别墅“一房一价”定价体系浅析
别墅评估价
别墅评估价别墅评估价是根据一系列因素来确定的，从地理位置、建筑结构到市场需求等方面都会对别墅的评估价产生影响。
以下是一个700字的别墅评估价相关内容的示例：别墅评估价是指对一座别墅进行专业评估后得出的合理价值范围。
别墅评估分为市场评估和财务评估两种方式。
市场评估是根据当前市场状况和相似别墅的售价等因素来确定评估价，而财务评估则是通过对别墅的资产价值、租金收益等方面进行估算得出评估价。
地理位置是确定别墅评估价的一个重要因素。
通常来说，位于繁华地段、交通便利、配套设施完善的别墅价值会更高。
而处于偏远地区、交通不便、缺乏基础设施的别墅则价值相对较低。
此外，别墅所在区域的环境质量、社会治安等因素也会对评估价产生影响。
别墅的建筑结构和装修状况也是评估价的重要考量因素。
别墅的建筑面积、楼层结构、房间数量等都会直接影响评估价。
如果别墅建筑结构合理、装修精美且维护良好，评估价会相对较高。
而如果存在结构问题、装修陈旧或需要大量维修和翻修的情况，评估价会相对较低。
此外，别墅所处市场的需求状况也会对评估价产生影响。
如果当前市场对别墅的需求较高，供需关系较紧张，评估价会相对较高。
而如果市场对别墅需求较低，供应过剩的情况下，评估价会相对较低。
最后，别墅的配套设施和周边环境也会对评估价产生影响。
别墅是否拥有私人花园、游泳池、停车位等设施，以及周边是否有学校、商店、医疗机构等配套设施都会影响评估价。
此外，周边环境优美、风景宜人的别墅评估价也会相对较高。
综上所述，别墅评估价是一个多方面因素综合考量的结果。
除了地理位置、建筑结构和装修状况外，市场需求、配套设施和周边环境等也是评估价确定的重要因素。
通过综合考虑这些因素，我们可以得出一座别墅的合理评估价。
上海别墅市场定价策略分析
上海别墅市场定价策略分析上海别墅市场是中国乃至世界别墅市场中的一个重要组成部分。
在过去几年里，上海别墅市场的发展迅速，吸引了众多购房者和投资者的关注。
对于开发商来说，如何正确定价是一个极为重要的问题，决定了产品的市场竞争力和销售情况。
因此，本文将对上海别墅市场的定价策略进行分析。
首先，上海别墅市场的定价要考虑到地理位置的差异。
上海作为中国经济中心和国际大都市，别墅的地理位置分布十分广泛，有些别墅位于市区繁华地段，而有些则位于远郊或周边城市。
在定价时，开发商应根据别墅的地理位置和周边配套设施来确定价格。
市区地段的别墅由于交通便利和生活便利等优势，价格一般会高于远郊地段的别墅。
其次，上海别墅市场的定价还需考虑到产品的品质和规模。
别墅作为一种高端房产产品，它的品质和规模对于购房者来说是非常重要的考虑因素。
别墅的品质包括建筑质量、装修水平、设施配置等，而别墅的规模则包括建筑面积、户型布局等。
在定价时，开发商应根据别墅的品质和规模来确立价格，一般来说，品质和规模越高的别墅，价格会相应较高。
此外，上海别墅市场的定价还需考虑到市场供需关系。
当前，上海别墅市场供需关系较为平衡，但供给量有限，相对需求较大，因此开发商在定价时可以适当调高价格。
然而，开发商不能过分追求高利润而忽视市场需求的真实情况，过高的价格可能导致销量下滑，进而影响产品的市场竞争力。
最后，上海别墅市场的定价还需考虑到宏观经济环境和政策因素。
当经济处于高速增长或政府推出相应政策利好时，人们购买力增加，开发商可以相应提高别墅价格。
而当经济处于下行态势或政府出台政策限制房地产市场时，开发商则要谨慎定价，以避免价格过高而无法销售。
综上所述，上海别墅市场的定价策略需要综合考虑地理位置差异、产品品质和规模、市场供需关系以及宏观经济和政策因素等多个因素。
开发商应根据市场需求和竞争状况来合理定价，以保证产品的市场竞争力和销售情况。
上海别墅市场作为中国别墅市场的重要组成部分，在近年来呈现快速发展的同时，也出现了一些问题和挑战。
别墅项目价格策略
