项目前期定位报告
山西太原滨河东路亩生态居住区项目前期定位报告
投资兴建 山西诚和
用途 性质 住宅
结构层 数 33F
基地面 积 13亩
总建面积
容积 率 4.6
开发程度 期房
均价
40000
4445
滨河城-左岸
优山美郡 馨岚明珠 迎新苹果城 辰憬天地 凯撒大地
山西佳欣
辰兴房产 惠恒房地产 军益房地产 辰憬地产 北辰巨鼎地产
住宅
商住 商住 商业 住宅 商住
31F
28F
152亩
720亩 60亩 100亩 28亩 1040亩
400000
1430300
4
3
三期封顶
期房 期房 期房 现房 未动工
5500
未定 3100
32F
60000
2.2
15F 12F 30F
266668 128839
4 1.96
3600 5500 未定
森海湾 金桥郡
科森房产 大智地产
住宅 住宅
33F 26F 6F
6.项目目标：
一个“安全且有影响力”的项目
安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化
市场影响力=“叫好”——具有鲜明特色、创新与突破的亮点 “叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报
项目物业类型研判
1. 政策影响
房地产调控已经成为政治问题，关系到国家的稳定，但在人民币升值、境 内热钱流入、通货膨胀等多重影响下，房地产仍是保值升值的重要投资途径
10亩 70亩 A区42亩 B区71亩 160000 A区100000 B区190000 3.5 A区 3.5 B区4
期房 准现房
未定 4600
周 边 项 目 市 场 调 查 表
森林半岛
福中福·暮云项目前期策划定位报告
0.6
洋房、别墅
本项目指标：
总占地面积：2143亩=143万㎡ 总建筑面积：280万㎡ 容积率：<2.0
11
郡原美村
占地53万㎡， 总建面100万㎡
1.8
洋房、别墅、 小高层
一期用地面积：500亩=33.35万㎡
群策群力-TOP中国地产
资源禀赋平平：
有资源但并非得天独厚，并不具备市场稀缺性，高铁轨道不良影响
原则1、尊重长沙大盘发展客观规律 原则2、寻找市场机会点强化差异优势
原则1、尊重大盘发展客观规律
专题1、长沙大盘生存状态研究
A.长沙大盘生存环境 B.长沙大盘生存现状
STEP1、长沙城市发展解读 大盘生存的财富与地段基础
STEP1、长沙房地产发展解读 大盘生存的整体市场环境
STEP3、长沙大盘发展版图
分钟车程
万家丽路
25公里，约45分钟车程；距离湘潭市中
本案
心10公里，约30分钟车程。
地铁万家丽路站 新
韶
临近城市主干道，通达性好
山 南
芙蓉南路与伊莱克斯大道交汇处。临近长
路
沙主干道万家丽路，韶山南路，同时与京 珠高速、107国道快速连接
105公交站点 伊莱克斯大道
未来城际铁路开通后与市中心距离更近 处在规划中的长株潭城际高铁生态动物园 站与暮云站之间，2030年开通后，项目 与城市中心的距离进一步缩短
藏珑
占地87万㎡， 总建面168万㎡
1.85
多层、别墅和 小高
6
华润凤凰 城
占地603亩 建面120万
3
高层
7
新城新世 界
占地680亩 建面120万
3
高层
某地产项目前期定位报告
路漫漫其悠远
顺德客户对购买别墅有情结，自住和投资需求两旺。
区 项目名 位称
产品
价格
销售情况分析
大 良
海骏达 ·康格
斯
独栋
8000
很大数量甚至开盘前 就已内部消化
无样板房，有模型／
大 兰乔圣 良菲
联排
7500 楼书／广告展示 12000 一期推出产品开盘当
客户视角：
天全部售罄
“以后别墅是越来越少了，一听说有卖的，大家都要去看”
买的客户以容桂本地的企业主为核心
，由于其价格较低，吸引了不少的大良及 其他区域的投资客；
路漫漫其悠远
市场 受到政策影响，未来市场的供应的别墅类 趋势 型以联排为主，有少量的类独立别墅；
区位 大良 大良 大良 大良新城 勒流 北滘 北滘 北滘 龙江 容桂 容桂
项目名称 海骏达·康格斯
金润花园 凯丽山庄 水悦城邦 兆辉项目 碧桂蓝城 海琴水岸 君兰高尔夫 佛奥棕榈园 东逸湾 美的项目
园林很重要，而且水对项目必不可缺
访谈客户中，100%肯定关注：
“水”，而且一定是“活水”
