土地价值评估报告
土地评估报告
土地评估报告【土地评估报告】一、报告目的本报告旨在对位于XX市XX区的XX地块进行土地评估，以确定其市场价值和潜在用途，并为相关决策提供可靠的依据。
二、背景信息1. 地块位置：位于XX市XX区，交通便利，周边配套设施完善。
2. 土地面积：总面积为XX平方米，其中建设用地面积为XX平方米。
3. 土地性质：属于商业用地，适宜用于商业综合体、写字楼等项目的开发。
三、评估方法本次土地评估采用市场比较法和收益法相结合的方法进行，具体步骤如下：1. 市场比较法通过对周边类似商业用地的成交价格进行调研和分析，结合地块的位置、规模、土地利用限制等因素，确定其市场价值。
根据调研数据，我们选取了XX个类似地块进行比较分析，得出了平均市场价格为XX元/平方米。
2. 收益法根据土地的潜在用途，结合市场需求和未来发展趋势，预测土地开发后的收益情况。
我们进行了详细的市场调研和潜在用途分析，并结合地块的规划指标、建筑面积、租金水平等因素，计算出了土地的预期收益。
四、评估结果1. 市场价值评估根据市场比较法和收益法的综合分析，我们确定了该地块的市场价值为XX万元。
这一价值是基于当前市场情况和未来发展潜力的综合考量，具有一定的可靠性和参考价值。
2. 潜在用途评估根据市场需求和土地规划指标，我们认为该地块适宜用于商业综合体项目的开发。
商业综合体项目可以包括购物中心、写字楼、酒店等多种功能，能够满足周边居民和商业需求，具有较高的投资回报率和市场竞争力。
3. 风险评估在评估过程中，我们也对该地块的风险进行了评估。
主要风险包括市场需求变化、政策调整、竞争压力等因素对项目收益的影响。
我们建议投资方在项目开发前进行详细的风险分析和应对策略的制定，以降低投资风险。
五、结论与建议根据本次土地评估的结果，我们得出以下结论和建议：1. 该地块具有较高的市场价值和潜在用途，适宜用于商业综合体项目的开发。
2. 投资方可以根据市场需求和项目规模，制定合理的开发计划和运营策略，以提高项目的投资回报率。
土地价值评估报告框架
原始地价，与项目地块 真实价值相差较远
公式：宗地楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容 积率修正系数×因素修正系数
原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近 期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成效价格作适当修正，
公式：估价对象比准地价=交易地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数× 区域因素修正系数×个别因素修正系数
地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析 宏观市场研究 项目地块研判 区域房地产市场分析 区域经济指标分析 房地产市场发展趋势 针对性市场概述
地价评估测算 区域市场研究 区域规划及发展 区域概述及发展规划 房地产市场现状 针对性房地产市场分析 针对性项目分析
地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析 宏观市场研究 项目地块研判 地块发展定位 地块优势及劣势研判 地块规划方案 地块规划指标分析
地价评估测算 区域市场研究 项目地块分析 地块指标及资源分析 地块发展定位 地块规划方案建议
地块价值评估报告结构
01
地块价值影 响因素分析
02
宏观市场研 究
03
区域市场研 究
04
项目地块研 判
05
价格定位
06
价值测算
07
项目总收益 测算
08
项目总成本 测算
09
项目地价测 算
10
地价评估测 算
11
成本定位
剩余法进行地块价值评估因素
1
土地价值评估
3
外部因素
5
内部因素
7
土地评估测算
2
影响因素
4
宏观政策影响、土地政策、土地供应
区域现状与规划
土地评估报告
土地评估报告目录一、封面与目录 (2)二、内容概览 (3)1. 报告目的与背景 (3)2. 报告范围与限制 (4)三、土地市场分析 (4)1. 土地市场概述 (5)2. 土地供需情况 (7)3. 土地价格影响因素 (8)四、土地估价对象描述 (9)1. 土地位置 (10)2. 土地面积 (11)3. 土地用途 (11)4. 土地权属状况 (12)五、土地估价方法与过程 (13)1. 估价方法选择 (14)2. 市场比较法 (15)3. 成本法 (16)4. 收益法 (17)5. 长期趋势法 (19)六、土地估价结果 (20)1. 估价结果概述 (21)2. 不同用途土地价格 (21)3. 不同区域土地价格 (22)七、敏感性分析 (23)1. 敏感性因素选择 (24)2. 敏感性分析结果 (25)八、结论与建议 (25)1. 结论总结 (27)2. 建议与措施 (28)一、封面与目录本次土地评估报告封面设计简洁大气，标题为《土地评估报告》，下方注明评估机构名称及标识、报告编号、评估地点、报告完成日期等信息。
