成都西部新城城市 综合开发规划定位报告页
成都中海龙湾半岛地产项目发展定位报告98页
职业主要为外企及合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。
第三局部 典型案例研究
〔一〕曼哈顿·自然派
1、工程简介
根本数据 占地面积：27亩 总建筑面积：34000平米 容积率：4.8 层数：2幢20层高层电梯公寓 公摊：21％ 销售均价：4000元/平米 总户数：622 绿化率：31% 户数车位比：1：0.6 梯户数：2梯15户
宽度不大于4米。
4、工程基地条件小结
C地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的 产品将成为C地块核心竞争力。
临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长 约204米。
商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。 约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。 C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。 加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。
产品创新
9-50m2私家院落〔入 户花园〕
每四层一个8.4米空中 四合院
中空镀膜玻璃
2、工程特点
特色鲜明小盘，通过差异化定位及特色产品的创新突破了地块规模、 较高地价、高容积率等局限。
产品创新同比区域其他工程溢价率为5.26%。 特色产品创新：80-200平米跃层户型设计、中空镀膜玻璃使用、9-50
广场的容积率最高，分别为3.81和4.49。 绿化率的均值为33.9%，93.1%的绿化率在30%-36%. 光华板块供给量最大占总量的48.2%；其次为五大花园板块，占总量
的28.5%；外双楠板块供给量相对较少，占总量的23.3%。 54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分
坚持新思想指引新理念导航建设面向世界面向未来的现代化东部新城
坚持新思想指引新理念导航建设面向世界面向未来的现代化东部新城作者：范锐平来源：《先锋》2019年第07期成都市委十三届五次全会坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，深入贯彻党的十九大精神和习近平总书记对四川及成都工作重要指示精神，全面落实省委十一届三次、四次、五次全会精神，审议通过了《成都市东部新城空间发展战略规划（2017-2035）》《关于坚持新思想指引新理念导航高质量建设面向世界面向未来的现代化东部新城的意见》和《中国共产党成都市第十三届委员会第五次全体会议决议》。
这次全会之所以把“加快城市东进”作为主题，主要有三方面考虑：一是中央明确提出促进成渝城市群协同发展、打造引领西部地区开发开放的核心引擎，寄予成都更高期望、更大使命，必须立足城市战略定位，打造具有辐射引领作用的高能级空间载体，以点连轴推动成渝相向发展，更好支撑国家战略意图实现。
二是省委“一干多支、五区协同”“四向拓展、全域开放”战略部署，赋予成都做强主干支撑、引领辐射带动区域协调共兴的历史责任，必须借力天府国际机场建设和代管简阳重大契机，建设引领区域协调发展的新兴极核，助推成都平原经济区同城化一体化发展。
