房地产行业绿城翡翠城概念提报方案
翡翠城户型分解建议
某县翡翠城户型分解建议一、某县翡翠城项目描述及规划要点一）、项目概况项目位于福银高速某县出口引线路惠民路以北占地面积：355692㎡，共533.34亩。
总建筑面积1595511㎡。
初步规划在项目内包括星级酒店59532㎡、大型商业95839㎡、写字楼169994㎡、品质住宅802152㎡、会所23240㎡，小学7330㎡、幼儿园5301㎡等。
二）、整体规划●建筑类型、以高层为主，别墅为辅，南低北高。
●充分利用规划道路，形成大社区小组团模式。
●有节奏，有层次的楼位，外高内低。
●户型分布合理，外小内大，合理嫁接景观资源。
●各个组团结构鲜明，景观节点巧妙贯穿。
二、某县市场研究一）、某县概况某县位于陕甘两省交界处，南距咸阳120公里、西安150公里，北距甘肃平凉160公里，是连接秦岭的咽喉要道。
全县总人口38万人,县城常住人口16万。
总面积1185平方公里，312国道、福银高速穿境而过。
某县投资环境较好：某县定位彬长旬能源化工基地的核心区；关中和陇东跨省域边际中心城市；定位于关中—天水经济区资源节约、环境友好示范区；定位西部经济强县。
某县近年来经济发展迅猛，截止2013年，全县完成生产总值165亿元，地方财政收入10亿元，全社会固定资产投资139亿元；城镇居民人均可支配收入29200元，农民人均纯收入9100元；社会消费品零售总额25亿元。
二）、某县房地产市场概况2014年，某县房地产业主要特征表现有以下几个方面：表现之一：投资增幅大。
一是城市开发快速推进，全县城区建成面积扩大到7平方公里，城乡一体化政策，农村人口大量向城镇集中，十二五期间，某县县城人口将计划增加到8万人。
二是小城镇建设步伐加快。
表现之二：市场新开工量大。
主城区竣工商品房面积约25万平方米。
可销售面积约40万平方米。
表现之三：房价企稳。
2014上半年均价基本在3200元/㎡，城区商品住宅价格较2012年上涨了3%，净增约100元每平方米。
2019翡翠岛营销策略提报
明信片装帧方式
途家战略合作
A客户资源共享 ★途家高端客户活动； ★翡翠岛的入住客户信息；
B广告投放 ★网络资源，如途家网站首页， ★实地资源，浙江区接待点植入项目宣传物料；
C推广活动 ★网络推广活动，如邀请微博旅游摄影达人或知名博主免费试住翡翠岛，将
入住体验通过文字与照片在微博上进行宣传； ★实地活动，异地途家度假投资地产讲座；
中午，会所提供养生餐； 下午，户外瑜伽讲座及练习，包括冥想等。 活动准备：餐点、专业的瑜伽垫等器材。
五月
活动主题：“回到翡翠岛”大型客户活动 活动对象：业主、意向客户、媒体、其他合 作伙伴 推荐活动：台湾优人神鼓 活动形式：傍晚演出，晚上晚宴 要求：12x15平方米，音响、更衣室 费用：15万
简介： 优人神鼓剧团创立于1988年，是一支新行 为方式十分独特的艺术团队。“优”在中国 传统戏剧中指的是“表演者”，“优人”，即 表演的人。“神”是人在高度专注下所进入 的一种宁静、无我状态。“优人神鼓”即“ 在自己的宁静中击鼓”，是应用佛家禅定 思想于击鼓这项事业中的成功实践者。
奖品建议： 军舰航模翡翠号
十月
活动主题：回归心灵——《平常道》作者交流会 活动对象：业主及蓝狮子总裁读书会成员 活动时间： 合作单位：蓝狮子总裁读书会 活动嘉宾：萧然，人民日报资深财经记者 ，《全球通》杂志总策划。 活动形式：上午，客户到达翡翠岛，；
中午，会所提供养生餐； 下午，读书交流会。 活动准备：餐点、书籍礼品等