普通客户观点： 曾先生 某广告公司老板 现居于大良 “这里哪个项目没有水？当然罗，水也不一样，最差的那种就是个池塘。好一点 也要有个喷泉吧，最好的别墅就该是在水边上的，多少广告在说——水岸生活 ，这很现实的。”
某地产项目前期定位报 告
路漫漫其悠远 2020/4/4
容桂滨江东， 顺德的江岸城邦；
路漫漫其悠远
初步判断：
•在顺德别墅长期热销的市场状况下，充分利用江景资源 ，本地块适合采用别墅+高层的产品组合方式； •考虑到别墅市场与高层市场差异性较大，将分别对两种 物业的定位进行论述；
温江项目前期调研及市场定位分析报告
温江项目前期调研及市场定位分析报告Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998温江项目前期调研及市场定位分析报告目录第一节房地产市场宏观环境分析一、2007年1-6月金融政策分析1、上调金融机构人民币存贷款基准利率根据决定，活期存款利率由％上调至％，上调个百分点,为近年来首次上调。
金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由现行的％提高到％；一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的％提高到％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
□政策解读：这是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后，首次上调银行基准利率。
央行的加息也给房地产市场传达了一个明确的信号，即抑制过热的房产投资行为，打击房产投机者。
贷款利率的上调则使想购房者压力增大，亦可能减少购房需求，使得一部分购房者靠后需求，客观上对楼市供需起到了调节作用，这样的调节将有助于房价稳定化趋势的发展。
但另一方面，地产商开发项目的资金压力也将随之增大，他们可能以转嫁成本为借口造成房价短期内上涨，短期内希望房价下降的可能性很小。
2、个人住房公积金贷款利率上调%自5月19日起，国内个人住房公积金存贷款利率实施调整。
其中，个人住房公积金贷款利率将上调个百分点。
五年期以下（含五年）从%调整为%，五年期以上从％调整为%。
根据建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，从5月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的%调整为%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。
3、存款类金融机构人民币存款准备金率上调%央行4月底宣布，决定从2007年5月15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。
本次上调存款准备金率，是央行今年第4次动用这一货币政策工具，也是自2006年以来第7次上调存款准备金率。
这次调整后，普通存款类金融机构将执行11%的存款准备金率标准。
□政策解读：针对近来物价上涨过快，投入股市资金大量增加，固定资产投资增长过快等情况，央行近年来频施提高银行存款准备金率政策，以减少货币流通，收缩银根，有效地缓解经济过热的状况。
某项目前期市场调研及定位报告
某项目前期市场调研及定位报告一、项目背景随着消费者对于健康、轻便、快捷的需求不断增加，便利店在零售业中逐渐崭露头角。
然而，目前市场上的便利店依然存在一些需求未被满足的情况，比如对个性化服务的需求、对健康、有机食品的需求等。
基于此，我公司决定开设一家以个性化服务、健康、有机食品为特色的便利店，以满足消费者对于健康、便捷购物的需求。
二、市场调研1. 行业概况便利店是近年来零售业中的新兴业态，以其24小时营业、小型便捷、多样化的商品和服务而备受消费者青睐。
根据相关数据显示，便利店行业的年均增长率为15%左右。
目前市场上主要的便利店品牌有7-Eleven、全家、罗森等。
2. 潜在需求分析通过对消费者的访谈和问卷调查，我们发现目前市场上的便利店还存在一些需求未被满足。
首先，消费者希望能够得到更加个性化的服务，例如按需定制商品、定期推送个性化优惠信息等。
其次，随着健康意识的提升，消费者对于健康食品的需求也日益增加。
他们希望能够在便利店购买到有机食品、低糖、低脂等健康产品。