三是市第十三次党代会作出东进重大决策部署以来，经过两年多的科学论证和规划编制，东部新城已从前期研究论证、规划设计阶段逐步转入全面建设阶段，需要通过民主决策，对若干政策领域作出安排部署，推动高质量建设面向世界面向未来的东部新城，奠定现代化新天府的功能载体和永续空间。
高位策划、高点起步，城市东进凝成广泛共识积蓄蓬勃势能市第十三次党代会围绕建设全面体现新发展理念城市，着眼破除圈层发展惯性和资源环境约束，借力天府国际机场建设和代管简阳重大契机，作出城市东进的重大决策部署。
两年多来，市委坚持科学立城的定力和留白增绿的静气，遵循“精筑城、广聚人、强功能、兴产业”的营城理念，深入研究论证、科学规划设计、广泛凝聚共识，东部新城建设起步扎实、推进有力。
天津西部新城项目调研报告PPT课件
GDP增长速度
小于4% 4%—5% 5%—8% 8%—10% 10%以上
房地产市场发展 状况
萎缩
停滞甚至倒退
稳定发展 高速发展 飞速发展
近几年天津经济然保持了快速的增长，天津GDP增速已达到16.5%，房地产处 于飞速发展阶段
城市化水平及人均可支配收入
天津城市化进程处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观 人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。
滨海核心区轨道 B1、B2、B3、B4、B5
规划布局
西部新城定位为滨海新区CLD · 生态宜居新城
滨海新区核心区功能布局图
CLD
COD
西部新城 塘沽老城
CBD 于家堡
响螺湾
西部
RBD
新城
北塘
海河两岸
人口发展及预测
受战略规划发展刺激，滨海新区近几年人口增速较快，截至2010年年底人口已接近 250万人
天津市人均可支配收入变化图
25000
20%
20000
16%
15000
12%
10000
8%
5000
4%
0
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
人均可支配收入
8959 9338 10313 11467 12639 14283 16357 19423
人均消费性支出
20% 15% 10% 5% 0%
全社会固定资产投资 1046.6 1259 1516.8 1849.8 2388.6 3404.1 5006.3
比上年增长
20.30% 20.50% 22.00% 29.10% 42.50% 47.10%
一文看懂：2022年，成都这些区域要起飞！
⼀⽂看懂：2022年，成都这些区域要起飞！2021年末⾄2022年初，成都迎来多件 “ ⼤喜事 ” ，譬如连续13次荣获「中国最具幸福感城市」第⼀名啦，⼜如环城⽣态公园⼀级绿道全线贯通啦，再如14家成都公司成功A股上市啦，以及成都熊猫基地扩建区开园试运营游客接待量增长超4倍啦 ……呼啸⽽来的2022年，⾃是让⼈⽆⽐期待，毕竟，这⼜将是乘胜追击的⼀年。
在2021年末发布的《政府⼯作报告》中，成都⼤多数区、市、县都指名将着⼒打造或加快建设⼀些⽚区。
⽽这些⽚区，显然将⽐其他地⽅“起飞”得更快！那么，它们是 “ 谁 ” ？⼀起来看看吧！过去⼀年，⾦⽜可以说是 “ ⽜⽓冲天 ” ，仅仅是天府艺术公园就让它频频登上成都的话题榜，让⽆数⾦⽜er⽆⽐骄傲。
△天府艺术公园⽽在全新的⼀年，⽜⽜提出：要集中⼒量推进⽚区协同发展，涵盖四⼤⽚区 —— ⼈北⽚区、⾦⽜坝⽚区、茶花⽚区、凤凰⼭⽚区。
宏观来看，四⼤⽚区之三都与此前规划的「北三环创意⽂旅带」重叠。
按照规划，这条⽂旅带将以⾦⽜⼤道天府⽂化景观轴、三环绿道都市⽂旅体验带为⾻，聚焦 “科技创新+⽂化创意 ” 融合领域，打造天府成都北城新中⼼ “ 天府⽂化⼤T台 ” ，串联七⼤⽂旅⽚区，汇聚⼤批地域特⾊明显、天府⽂化元素丰富的新经济消费地标。
