地产售后返祖风险分析
售后返租风险防范
售后返租的风险及防范房地产市场蓬勃发展，商业地产的开发销售也迅速升温。
随着住宅价格的攀升，住宅投资的收益减少、风险增大；而商业房产则显现出一派蓬勃气象，让不少投资者趋之若鹜。
从底商，到商业街、再到MALL，短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。
在商业地产运作模式中，比较典型的和广泛的是采用“售后包租”的方式，然而，这种模式各个地方都出现了各种不同的法律纠纷，售后包租是陷阱还是馅饼？笔者现从法律角度分析。
一、商铺售后包租的概念及历史沿革售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。
售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家购买，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。
二、商铺售后包租过程中存在的法律关系商铺售后包租的运作过程中，主要形成了以下几种法律关系：1、房屋买卖法律关系即开发商将商铺出售（预售）给投资者的房屋买卖法律关系。
2、房屋租赁法律关系投资者与开发商或其他经营管理公司签订商铺租赁合同，将商铺返租给开发商或出租给管理公司，由开发商或管理公司经营商铺，投资者收取租金或采取利润共享、包底分成的等形式分享商铺的经营收入，该收入可以用于冲抵购房款。
虽然上述投资者和开发商或管理公司的合同有时候也以委托经营、承包经营、联营等名义出现，但就其合同实质内容而言，投资者都不参与商铺的经营管理、不承担商铺的经营风险，而只是收取固定收益，投资者出让的是商铺的占有权、使用权，这些均符合租赁合同关系的法律特征。
因此，上述各种名义的合同就其实质而言都是租赁合同。
商业地产后续难题：售后返租的三方利弊分析1008931
商业地产后续难题：售后返租的三方利弊分析(一)经营管理公司开发商一般在项目销售结束，商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给商业管理公司，通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，所有权属于投资者，经营权由专业商业管理公司掌控，入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间，这是一般返租的运作模式。
而商业管理公司如能够进行科学的营运规划，完善的经营管理及其理念将对商铺价值，长远的租金回报起到重要的作用。
在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划，市场策划，招商，工程等所有环节，对经营管理公司的综合运营能力要求极高。
(二)投资者(业主)返租形式商铺的出现对于业主来说存在各种优劣，对业主投资者的利弊关系与其分析对比：利1.、省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利.2.、免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。
3、确保了市场运作初期的业主利益。
一般"管理型商铺"委托经营合同签订时，都附有若干期限的固定回报条款，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
4。
统一经营的商铺具备对经营业态，整体形象，商家组合的有利控制，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。
弊1、专业市场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值类型都不同，专业市场主要依赖于商场整体经营的成功。
假如不委托经营，一旦商场经营失败，商业管理公司也无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收。
2、在委托经营期满后，投资者（业主）取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果：或许部分投资者不再满足于商业管理公司的返租模式或固定利率回报，要求自行出租或者自营，这是合理且合法的要求，这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影响，风险在此时将渐渐暴露，严重将会令多年运营的专业市场土崩瓦解，而业主也注定投资失败。
售后返租法律案件分析(3篇)
第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，售后返租作为一种新型销售模式逐渐兴起。
售后返租是指开发商将已售出的房屋在一定期限内返租给购房者，购房者支付一定租金，期满后购房者可自由选择购买或继续租赁。
然而，在实际操作过程中，售后返租模式存在诸多法律风险，引发了众多纠纷。