3. 竞争对手分析7-Eleven、全家等便利店品牌在市场上具有一定的影响力，但其未能充分满足消费者对于个性化服务和健康食品的需求。
目前市场上还没有以个性化服务、健康、有机食品为特色的便利店。
三、项目定位1. 产品定位以个性化服务、健康、有机食品为特色，满足消费者对于便捷、健康、个性化购物的需求。
2. 目标消费群体定位年轻白领和家庭主妇是我们的主要目标消费群体。
年轻白领注重工作效率，对于健康食品和个性化服务有一定的追求；而家庭主妇则注重家庭的健康饮食，有一定的购买力。
3. 价格定位我们将以中高端价格定位，在提供个性化服务和高品质产品的同时，保持相对合理的价格。
四、市场推广策略通过线上线下渠道进行宣传推广，利用社交媒体、活动现场等方式吸引消费者的关注。
同时建立用户群体，并采取增值服务方式推送个性化优惠信息。
2. 合作伙伴关系与当地的有机食品供应商建立合作伙伴关系，保证商品的质量和种类的丰富性。
房地产项目前期定位报告
具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/ 教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境 （噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是 匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可 判断产品的可发挥空间） 开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
心理因素（生活方式、性格特点）
价值观（消费观念、价值取向）
客户细分与客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或 识别市场机会
竞争分析（波特5力竞争模型）
替代品：普通商品 房、经济适用房等
潜在的竞争对手： 来自项目运作的不同 阶段的竞争对手（我 们将房地产项目分为 不同的阶段，包括前 期策划阶段、建筑施 工阶段、销售阶段）
………
阶段目标：
阶段目标：
阶段目标：
阶段目标：
项目市场定位； 确定最佳方案
为设计 提供物业发展建议
确定销售目标 提交销售执行报告
积极筹备临门一脚 提交价格策略报告
定位的思路与流程
定位的思路与流程
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标
目标沟通
目标沟通会
+
我们对目标的理解
偶得客户群 游离客户群 重点客户群
核心客户群
客户群1 客户群2 客户群3
客户群4
物业类型、产品组合、户型……
物业发展建议
物业发展建议的出发点
需要说明的是：
►我们给出的不是 具体的设计方案，
►我们给出的是能 形成价值点和竞 争力的因素
（市场接受的产 品特征和驱动客 户购买的因素）
项目初步定位报告(模板)
总规前期产品定位目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。
一、土地篇1、地块资源条件分析①基本情况②地块周边配套2、地块价值分析①地块有利因素②地块不利因素③地块价值点项目概况参照该项目发展“可行性报告”，有变化则应说明变化点及原因等。
土地属性分析见《定位工具表二：土地属性评估》。
二、市场篇1、整体市场综述①土地市场（挂牌、出让、价格）②商品房市场分析●开发投资、供应（分面积段）、销售（分面积段、单价段、总价段）、价格●分物业类型（小高层、高层、花洋、别墅）③未来市场走势预测2、片区市场综述①土地市场（挂牌、出让、价格）②商品房市场分析●开发投资、供应（分面积段）、销售（分面积段、单价段、总价段）、价格●分物业类型（小高层、高层、花洋、别墅）●未来市场走势预测参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。
有变化则应说明变化点及原因等。
对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。
3、竞品综述（个案不得少于5个）①竞品楼盘确定②竞品楼盘基本情况③竞品楼盘深度分析（产品方面、量价方面、客户构成方面等）对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。
