北京市房地产价格影响因素分析
我国房价的影响因素分析——以北京市为例
现代经济信息492我国房价的影响因素分析——以北京市为例罗冬霞 罗 茜 四川大学锦城学院摘要：房地产又称不动产，因其自身的自然、经济和社会属性使其具有较高的经济价值。
自1998年结束分配住房制度，我国房地产价格持续攀升，因此有必要研究影响房地产价格的因素及其影响程度。
本文从影响房地产需求和供给的因素出发，采用北京市1999年至2016年的统计数据，建立北京市住宅商品房平均销售价格和其影响因素的多元回归模型，采用逐步分析方法，得出结论，并结合实际提出相应的政策建议。
关键词：房地产价格；影响因素；逐步分析方法中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)006-0492-01一、引言自1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布后，正式标志着我国分配住房制度结束，住房市场化的开始。
随着时间的推进，我国房地产商品市场不断完善，自2000年开始，中国房地产出现了空前的持续繁荣局面，几乎每年都以超过5%的幅度在涨。
更为值得关注的是在2016年和2017年，我国一线二线房价飙升，出现房地产泡沫的特性。
与此同时，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性，政府随之采取了一系列抑制房价过快上涨的措施。
因此，在这样一个社会形势下，有必要深入研究房地产市场特点，找出房价上涨的根本原因，再采取相应的调控措施，遏制房价的快速上涨。
二、国内外文献综述国外的土地和房屋归私人所有，房地产是完全的商品，因此由市场的供给和需求决定。
ArthurC.Nelson 等(2006)提出如果土地管制实施的是控制政策，这样就会限制土地供应，房价就会上涨。
Knight John(2009)发现灵敏度在卖方的市场远远高于买方市场，说明目前房产价格主要反映了卖者的信号，而买者只是被动的接受者。
我国的土地归国家所有，与西方国家的情况不同。
3影响房地产价格的因素
（一）社会因素
6、房地产投机 、 一般而言，房地产投机对房地产价格的影响有三种情况： 引起上涨；引起下跌；稳定。 在某种情况下房地产投机行为可能起着稳定价格的作用。 但房地产价格低落，房地产需求较小时，投机者由于期 待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬； 而在房地产价格上涨是投机者又抛出房地产，增加房地 产行政区升格或将原来属于某一落后地区的地方划归为另一发 达地区管辖，会促进这一地区的房地产价格上涨；反之，则 会下落。 8、特殊政策 、 对于某些地区实行开放、优惠政策，往往会提高该地区的房 地产价格。 深圳市变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策， 中央决定开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格上涨。
（一）社会因素
2、社会文明及教育状况 、 社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产 的价格波动。随着人类社会文明程度的提高，一切公共 设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽 敞舒适，凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房 地产价格水平趋高。正是基于此，高学历人口聚集地的 房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。
（一）社会因素
8、心理因素 、 心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。影 响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态；欣 赏趣味；时尚风气；接近名家心理；讲究门牌号码或土 地号码；风水观念；价值观的变化，等等。
（二）经济因素
1、经济发展状况 、
经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。经济增长意味着国民生 产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工 资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求 增加，促使房地产的价格上升；反之，这房地产的价格下降。有研究表 明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格 的变动趋势与经济循环大体一致，即经济状况的变化可能影响房地产价 格。 如日本经济曾经历的1959年“岩户”景气时期、1979年“微波”景气 年 岩户”景气时期、 如日本经济曾经历的 年 微波” 时期、 时期、1987年“内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。 年 内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。
影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析
影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析从20世纪90年代以来，北京市房地产市场发生了巨大变化，无论是商品房的供给量、施工量、投资额，还是商品房销售量等方面都取得了长足的发展。
但近年北京市商品房的空置量却不断上涨，一方面是无效供给的不断增加；另一方面是居民有效需求相对不足，这一对矛盾严重地制约了北京市房地产业的发展。
因而，研究影响房地产市场需求因素以及各因素的相对重要性显得尤为必要。
1影响房地产市场需求因素的选取及分析[1]1.1影响市场需求因素的选取就目前的研究而言，通常将影响房地产市场需求的因素，表示为3种形式。
其一为式中D为住房需求量；m为人口总数；n为住房总数；I为居民收入J为居民储蓄；R为住房租金；1为整体经济发展速度^为各种政策法规[2]。
其二为Q<=f(P,I,N,E,w),(2)式中0<为一定时期房地产市场的需求量；P为房地产价格；I 为消费者收入；N为人口数量；E为房地产预期价格变化；w为政策因素和其它因素。
而文献中，则将房地产本身的价格、消费者收入水平和消费结构、城市化水平、消费者对未来的预期、国民经济发展水平、国家有关部门经济政策作为影响房地产市场需求的主要因素。
1.2影响市场需求因素的分析式（1)(2)和文献阐述大致相似。
作者通过对上述3种表示方法的归纳、综合和演绎，并且考虑到指标量化难易程度，选取房地产价格、居民人均收入、城镇人口数量、国民经济发展水平、城镇人均居住面积5个改进的代表性因素对其进行分析，用商品房实际销售量代表居民对商品房的实际需求。
Ｋ房地产价格。