△北三环创意⽂旅带效果图不难看到，2022年的⽜⽜将在⽂旅板块发⼒，把⽂化作为最强IP，以天府艺术公园为核⼼的北三环，将迎来新⼀轮腾飞，未来可期。
△新⾦⽜公园实景图聚焦到各个⽚区来看：⼈北的五块⽯南⽚区、铁路总部⽚区、荷花池将在新⼀轮城市更新中焕发新的活⼒。
△来源：@掌上⾦⽜⾦⽜坝依然以天府艺术公园为核⼼，建设「未来公园社区」，并加快建设AI智能制造产业及⼈才配套。
△来源：@掌上⾦⽜茶花则更注重强化科技产业，连特⾊街区都是「未来科技」主题的。
△来源：@掌上⾦⽜凤凰⼭则偏重商贸，值得注意的是：涵碧天下的建设提上⽇程。
据悉，这个已经落户北门7年之久的 “ ⽼⼤难 ” ，已在2⽉前完成了两个地块的建设备案，看来有望获新⽣啊。
成都崇州羊马新城项目整体定位规划及发展建议提案148页XXX年
➢ 一提到成都的“高端居住区”，人们往往会联想到 华阳、牧马山、浣花溪等地方
➢ 金马片区及羊马镇都不属于传统的高端居住区
成都市区高端居住区分布图
羊金
？ 马马
新片 城区
浣花溪 ：水景
、城市C
资源
30分钟
龙泉：山 景资源
15分钟
牧马山 ：山景 、高尔
夫
华阳： 城市发 展方向
区域配套落后，不完善，进入性较差
报告结构思路
区域价值挖掘 市场机会挖掘
项目解析 项目目标 项目核心问题
整体发展战略 整体定位及物业发展建议 整体规划及分期开发建议
附件
项目优势分析
我们必须从区域价值、市场机会中寻找答案 ，并从项目优势中寻求突破
项目 优势
区域
突破
市场
价值
Breakthrough
机会
我们应该对区域价值进行怎样的界定？ 郊区 or城市化？ 休闲 or旅游？居住 or度假？
风格雅园、园首山庄 、成都花园、君临天 下、锦城豪庭、河滨 印象
位于青城山，凭借 独特的自然山水资 源，掀起旅游地产 的热潮，产品档次 丰富，总价合理， 满足成都人的度假 生活需要，市场反 应良好
青城白鹭洲、中国 青青城、高尔夫山 庄、假日青城
城市郊区别墅兴起，形 成多个板块；城市别墅 项目屈指可数，但是价 格最高；度假别墅依旧 火爆；整个别墅市场呈 现出板块、产品以及价 格档次的多样化，竞争 充分
以打造生态新城为目标，大力发展湿地人居，创建崇州市城市 副中心
五星级酒店
站在羊马新城和金马片区的双重高度来看本区
区域价值再解读 域，本区域应作为金马片区价值转型的标志， 秉承带动新城发展的重任
成都高新区大源组团西片区规划
條件分析 評估本地規劃政策
規劃要求及目標 評估地勢
確定發展機會及限制
發展概念
確定主要設計概念 確定主要的發展指標
分析土地用途現狀 國際經驗
設計方案編制
編制發展規劃及設計
空間結構規劃
土地使用規劃
總體平面規劃
綠化系統規劃 開敞空間系統 建築設計
交通系統 歷史文化保護規劃
主要節點設計 設計方案報告
1
目錄
1.3 目標和目的
根據徵集方案的技術要求，本次規劃有以下的目標：
• 優化規劃區域內的土地利用，強化規劃區域功能。 • 完善規劃區域的交通系統，提高交通效率。 • 結合肖家河整治，完善規劃區域環境，提升城市形象及品質。
為實現以上目標，項目顧問定下下列目標：
• 提供優質的城市空間設計； • 進行整體佈局規劃的設計，使之能夠吸引人民到開發區內工作及居住； • 就居住及公建設施計算一個合理的用地的比例； • 制定完善的歷史文化保護及交通規劃； • 制定分階段的施工計劃。
6. 城市化和基礎設施建設
從海陸空三方面來說，成都是四川省的主要交通輸樞。對於日漸增加的交通使用 量，加上成都的單中心城市結構及迅速的城市發展造成中心區交通負荷過重，為 改變這種現狀，新一輪城市規劃提出必須調整城市現有結構和形態。城市重點轉 向東及向南發展，以減輕城中心的發展壓力。