本土地评估报告目录部分清晰列出了报告的结构和内容，包括以下几个主要部分：土地概况：描述评估土地的基本信息，包括地理位置、面积、地形地貌、土壤条件等。
土地价值评估：采用适当的评估方法，对土地的市场价值、投资价值、开发价值等进行分析和估算。
土地使用情况分析：分析土地当前的使用状况，包括土地利用类型、使用效率等。
土地规划与建议：根据评估结果，提出土地规划建议、用途建议及优化利用方案。
环境影响评价：分析土地开发可能对周围环境产生的影响，包括生态、社会、经济等方面。
通过本报告的目录，读者可以清晰地了解报告的结构和内容，便于快速查阅和了解相关信息。
二、内容概览土地概况：介绍所评估土地的地理位置、面积、地形地貌、气候条件、土壤类型等基本情况，为后续分析提供基础数据。
土地利用现状：分析所评估土地目前的利用状况，包括农业用地、建设用地、生态用地等各类用地的比例、分布和利用效益。
土地评估报告
土地评估报告一、报告概述本报告是对某地区土地进行评估的结果汇总和分析，旨在提供关于该土地的详细信息和评估结果。
本报告包括土地概况、土地评估方法、评估结果、风险评估以及结论和建议等内容。
二、土地概况1. 土地位置：该土地位于某地区，具体地理坐标为纬度XX°XX'XX"，经度XX°XX'XX"。
2. 土地面积：该土地总面积为XXXX平方米。
3. 土地用途：该土地的现行规划用途为商业用地，适合于商业综合体、写字楼等项目。
4. 周边环境：该土地周边交通便利，商业设施齐全，生活配套完善，具有较好的发展潜力。
三、土地评估方法1. 市场比较法：通过对周边类似土地交易的市场价格进行比较，评估该土地的市场价值。
2. 收益法：结合土地的潜在收益和投资回报率，评估该土地的投资价值。
3. 成本法：根据土地开辟所需的成本和土地的折旧价值，评估该土地的成本价值。
四、评估结果1. 市场价值评估：根据市场比较法，结合周边土地的交易价格，该土地的市场价值评估为XXXX万元。
2. 投资价值评估：根据收益法，结合土地的潜在收益和投资回报率，该土地的投资价值评估为XXXX万元。
3. 成本价值评估：根据成本法，结合土地开辟所需的成本和土地的折旧价值，该土地的成本价值评估为XXXX万元。
五、风险评估1. 市场风险：市场行情波动、政策调整等因素可能对土地的市场价值产生影响。
2. 开辟风险：土地开辟所需的时间、成本、规划审批等因素可能对土地的投资价值产生影响。
六、结论和建议1. 根据市场价值、投资价值和成本价值的评估结果，该土地具有较高的投资潜力和开辟价值。
2. 鉴于市场风险和开辟风险的存在，建议在投资前进行详细的市场调研和风险评估，制定合理的投资和开辟策略。
3. 建议与相关专业机构或者咨询公司合作，进行土地开辟规划和市场营销策划，以最大程度地实现土地的价值。
七、附录1. 土地位置示意图2. 市场比较法数据表3. 收益法数据表4. 成本法数据表以上是对某地区土地进行评估的报告概述，提供了土地概况、评估方法、评估结果、风险评估以及结论和建议等内容。
土地估价报告三篇
土地估价报告三篇篇一：土地估价报告项目名称：受托估价单位：估价人：委托估价单位：估价日期：估价报告编号：估价技术报告编号：提交报告日期:关键词:（估价对象所在市、县）估价目的:XX房地产土地价格评估有限公司土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称二、委托估价方三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。
1、不得出现两个估价目的；2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。
3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。
四、估价期日五、估价日期一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。
估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。
凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。
涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。
抵押评估应回避出具预测性报告。
六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。
待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。
地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：表1待估宗地地价定义一览表实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。
土地资产评估报告(系列6篇)
土地资产评估报告(系列6篇)1、《土地管理法》和《房地产管理法》;2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》;3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》;4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》;5、W市政府制定的基准地价资料;6、W政[2004]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》;7、委托方提供的产权证明：“W国用(2003)字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”;8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照;9、工程造价信息及房价信息;10、评估人员现场勘查记录等。
目录1、的概述2、对分析的目的3、对的分析4、对的利用概述资产评估的种类按评估的对象不同，可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。
而土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。
土地作为资产，是指土地不仅是社会进行物质生产的重要得自然资源，而且又是一笔巨大的资产。
可以说土地是一切财富之母。
为了使土地作为资产这一职能得到充分地体现和发挥、遏止土地资产的大量流失，分析和利用对土地资产管理部门来说是十分必要的。
一份资料，不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据，而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理，确认土地资产评估结果的重要依据。
对分析的目的土地资产管理机构对及资料进行分析的目的主要有以下两点：1.了解土地资产评估机构从事评估工作的能力。
由于一份完整的，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。
包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。
土地价值评估报告
土地价值评估报告1.引言本文对其中一特定区域内的土地进行了全面评估，以确定其实际价值。
此报告旨在为相关方提供一个客观准确的参考，以便于进行土地交易、开发或其他相关活动。
2.背景信息在评估前，我们收集了大量的背景信息，包括该地区的人口统计数据、经济状况、土地规划政策、周边设施等。
该地区位于城市中心，附近有商业区、学校、医疗机构和交通便利设施。
3.方法论我们采用了多种方法进行土地价值评估，包括比较市场法、收益法和成本法。
每种方法都有其优缺点，因此我们综合应用这些方法以获得更准确的结果。
在进行实地考察时，我们还关注了土地的地形、自然资源、土壤质量、地下水位等因素。
4.土地价值评估结果在比较市场法中，我们对附近相似性土地进行了分析，并结合该地区的土地需求和供应情况，确定了土地的市场价值。
根据收益法，我们考虑了土地的潜在收益和回报率，并计算出土地的收益价值。
成本法主要考虑了土地的开发成本和替代成本，从而确定其成本价值。
根据我们的评估结果，该土地的市场价值为X万元，收益价值为Y万元，成本价值为Z万元。
综合考虑这些值以及其他相关因素，我们得出结论，该土地的实际价值应该在X-Y-Z万元之间。
5.风险和建议在评估过程中，我们也分析了与该土地可能存在的风险，如政策变化、市场波动等。
我们建议相关方在进行土地交易或开发前，充分考虑这些风险，并制定相应的风险管控措施。
此外，我们还提供了一些建议，如在开发土地时可以加强基础设施建设，提高土地的价值和利用效率。
6.结论综上所述，根据我们的土地价值评估，该土地的市场价值、收益价值和成本价值分别为X万元、Y万元和Z万元。