别墅项目价格方略别墅项目价格方略提纲: 小区文化, 人文环境: 这其实是生活方式旳集中体现, 作为半岛丽景旳目旳消费群, 他们对小区生活旳规定只有一种, 那就是可以找回自别墅项目价格方略1.价格向价值旳回归伴随消费群体旳逐渐成熟, 消费观念也日趋理性, 体目前价值观上旳问题就是价格向价值回归, 这样对本项目旳价格支撑提出了对应旳规定。
自然环境除非具有唯一性, 否则局限性以支持高价格, 本物业无可比拟旳位置与环境, 将成为其高价格旳有力支持点, 不过由于这种环境在该地区并不具有唯一性, 不能与竞争对手形成强有力旳竞争优势, 因此我们认为必须挖掘产品更多旳附加价值, 以支持独尤其墅文化旳定位。
2.在价格必须与价值相符旳基础上, 我们认为在品牌和生活方式旳体现上, 可以挖掘出除自然条件以外旳诸多价值。
提议从如下几种方面入手:●发展商旳开发理念: 必须具有超前旳开发理念和服务意识, 与消费者旳需求相比, 我们应快半步, 提前作到了他们旳所需所想, 因此我们在关键价值上导入了"居住+旅游"旳全新概念, 迎合消费者对度假式生活旳向往；●小区文化, 人文环境：这其实是生活方式旳集中体现, 作为半岛丽景旳目旳消费群, 他们对小区生活旳规定只有一种, 那就是可以找回"水边旳凡尔内塞贵族生活"旳生活方式与生活节奏。
●品牌渗透力：他将体目前开发商和山水湖滨旳品牌魅力上, 强势品牌将在销售上产生巨大旳号召力, 从而转化为高价值产品印象。
●挖掘产品资源: 围绕品牌关键价值努力完善楼宇质量、环境及服务等。
（见产品方略部分）3.唯一价格旳应用: 在高开低走或者是低开高走旳价格方略都存在一定风险性旳状况下, 我们提议实行唯一价格方略, 也就是说, 不制定清晰旳定价原则, 而是根据每一幢别墅旳详细位置和综合素质, 制定一种价格原则, 无论是独立别墅还是townhouse（排屋）, 每套都是唯一旳, 这不仅是价格旳唯一, 更是身份象征旳唯一, 这样会比较符合目旳消费群旳心理暗示, 同步也有助于我们根据市场反应状况调整价格方略, 详细应用如下:●减弱心理差价原则: 对于本案来说, 独立别墅旳售价在10000元/㎡是可以成立旳, 但本项目中有较大比例旳townhouse（排屋）, 这种物业形式是介于独立别墅和公寓之间旳一种升级产品, 根据北京、上海等大都市与本案相类似旳物业旳价格分析, 这些townhouse旳总价相称于都市中心一套大面积住宅旳售价。
龙湾别墅价格体系(修改)
龙湾别墅价格体系一、总体定价策略（一）考量近期市场背景变化1．现房供应量及期房供应量都在上升。
2．本区域市场如名都园、裕京花园、香江花园等二手房交易有所释放，分流市场客户构成竞争已经是必然趋势。
3．老项目改造对租务市场的争夺会间接造成对投资客户的分流和影响。
如香江花园部分别墅已被荷兰一财团购买将对其进行彻底改造翻新，以期保持与新项目的竞争力，在租务市场上保持一定的份额。
4．银行贷款利率的上调和严格限制别墅贷款，也会影响到部分客户对别墅的购买。
5．区域内明年将出现3、4个新项目，除了优山美地二期、C区以外，停滞很长时间的新世界地产的别墅项目也已经开始动工，还有一些TOWNHOUSE项目,供少于求的情形将得到扭转，未来市场竞争将会更加激烈。
（二）总体定价策略根据以上近期市场的变化和项目本身情况，建议采用低价入市、低开高走、小步快跑的价格策略，以便迅速吸引市场视线、聚拢人气、回笼资金、降低风险，为后继销售提升价格打下坚实的市场基础。
（三）项目均价制定根据近期市场变化，考察其它竞争项目价格与具体指标情况。
见下表:影响价格的因素较多，我们客观地列出被关注的15项因素，并确定各项因素的权重，进行综合评分，考量其它竞争项目价格与具体指标的关系，重新评估龙湾别墅项目价格，建议龙湾别墅项目均价为13500元/平米。