成都市城市向南發展區域組團式佈局採用“組團軸向＂的發展模式，結合發展軸 線、主要交通幹線呈組團式佈局形成三條發展軸線、“四橫六縱”的現代快速交通 網絡、七個城市綜合組團的佈局形式。四橫是指三環路、外環路（繞城高速公路）、 雙華路。（雙流--華陽）、城環路四條橫向主要交通主軸。六縱是指機場高速、大件 路、成雅高速、元華路、天府大道、成仁路六條縱向主要交通主軸。規劃東西向 快速通道為三環路、雙華路。規劃南北向快速通道為成仁路、天府大道、元華路、 大件路。
对成都东部新区规划建设的几点认识和建议
对成都东部新区规划建设的几点认识和建议作者：肖莹光来源：《先锋》2020年第07期建設成都东部新区，是落实成渝地区双城经济圈、成德眉资同城化发展等战略的重要举措。
东部新区的建设，既有宏观区域政策、基础设施建设、产业项目引入等利好，也面临全球化形势波折、区域竞合演变、城市动能转化等挑战。
中共成都市委十三届七次全会提出，要加快构建以天府新区、成都东部新区、中国西部（成都）科学城“两区一城”为主要支撑的高能级平台体系。
本文结合相关规划研究，针对“东部”和“新区”两大特征和优势，对成都东部新区的规划建设提出几点认识和建议。
发挥“东部”优势：联通区域，依托主城，融合山水城市的发展离不开区域，区域是城市发展的基础，区位是新区建设成败的关键因素之一。
东部新区位于成都“东部”，要充分发挥依托空港面向成渝、跨山而建遥望主城、西依龙泉东临沱江的区位优势，实现分层次联通区域、分阶段依托主城、全方位融合山水。
第一，分层次联通区域。
《超级版图》一书中指出，基础设施和供应链的枢纽作用，正取代领土控制面积，成为决定国家和地区成败的关键。
东部新区应发挥空港、高铁等基础设施优势，打造各种要素交汇流通的超级枢纽，增强对不同层次空间范围的联通性，尽快融入全球产业分工当中。
成都要建设国际门户枢纽城市，东部新区应成为关键载体。
一是空港联通世界。
虽然全球化进程遇到波折，但机场在内陆开放中的关键作用仍然不可替代，天府国际机场仍然是东部新区联通世界的首要通道。
从美国和欧洲的经验来看，内陆地区的大机场往往会承担大量枢纽中转功能，来扩大机场客货运规模，降低边际成本，继而增强机场所在城市与世界的连通度。
例如世界最大的亚特兰大机场，位于美国内陆，是美国西海岸、东海岸和南部之间的中转枢纽，中转客流比例超过60%。
成都位于东亚、南亚、东南亚三大人口密集地区的地理中心，有潜力成为亚洲内部航空中转组织的枢纽，以及欧亚干线和国内干线间的中转枢纽。
为了构建洲际和洲内枢纽，天府国际机场要积极争取开放第五、第七航权，增强对国外航空公司的吸引力;加快培育基地航空公司，争取培育形成国内第四大航空公司;并加快高铁、城际铁路建设进度，提升区域客流的集疏运能力。
成都西部新城新规划方案
成都西部新城新规划方案近年来，成都的发展迅猛，西部新城也是其中之一。
为满足居民和企业的需求，成都市政府制定了新的西部新城规划方案。
本文就对成都西部新城规划方案进行简要介绍。
背景成都市西部新城，包括双流、郫都和彭州三个区域，是成都市未来发展的重要战略区域。
因为距离市中心远，加之目前的交通存在瓶颈问题，所以西部新城对城市发展起到了至关重要的作用。
由于人口增长和经济实力的提升，近年来成都西部新城的发展日益迅猛。
然而，原有的城市规划已经无法满足人们的需求，亟需一个新的规划方案。
新规划方案的内容城市交通规划新规划方案中，首先考虑到的是城市交通问题。
成都市政府将出资建设一条地铁线连接三个区域和市中心。
除此之外，还将增加公交线路，并优化现有的道路系统。
这些措施将缓解交通拥堵问题，方便人们出行。
产业规划成都西部新城是成都市的经济增长点，也是成都产业结构转型的重要部分。
新规划方案中，成都市将大力发展高科技产业，支持智能制造，鼓励技术创新，引导各类优质企业落户。
