惠州市房地产市场2009年报及2010年展望中
2008年惠州房地产楼市回顾暨2009发展报告-97PPT-中原
2008年月度市场供应结构（单位：套）
60平米以下 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008年全年 209 0 0 324 134 560 835 998 668 758 821 32 5339 60-90平米 159 0 66 481 313 730 292 884 1055 324 433 88 4825 90-120平米 106 0 188 295 332 612 453 233 897 669 241 167 4193 120-144平米 106 0 348 563 300 455 257 660 680 343 344 90 4146 144-180平米 0 0 52 497 297 405 47 574 494 489 218 10 3083 180平米以上 115 0 98 501 252 517 132 193 331 166 343 84 2732 月度合计 695 0 752 2661 1628 3279 2016 3542 4125 2749 2400 471 24318
4125 3279 2661 2019 1626 695 0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
3542 2549
2400
752
471
数据来源：惠州市房产管理局
10
惠城区·供应量（面积） 惠城区·供应量（面积）
2008年市场新增供应商品住房270.63万平方米，比去年同期增加7% ； 12月份市场新增供应商品住房68280平方米，环比上月减少73%，比去年同期减少82%。
截至2008年12月31日，惠城区商品住房存量24314套，约294万平米，存量规模 较11月份有所下降。
2009年惠州国民经济和社会发展统计公报
2009年惠州国民经济和社会发展统计公报2009年惠州国民经济和社会发展统计公报惠州市统计局国家统计局惠州调查队2010年6月30日2009年是进入新世纪以来惠州经济发展最困难、任务最艰巨的一年。
一年来，全市人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》为动力，以“双转移”为重点，全面贯彻落实中央“保增长、扩内需、调结构”的战略部署和省委、省政府“三促进一保持”的政策措施，全力克服国际金融危机的不利影响，全市经济在应对挑战中保持平稳较快发展，经济质量进一步提高，经济结构和产业结构明显优化，各项社会事业全面进步，人民生活持续改善。
一、综合2009年，全市生产总值（GDP）1414.7亿元，比上年增长13.2％。
其中，第一产业增加值90.3亿元，增长3.8％；第二产业增加值789亿元，增长13.3％；第三产业增加值535.4亿元，增长14.7％。
三次产业结构由上年的6.9：56.8：36.3调整为6.4：55.8：37.8。
人均GDP达35819元，按市场平均汇率折算为5244美元。
图一 2005-2009年地区生产总值及其增长速度来源于惠州的财政总收入391亿元，比上年增长20.6％；全市地方财政一般预算收入101.5亿元，增长30.1％；地方财政一般预算支出134.7亿元，增长26.7％。
其中，教育支出25.8亿元，增长30.9％；社会保障和就业支出13.7亿元，增长30.4％；医疗卫生支出8.1亿元，增长15.0％；农林水事务支出13.2亿元，增长25.2％。
税收总收入348.4亿元，增长20.0％。
其中，国税266.4亿元，增长20.4％；地税81.9亿元，增长18.8％。
图二2005-2009年财政一般预算收入及其增长速度市区居民消费价格总水平（CPI）比上年下降1.5％。
从构成居民消费价格总指数的八大类商品看，呈4升4降格局。
惠州市房地产市场分析报告
惠州市2007-2008年房地产市场分析报告二00八年六月目录第一章惠州城市概况 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 31.1城市简介------------------------------------------------------------------------------------------------------ 31.2交通区位------------------------------------------------------------------------------------------------------ 41.3城市规划------------------------------------------------------------------------------------------------------ 41.3.1城市定位及职能----------------------------------------------------------------------------------- 41.3.2城市空间规划-------------------------------------------------------------------------------------- 51.3.3市域空间布局-------------------------------------------------------------------------------------- 51.3.4城市产业布局-------------------------------------------------------------------------------------- 