除以上信息外，竞争产品的关键信息填入附件1的表五《竞品客户产品对照》。
三、客户篇1、客户研究2、对应到置地客户模型分类①A1 高端置业上层家庭（悦府系列、高端低密度系列）:➢置业诉求：房屋不仅作为居住功能，更作为其身份的象征。
对房屋功能、品质、周边环境、品牌知名度等都有很高的需求，追求高端配套带来的居住和生活品质的提升。
有很强的自信心，坚持自己的品味，情感上对资源的占有具有强烈的欲望。
➢客户特征：客户属于金字塔上层人群，属富有阶级。
阳光丽都前期定位报告
目
Байду номын сангаас
录
PART 1：长沙房地产市场概况
PART 2：周边竞品分析 PART 3：项目定位 PART 4： 物业发展建议
PART 1：长沙房地产市场概况
商业市场
写字楼市场 公寓市场 住宅市场
在地块现有条件下，什么样的项目定位能够实现 项目的快速去化？
在建潜在项目多商住项目或写字楼，综合体项目众多。
4、周边在开发和待开发项目多为高端城市综合体，区域进入综合体时代； 中低端商业项目将难以突围
城市综合体为本案考虑发展的方向
PART 2：周边竞品分析
兰亭小时代:2015年1月18日推出1、2栋住宅，截止到目前网签0.14万㎡， 成交均价6200-6300元/㎡左右。
位置：岳麓市府东岳麓大道与银杉路交汇处 开发商：广电集团 占地面积：95亩 建筑面积：44.48万㎡ 容积率：5.4 物业类型：住宅、底商 物业公司：上海锦日物业 物业管理费：2.3元/㎡/月 主力面积：32-36㎡单间 交房标准：毛坯 在售均价：6200-6300元/㎡左右 开盘及销售情况：2015年1月开始对外出售，共推出2
栋住宅，销售0.14万㎡
PART 3：项目定位
项目名称 恒大 楷林置业 保利 银太集团 浦东发展银行 世贸铂翠湾 绿地中央广场 奥克斯广场
物业类型 住宅+商业 写字楼 住宅+商业 写字楼 写字楼 综合体 综合体 商业综合提
档次 高端 顶级 高端 顶级 顶级 高端 高端 高端
1、政府重点规划区域滨江新城，长沙新的CBD； 2、项目地处滨江新城核心区域，未来发展前景看好； 3、项目东临一线江景资源，发展性良好；
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
本报告是严格保密的。
3
大连市中高端城市住宅根据所依托的资源 不同可以分为三类
分布板块
城市核心 公寓
城市核心区域
东部区域 海景公寓
星海区域
西安路区域
非核心区中 高端城市住
宅
软件园-台山、南沙
特征
以高层和小高层为主，功能多元化 价格在8000以上 产品品质较高 主要依托核心地段的城市资源、商务资源等
以高层公寓为主 价格在8500以上 产品品质较高 依托海景资源
•项目市场站位考虑 •大连中高端城市住宅研究
本报告是严格保密的。
2
大连市房地产板块格局——不同的资源决 定了各板块山区域
城市核心区域 东 部 区 域
区域
东部区域
顶 中端
城市核心区域
高
星海区域
端
高
西安路区域
端 软件园-台山-南沙
价格平台 8500 8000 8000 7500 7000
•城市核心公寓依托强势的城市资源，客户多元化 （商务、投资、居住），高容积率小规模，产品居住 舒适性差，靠地段取胜；
•中高端普通住宅客户以本地为主，日常居住，分布 在城市环境、区域认知、基本配套和教育人文等各方 面均较好的区域，产品品质成为重要的竞争力；
本报告是严格保密的。
8
►►区域内竞争
中山区和西岗区未来供应量少，甘井子区为低端 市场，本项目将主要面临沙河口区内部的竞争
10万平米、1栋30层高层、容积率 11.1 44-69一居、90二居、100以上三居
均价8800元/平米 投资客和商用
6万平米，1栋30层，容积率4.5
30-50一居
均价8000元/平米 投资客，一期老业主
销售情况 04年推出，已售80% ，尾盘
新盘
新盘
由于土地稀缺，城市核心区公寓整体规模小、单体体量大、容积率高，其 居住舒适性差，其客户以投资客和商用客户为主，主打地段与城市配套。
6400-8398
二期最高 10000
6800
4 半岛听涛
5万
8500均价
5 宏都筑景
典型潜在
供应项目 6 幸福彼岸
18万 15.6万
8000均价 7000-8000