见下表：采用因素成对比较法确定各因素权重评分表：二、定价原则1.满足总平均价为13500元/m2，追求对于平均价格的控制，而不苛求每一套房子的得失，这样可以迅速为第一期凝聚人气，培养一批忠实的客户在市场上为我们进行有效的义务宣传，形成热点，进而成为市场的焦点，随着销售的进展逐步提高价格，造成房子升值的感觉，赚钱效应会有效的刺激购买力，如此良性循环，将对项目的后期发展造成有力的支持；2. 每户定价，按套销售；3.拉开产品档次,突出本项目公园的景观价值；4.认购及开盘期价位要有竞争力、市场冲击力；5.突出豪宅的尊贵价值；6.拉大最高档别墅的价格系数，突出景观价值；7.适当拉大各档次别墅的价格系数；8.通过销售控制，实现持续快速销售，保证总体销售额度的完成；9．开盘认购期实行优惠打折促销政策。
某项目别墅定价报告
某项目别墅定价报告尊敬的领导：根据市场调研数据和项目开发情况，我们项目别墅进行了定价分析，并撰写了本报告，旨在提供有效的参考供建议。
一、市场调研我们首先进行了周边房地产市场调研，发现该区域别墅项目较少，供应相对不足。
同时，该地区具备发展潜力，有良好的基础设施和自然环境，适合居住和休闲度假。
二、项目特点该项目占地面积较大，环境优美，周边景观资源丰富，空气清新，未来可进行更多开发和优化。
别墅设计独特，结构合理，采用高品质材料和装修，内部设施齐全，满足高端客户的居住要求。
三、定价策略1.以市场为导向：考虑到市场供需关系和周边别墅项目价格水平，我们将定价策略定位在市场合理水平上，确保具备较强的竞争力。
2.市场定位：将别墅定位为高端住宅，主要面向高净值个人或家庭购买。
通过高品质的设计、装修和服务，满足其对生活品质的需求。
3.成本控制：强调成本控制和效益最大化，通过采购、施工和售后服务的优化，降低成本，提高利润率。
四、定价模型我们采用市场比较法和成本法两种方法进行定价参考。
1.市场比较法：通过比较周边高端别墅项目的价格和销售情况，结合该项目的特点和位置进行分析，确定一个合理的价格范围。
2.成本法：基于项目的实际投资成本，加上合理的利润率，计算出每套别墅的最低售价，确保项目盈利。
五、定价建议基于以上分析，我们建议将别墅定价在每平方米6000-9000元之间，具体价格根据不同别墅户型和位置进行调整。
同时，可以提供一些增值服务或福利，如增加一定的停车位、景观花园等。
在销售过程中，可以根据市场反馈情况进行灵活调整和优惠策略。
六、风险提示1.市场风险：房地产市场存在周期性和波动性风险，价格和销售情况会受到宏观经济和供需关系的影响。
2.竞争风险：其他别墅项目的竞争会对销售和价格产生影响，需要密切关注市场动态和竞争对手的举措。
3.监管风险：政策调整或税费增加可能对项目的定价和销售产生不利影响，需要及时关注政策变化。
以上是我们对项目别墅的定价分析和建议，希望能提供有价值的参考信息。
别墅定价打分策略
别墅定价打分策略一、均价制定1、市场导向均价的制定方法:分别通过区域市场和类似产品选择竞品项目，通过市场比较法推导出比较均价;2、市场比准均价制定竞品的选择及比较:在竞品的选择上，通过区域市场比较法和类似品质项目比较法来进行比准修正。
A、区域市场比较法B、类似产品比较法3、核心均价导出常州别墅市场板块特征明显，区域市场价格特征应重点考虑，类似项目予以小权重考虑，依据两种比较法进行价格综合运算，得出本项目的核心均价。
二、价格表打分说明(一)联排产品1、系数设置以及构成分析根据别墅项目影响价格的因素与研究，以及结合本案的情况，确定本项目的平面系数由以下系数及其权重构成(别墅不设置垂直系数):户型(50%)户型结构景观栋间距噪音面宽花园面积联排数露台阳台户型位置户型面(25%) (9%) (10%) (8%) /入户方(9%) 赠送面积(10%) 积(10%) 式(13%) 等(10%) 打分原则:单独考虑打分因素，完全不考虑其他因素。
打分注意事项:同一打分因子里，以最好的为10分(按10分满分计算)来作为比照，逐级打分。