61.3.5重点发展区域-------------------------------------------------------------------------------------- 7第二章惠州市社会经济状况分析 -------------------------------------------------------------------------------- 92.1国民经济发展状况分析----------------------------------------------------------------------------------- 92.2居民收入水平 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 11第三章惠州市商品房市场分析----------------------------------------------------------------------------------- 123.1房地产开发投资市场------------------------------------------------------------------------------------- 123.2商品房供应市场 ------------------------------------------------------------------------------------------- 133.3商品房需求 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 133.4商品房价格 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 153.5惠州房价收入比 ------------------------------------------------------------------------------------------- 173.6商品房空置状况 ------------------------------------------------------------------------------------------- 18第四章土地市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 184.1惠州土地市场概况 ---------------------------------------------------------------------------------------- 184.2惠州市2007年土地市场总结 -------------------------------------------------------------------------- 19第五章重点区域市场分析----------------------------------------------------------------------------------------- 235.1江北片区—惠州CBD-------------------------------------------------------------------------------------- 235.2金山湖片区—惠城的“南部新城” ------------------------------------------------------------------ 245.3水口片区—惠州副城市中心 --------------------------------------------------------------------------- 25第六章惠州市2007 年焦点回顾 -------------------------------------------------------------------------------- 266.1重大政策回顾 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 266.2热点因素分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 28第七章惠州市2008年房地产市场状况------------------------------------------------------------------------ 317.1土地市场----------------------------------------------------------------------------------------------------- 317.2商品房（住宅）供应量---------------------------------------------------------------------------------- 327.3市场成交量及价格走势---------------------------------------------------------------------------------- 337.4 惠州市08年“五一”楼市状况 ---------------------------------------------------------------------- 34第八章 08-09年惠州市住房建设规划 -------------------------------------------------------------------------- 378.1 惠州市08年住房建设安排 ---------------------------------------------------------------------------- 378.2惠州市09年住房建设安排 ----------------------------------------------------------------------------- 39第一章惠州城市概况1.1城市简介惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。