8
排屋
20
28
计划销售面积 销售单价（9折）
2885 4499.22 7384.22
1．6889 1．2983
分析
2019年翡翠岛销售别墅2套，排屋20套。
绿城翡翠城规划分析
一期
分期 （20052007）
426套， 容积率1.3 多层洋房 小高层公寓
二期
（20062007）
326套 容积率1.3 多层洋房 小高层公寓
三期
（20082010）
1429套， 容积率1.3 多层洋房 小 高层公寓
规模 产品 类型
资 讯
道路交通 从杭州市区可以通过天目山路、西溪路经过五常大道或02省道 至翡翠城，可通过文一西路经高教路至翡翠城,506,356和快速 公交B4均可到达 轨道沿线：3号线（规划中）
资 讯
四期
（2010至今）
300套， 容积率1.3 多层洋房 景观高层
西溪景 观公寓 规划中 三期 （建设中） 翡翠 法式公寓 天地 （建设中） 二期 南加州风格 高层公寓 高层公寓 三期 （规划中） （已交付） 地中海 一期 桂花城系列 排屋 庭院洋房 高层公寓 （即将交付） （规划中） 法式公寓 （已交付） （建设中）
配套信息
车 位 数： 车位总数:2125车位数:地下2125个; 车位配比： 1:1 周边商业： 5万平方米的翡翠城社区商业中心（引入联华超市、苏 宁电器、知味观、中国农业银行等20余家），宏丰家居城，21万方 商业综合体印象城，已引进沃尔玛山姆会员店、玛莎百货、中影国 际、将近50家知名餐饮以及ZARA、H&M等众多品牌。西溪天堂酒 店集群，淘宝城，闲林商业服务中心（规划中）。 周边景观： 西溪湿地 周边公园： 市政广场 周边医院： 翡翠城社区卫生服务站、杭州西溪医院 周边学校： 社区内绿城育华翡翠城幼儿园，杭师大附小，闲林二小， 杭州英特外国语学校，五常中心小学，西湖高级中学、杭州市青少 年宫城西分校。
资 讯பைடு நூலகம்
资 讯
房地产住宅项目营销提报方案
房地产住宅项目营销提报方案Ⅰ. 概述随着人口的增长与城市的发展，房地产住宅项目的竞争日益激烈。
本文将提出一份全面且可行的房地产住宅项目营销提报方案，旨在为房地产开发商制定切实可行的市场推广策略，以提高项目的知名度和销售业绩。
Ⅱ. 市场调研在进行房地产住宅项目的市场推广前，我们首先需要进行一系列的市场调研活动，包括但不限于以下几个方面：1. 市场需求分析：通过搜集市场数据、调查问卷和专家访谈等方式，深入了解目标客户群体的需求，确定购房者的喜好和关注点。
2. 竞争对手分析：研究本地区的其他房地产住宅项目，分析其销售策略、定价模型以及市场占有率，为制定差异化的营销策略提供参考。
3. 地理环境评估：综合考虑区域的可达性、交通条件、生态环境等因素，评估目标项目的地理位置优势，从而凸显其独特性与吸引力。
Ⅲ. 品牌建设在市场调研的基础上，我们将着重进行品牌建设工作，以增强项目的知名度和美誉度：1. 品牌定位：根据调研结果，明确目标客户群体，并制定相应的品牌定位策略，以满足他们的购房需求和价值追求。
2. 品牌形象设计：创造独特且具有辨识度的品牌形象，包括但不限于公司标识、口号、宣传物料和网站设计等，以增强品牌的视觉冲击力。
3. 媒体宣传：通过多种传媒渠道，如报纸媒体、电视广告、户外广告等，展示项目的卖点和优势，提高项目的曝光度和品牌知名度。
Ⅳ. 销售策略为了提高项目的销售业绩，我们将制定以下销售策略：1. 价格策略：根据市场对房地产住宅的需求和购买能力，合理定价并提供相应的购房金融支持，以吸引潜在购房者。