房地产价格一直是影响居民购房的主导因素，由于北京市商品房价格居全国各城市之首，因而需求者对价格的敏感程度更加明显，据一项专业调查显示，在近两年内有购房意向的购房者中，有83.5%的被访者准备购买5000元/m2以下的住房。
但现实中北京市除经济适用房外，商品房价格一般多在5000元/m2以上，这与居民所期望的价格水平相距甚远。
影响房地产价格的4因素
影响房地产价格的因素分析3. 1 一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。
这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。
主要包括:(1)经济因素。
首先,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。
在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区,国民生产总值中用于投资、消费的部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。
再有,居民收入和消费水平以及利率也影响着房价。
当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入) 增加后,对其居住与活动的空间的要求也有所提高,导致房地产价格上涨。
另一方面,利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。
(2) 社会因素。
社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。
房地产需求的主体是人,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。
人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,该地区的房地产价格水平趋高。
再有,社会治安因素、城市化水平也影响着城市房地产的价格。
(3)行政因素。
行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范来影响房地产价格,这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。
3. 2 区域因素区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。
区域因素是房地产市场的直接影响因素。
(1) 商业服务繁华程度。
商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关,并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量,从而影响到所在地区的房地产价格。
商服繁华程度越高,该地区的房地产价格水平也会较高。
(2) 交通条件。
交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本,明显影响人们的出行方便度,因而影响房地产的价格。
房地产股票价格走势影响因素的实证分析
房地产股票价格走势影响因素的实证分析房地产股票价格走势影响因素的实证分析引言：股票市场是一个充满波动与不确定性的环境，受到众多因素的影响，其中包括经济指标、政府政策和行业内部因素等。
作为经济的重要组成部分，房地产行业对整体经济的发展起着举足轻重的作用。
因此，研究房地产股票价格走势的影响因素对于投资者和决策者都具有重要意义。
本文旨在通过实证分析，深入探讨房地产股票价格走势中的主要影响因素。
一、宏观经济因素的影响1.1 经济增长率经济增长率是衡量经济发展水平的重要指标。
研究发现，经济增长率的持续上升对于房地产股票价格有积极影响。
当经济增长加速时，社会整体购买力提升，人们对购房需求增加，进而推动房地产市场的发展，提高股票价格。
1.2 通货膨胀率通货膨胀率是货币购买力下降的表现。
研究发现，适度的通货膨胀对于房地产股票价格走势有利。
当通货膨胀率适度增加时，房地产投资被认为是一种避险投资，投资者转向房地产股票，推动股票价格上涨。
1.3 利率水平利率是货币政策的重要工具，对房地产股票价格有直接的影响。
研究发现，利率的下降对于房地产股票价格有积极影响。
当利率水平下降时，借贷成本降低，鼓励个人和企业进行房地产投资，从而推动股票价格上涨。
二、政府政策的影响2.1 房地产调控政策房地产调控政策是为了控制房地产市场供需关系，保持市场平稳发展而制定的政策。
研究发现，房地产调控政策对于房地产股票价格起到决定性作用。
当政府出台严厉的调控政策时，房地产股票价格通常会下降，反之亦然。
2.2 城市化进程城市化进程推动了房地产市场的发展，对房地产股票价格也有积极影响。
随着城市化进程的推进，人口流动增加，对住房需求的扩大拉动房地产市场，进而推动股票价格上涨。
三、内部因素的影响3.1 公司盈利能力公司盈利能力是投资者衡量企业价值的核心指标，对房地产股票价格具有重要影响。
研究发现，公司盈利能力增加会引起投资者对公司前景的乐观情绪，推动股票价格上涨。
房地产价格波动的政策影响因素分析
房地产价格波动的政策影响因素分析在房地产价格的构成中有一部分来源于土地开发和房屋建造所形成的价值,另一部分来源于土地租赁的资本化收入。
房地产价格包括总成本和利润两部分,房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用,一般包括地价、土地开发费、建筑安装工程费、税金、利息和其他费用分摊。
房地产价格受总成本影响很大。
从总成本的变化潜因来看,政府政策是引致价格上涨的重要诱因。
一、影响房地产价格的主要政策因素1、国家金融政策(1)银行信贷对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施对遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要影响,从而波及房地产价格走势。
比如对于按揭首付的规定,分面积和购房次数来决定首付数额比例,对于大面积住房和二次购房要支付较高的首付款,从而限制投机和盲目消费。
(2)银行利率。
存款利率的调整直接影响到房地产投机行为,投机的减少带来成交量的下降,因此有可能导致房价涨幅的回落,这一情况在一定程度上缓解了炒房热,从而推动了房地产价格的理性回归。
(3)货币政策。
由于银行信贷和外资的控制,货币供应量的增加同样是房价上升的重要原因,直接后果就是大量银行信贷及民间资本流入房地产业,而这个过程有其背后的制度原因。
首先,在强制结汇制度下,外汇占款导致基础货币大量发行,并且由于人民银行对冲能力有限,从而导致货币供应量快速增长;其次,投资渠道有限以及其他各种原因,导致储蓄率过高,大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内;最后,中央政府和地方政府在一段时间内偏好性的扶持该行业,加之房地产作为一种投资品本身所具有的特殊性质,促使房地产价格在短时间内迅速攀升。
2、土地调控政策首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分。