2010年一季度惠州房地产运行报告
一季度房地产市场量升价稳内容摘要：2008年至2010年一季度，惠州商品房价格总体保持平稳，成交量在2009年后持续高位增长，呈现价稳量升的健康发展态势。
但今年四月份国家出台了称为历史最严厉遏制炒房的一系列政策，惠州楼市中的“深圳因素”将被弱化，商品房的整体成交量面临较大的回落压力。
关键词：房地产市场分析2009年惠州房地产市场在国家有关政策刺激下，率先复苏，一季度开始回暖，二季度开始实现快速增长，2009年二季度至2010年一季度全市商品房销售面积累计增幅均在80%左右的高位运行；商品房销售均价在4100—4400区间小幅波动，呈现销售量明显上升，销售均价平稳的健康发展态势。
一、发展特点（一）商品房销售持续高位增长。
2008年底，国家出台一系列包括降低首付和贷款利率等有利于房地产发展的优惠政策。
受这些政策的刺激，惠州房地产业开始出现了积极变化。
2009年3月份呈现楼市“小阳春”，成为惠州房地产市场回暖的“拐点”，并在二季度开始迅速复苏。
2009年1-3月、1-6月、1-9月、1-12及2010年一季度全市商品房销售面积分别增长27.4%、80%、97.7%、83.8%和77.4%。
在2009年1-6月开始持续高位增长的发展态势。
2008-2010年各季度商品房销售面积累计增幅图1、商品房销售量全面超越危机前水平。
今年一季度，全市商品房销售面积104.71万平方米，月均销售34.9万平方米，比金融危机前同期月均峰值多12.4万平方米。
显示，惠州房地产销售在短暂触底后，回升态势良好，房销售面积已经全面超越金融危机前的水平。
2、小户型住房销售量比重逐步上升。
今年一季度，全市销售小户型（90平方米以下）商品房34.2万平方米；中户型（90～140平方米）商品房38.6万平方米；大户型（140平方米以上）27.1万平方米，其中别墅型住房10万平方米。
小中大户型比重分别为：34.2%、38.6%、27.1%。
2010年惠州国民经济和社会发展统计公报
2010年惠州国民经济和社会发展统计公报惠州市统计局国家统计局惠州调查队2011年4月7日2010年是惠州经济社会发展取得重大成效的一年。
一年来，全市人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》为动力，积极实施“调结构、促转变，扩内需、促增长，推创新、促升级，惠民生、促和谐”的各项政策措施，大力推进五大基地建设，全市经济社会实现又好又快发展。
一、综合初步核算，全市生产总值（GDP）1729.9亿元，比上年增长18%。
其中，第一产业增加值103.6亿元，增长5.5%，对GDP增长的贡献率为1.9%，拉动GDP增长0.3个百分点；第二产业增加值1021.5亿元，增长23.7%，对GDP增长的贡献率为78%，拉动GDP增长14.1个百分点；第三产业增加值604.8亿元，增长10.4%，对GDP增长的贡献率为20.1%，拉动GDP 增长3.6个百分点。
三次产业结构由上年的6.4：55.8：37.8调整为6：59：35。
图1来源于惠州的财政总收入573.1亿元，比上年增长46.2%；全市地方财政一般预算收入131.2亿元，增长29.2%；地方财政一般预算支出185.3亿元，增长37.4%。
其中，教育支出32.1亿元，增长25.2%；社会保障和就业支出18.4亿元，增长35.2%；医疗卫生支出10.6亿元，增长30.8%；农林水事务支出14.6亿元，增长10.1%。
税收总收入466.7亿元，增长33.9%。
其中，国税362.7亿元，增长36.2%；地税104亿元，增长26.9%。
图2全年市区居民消费价格总水平（CPI）上涨3.2%。
其中食品类上涨6.5%，居住类上涨5.4%，交通和通讯类价格指数上涨1.4%，文教娱乐及服务上涨1.1%，医疗保健和个人用品类上涨0.5%，家庭设备用品及维修服务类上涨0.2%，烟酒及用品类上涨0.2%，衣着类下降0.1%。
2009年惠州国民经济和社会发展统计公报
2009年是进入新世纪以来惠州经济发展最困难、任务最艰巨的一年。
一年来，全市人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》为动力，以“双转移”为重点，全面贯彻落实中央“保增长、扩内需、调结构”的战略部署和省委、省政府“三促进一保持”的政策措施，全力克服国际金融危机的不利影响，全市经济在应对挑战中保持平稳较快发展，经济质量进一步提高，经济结构和产业结构明显优化，各项社会事业全面进步，人民生活持续改善。
一、综合2009年，全市生产总值（GDP）1414.7亿元，比上年增长13.2％。
其中，第一产业增加值90.3亿元，增长3.8％；第二产业增加值789亿元，增长13.3％；第三产业增加值535.4亿元，增长14.7％。
三次产业结构由上年的6.9：56.8：36.3调整为6.4：55.8：37.8。
人均GDP达35819元，按市场平均汇率折算为5244美元。
图一 2005-2009年地区生产总值及其增长速度来源于惠州的财政总收入391亿元，比上年增长20.6％；全市地方财政一般预算收入101.5亿元，增长30.1％；地方财政一般预算支出134.7亿元，增长26.7％。