相关方在进行土地交易或开发前，应充分考虑这些价值和可能存在的风险，并制定相应的决策。
附录：详细数据和分析在本报告的附录中，我们提供了详细的数据和分析，包括市场比较分析、收益预测模型、成本估算等。
这些信息可作为相关方进一步研究和决策的依据。
[1]土地管理法条文。
[2]相关地区土地规划政策文件。
土地评估报告
土地评估报告一、评估项目概述本次评估的土地位于具体地址，土地面积为具体面积平方米，土地用途为用途。
评估目的是为了明确评估目的，如为土地交易、抵押贷款等提供价值参考。
二、评估对象及范围（一）评估对象本次评估对象为上述提及的土地。
（二）评估范围包括土地的地表及地上定着物，但不包括地下的矿产资源等。
三、评估依据（一）法律法规1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（二）政策文件列举相关政策文件（三）技术标准1、《城镇土地估价规程》2、其他相关技术标准（四）其他资料1、土地权属证明文件2、土地规划文件3、周边土地交易案例四、土地基本情况（一）地理位置该土地位于详细描述地理位置，如所在城市、区域、周边环境等。
（二）土地四至东至东至方向的具体边界，西至西至方向的具体边界，南至南至方向的具体边界，北至北至方向的具体边界。
（三）土地用途目前该土地的用途为具体用途，符合当地的土地利用规划。
（四）土地面积经测量，土地面积为具体面积平方米。
（五）土地形状土地形状较为规则/不规则，有利于/不利于土地的开发利用。
（六）土地基础设施状况1、通路情况：描述道路通达情况2、通水情况：描述供水情况3、通电情况：描述供电情况4、通气情况：描述供气情况5、通讯情况：描述通讯设施情况（七）土地规划条件根据当地的规划要求，该土地的容积率、建筑密度、绿化率等规划指标。
五、土地市场状况分析（一）当地土地市场概况介绍当地土地市场的总体情况，包括土地供应、需求、价格走势等（二）周边土地交易情况对周边近期发生的土地交易案例进行分析，包括交易价格、交易时间、土地用途、交易条件等。
（三）影响土地价格的因素1、一般因素宏观经济形势：分析宏观经济对土地价格的影响政策法规：政策法规的调整对土地价格的影响土地市场供求关系：整体的供求状况对价格的影响2、区域因素地理位置：分析该区域在城市中的地位和发展潜力交通条件：交通便利性对土地价值的影响基础设施状况：区域内基础设施的完善程度环境质量：环境质量对土地价值的影响3、个别因素土地面积：面积大小对土地价值的影响土地形状：形状对开发利用的影响土地用途：不同用途的土地价值差异土地规划条件：规划指标对土地价值的影响六、评估方法选择（一）评估方法介绍1、市场比较法通过比较类似土地的交易价格，对评估对象进行价值评估。
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土地价值评估报告文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
###### 号宗地
土地价值评估报告
公司
####年##月##日
目录
研究结论
宗地基本情况
地价范围
地块投资价值
研究方法
剩余法求地价
运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价研究依据
宗地最佳利用方式构思
宗地总体规划方案设计
最佳开发建设方案设计
宗地地价测算
地价之外的成本测算
4.2销售收入测算
4.3地价成本测算
项目财务评价
项目盈利能力分析
5.1.1 税金计算
5.1.2 损益表
5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析
项目不确定性分析
5.2.1 项目盈亏平衡分析
5.2.2 敏感性分析
5.2.3 概率分析
项目综合经济评价与建议
项目综合经济评价
有关说明及建议
附表、附图
附表一宗地地价测算表
附图一项目概率分析图
1.0研究结论
宗地基本情况
1.1.1宗地编号为 ###### ，
1.1.2地块地址
1.1.3土地用途为
1.1.4用地面积
1.1.5建筑容积率
可建设总建筑面积为:
其中：住宅面积
高层住宅：
多层住宅
低层住宅
商业面积
公建面积
社区管理中心
幼儿园
垃圾站
变电房
1.1.7土地使用年期、起止时间
1.1.8地价结算方式
1.1.9涉及物权转让税费及承担方式
地价范围
经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。
对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米.