2. 营销渠道：建立多元化的销售渠道，包括自有销售团队、经纪人合作和网络平台销售等，以扩大项目的销售范围。
3. 售后服务：提供优质的售后服务，建立客户关系管理系统，及时响应客户的需求和反馈，以增加客户的满意度和信任度。
Ⅴ. 营销活动为了进一步提高项目的知名度和销售业绩，我们将开展一系列有针对性的营销活动：1. 开放日活动：邀请潜在购房者免费参观项目，了解房屋样板间，聆听项目的亮点和特色，以及提供购房咨询和解答。
居住区景观规划考察报告(杭州武林府、绿城翡翠园)
在这个城市以绿城滨江唯马是瞻的地产景观中，武林府这种风格的景观算是另类，充满以叶子为主题的形式感，阐 述着地产景观的另外一种可能性，不再纠结于之前种种欧式豪宅的情结，超越功能之外的形式美，形成了另外的张 力。
水之三味 人们常叹“平淡如水”，武林府确能道出水中三味。波澜 不惊的中央水池， 倒影水之明净；树影摇曳下的流泉，呈现水之清冽；景墙 上跌落的瀑泉， 又演绎着水之练达
心得体会
随着房地产行业的迅猛发展，居住区作为城市人居环境的重要组成部分，其环境质量正在成为衡量一个城市生 存发展的关键。以下先从日照采光、用地布局、通风系统、交通组织等几个规划中的主要方面来具体理解： 1 朝向采光 要达到住宅的日照标准, 合理的朝向布局非常关键。南向是获取日照的最佳朝向，增加北向房间的采光，北 向虽采光照度低，但照度均匀度好，通过在南向墙面设置高反射率的镜面材料将光线引入北向。生活阳台面 积偏大是当前一个比较普遍的现象，实际生活中人们在阳台上的驻留时间很短，所以生活阳台面积过大是一 种资源浪费。在北方地区，大进深的南向阳台还会遮挡宝贵的冬季日照。 2 用地布局 规模过大的用地开发建设，在一定程度上鼓励了私人小汽车的出行而减少了步行和自行车出行。而过于单一 的用地功能，与大地块共同产生了巨型居住社区。住区内部的主要功能为居住，较少考虑用地的混合和在一 定区域内提供足够的就业岗位，导致城市中大量的钟摆交通与长距离通勤。 3 通风系统 良好的通风组织也是提高居住品质和节约能源的有效手段，现在已可以应用计算机技术进行居住小区未来风 环境模拟，并根据模拟结果对规划方案进行调整。 4 交通组织 现代居住区二氧化碳排放的主体来源是私家车,因此提供方便快捷的公共交通系统是减少二氧化碳关键措施。 那么在设计居住区道路时, 应提高土地利用率，做好动态交通和静态交通的组织。居住区内交通规划应尽可 能设计环境优美的园林式步行系统，吸引居民在居住区内多采用步行系统。车库也可尽量利用天然采光和自 然通风来设计，这样也能够大幅度减少常规能源消耗。
杭州绿城地产翡翠城项目策略思考第二部分
该产品及其标识在作品中出现，或者在有利于该产品的特点、特性在作品 中被提
及。
在国外，一些跨国公司比如宝马、诺基亚、佳能拥有成功运用植入的成熟经验并 受益于
此，它们甚至有过为了配合电影、电视做植入式广告专门制造某种产品的例子。
2004年贺岁片《手机》中，摩托罗拉手机在其中得到充分暴光；2005年贺岁片 《天下无贼》
推广方式： 1．加油站现场进行必要的布置，进行项目推广的氛围渲染。 2．向加油的客户每车赠送一瓶饮料，使客户初步消除对推广人员的排拆心 理。赠送 饮料按活动双方约定的价格由活动组织方向加油站进行购买。 3．简单项目推介，宣传资料发放（高层公寓折页或实景明信片），进行客 户登记。
拓展3—车展&汽车4S店推广
户外广告牌 （次重点区）
沿路广告牌 （覆盖区）
形象释放
【生活画册】
我们的构想--
紧密结合“杭州生活元素”创作《杭州生活画册》；深化项目形象。分别 通过