其中，教育支出25.8亿元，增长30.9％；社会保障和就业支出13.7亿元，增长30.4％；医疗卫生支出8.1亿元，增长15.0％；农林水事务支出13.2亿元，增长25.2％。
税收总收入348.4亿元，增长20.0％。
其中，国税266.4亿元，增长20.4％；地税81.9亿元，增长18.8％。
图二2005-2009年财政一般预算收入及其增长速度市区居民消费价格总水平（CPI）比上年下降1.5％。
从构成居民消费价格总指数的八大类商品看，呈4升4降格局。
其中烟酒及用品类升1.5％，医疗保健和个人用品类升1.5％，家庭设备用品及维修服务类升2.5％，衣着类升3.5％；居住类下降3.8％，食品类下降3.3％，娱乐教育文化用品及服务类下降2.1％，交通和通讯类价格指数下降0.4％。
2009年房地产市场回顾及展望
《2009年房地产市场回顾及展望》09年上半年，全国房地产市场的整体发展态势可以概括为：量变引发质变，住宅带动整体。
09年上半年，中国房地产业的“一枝独秀”出乎了所有人的意料。
09年上半年，肆虐全球的金融危机方兴未艾，如何应对金融危机带来的挑战成为各国政府的当务之急。
在国际层面，美国政府早在08年就通过了总额为8500亿美元的救市计划；紧随其后，欧盟区的法国、德国、西班牙、荷兰和奥地利政府也提出了总金额高达13000亿欧元的银行拯救计划；作为全球的新兴市场，亚太区的日本、韩国和澳大利亚也不甘落后，纷纷在第一时间公布了相关的经济救援方案。
短期内，一个全球携手应对金融危机的格局已初具规模。
国内方面，中国政府出于自身经济发展的需要也在危机爆发后的第一时间公布了40000亿的经济刺激计划和9000亿的保障性住房建设计划。
同时，为缓解实体经济恶劣的生存环境，国务院总理温家宝也反复强调将会实行宽松的货币政策。
除此之外，各地方政府也根据自身的实际情况相继制定了一系列的经济振兴方案，这些都对稳定市场信心产生了积极的影响。
进入09年后，中央政府在年初的“两会”期间明确提出了“保八”的经济增长目标。
在“保八”思想的指引下，中国相关的经济刺激计划全面启动，相关的宏调政策也加紧落实。
此后，中国经济的表现在全球范围内堪称“一骑绝尘”，其中一季度实现国内生产总值GDP同比增长6.1%，增速较08年同期回落4.5个百分点，比08年四季度回落0.7个百分点，环比虽有下降但经济急剧下滑的势头已得到明显的遏制。
截至6月底，中国宏观经济形势进一步好转，温家宝总理也正式对外宣布“中国经济全面企稳”，这为树立市场信心创造了良好的外部环境。
从房地产行业来看，由于09年中国经济快速企稳，房产消费的信心得以重新树立。
同时，伴随着相关宏调政策和优惠措施的全面落实，压抑许久的“刚需”在政策“东风”的带动下全面爆发，成交量呈“井喷”式上涨，成交均价也在短期内实现了“三级跳”。
2009年回顾暨2010年展望
成交价
同比上涨27%
16
三级市场总结
成交量
17
三级市场历年成交量
08年市场低迷，深圳二手房成交量大幅下滑，创近年新低 09年市场火爆，成交量创历史新高，同比增加209%
万平方米 1500 1366.00
1000
737.63
717.32 442.18
500
0 2006 2007 2008 2009
2009年回顾暨2010年展望
主要内容
二级市场总结 三级市场总结
后市展望
1
二级市场总结
推盘量
同比减少13%
二级市场
成交量
同比增加59%
成交价
同比上涨16.5%
2
二级市场总结
推盘量
3
历年一手住宅批准预售量
08年新开工楼盘少，09年批准预售面积减少32%
800
万平方米
712
区域 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗 09年均价（元/㎡） 22556 23365 19492 25749 13954 9598 同比涨跌（%） 22 25 13 2 21 6 1、4季度价格对比涨 跌（%） 138 43 88 71 83 50
15
三级市场总结
成交量
同比增加209%
三级市场
19
09年各区二手住宅成交量
09年各区二手房成交量增加幅度都在1倍以上 福田二手房成交最活跃，达到360万㎡，是新房成交量的11.6倍 盐田三级市场最不活跃，仅成交22万㎡ 关外两区二手房成交量不小，但与新房成交量相当 09年成交量增加幅度最大的是福田，增幅最小的是盐田
区域 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗 成交量（万㎡） 237 360 296 22 249 203 同比增减（%） 142 300 267 127 197 153
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数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理
土地成交（区域）
成交（区域）：2009年土地市场成交活跃，区域供 需平衡度相对较高（即惠城区、惠阳区及惠东县成交亦较高）
2009年惠州土地成交共计133 宗（成交率75%），土地面积合计 约666.58万平米（成交率75.5%）， 以惠城区、惠阳区和惠东县为主；
2009年惠州月度商住用地挂牌宗数
40
（单位：宗）
38
35
30
25 22
20
15
10
5
3
13
9
9
23
15
10 6
18 12
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009年惠州月度商住用地挂牌金额
（单位：亿元）
20
17.93
15 12.54
12.62
10
7.29
5.46
5
3.33 4.04
土地供给（月份）
供给（月份） ：2009年全年土地供应整体呈上 扬态势，年末供应量较大（即11、12月份供给较大）
2009年惠州全年土地供应整 体呈上扬态势。
上半年除1月份外，其他月 份整体供给量相对较低；