这些措施将促进经济发展和就业增加。
城市环境规划城市环境是居民生活的重要组成部分。
新规划方案中，成都市政府将加大绿化力度，改善空气质量，设置公共娱乐场所，提升市民生活质量。
同时，也将加强城市管理，保障居民安全。
新规划方案的影响严格来说，成都西部新城新规划方案的影响将是深远的。
首先，加强交通建设将方便人们出行，提升城市竞争力，带动经济发展。
其次，加强产业建设将提高城市的科技含量和知名度，吸引更多的优质企业和资本涌入新区域。
最后，加强城市环境将提高居民的生活质量和对城市的认同感，促进社会稳定。
总结成都西部新城新规划方案的实施意义重大，涵盖了城市交通、产业规划和城市环境等多个方面。
实施方案后，将方便居民出行，推动经济发展，提升城市的科技含量和知名度。
由此可见，成都西部新城新规划方案将是城市发展的重要里程碑，值得我们期待。
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80.88
82.92
28.3
台湾新竹
172
58.7
n 成都市目前第三产业发展速度趋缓，经济增长仍主要以工 业的投资驱动为主，且横向比较，以高新区为代表的成都 工业发展水平相对落后，这与成都产业服务业的发展滞后 有着密切关系
n 第三产业内部结构不均衡，主要以批发和零售业传统行业和 房地产业为主，信息传输、计算机服务和软件业，租赁和商 务服务业，科学研究、技术服务等专业化产业服务行业发展 滞后，且文卫体娱及居民服务业等公共服务行业发展不足
西部新城
n 2008年，成都启动“四大新城” n 北部、南部、东部、三大新城位于成都城市重要发展轴向
上，主要被赋予大型制造、商务服务、枢纽物流等产业职能 n 西部新城以高新西区为核心，包括温江和郫县，打造成西部
健康休闲城，重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业。 并该区域成为城市核心功能的拓展区域，和产业发展的重要 支撑和承接经济、人口转移的重要载体。
地区
面积（平方公里） 工业区地均产值（亿元/平方公里） 工业地均增加值（亿元/平方公里）
成都高新区
38.24
10.93
3.73
全国高新区
335.7
17
5.8
江苏国家级开发区
149.71
20.41
7.0
苏州高新区
28
9.6
上海虹口工业区
25
8.5
上海康桥、南汇工业园区
4.95
55.32
19.1
上海郊区工业园
n 成都2007年人均GDP超过4000美元，产业发展已经由投 资驱动阶段向创新驱动阶段转变，知识创新、科技创新 将成为推动城市经济发展的重要力量
成都2001－2006年二三产业0
20
10
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
第二产业 第三产业
年份 2003年 1999年 2002年 1992年 1992年 2002年 2002年 1992年
郫县区域角色判断 郫县发展需求 郫县发展需求
郫县发展定位 郫筒发展定位
2 公共设施布点方案 发展实施策略
城市公共设施布点
项目规模预测
功能项目建议
1
郫筒发展定位研究
——成都城市发展认知 ——成都西部城区发展格局 ——郫县发展现状分析 ——郫县发展条件分析 ——郫县发展模式研究
成都——坐标定位
成都与副省级市比较：位居中游，增速迟缓
现状建设用地 规划适建用地
新增用地
西部平原走廊 （成灌、成温邛走廊）
用地面积
比例
97.17
46.25%
310
22.46%
218.83
18.50%
其它走廊
用地面积 105.97 1070 964.03
比例 53.75% 77.54% 81.50%