杂志别册方式投放（感觉生活、精致生活、刀旗等）；结合活动投放政府 机关、
高速出口收费站等城市形象展示窗口；同步邮寄意向客户及绿城老业主， 扩大
影响力。
新渠道拓展
我们的建议--
在市场环境恶劣的今天，常规媒体的推广效果大打折扣，且营销费 用成本高。我们必须针对目标客户寻求新的渠道，做到有的放矢。 花最少的钱，卖更多的房子。
拓展1—企业内部网站推广
建议单位：合作单位（含建筑、景观、工程、银行等）内部网站； 团购洽谈单位内部网站。
推广形式：1.浮标或通栏广告 2.邮件，以可转载的趣味flash、表情形式发送（包含项目销售信息） 3.结合现在年轻人乐衷的网络游戏软件（如大富翁、大话战国、劲
碧桂园翡翠城营销策划方案
碧桂园翡翠城营销策划方案一、市场概况碧桂园翡翠城作为一座高品质住宅楼盘，位于城市的繁华地段，具备得天独厚的优势。
该楼盘的产品特点是环境优美、配套设施完善、居住舒适等。
针对目标市场为中高收入人群，以居住需求为主要驱动力。
二、目标市场分析1. 人口结构：目标市场主要为中高收入家庭，他们的经济实力较强，更加注重生活品质。
2. 资金来源：目标市场的买房资金来源主要有以下几个方面：首付款、贷款、家庭积蓄、投资移民等。
3. 购房意向：目标市场较为注重房屋的品质和舒适度，同时也会考虑购房地点的便利性、配套设施和环境优美等因素。
4. 竞争对手分析：在目标市场中，已经存在一些类似的高品质住宅楼盘，如翡翠湾、碧桂园湖景花园等。
我们需要从产品特色和差异化方面与竞争对手进行较为明显的区分。
三、销售目标确定1. 销售数量目标：总共销售1000套住宅房源。
2. 销售时间目标：完成销售目标的时间为24个月。
四、核心竞争力1. 环境优美：碧桂园翡翠城拥有得天独厚的环境资源，周边绿地面积较大，空气质量较好，让居民能够享受到宜居的生活环境。
2. 配套设施：碧桂园翡翠城配套设施完善，包括购物中心、儿童乐园、社区图书馆、健身房等，满足居民的各种需求。
3. 居住舒适：碧桂园翡翠城注重居住舒适度，采用高品质建材和设计，打造精致舒适的居住环境。
4. 价格优势：相比竞争对手，碧桂园翡翠城的价格相对较低，具备一定的价格优势。
五、市场营销策略1. 定位策略：将碧桂园翡翠城定位为高品质住宅楼盘，注重环境质量和舒适度，追求居住品质的人群。
2. 市场推广策略：(1) 广告宣传：通过在电视、广播、报纸、杂志等媒体上投放广告，向目标市场传递产品信息和价值。
(2) 线下推广：在目标城市的商业区、学校周边设立展示中心，利用样板房等手段吸引潜在客户。
(3) 社交媒体推广：利用微信、微博、QQ空间等社交媒体平台，开展线上推广活动，提高品牌知名度和产品曝光度。
(4) 参展展览：参加相关展览会，与潜在客户进行面对面的沟通和交流，提高品牌知名度和产品认可度。
绿城杭州翡翠城多层公寓二期开盘方案(评审稿)
1
发展绿城·翡翠城公寓二期开盘方案
目录：
第一部分 开盘销售背景 一期销售概况介绍 意向客户积累 目前市场分析
20以下 3%
31-35 22%
21-25 6%
26-30 17%
50以上 46-50 41-45 36-40 31-35 26-30 21-25 20以下
从客户的年龄构成上来看，主要集中在 31—40 岁之间，说明这个年龄段是主要购买 人群。另外 20—30 岁之间和 41—50 岁之间这两个年龄段也占了相对较大的比例，20—30 岁之间往往是首次购房的主体人群，而 41—50 岁之间一般看中环境，以换房为主，这与 前期意向登记客户的问卷调查相一致。