地块投资价值
对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。
表1－1 宗地投资财务效果指标
综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在 万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过 万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。
研究方法
剩余法求地价
运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：
地价= 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润 该方法的操作程序如下：
运用《建设项
目经济评价方法与
参数》进行宗地的财务评价
建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。
全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。
由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。
自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。
同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。
在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（P t）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。
由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。
研究依据
➢ ###### 宗地规划指标
➢河南省房地产开发各类管理费用标准
➢中国人民银行存、贷款利率
➢河南省建筑和安装工程综合基价
宗地最佳利用方式构思
根据该宗地位于、建筑容积率≦，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。
宗地总体规划方案设计
总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表3－1和表3－2。
3.1.1高层住宅
总建筑面积
住宅规划为 m2 /户，平均每套面积为 m2 左右,规划户数户。
计划规划为栋层住宅。
3.1.2多层住宅
总建筑面积
住宅规划为 m2 /户，平均每套面积为 m2 左右,规划户数户。
计划规划为栋层住宅。
3.1.3低层住宅
总建筑面积
住宅规划为 m2 /户，平均每套面积为 m2 左右,规划户数户。
计划规划为栋层住宅。
3.1.4沿街商业
总建筑面积
商业规划为 m2 /套，平均每套面积为 m2 左右,规划铺位数。
3.1.5社区内商业
总建筑面积
商业规划为 m2 /套，平均每套面积为 m2 左右,规划铺位数。
3.1.6公建配套
幼儿园，其占地
社区管理中心，其占地
垃圾站，其占地
变电房，其占地
3.1.7停车位
基于该地块未来将规划，建议车库设置，规划车位设置，每个车位按平方米考虑，车库规划面积位为
3.1.8园林、绿化及道路
建议该住宅区的绿地覆盖率不低于％，则
绿地面积为 m2
道路规划占地面积为 m2
发建设
方案设
计
建
议分期
滚动开
发，首
期开发
别墅及
整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品
位，从而带动其后的高层销售。
计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。
其中可行性研
究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期，分
期推出，计划至个月时完成全部销售。
与此对应的项目投资与融资计划如下表3－3所示.
表3－3 项目投资与融资计划表
说明：
宗地地价测算
地价之外的成本测算
参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用为万元。
具体测算详见附表1。
销售收入测算
参考目前区域的住宅市场行情，高层为元/ m2，多层元/ m2，低层为
元/ m2, 沿街商铺元/ m2，社区内商铺元/ m2，停车库（为便于计算，全部按销售考虑）为元/个，则测算出总销售收入为万元。
具体测算详见附表1。
地价成本测算
根据目前该地区房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑###房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为％，正常期望投资回报率为％，市场投资回报率的上限为％。
则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。
扣除宗地转让契税％，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。
具体测算详见附表1。
项目财务评价
项目盈利能力分析
总述
5.1.1 税金计算（见表5－1）
总结
5.1.2 损益表（见表5－2）
总结:
5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析（见表5－3）
总结
表5－1 销售税金及附加表（单位：万元）
表5－3 宗地现金流量表与动态盈利分析（单位：万元）
评价指标
表5－4 财务效果指标比较
项目不确定性分析
5.2.1 盈亏平衡分析
总结
5.2.2 敏感性分析
影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为
计算结果详见敏感性分析表5－4。
表5－4 项目敏感性分析表
由表中数据可得：
（1）地价、售价变动对财务净现值的影响
（2）地价、售价变动对财务内部收益率的影响
（3）地价、售价变动对投资收益率的影响
总结
5.2.3 概率分析
为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图1。
经计算，E(FNPV) =
风险标准偏差＝
净现值变异系数＝
计算结果表明
项目综合经济评价与建议
项目综合经济评价
有关说明及建议
1.本报告是在未有投资方具体融资方案的前提下进行测算的，仅反映地块本身的投
资收益情况，待确定投资方具体的融资方案后，才能测算出投资方的实际投资收益情况。
2.为便于计算比较，本报告中的车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。
同时，财
务年度以受让到该宗地的第一个月开始，每12个月为一财务年度。
3.本报告是基于财务分析的角度来思考问题的，一个项目投资与否，财务指标是很
重要的，但却不是唯一起决定作用的。
如果公司是基于战略方面的考虑，想通过对该地块的竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买的价格将会跃上一个新的台阶。
4.宗地价格的评估应是建立对市场的充分调查研究，包括竞争对手的可能竞投策
略、目标客户的消费心理、宗地的优劣势分析等基础上来综合进行的。
显然，本报告缺乏充分的市场调查支持。
5.在本报告相关测算数据的选取是基于笔者对市场的了解并考虑了房地产市场差异
的基础上确定的。
本报告中的最佳土地开发利用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑的，因此方案设想不一定是最优的。
原则上此步应进行多方案的比较、评估及选优。