本文将以某售后返租法律案件为例，对售后返租法律问题进行分析。
二、案件简介某市某房地产开发公司（以下简称“开发商”）在市区某处开发了一处住宅项目，项目开盘后，开发商推出了一种售后返租模式。
具体来说，购房者购买房屋后，开发商承诺在购房者入住前将其房屋返租给购房者，每月支付一定租金，租赁期限为5年。
期满后，购房者可自由选择购买或继续租赁。
然而，在执行过程中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，导致购房者利益受损，引发了一系列纠纷。
三、案件分析1. 售后返租合同的效力根据《合同法》的规定，售后返租合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同应认定为有效。
然而，在司法实践中，部分售后返租合同因存在欺诈、胁迫等情形，被认定为无效。
因此，在签订售后返租合同时，购房者应仔细审查合同条款，确保合同内容的合法性和有效性。
2. 开发商违约责任在本案中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，构成违约。
根据《合同法》的规定，违约方应承担违约责任。
具体包括：（1）继续履行：开发商应继续履行返租承诺，每月支付购房者租金。
（2）赔偿损失：因开发商违约，导致购房者遭受损失的，开发商应赔偿损失。
损失包括直接损失和间接损失。
（3）支付违约金：合同中约定违约金的，开发商应按照约定支付违约金。
3. 购房者权益保护本案中，购房者因开发商违约而遭受损失，购房者权益受到侵害。
为保护购房者权益，可以从以下方面入手：（1）要求开发商继续履行返租承诺，每月支付租金。
（2）要求开发商赔偿损失，包括直接损失和间接损失。
（3）要求开发商支付违约金。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式是商业地产行业中比较常见的一种交易模式，该模式是一种将地产销售
与租赁结合的商业模式。
具体而言，售后返租模式指的是买房者与开发商签订房屋销售合
同后，再与开发商签订租赁合同，出租给开发商，形成一种“买房送租”的交易模式。
该
模式给买家提供了稳定的租金收入，同时也为开发商提供了长期租房的资本来源，因此受
到了广泛的关注。
售后返租模式虽然有其优势，但同时也存在着一些风险。
首先，售后返租模式的租金
收益一般要比市场上的租金低，因此投资收益可能不是十分理想。
其次，售后返租模式涉
及多方合作，开发商、投资人、承租人等众多利益相关方，因此需要合理分配各方的利益，确保每个方面的收益最大化。
最后，售后返租模式所涉及到的资金风险相对较高，需要投
资人进行充分调查和评估，防范潜在的财务风险。
总的来说，售后返租模式作为商业地产行业中的一种交易模式，其应用范围较广，但
同时也需要注意风险防范措施，确保投资风险最小化。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究售后返租模式指的是商业地产投资者购买商业地产后，将其租赁给原业主并要求其继续经营，同时约定在一定期限后由原业主以约定的价格将房产回购。
这种模式在商业地产中的应用可以带来一定的投资回报和风险。
售后返租模式在商业地产中的应用可以提供一种资本回笼的方式。
商业地产投资通常需要大量的资金投入，而售后返租模式可以通过回购约定，将购房资金在一定期限内回收。
投资者可以利用这笔回笼的资金继续投资其他项目，提高资金的周转效率。
售后返租模式在商业地产中的应用可以降低投资风险。
由于商业地产投资风险较大，特别是对于初次投资者来说，他们可能缺乏相关经验和信息，导致投资的不确定性增加。
而售后返租模式可以选择与原业主继续合作，减少了对新租户的寻找和调研的风险。
售后返租模式也存在一定的风险。
原业主可能无法按时回购房产，违约风险增加。
投资者需要在约定期限内保持足够的流动资金，以应对可能出现的风险情况。
投资者在选择售后返租模式时需要对原业主进行严格的审核和尽职调查，以减少经营风险。
而这种尽职调查可能需要投资者花费一定的时间和金钱。
为了降低售后返租模式在商业地产中的风险，投资者可以采取一些预防措施。
投资者应该详细了解原业主的经营状况和财务状况。
可以要求原业主提供相关证据，如财务报表、经营数据等，进行核实。
投资者可以要求原业主提供一定的担保，如提供资产作为抵押品，或者是寻求第三方机构进行担保。
这样可以在发生违约的情况下保证投资者的权益。
售后返租模式在商业地产中的应用可以提供一种资本回笼的方式和降低投资风险的机会。
投资者需要注意违约风险和经营风险，并采取相应的防范措施，以保护自身的权益。
售后返租法律案件分析(3篇)
第1篇一、案件背景随着我国房地产市场的蓬勃发展，售后返租作为一种新型的营销模式逐渐兴起。
售后返租是指房地产开发企业将新建商品住宅出售给购房者后，再由开发商以租赁的形式回购，购房者将房屋出租给开发商，由开发商支付一定年限的租金，期满后购房者可优先购买或开发商将房屋返还给购房者。
然而，由于售后返租模式涉及的法律关系复杂，近年来相关法律纠纷案件频发。