3
项目 数量(套) 百分比(%)
发展绿城·翡翠城公寓二期开盘方案
翡翠城一期公寓销售表
已签合同 协议未转合同 未售房源
343
26
57
80.52
6.1
13.38
合计 426 100
已签合同 80.52%
已签合同
协议未转合同
未售房源 13.38%
协议未转合同 6.10%
未售房源
（2）退房原因分析
经统计有 34 套房源要求退房，占了协议总数的 8.46％。集中选房期签订协议的客户 办理退房的有 25 位（其中员工 3 位），后期签订协议的客户办理退房的有 9 位。提出的退 房原因主要集中在三个方面：（1）资金不足 23 位；（2）宏观政策影响 5 位；（3）户型不 理想 6 位。从我们与客户交流中得知，这部分客户以投资为主，同时受当前政策影响较大， 暂时抱观望态度。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
从地块理解：2016年翡翠城两大关键词——西南和西北
西南区
产品类型：毛坯高层 可售套数： 102套 可售金额： 18104万元 主力面积：90方、170方
月光院子 产品类型：法式合院 可售金额：73556万元 主力面积：250方、285方、330方
环碧苑、印月苑以及荷苑 产品类型：法式花园洋房 可售金额：42674万元 主力面积： 130-180㎡ 库存周期：两年以上
内容：首先制作一部视频，通过知名心理 学家对家庭人员的分类采访，反映出主人 与家人对幸福生活的不同认知，唤起大众 对家人真实想法的关注度，进而发布活动 招募。 报名：通过微信报名形式，引出后期活动 落地阶段的大型家庭真人秀。 渠道：视频在微信朋友圈、微博、优酷土 豆、腾讯视频、爱奇艺等平台上线。
病毒视频传播：
真人秀海报：
翡翠城·月光院子+logo
月光院子竞品比对表
项目
月光院子
西溪玫瑰 西溪明珠 西溪风情 【观止】 绿城·西溪 融庄 西溪院子
建筑面积 （㎡）
250—330
240—340 272—360 280—460 270—320 200—244
建筑形态
户型格局 南向面宽
地上仅两层、 双层高地下 全套房 室
12—14m
地上三层、 地下一层
法式合院 法式合院
西北区
物业类型：精装高层 可售套数： 871套 可售金额： 127388万 元
主力面积： 90-160㎡ （大户型为主） 总价段： 140-280万
西南区
存量周期 产品类型
面积段
总价段
6个月内
住宅
90㎡、177㎡ 140万，260万
期房
合院
250-330㎡ 650-900万
2年以上 法式花园洋房 130-180㎡ 190-300万
二、月光院子传播系统
全家庭居住解决方案， 是针对家人真实的生活需求，真实的幸福感来源，
而提出的合院产品理念。
所以，我们格外关注家人的想法。
对于父母，我们以为给了他们一个安定的居所，就给了他们一个幸福的晚年。 对于子女，我们以为让他们衣食无忧，就让他们收获了幸福的童年。 对于家人，我们以为买下了大房子，就好像买到了合家幸福。
代表作：中式合院的江南里，也有翡翠城的月光院子。
南向面宽12米只是下限，280方、330方户型更可宽至14米。 地上建筑只有两层，庭院面积普遍在100方以上，而且地下层高有5.7米，可隔双层。 实际的使用空间，几乎是建筑面积的2倍还多。 更不用说，绿城从不出错的唯美立面，以及昂贵的埃及米黄石材。
在别墅扎堆的城西，依然独树一帜。
这些你想尽办法为他们打造的生活，也许并不是家人想要的。