地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响、相互作用。
一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响。
地价指数的影响因素研究——基于多元回归模型的北京市数据分析
地价指数的影响因素研究——基于多元回归模型的北京市数据分析摘要：研究目的：地价指数是衡量房地产发展的一个重要指标，研究影响地价指数的因素，以服务决策。
研究方法：以北京市历年的相关数据为基础，基于多元回归模型，运用相关软件对数据进行分析。
研究结果：通过分析各种数据，得出对地价指数影响较大的因素包括历年平均房价和住宅销售面积。
其中，历年平均房价与地价指数呈现正相关关系，住宅销售面积与地价指数呈现负相关关系。
不同因素对于地价指数的影响权重有差异。
研究结论：经济的发展会导致地价指数的上涨，但是过度的上涨不利于房地产经济的健康发展，因此要采取相关措施加以控制，以引导房地产市场的健康运行。
关键词：房地产；地价指数；多元回归1 引言房地产的价格牵动着土地的价格，土地的价格也会反过来影响房地产的价格，二者之间相互成就。
在土地价格方面，地价指数是一个衡量土地价格的重要指标。
地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，能帮助人们掌握一个城市各类土地价格的变化及其总体变化的趋势。
地价指数是报告期地价与基期地价的比值。
地价指数越小，表明地价波动越小，社会的经济越稳定。
因此，分析研究地价指数对于了解社会经济动态有重要的意义。
按照房地产的用途分类，主要的地价指数有商服地价指数、住宅地价指数和工业地价指数。
由于住房问题是人们较为关注的民生问题，因此本文主要以住宅地价指数为研究依据，以期能对相关政策的提出有所贡献。
2 模型与变量选取2.1 计量模型基于多元回归模型，设计如下方程：将以上数据结合起来，进行回归分析，就可以得出回归方程，从而能得出结论。
3 实证分析根据软件分析，确定：y=302.338+0.006-0.063作为最终的回归方程。
以上回归方程表明：平均房价与住宅地价指数呈现正相关关系；住宅销售面积与住宅地价指数呈现负相关关系，这种关系与实际情况较为符合。
4 结论4.1 存在的问题4.1.1指数影响因素非单一化，易受政府政策的影响土地与房地产密不可分，发展涉及多个方面，因此指数的变化也受到多种因素影响。
影响房地产价格的主要因素
水污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
噪音污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
辐射污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
05
房地产市场供求关系
供求关系是影响房地产价格的主要因素之一，当供过于求时，价格下降，供不应求时，价格上升。
房地产市场的供求关系受到多种因素的影响，包括经济形势、政策法规、人口增长等。
地理位置的优劣对房地产价格的影响较大，例如靠近商业中心、公园等地理位置优越的房产价格较高。
地理位置对房地产价格的影响是长期存在的，因为地理位置的改变比较困难。
气候条件
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降水量：过多的降水会导致地基不稳，影响房地产价格
光照时间：影响居住舒适度，进而影响房地产价格
风力等级：风力过大会导致噪音和空气污染，影响房地产价格
气温：过冷或过热的气温会影响居住舒适度，进而影响房地产价格
自然灾害
地震：地震会导致房屋损坏，影响房地产价格
洪水：洪水会淹没房屋，导致房地产价值降低
干旱：长时间的干旱会导致供水不足，影响居住环境和房地产价格
极端天气：极端天气如暴风雨、冰雹等会对房屋和周边环境造成损坏要因素之一，可能导致房屋贬值
房地产市场的供求关系变化对房地产价格的影响是长期的，需要关注市场趋势和政策变化。
投资者可以通过分析市场供求关系来预测房地产价格的走势，从而做出更明智的投资决策。
土地供应量
土地供应量对房地产价格的影响
土地供应量减少会导致房地产价格上涨
土地供应量与房地产价格的关系
土地供应量增加会导致房地产价格下降
房地产开发商的竞争状况
经济增长率：经济增长率越高，人们对房地产的需求和投资热情越高，从而推高房地产价格。
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ABSTRACT
At present, the rapid development of society and economy, the real estate market is the core of the national economy industry, but also the people's livelihood, and its important status, and Beijing as the center of economic development, Beijing City real estate market is the priority among priorities of the market economy. In Beijing City real estaterapid development at the same time will inevitably bring some the problem of price fluctuation. This research is mainly through the analysis of questionnaire on Influencing Factors of real estate price in Beijing City, in order to grasp the market situation, clear the current Beijing City real estate market problems, and puts forward the solutions.
Examination questions：The Investigation and Analysis on The Residential Market Demand in BeiJing City
Author full name:
He Zheng
Learn a number:
2013080825
Assistant
May 25, 2017
摘要
当下，社会经济高速发展，房地产市场是国家经济产业的核心，又关乎 民生问题，其地位相当重要，而北京作为经济发展的中心，北京市房地产市 场更是市场经济的重中之重。在北京市房地产快速发展的同时也难免带来一 些问题，房价的波动首当其冲。本次课题研究主要是通过问卷调查的形式对 北京市房地产价格的影响因素进行分析，以便把握市场现状，明确目前北京 市房地产市场中存在的问题，并对此提出解决方案。
2017 届本科生毕业论文
分类号 ：C93
题 目: 北京市房地产价格影响因素分析
作 者 姓 名：
学
号：