本文将通过对一起售后返租法律案件的分析，探讨此类案件的常见问题和应对策略。
二、案件简介2015年，某房地产开发公司与购房者张某签订了一份《商品房买卖合同》及《售后返租协议》。
合同约定，张某购买该公司开发的住宅一套，总价款为100万元。
购房后，张某与开发商签订了《售后返租协议》，约定开发商以每月8000元的价格租赁张某的房屋10年，租赁期满后，张某有权以原价回购房屋。
然而，在租赁期满后，开发商未能按约定将房屋返还给张某，反而要求张某支付违约金。
张某认为开发商违反了合同约定，遂将开发商诉至法院，要求开发商返还房屋并支付违约金。
三、案件分析（一）案件争议焦点1. 开发商与购房者之间的《商品房买卖合同》及《售后返租协议》是否有效？2. 开发商是否构成违约？3. 张某的诉讼请求是否应得到支持？（二）法律依据1. 《中华人民共和国合同法》2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（三）案件分析1. 《商品房买卖合同》及《售后返租协议》的有效性根据《中华人民共和国合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。
本案中，张某与开发商签订的《商品房买卖合同》及《售后返租协议》符合法律规定，主体合格，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，故该合同有效。
2. 开发商的违约行为根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
售后返租操作模式和商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法“不破不立.不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报".尽管价格不菲.但仍引来买家追捧。
然而.发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途.如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析.为破解售后返租困局提供借鉴。
一、关于售后返租.您知多少？1、售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确.如果主力店品牌好.则有较强的安全感分割灵活.客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需.政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售模式长期售后返租特征商铺销售时.商铺已经出租.开发商将租约转给业主.业主实施之前开发模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议.将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租.统一经营管理.租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金.并降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广.开发商可在短期内回笼资金.降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营.能确保既定的商业定位.有效保证整体商业. .. .. .2、计算过程与公式第一种.按8年租期算：将已知数据带入到公式中.得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格.带入到公式中.则得到相应的销售均价.既当该好百年的租金达到某个价格时.要实现相应的销售整体均价.才能保证发展商能够得到纯销售额。
浅析售后返租的法律风险
浅析售后返租的法律风险当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
【关键词】售后返租售后包租售后回租非法集资2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
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售后返租重返楼市商业地产遭遇新风险——以香河香江全球家居CBD等商业地产项目为例探析行业规范有序发展据中国商业地产联盟近期发布的报告显示，自住宅限购之后，商业地产得宠。
仅去年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。
然而，继万亿资金逐利商业地产后，今年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。
看似无限风光的背后，一股商业地产的泡沫正悄然吹胀。
商业地产同盟会秘书长王少山在接受《中国企业报》记者采访时表示，在未来2-5年间，商业地产的这轮泡沫就会被击穿。