这是一次你与家人心与心的对话，帮助你了解你的家人，帮助你找到幸福的钥匙。
倾听“家”的声音
【活动入市】 主题：
《倾听家的声音》
活动主旨：通过真实纪录片的呈现形式，唤起人们对全家庭一起生活，一家共享天伦的共鸣，提 醒人们“家”并非个体得以满足，而是真正了解家人，实现每一个家庭成员需求的幸福。
Chapter ONE 三代人的月光院子
杭州的排屋，好像从来都是两开间的天下。 和家园鼎园也好，西溪明珠也好， 包括去年卖出100多套的西溪风情“观止”，这些总价昂贵的连排住宅莫不如此。 因为开间不多，建筑都必须建到3层以上，才能保证更多的南向房间。
但，绿城是个例外。
在别墅小型化风潮下，为了追求每个家庭成员的极致享受，绿城研发出了 “法式合 院”、“中式合院”，U形或L形围合，至少三开间，一派独栋别墅气象。 可以做出连续的横厅，可以做出超级的卧室。光线明亮到伤眼！
地上三层、 地下一层
地上三层、 地下一层 地上三层、 双层高地下 室 地上两层、 地下一层
非全套房 6.9—7.8m 非全套房 7.2m 非全套房 两开间
全套房 7.5m
全套房
12— 15.6m
层高
单层最高可 达5m， 地下可达 5.7m
地下车 位
2—3个
单层3.6m 2个
单层3.05m 2个
单层3.2m 2个
单层3.6m， 地下5.6m
2个
2个
赠送面积
最大赠送约 250㎡精装院 落
约230㎡地下 空间
约150㎡精装 约330㎡地下
院落
空间
约136—180㎡地下空间
约150㎡地下空间
约200㎡地下空间
最大约350㎡花园
月光子价值归总： 地上仅2层·墅级三开间·户户全套房·双层地下室
如果说传统的排屋，独立于对主人幸福感的满足， 那么绿城的合院，更强调于每个家庭成员的幸福均感。
面对朝夕相处的父母、儿女、伴侣，你真的了解你的家人吗？ +视频链接
越是亲近的家人，我们为什么总是越容易忽视他们内心的想法？ +视频链接
《倾听家的声音》STEP 2:大型真人秀
内容：在售楼部划出相应的空间，通过心 理学家设置的问题，对参与者与其家人进 行一对一专访，并同步进行网络直播，引 发网民对家人的关怀探讨。 渠道：网络直播间、电台等 炒作：根据现场录制内容，再次制作各类 视频，分主题：父母、子女、伴侣等进行 大批次投放。
内容纲要：基于目标客群三代同堂的家庭成员组成，邀请台湾知名心理学家（建议：心灵魔术师 张怡筠、台湾华语世界首席身心灵作家张德芬），与家庭各成员之间的真实访谈，挖掘家人的真 实想法，引发对家庭居住解决方案的探讨，达到宣传合院的最终目的。
《倾听家的声音》STEP 1:病毒视频传播 10分的爱，给10分的你
可售套数 100 95 174
面积（m2） 12058 27613 28752
金额(万元) 17424 73556 42674
西南区住宅总值不高，花园洋房库存两年以上，且去化极为缓慢，西南区整体销售重点围 绕合院展开。
2016年翡翠城产品关键词： 合院、精装高层
合院：新推56套，预计销售39套， 70%去化，金额：30834万元 精装高层：新推871套，预计销售 600套，金额： 96036万元
因为有了别墅级的三开间，让家庭成员得到更多的阳光； 全套房设计，让每个人都能拥有最好的居住体验； 双层地下室，让三代人都有了自己的享乐空间；
月光院子 全家庭居住解决方案
推广组合：
翡翠城·月光院子+logo
良辰美景，合家院
绿城臻品 城市院墅
绿城全家庭居住解决方案
地上仅2层·墅级三开间·户户全套房·双层地下室