计算公式:评分=?打分×权重调差极值=最大价格差/分差极值平面差=(各单位评分-评分极小值)×调差极值最终平面差=平面差+特殊调差目标单价=最终平面差+预设最低单价2、打分体系制定说明联排数系数:四联10分，六联6分，八联2分露台阳台赠送面积系数:系数=赠送面积×(10/最大赠送面积) 户型位置系数:四联:10，6，5，8六联:10, 6, 5.5，5, 4.5, 8 八联:10, 6, 5.8, 5.5, 5.2， 5, 4.8,8 户型面积系数:330平米: 10分369-400平米:8分400-420平米:6分500平米以上:3分花园面积、入户方式系数:花园面积和入户方式各占比70%与30% 花园面积系数=花园面积×(7/最大花园面积) 入户方式:北入户南花园为满分3分，南入户北花园为1.5分景观系数:(1) 南向中央水景，且处于双水交汇处单元10分 (2) 北向中央水景，且处于双水交汇处单元9分 (3) 南向中央水景8分，北向7分 (4) 局部水景6分，(5) 考虑总图位置，以中央景观为评分参照物，边缘地带，视野较差、视觉效果不佳的均为1分，第二排水景为1.5分，可看到水景的为2分。
一房一价政策的解读
一房一价政策的解读一房一价政策是指房价应当按照房屋的实际面积和位置等各种信息确定并定价。
近年来，我国房地产市场的不断发展带来了一系列的问题，尤其是房价不断的攀升。
一房一价政策就是针对这种情况出台的一项措施。
下面将围绕这一政策进行解读。
第一步：政策背景我国房地产市场的不断发展带来了许多问题，其中之一就是房价不断攀升的问题。
尤其是在一些大城市，房价已经高得让人无法想象。
为了解决这个问题，政府制定了一系列的政策，其中就包括一房一价政策。
第二步：政策内容一房一价政策实际上是对房屋进行实际评估，并根据评估结果对房价进行定价。
这样一来，就不会因为某些因素而导致房价过高或者过低的情况出现。
具体而言，政府会对房屋的实际面积、位置等因素进行评估，并根据评估结果对房价进行定价。
第三步：政策意义一房一价政策的最主要的意义在于避免房价的过度波动。
在这种政策的制定下，房价会更加公正地反映房屋的实际价值，从而避免了许多问题的出现。
另外，一房一价政策还可以遏制炒房现象，对于保持房地产市场稳定也有很大的促进作用。
第四步：政策实施一房一价政策的实施需要政府出台一系列的规定，对于评估进行统一的标准化管理。
特别是在房价定价方面，政府需要制定明确的标准，以避免个别因素的影响。
此外，政府还需要加强监管力度，从而确保一房一价政策的真正实施。
第五步：政策的前景毫无疑问，一房一价政策的实施将会在未来的房地产市场中扮演着越来越重要的角色。
随着人们对于公平公正的要求越来越高，政府将会加大力度推广一房一价政策，并继续制定一些配套措施，以确保房地产市场的稳定发展。
总之，一房一价政策在我国房地产市场中的作用非常重要。
它不仅可以避免房价的过度波动，也可以遏制炒房行为。
当前，政府正在加大力度推广这一政策，并制定相应的配套措施，以确保房地产市场的稳定发展。
一房一价表的规律
一房一价表的规律一、楼层的影响。
你看哈，一般来说，楼层低的房子价格可能相对低一些。
为啥呢？因为低楼层可能会有一些小问题，比如说采光可能不太好，尤其是那种前面还有楼挡着的。
而且低楼层可能会比较潮湿，蚊虫也可能多一点。
不过也有例外的时候呢。
比如说那种带小院的一楼，价格可能就又上去了，因为小院可以种种花花草草，还能晒晒太阳，这对很多人来说可太有吸引力了。
再看高楼层，高楼层视野好啊，站得高看得远，能看到的风景可美了。
但是呢，高楼层也有缺点，比如说电梯要是出故障了，爬楼可就累死人了。
而且高楼层风可能比较大，要是窗户质量不好，还可能有噪音。
所以高楼层的价格也是有高有低，像那种顶层，有时候还会便宜点，因为可能会有漏雨的风险，夏天还可能特别热。