他同时预计，泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。
而企业法人和购买群体，也将会为此轮疯狂付出血的代价。
问题一：供过于求逼其就范事实上，目前，已有部分涉足商业地产的企业已经开始使出浑身解数，来规避可能到来的“暴风雨”。
在层出不穷的各种招商方式中，不乏采取“售后返租”等违禁手段突围困局，但暗藏着的风险显而易见。
以本报前期调研香河县为例，这座仅距北京市中心45公里之遥，地处河北廊坊境内的县城，曾一度因地产“衰败”身陷“泥潭”而备受争议，近期，却又因地产的“复兴”引来外界的格外关注。
而焦点不仅是多家开发商重回香河拿地的爆料，更多的则是一家号称政企商联手打造占地面积5000亩的商业地产——香河香江全球家居CBD（一期），所表现出的“售后返租”销售方式，再次聚焦至公众视野之下。
所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。
按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。
据了解，香河香江全球家居CBD（下称香江CBD）一期一段30万平方米核心馆已经结构封顶，2013年1月试营业。
目前，该馆正是采用“售后返租”的营销模式，一经售后便承诺向业主回报前三年24%（每年依次为7%、8%、9%）稳定返租收益，扣除返租收益后合计每平米售价3900元。
目前，香江CBD这一营销方式在现实中的确吸引了不少投资者的青睐。
据《京华时报》报道称，该楼盘于今年6月底首推800余套铺源即告售罄。
“投资者只注意到了高回报，对其高售价却没有保持足够的警惕。
”有业内人士分析，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。
从表面上看，开发商开出年约7％、8％甚至9％的售后返租收益率，但实际上，只不过是开发商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戏。
据香河县当地知情人士曾向本报介绍，香江CBD一期在高回报率、高收益的宣传口号下，该项目扣除拆返后的实际售价为3900元/平方米，在外界看似很划算，但在当地并不为奇。
原因是，按照香河县当地楼市消费水准，商业地产项目所售实际均价几乎只在4000元/平方米左右，与香江CBD一期对外宣称“高额返租”后的净价值并无太大落差。
事实上，香江CBD 还是按当地正常楼市价格在外推。
之所以，打着“售后返租”的幌子，是为了“忽悠”外地人在此可购买到具有投资价值的“廉租房”，在开发商眼中，这或许称得上是一种营销，但在当地人眼里，完全视为一种噱头和把戏。
值得注意的是，香江CBD开发商——香江集团在讲信誉、资质，重实力、管理方面可谓不折不扣。
据了解，这家拥有20000多名员工，横跨商贸流通、房地产开发、资源能源和金融投资四大领域的大型民营企业集团，“修明德政、坚守法制”一直是视为企业成长原则。
有资料显示，作为一个修明德政的企业和一个优秀的企业公民，香江集团在慈善事业上也铸就了不平凡的光彩之路。
香江集团的慈善事迹频频见于报端，由于多年来一直热心公益事业，香江集团在《福布斯》杂志2005年中国内地慈善家排行榜上，集团总裁翟美卿女士以个人捐款6460万元的业绩，排名全国第三。
二十年来，香江集团为国家的科学教育事业、妇女儿童福利事业、慈善救灾和扶贫事业做出了杰出贡献。
多年来香江集团向社会共捐资8亿元，捐建学校500多所，资助失学青少年3万多名。
兑现了一个优秀民营企业“办好实业、回报社会”的庄严承诺。
然而，就是这样一家始终践行社会责任的标杆企业，为何会将如此规模庞大的商业地产楼盘（一期）以这种“售后返租”的形式进行拆分销售呢？一位不愿透露姓名的香江CBD营销高管曾向本报透露，主要考虑到当地商业地产的存量明显供过于求。
据该高管介绍，一方面，在香河县城周边大大小小开发的商业地产项目不下十余处，而与香江CBD（一期）具有同等开发规模的也不在少数，但大多数商业楼盘的闲置率多得让人有些吃惊，即便是早在两年前开发的楼盘底商至今仍大门紧锁，找不到买家。
究其原因，不仅是因房价的高企，主要还是当地对商业地产的需求出现过饱和。
另一方面，作为以家具之都而著称的香河县，位于城内的千余家家具企业自然对集聚家具生产、物流、展销的统一经营场所有一定需求，但客观上由于家具企业都经历了常年发展，几乎都拥有了各自独立的生产、办公、营销场地。
对于再次重新定位于为当地及周边家具企业提供集中办公运营场地的香江CBD恐难如愿，由此，如若再按照常规招商（销售）很可能会不尽如人意。
其次，再加上房地产调控下的打压，处于夹缝中的香江CBD便以“售后返租”试图在困局中突围。
问题二：盲目跟风险患重重“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。
据《佛山日报》报道称，近日，一则佛山逾百投资者台山淘铺“被骗”的消息引发业界极大关注。