下半年土地供给量上升态势 明显，年末11、12月份更是达到 了全年供应的高峰，两个月的供 应总量比例占到全年的47%以上。
2009年惠州商住用地月度交易金额
（单位：亿元）
12 10.65
10.9
10
8.83
8
7.26
6
4.55 4.47
4
3.58
2 1.42 1.81 1.12 0.83 1.14
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009年惠州商住用地月度平均地面地价 （单位：元/㎡）
3000
2500
一级市场 二级市场
二级市场概述：
2009年三月份“小阳春”后，惠州楼市 明显回暖，下半年的楼市喷发，全市房地产 业供给下滑，成交上涨，多数指标超越2007 年的峰值。
总体市场分析
供给（年度）：2009年房地产投资占固定资产比 例逐渐回落，全年房地产供应量下降幅度较大
惠州市历年房地产投资额 （单位：亿元）
14
10 5
8
7
5
9
5
3
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009年惠州月度商住用地交易面积 （单位：万平米）
250
200.71 200
150
98.6
100 50 22.18
67
73.53
16.422.0324.9 21.7
51.639.6928.1
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
数据来源:根据惠州市统计局
成交（年度）：2009年房地产成交面积增幅较 大，价格走势持续上扬
1.36 1.32 1.85 0.74 2.13
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009年惠州月度商住用地挂牌面积
（单位：万平米）
250
219.56
201.32
200
150
99.8
100 50
20.2 32.5 30.1 8.2 40.6 54.160.7170.0345.78
商住用地成交总金额为56.24 亿元，惠城区的成交金 额最多， 占总金额的52.6%；平均成交地价 为844元/㎡，以惠城区最高，地 面价达到1703元/平米。
2009年惠州各区县商住用地交易宗数
（单位：宗）
15
3
39
32
6 惠城区 惠东县
38
惠阳区 博罗县
大亚湾区 龙门县
2009年惠州各区县商住用地交易金额 （单位：亿元） 2.830.17
700
40%
600
34.76%
500
28.06%
30% 25.74%
400 300
22.08%
20%
200 12.36% 12.00% 12.45%
10%
100
0
0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
固定资产投资
房地产开发投资
开发投资占固定资产比例
经过07年的高峰后，房地产投资占比逐渐 回落，2009年房地产投资额为157.8亿元，占 全市固定资产投资的25.74%。
2584
2000 1711
1500
1000
10811104
1146
500 640
508 333 525 534
645543
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理
2009年
一级市场小结
2009年土地成交量跃居历史新高，达133宗，总计666万平米； 惠城区、惠阳区及惠东县继续成为2009土地供需的热点区域； 年末两月土地成交跃居全年高峰，全年成交面积单价趋于回落；
2009年惠州全年土地成交整 体呈波动性增长态势，与月份供 给走势相对一致。
上半年除2月份外，其他月 份整体成交量相对较低；
下半年土地成交量波动性较 强，第三季度成交量一度下滑， 年末第12月份则以200万以上成 交量封顶。
2009年惠州月度商住用地交易宗数
（单位：宗）
35
31
30
25
20
15
13
13 13 12
惠州市历年供应量走势图
（单位：万平米）
800
688.22
700
580.59
600
500
421.7
400
316.25 363.13
300
267.44 202.22
200
100
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
由于08年的金融危机，大部分房地产在建工 程停工或延期，使09年供应量下降，全年供应量 预计为421.7万平米，同比下降38.73%。
14.55
1.68 7.41
惠城区 惠东县
惠阳区 博罗县
29.6
大亚湾区 龙门县
2009年惠州各区县商住用地交易面积
（单位：万平米） 46.2 5.93
173.8
274.02
惠城区 惠东县
21.11
惠阳区 博罗县
145.52
大亚湾区 龙门县
2009年惠州各区县商住用地交易平均地
面地价（单位：元/㎡）
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009年惠州月度商住用地挂牌地面均价 （单位：元/㎡）
1600
1400
1348
1200 1257
1000
800
902
882 780
817
600
673 615 525 549
627
400
406
200
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1800 1703.2
1600
1400
1200
1000
800
795.1
600
509.2
530.9 611.6
400
200
289.8
0
惠城区 惠阳区 大亚湾区 惠东县 博罗县 龙门县
数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理
土地成交（月份）
成交（月份）：2009年土地市场成交活跃，全年 成交走势呈波动性增长