不过现在很多房子的顶层也做了很好的隔热和防水措施，价格也就没那么低了。
二、朝向的奥秘。
朝向这个事儿也很关键呢。
朝南的房子那是相当受欢迎啊，阳光充足，冬天暖和，住着可舒服了。
所以朝南的房子价格往往比较高。
朝东的房子呢，早上能晒到太阳，也还不错。
朝西的房子就有点尴尬了，下午太阳晒得厉害，夏天会特别热，价格也就会受影响。
而朝北的房子，采光最差，一年四季都见不到多少阳光，价格一般是比较低的。
不过要是房子在比较冷的地方，朝北的房子可能因为比较凉快，也会有一些人喜欢，但总体价格还是比不上朝南的。
三、户型与面积。
户型好的房子价格肯定高啊。
啥是户型好呢？就是那种方方正正的，空间利用率高的。
比如说客厅比较宽敞，卧室大小合适，卫生间和厨房的布局也合理。
那种奇奇怪怪的户型，比如说像个手枪形状或者走廊特别长的，价格就会低一些。
面积也是个影响因素。
大面积的房子总价高，这是肯定的。
但是呢，大面积房子每平米的单价有时候会比小面积的低一点。
为啥呢？因为买大房子的人毕竟少一些，开发商可能为了吸引买家就会在单价上做一点调整。
小面积的房子呢，虽然总价低，但是单价可能会高一点，因为它适合那些预算有限的年轻人或者小家庭，比较抢手。
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别墅“一房一价”定价体系浅析别墅“一房一价”定价体系浅析摘自《中国房地产估价与经纪》2014年1期作者：周淼王继雄陈驰摘要：商品房销售价格作为房地产开发中的重要一环，直接决定房地产项目的开发进度、销售速度、变现能力以及最终盈利。
合理的定价策略及科学的定价体系成为商品房“一房一价”时代的必要产物。
别墅，代表了商品房的价值顶端，其一房一价定价策略更需适宜的研究方法和最佳的价格制定体系。
本文对影响别墅的环境因素和产品因素进行剖析，结合层次分析法构建出别墅“一房一价”的最终体系。
关键词：别墅；一房一价；定价体系：层次分析法一、引言目前，学界对于别墅项目“一房一价”的研究还比较少，缺乏成熟合理的定价体系。
我司在承担无锡某别墅项目定价课题的过程中，对别墅价格影响因素进行了细致地分析研究，采用不同的研究方法分别计算环境因素和产品因素系数。
别墅“一房一价”定价体系形成了若干成果。
二、别墅“一房一价”影响因素认知作为商品房的贵族，别墅家族从立地、造型、面世等环节，吸引着众多目光，其身价是最为关注的焦点之一，别墅价格应当遵循一套切实可行的科学体系。
笔者在对现有别墅定价技术的梳理过程中发现大多为普通住宅市场比价法的简单移植，对于别墅特质的关注存在欠缺。
总的来说，别墅产品的价格影响因素可以分为环境影响因素和产品影响因素两大类，其“一房一价”体系如图1所示。
对于环境影响因素，笔者通过层次分析法计算各环境子因素权重。
对于产品因素的计算，我们采用的是定量计算的方法。
综合环境和产品因素，我们得出别墅“一房一价”定价系数。
本文中的案例是我司为无锡某顶级别墅项目二期承担的定价课题，选取了一期成交别墅作为可比案例，得出二期别墅可比修正价格。
最后，考虑时间因素，对时间形成的价差进行修正，得到最终的“一房一价”。
三、层次分析法确定环境因素系数1．层次分析法及其基本流程层次分析法(AHP法)是美国运筹学家T.L.saaty等人于20世纪70年代提出的对复杂问题做出决策的一种新方法。
这种方法融合了定性和定量方法，将复杂的问题分解为若干组成因素，再将这些因素按支配关系分成若干组，形成有序的递阶层次结构模型，通过两两比较的方式，构造比较矩阵，计算各要素的权重。
本文利用层次分析法，确定构成环境因素的各子因素的权重。
主要包括三个步骤：（1）构造判断矩阵。
设影响目标评价的因素有ai (i=1，2，3，…，n)，设alj为因素ai相对于因素aj 的重要程度，aij确定方法见表1。