学院、专业 ：
指导2013080825 管理工程学院 工程管理
王鹏 助教
2017 年 5 月 25 日
Thesis classification numb：er C93 The 2017 college graduate graduation thesis
Key words: Real estate market; Influencing factors; Questionnaire; Demand
宿州学院毕业论文
目录
北京市房地产价格影响因素分析
引 言 ....................................................................................................................1... 一．房地产市场相关理论基础 .............................................................................2.. （一）房地产价格 ................................................................................................2... （二）房地产价格的影响因素 .............................................................................3.. （三）房地产需求 ................................................................................................4... 二．北京市房地产市场现状 .................................................................................5.. （一）人口数量 ....................................................................................................5... （二）各地区房价走势 .........................................................................................5.. （三）房地产成交量 ............................................................................................6... （四）政策实施 ....................................................................................................6... 三．北京市房地产价格影响因素调查 .................................................................7.. （一）调查内容与研究对象 .................................................................................7.. （二）调查方法 ....................................................................................................7... （三）问卷调查的实施 .........................................................................................7.. （四）问卷调查的回收情况 .................................................................................7.. 四．对北京房地产价格影响因素的调查结果及分析 ..........................................8. （一）人口结构 ....................................................................................................8... （二）各地区房地产购买意愿 ...........................................................................1..0 （三）收入水平 ..................................................................................................1..1. （四）房地产的价格 ..........................................................................................1..2. （五）房地产的面积 ..........................................................................................1..3. （六）房地产的配套设施 ...................................................................................1..4 （七）房地产户型 ..............................................................................................1..5. 五．北京市房价目前的问题分析 .......................................................................1..6 （一）人口数量与结构因素 ...............................................................................1..6 （二）中国城市化进程因素 ...............................................................................1..6 （三）设施与公共服务提升因素 .......................................................................1..7
School:
Electrical and Mechanical college
Special Field: Manufacturing Engineering and Automation
Instructor full name：