n 成都城市空间拓展以东和南北为主要方向，位 于成都西部的郫县不处于重要发展方向，成都 未来规划适宜建设用地的近80%限制在成青走 廊、成龙走廊、南部走廊及成新走廊
n 温江、郫县作为成都上风上水区域，近 年来聚集了大量房地产项目，同时也带 来购买力的外移
现状主要大型商场分布
现状文化娱乐设施分布
n 成都市目前商业消费等服务功能主要集 中在中心城区，多中心的城市服务网络 尚未形成
n 外围组团（二圈层区域）需要形成区域 性的都市消费服务中心和成熟的区级商 业中心
空间发展需求认知：成都的多中心空间发展战略有赖于四大新城的均衡快 速发展，尤其是提升偏离城市重要发展方向的西部新城的支撑服务功能
n 郫县需要寻找自身定位，以避免区域分工协作 中的边缘化
小结：成都城市发展需要在产业、城市服务功能、空间布局上进行调整和突破
n 产业需求：成都经济的跨越发展需要提升生 产性服务业对工业的支撑服务，产业创新、 科技创新服务需要有大的发展
成都与西部主要城市比较：位居榜眼，增速缓慢
成都 成都排名
地区生产总值(亿元）
第二产业
2007 年
比上年 ±%
2007 年
比上年 ±%
3324
15.3
1504
18.9
2
5
2
4
第三产业
2007 比上年
年
±%
1585 13.6
2
5
n 在西部主要城市中，成都经济总量仅次于重庆，位 列第二
n 但从增长速度看，成都排名靠后，总量速度低于重 庆、南宁和贵阳，二产速度低于重庆、南宁。西 宁，三产速度不如西宁、南宁、西安。不利于其西 部领头羊城市地位的保持
20% 72%，70% ——2007，北京，现代服务业在第三产业
中的比重占了将近70%，而北京第三 产业占到地区生产总值的72%（北京 市社会科学院副院长梅松）
对成都城市未来发展的三大认知
产业发展 需求
城市功能 需求
成都未来发展
空间发展 需求
产业发展需求认知：经济发展阶段已进入创新驱动阶段，但现状产业结构发 展相对滞后，高端支撑性产业服务功能及公共服务功能亟待提升
成都
成都所占 位次
地区生产总值(亿 元）
2006年
比上年 ±%
2751
13.8
7
12
第二产业
2006年 1212
比上年 ±% 18.4
8
3
第三产业
2006年 1344
比上年 ±% 11.2
5
15
n 在全国15个副省级城市中，成都经济总量排在中 游水平，但增长速度较慢，排在12位
n 成都第三产业发展相对缓慢，增长速度在15个副 省级市中排名最后，是影响总量经济发展速度的 关键因素
成都西部新城郫县片区城市设计
——定位梳理、功能深化、规模预测及相关专题研究
2008.8
我们关注：
郫 县
WHO——郫县在成都的角色？ WHAT——功能体系？ HOW——方式和路径？
WHERE——空间格局？
研究框架
1 郫筒发展定位研究 成都城市发展认知
成都发展需求
基于资源的发展模式研究
成都西部城市发展格局 郫县发展现状分析 郫县发展条件解读
城市功能需求认知：近郊区县经济结构转型、城市化发展迅速，尤其成都西 部居住功能的快速发展聚集了较强的消费能力，但城市消费服务配套功能发 展不足
现状新建房地产项目分布
n 成都都市区的外扩发展压力、二圈层经 济结构的转型、近郊“四大新城”的发展， 推动了周边近郊消费能力的膨胀，城市 消费成为重要的需求之一
成都经济基础良好，但与其他城市发展相比， 发展缺乏题材，各项指标增速迟缓
成都，下一步？
n 发展生产者服务业，改变城市产业结构 n 城市经济发展自我强化
n大城市高成本，制造业再区位 n城市可能趋向衰落
大城市是服务业导向—— Kolko(1999)
16.6% ——1989，纽约，现代服务业占所有经济
部门境外收入16.6% 20% ——1994，伦敦，金融与服务业占GDP的