结合表1的标度方法组成如下判断矩阵：A=a11 a12…a1na21 a22…a2n…………an1 an2… ann（2）计算各因素权重。
计算判断矩阵的最大特征根λmax对应的特征向量W：Aw =λma xw将W进行归一化（即向量各元素之和为1），即得到权重分配。
（3）一致性检验。
一致性检验是判断矩阵构造是否合理的步骤。
实际中往往有可能出现不合理的状况，例如考虑三个因素a1、a2、 a3，如果a1相对与a2的重要程度a12=a1：a2=3，而a2相对于a3的重要度a23=a2:a3=2，那么理论上a1相对于a3的重要程度a13=3 x 2=6。
如果在实际打分偏离6太大，且判断矩阵中出现的不合理打分达到一定程度，那么矩阵就不合理了。
检验过程中使用公式：其中，一般一致性指标CI由公式给出，平均随机一致性指标RI通过表2可查。
一般，当一致性比率CR < 0.1时，认为A 的不一致程度在容许范围之内，通过一致性检验，否则，必须重新调整判断矩阵。
2. 层次分析法在别墅“一房一价”定价中的具体应用（1）明确求解问题别墅“一房一价”定价体系中，环境影响因主要包括：景观视野、建筑朝向、主要庭院方位以及噪音。
因环境因素的各个指标无法直接精确定量，需通过统计方法计算上述四个指标对环境影响因素的作用权重。
（2）建立递阶层次结构根据专家意见和工作实践，对别墅“一房一价”定价体系所涉及的因素进行分类，将决策目标和决策对象按它们之间的相互关系分为目标层和指示层，建立一个各因素相互联结的递阶层次机构。
本文所举案例环境因素的指标分为景观视野、建筑朝向、主要庭院方位、噪音，具体层次结构如图3。
(3) 构造判断矩阵对指标层的各元素分别关于目标层进行两两比较，构造判断矩阵。
将C1（景观视野），C2（建筑朝向），C3（主要庭院方位），C4（噪音）四个因素相对于定价目的分别确定它们的权重，即它们相对于目标的重要程度。
笔者通过咨询专业的房产估价师，结合上述标度方法，对无锡某别墅项目进行环境影响因素研究，得出以下判断矩阵：（4）计算重要性排序计算上述环境因素矩阵的最大特征根，其对应的特征向量为：W=[-0.9442，-0.2835，-0. 1473，-0.0798] 归一化后得到的权重向量为：W=[0.649，0.1948，0. 1013，0.0548]即景观视野、建筑朝向、主要庭院方位和噪音的权重分别为0.649，0.1948，0.1013，0.0548。
（5）一致性检验本文项目中求解得到λ=4.1132, RI通过max查询表2得到，则所以判断该矩阵通过了一致性检验。
（6）环境影响因子赋值标准每套别墅的四类环境影响因素禀赋存在差异，得分也不同，本例中根据特尔非法建立如下打分标注，见表3。
(7) 确定环境综合影响因素系数环境影响因子所得分值与各自对应的环境因素权重相乘，得出单项环境影响因素的得分值，四类环境因素所得分值相加后除以100，即为“一房一价”环境综合影响因素系数。
可用以下公式表示：环境综合影响因素系数= (0.649x景观视野影响因子得分+0.1948 x建筑朝向影响因子得分+0.1013 x主要庭院方位影响因子得分+0.0548 x 噪音影响因子得分)/100四、定量分析确定产品因素系数1．产品影响因素研究方法有关产品的影响因素，通过面积表现出精确的定量关系，如主体面积和附加面积的占比与单价呈明显的比例关系。
可见，产品影响因素研究方法与环境影响因素研究方法不同，更适宜采用量化计算的方法、2．产品影响因素构成产品影响因素包括建筑形态系数、主体律筑比值系数以及附加值系数。
其中，别墅的庭院以及净赠送面积并不在计价面积范畴内，因此，附加值系数由庭院价值系数和净赠送面积价值系数组成。
（1）建筑形态系数别墅建筑形态主要包括独栋、类独栋、双拼、联排、叠加等。
在别墅项目定价当期，需首先选择占比最多的一类别墅形态作为基准户型系数，设定为1即100%。