本报告是严格保密的。
►参照2005年分区域实际成交比例，沙河 口区目前供应比例明显不足； ►本项目周边目前在售楼盘少且基本处于 尾盘状态，主要分布在星海区域； ►本项目的目标价格处于目前可比项目 （非星海区域）的高位；
本报告是严格保密的。
6
非核心区中高端城市住宅：本地中高端客 户为主，日常居住
名称 图片
华邦上都
德源
康派AC栋
基本情况 主力户型
6.83万平米，4栋高层，容积率 9.6
88-120两居、60一居、141三 居
4.2万平米、高层、多层、小高层、容 积率1.6
130-160三居
2栋高层、497套 130平米以上的三居
以高层公寓为主 价格在8000元以上 建筑形象突出，整体品质一般 主要依托海景资源
以高层、小高层为主 价格在7500元以上 产品品质一般 依托城市资源和商业资源
以小高层、高层为主 价格在7000左右 产品品质较高 主要依托产业、城市资源
代表楼盘
中山九号、伊景华园、花样年华
帝泊湾、滨海阳光
一品星海、世纪经典、星海假日、 半岛听涛
高层小高层为主，户型尺度正常，以本地中高端客户日常居住为主，外地 客户占15～30%，依托完善的城市资源和良好的居住环境。
本报告是严格保密的。
7
中高端城市住宅市场分析结论——板块格 局形成，各板块特征鲜明
•海景为第一强势资源，本地购买力有限，外地人购 买占据50%以上份额，建筑形象好，但产品整体品质 一般，靠资源取胜；
60% 55.7%
41.9%
40%
31.2%
19.2%
20%
0% 甘井子区 沙河口区
6 . 71%0 . 0 %
1 8 . 41%6 . 8 %
西岗区
中山区
06年房展会供应分布
05年成交分布
项目名称
建筑面积 价格(元/平米)
1 星海国际
2 金玉星海
典型在售
项目 3 康派(AC)
4.7万 7.2万 497套
价格 客户
均价7200元/平米
沙河口、西岗区政府公务员为 主
均价8500元/平米 地缘性客户为主 外地客户15%
销售情况 30～40套/月，尾盘
05年10月开盘，目前销售80%
均价6800元/平米
1/3沙河口区、1/3市内其他区、1/3 外地客户 本地客户自住和外地客户养老、投资
截至3月份，售出20%，房交会后上 门量上升
本报告是严格保密的。
5
海景公寓：海资源成为压倒性资源，外地 客户占50%以上，度假和日常居住兼有
名称 图片
帝泊湾
半岛听涛
金玉星海
基本情况
主力户型
价格 客户
12万平米、7栋30层、容积率 3.8
120-228三居、108二居、220520四居和跃层
均价8500元/平米
中山区金领、私营企业主、企 业高管
5万平米、5栋高层、3栋小高层、容 积率2.5 140-160三居
均价8500元/平米
7.2万平米，4栋17层，容积率5.6
165以上的三居
起价7280元/平米 私营业主 外地客户超过50%
销售情况 新盘
未开盘
05年三月开盘，50%
高层小高层公寓为主，户型尺度舒适，外地客户（度假、养老、投资）超 过50%，依托一线海景资源。
基于市场环境、区域价值和开发目标，确 定项目在市场中的基本站位
把握城市西拓的战略时机
瞄准中高端市场
充分兑现区域价值
——大连，向西看 ——和海保持冷静的距离 ——高知高产 ——人文宝地
本报告是严格保密的。
1
在对开发背景进行研究后，我们对项目的市场站 位有了初步的认识，并据此进一步研究目标市场
项目目标市场分析
核心资源 海景
产品类型 高层、小高层
城市、商务 高层、小高层
海景
高层、小高层
城市、商业 高层、小高层
产业、山、海 小高层、高层
中 中端 低 端低
端
西南科教区域 西山区域
华南泉水区域 机场新区区域
5000 4500 4200 4000
教育、人文 小高层、多层
/
小高层、多层
/
小高层、多层
/
小高层、多层
目标市场研究范围界定：大连市中高端城市住宅市场。
华邦上都、德源、福佳新天地广 场
康派、幸福e家
本报告是严格保密的。
4
城市核心公寓：依托核心地段价值，高容 积率，小规模，投资、商务、外销
名称 图片
中山九号
伊景华园
花样年华2期
基本情况
主力户型
价格 客户
6万平米、2栋高层、容积率12
110-130两居、130-160三居、 50-90一居 均价9000元/平米 地缘性和外地客户；办公40% 投资20%自住20%