一年前，佛山逾百名投资者冲着“10年返租100%”的高回报，买下台山地王广场一些商铺，现在因商铺经营不善严重亏损未能兑现返租，投资者面临投资收不回来的困境。
在这起投资案例中，千余名投资者面临“被违约”的困境，涉及资金数亿元。
业内人士分析，“售后返租”是事件的导火索。
从今年1月份起，该广场商业管理有限公司因经营原因未能兑付承诺给业主的返还租金，仅支付50%的合同租金，而到7月管理方租金给付全部停止。
由此，引发该项目遍布珠三角的1700多名投资者的不满。
报道还称，在佛山本地也曾有两家商场采取“售后返租”的形式售卖，到最后收铺时承诺给投资者的租金回报也没有兑现。
而对于开发商而言，打上“售后返租”旗号的好处在于，一旦商铺在经营权被分割出来之后，投资人的门槛纷纷降低，因此，其可投资资金总额度也就会增大。
这对于整个运作过程都是资金密集型的商业地产而言，无异于暖暖春光。
然而，这一模式风险暗藏很多。
比如，在建工程无法按期竣工时，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施。
据《新法制报》报道，江西萍乡市绿海星城楼盘在销售房屋时，引进酒店经营企业与业主同时签订“售后返租”协议，让业主们“十年收回成本，一铺养三代”。
然而，200余名业主的“发财梦”并不顺利。
先是楼盘中途停工导致延期交房，现在业主们担心留下“烂尾楼”。
在开发商垫付一年租金后，业主们继续在家“坐享租金”难以实现，以至于“用吃饭的钱还购房按揭款给银行”。
据了解，当地房管部门曾介入，但罚款后并未能制止违法行为。
绿海星城楼盘产权式酒店目前368套中已销售了28 5套房屋，另外，部分房产因吃官司被法院冻结。
有专家表示，“售后返租”存在较大风险，首先在于一旦这个商业项目不成功，这片商铺就会成为商业圈子里所说的“死盘”，难以支付承诺的租金，投资者也就会身受其累。
其次售后返租可能存在欺诈，开发商可能携款潜逃。
再者，还存在开发商通过售后返租变相融资，将资金挪用到其他项目中，存在其他项目投资失败资金链断裂的风险。
因此，对于开发商而言，若要从根本上减少对于这类模式的选择，则要从开始就对商业地产的定位及资金安排情况有个最基本的认识。
他们应该认识到，商业地产的培育并非一日之功，需要发挥团队人才之力，同时商业地产的融资模式也有待创新。
虽然由于国内金融市场环境原因，相关融资工具太少，可在规模与效应之间，从事商业地产的开发企业应该有自己的选择，他们应该结合自身情况仔细考量：步子是应该迈得更大，还是应该迈得更稳。
亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫曾向媒体进一步指出，“返租”严格意义上是违规的。
根据住建部的规定，房企不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
问题三：逾越红线敛财伤民虽然早有明令禁止，但一旦遭遇楼市投资资金不知所措时，“售后返租”甚至“售后包租”等“返租”销售的“产权式商铺”必然如阴影一般屡屡再现。
资料显示，先后由位于安徽合肥的“新城国际”写字楼、山东滕州“亿丰金地”商铺、山东即墨“利群财富广场”商业综合体、四川成都“银泰百货”（山寨版）商铺，均对外以不等年限的返租、不等级别的回报，以“售后返租”形式大肆进行敛财。
不仅如此，单指江苏南京市城内现存“售后返租”的商业地产项目不下数家。
本报经浏览《365家居地产网》时发现，通过该网搜集整理并公开对南京“售后返租”商业地产的盘点显示，相继有位于该市雨花台区板桥新城的“花生唐”、江宁区胜太路中部的“汇金新天地”、川江路与漓江路交汇处的“郑和国际广场”、北临建宁路，南临护城河的“金盛财智广场”和燕路迈皋桥核心片区的“苏宁名都汇”、江宁开发区内的“诚基国际花园”、玄武区重点商业项目“森林摩尔商业街区”等诸多商业地产均采取了不同程度“售后返租”式的营销模式。
通过比对后会发现，这些商业地产项目的共同特性定位是，离谱的高房价，不寻常的高回报。
以“郑和国际广场”和“金盛财智广场”为例，前者售价高达6万/平方米，而后者的返租回报率高达12%/年。
对此，有专家担忧表示，这些项目由于缺乏有效的评估及难以判定当地的消费水准，为实现短期回笼资金目的，提前许诺并开出“高额返租”的空头支票，最终的结果或许就是很多项目因为开发商经营不善或卖完铺后“跑路”，有的项目只返还了几个月的租金就再无消息，有的项目甚至还没建好就烂尾了，令投资者们几十万甚至上百万元的投资打了水漂。
据《大庆晚报》报道，去年，在黑龙江大庆市的商业地产市场营销中也出现了另据长期接触“售后返租”的地产界人士透露，与10年前相比，现在不少商业项目的“售后返租”在操作手法上已很不相同，尤其是一些非产权商铺，与其说是在“炒铺”,还不如称其为“非法融资”的类金融产品更合适。
事实上，法律层面也早已对“售后返租”（集资）行为给出明晰的界定。
从2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》要求，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。