若当期为纯建筑形态，则建筑形态系数统一为1。
若包括两种以上（含两种）建筑形态，它们之间的系数关系可以通过与区域高层价格的对比关系设定。
如笔者前文所提的无锡某别墅项目一期所推建筑形态包括联排、双拼及三层类独栋，根据区域市场价格，若以高层价格为基准价格，三层类独栋：双拼：联排：高层的价格关系为2.1:1.8:1.5:1，由此推导出双拼与三层类独栋的价格比约为1:1.17，与联排的价格比约为1：0.83。
该项目当期以双拼别墅为主，建筑形态系数可见表4。
（2）主体建筑比值系数主体建筑面积包括地上建筑面积和地下建筑面积，通俗来讲就是可供生活起居的面积。
我们合理认为，作为在其他因素不变的情况下，别墅价值与可供生活面积占单套面积比例成正比关系，由此得到主体建筑比值如下：其中：单套建筑面积=车库面积+主体建筑面积（地上面积+地下面积）(3) 附加值系数为了简单解释附加值系数，假设客户得到的每一使用面积（包括庭院）功能相同，实际是将全部使用面积折算到计价面积（单套面积）上，若抛去附加面积的单价S，则加上附加因素后的O应该为：实际售价S1其中，庭院面积／单套建筑面积=庭院价值比。
对于赠送面积，主要分为四部分，即室内、内庭赠送、露台、阳台，由于室内、内庭、露台、阳台单位面积的使用价值各异，通过分析，我们确定它们之间的赠送率比值关系为1:0.5:0.5:0.2，因而我们得出净赠送面积=室内赠送面积x1+内庭赠送面积x 0.5+露台赠送面积x 0.5 +阳台赠送面积x 0.2。
所以，附加系数可以用庭院价值比和赠送价值比来表示：附加系数=1+（庭院面积+室内面积+0.5庭院面积+0.5露台面积+0.2平台面积）÷单套面积=（1+庭院价值比+赠送价值比）(4) 确定产品综合影响因素系数上述三个产品影响因素系数相乘，即为“一房一价”综合影响因素系数。
可用以下公式表示：产品综合影响因素系数=建筑形态系数X主体建筑比值系数X附加值系数3．别墅“一房一价”定价综合系数由环境综合影响因素系数和产品综合影响因素最终确定别墅“一房一价”定价的综合系数，可用公式表示如下：别墅“一房一价”综合系数=环境综合影响因素系数+产品综合影响因素系数五、比较案例价格修正1．初次定价别墅项目拟定价别墅项目若为初次定价，需选定市场可比案例3-5个，从区域、环境、产品特征、公共配套设施、附加值等因素方面，运用层次分析法确定各因素权重。
接着根据影响别墅价格的五个因素运用层次分析法分别对拟定价项目和可比案例进行打分。
分值越高，说明此楼盘越好，则其价格也应高。
（方法基本同上，此处不做详细介绍）。
2．非初次定价别墅项目拟定价别墅项目已有前期推售产品价格，并有实际成交案例，则可选择3-5个成交案例作为可比案例，根据前文介绍的环境影响因素系数和产品影响因素系数计算方法对成交案例综合系数进行修正，由修正后系数乘以成交案例成交单价，即得出该可比案例的可比价格。
可比修正价格可用如下公式表示：六、时间修正考虑房地产价格随时间的变动，比较案例价格需做一定的时间修正。
修正价格幅度可以依据官方公布的与房价息息相关的数据。
如产监处公布的区域商品住宅均价变化情况、区域GDP发展变化情况等。
涨跌幅度即为时间修正系数，该系数与可比修正价格相乘，即得出最终的“一房一价”。
七、结语传统的商品房定价中，最常用的方法为比较法，通过比较调整可比实例的价格得到拟定项目的价格，别墅亦不例外。
客观来说，比较法充分考虑到了市场对价格的影响，但由于别别墅较普通住宅更为特殊，影响因素较多且机制复杂，细致剖析其成因、研究定价体系是有必要的。
层次分析法有机地结合了定量分析与定性分析，用决策者的经验判定各因素相对重要程度，进而计算出各因子的权重，这个方法非常适于别墅“一房一价”定价体系中的环境影响因素的打分。
而对于产品影响因素，因存在明显的定量关系，我们采用数值方法进行计算。
（作者单位：无锡东信房地产土地评估咨询有限公司）。