某房地产项目自持物业销售模式研究报告
物业自持调研报告
物业自持调研报告【调研背景】根据公司要求，对物业自持进行调研，以了解其管理状况、运营情况、投资回报等相关数据，并为进一步提升物业自持的管理水平提供参考意见。
【调研方法】本次调研采取了问卷调查和实地走访相结合的方式。
通过问卷调查获取物业自持的基本信息和管理情况评估，通过实地走访观察物业维护、保洁等具体工作情况。
【调研结果】1. 物业自持的基本情况：- 物业自持的面积为XX平方米，包含XX个建筑物。
- XX%的物业自持为住宅，XX%为商业，XX%为办公楼。
- 物业自持的建筑年限为XX年，综合楼龄相对较新。
2. 物业管理状况评估：- 在问卷调查中，XX%的居民表示对物业管理比较满意。
- 实地走访中发现，物业保洁工作较为规范，大部分公共区域清洁。
- 然而，物业维修反应速度较慢，存在维修工作滞后的情况。
- 物业安全管理较为严格，安全警卫人员值班情况良好。
3. 运营情况评估：- 物业自持的出租率为XX%，平均租金水平较为稳定。
- XX%的租户对物业服务表达了满意之情。
- 然而，支付物业费的租户只占总租户的XX%，存在一定逃费情况。
4. 投资回报评估：- 物业自持的投资回报率为XX%，相对稳定。
- 管理费用占比较高，应合理控制成本和提高收入。
【调研结论】综合以上调研结果，对物业自持的管理水平提出以下改进建议：1. 提高维修工作的反应速度，加强维修团队的管理和协调，确保维修工作及时完成。
2. 加强支付物业费的监管力度，采取措施提高物业费缴纳率，减少逃费现象。
3. 增加物业服务的多样性，比如引入更多便民设施，提升租户对物业服务的满意度。
4. 优化物业管理费用，同时提高租金水平，合理控制成本，提高投资回报率。
【调研结论】根据调研结果，建议物业自持在维护、保洁、维修、安全管理等方面继续加强，提高居民、租户的满意度和支付物业费的意识，以提升物业自持的运营效益和投资回报率。
房地产综合性物业项目营销研究报告
2 不同类型的物业在综合体中承担的功能
3 各种物业类型之间的相互影响
4 开发时序与物业价值最大化的关系
世联认为对以上问题的解答应该遵循以下思路;围绕两条主线进行分析和研究
城市经济和产业发展规律
区域价值和发展前景
城市或 区域发展机会
项目发展模式和核心驱动力
相同属性项目 成功因素借鉴
区域发展研究
综合体研究
项目经济 测算
物业组合方案
物业布局方案
项目开发时序
客户对项目发展愿景
项目财务目标
用地 限制
兼顾长短期利益的盈利模式
分类物业市场可实现价值研究
分类物业深度市场研究
市场竞争研究
客户行为研究
市场潜力研究
基于城市发展的大思维确定项目发展模式
1
城市综合体具有很强的复合性;往往一个城市综合体的开发建设和使用会在很大程度上提升区域乃至城市价值，甚至创造区域乃至城市价值新的增值点——带动周边土地升值 带来高素质就业人口，带动高端消费、推动区域及城市的现代化和国际化，所以综合体的发展模式的确定应该从寻找城市功能层面的机会入手; 虽然我国二三线城市整体经济水平通常表现出快速发展的事势头，但是经济和产业发展现状水平普遍不高，导致收益性物业现状市场发展落后，可见未来价值往往大于现实价值，因此必须用动态、发展的眼光来判断项目价值，确定项目发展模式。
各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响
全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大
各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响
影响综合体各物业价值实现的主要因素：区域属性 环境资源、开发目标
区域属性： 环境资源： 开发目标：
某房地产项目商业物业运作报告
某房地产项目商业物业运作报告某房地产项目商业物业运作报告一、项目背景某房地产项目是一座综合性商业地产项目，位于市中心核心商业区，总建筑面积约为20万平方米，包括商业、办公、住宅三大业态，商业部分占地约8万平方米。
本项目于2018年开业，由某知名房地产集团全资投资，主体建设工程于2016年开工，历时2年多，总投资约40亿元。
商业部分包括购物中心、超市、餐饮等业态。
二、商业物业运营情况分析1. 租赁情况截至2021年5月底，商业部分已运营三年。
目前商业区域已租赁出去95%的面积，其中大品牌占比较高，包括苹果、星巴克、优衣库等，租金均属于较高水平。
目前项目方正在积极推进剩余5%面积的租赁，预计在下半年完成所有租赁工作。
2. 营业额评估商业部分开业三年来，各经营品牌均能够顺利运营，并且逐步增长。
截至2021年5月底，商业部分的年营业额预计为5亿元以上，其中购物中心、超市、餐饮业务分别为2.5亿元，1亿元，1.5亿元。
商业部分的营业额稳步增长，这得益于地理位置的优势，消费人群的庞大以及商业部分的品牌和业态的选择。
3. 消费者群体本项目所在区域是该市的繁华商业中心，消费者为以都市精英和商务人士为主，在消费上更加注重品质，品牌。
此外，购物中心还吸引了大量旅游人群。
根据对消费者的跟踪和统计，购物中心在节假日时，消费人数明显增加。
因此，在节假日期间，商业部分会组织各种营销活动以吸引顾客，例如主题活动、抽奖等。
4. 官方网站和社交媒体的应用商业部分的官方网站、微信公众号、微博、抖音等均已同步开通并运作。
目前，官方网站、微信公众号和抖音的关注人数较多，微博的关注人数相对较少。
在网站和微信公众号上，为顾客提供商品查询、订单支付、预定、优惠券兑换等功能。
商业部分在抖音上发布了许多品牌宣传视频，增加了商业部分的曝光度和知名度，形成了良好的品牌形象。
三、商业部分开展的优化措施1. 商业综合体智能化系统本项目商业综合体智能化系统包含了物业管理、消费者管理、设备管理、场馆管理和安全管理等五大方面。
物业盈利模式研究报告
物业盈利模式研究报告
1. 租金收入：物业的主要盈利来源是通过租金收入。
物业拥有的房产可以出租给商家、个人或企业，收取租金作为盈利。
2. 物业管理费：物业通常会向租户收取一定比例的物业管理费用，用于维护和管理物业的设施、服务和公共区域。
物业管理费是经济的稳定收入来源。
3. 物业销售：物业公司可以开发和销售自有的房产项目，通过房地产销售获得盈利。
这种盈利模式通常需要投入较大的资金和资源。
4. 物业增值服务：物业可以提供一系列增值服务，如房屋维修、清洁、保安、停车管理等。
这些额外的服务可以额外收取费用，增加物业的盈利。
5. 广告和赞助：物业可以提供广告位和赞助机会给商家和企业，获得广告费用和赞助费用。
6. 共享经济模式：物业可以利用共享经济模式，将空闲的房屋资源出租给短期租客，如民宿、办公空间共享等，并从中获得收入。
7. 增值业务：物业公司可以通过开展增值服务项目，如商业运营、商场管理、酒店管理等业务来获得额外的盈利。
8. 公共设施收费：物业可以对一些公共设施和服务收取费用，
如游泳池、健身房等。
以上是一些常见的物业盈利模式，不同的物业公司可以根据自己的情况选择适合的盈利模式或组合多种盈利模式来实现利润最大化。
龙湖物业研究报告
龙湖物业研究报告一、引言本报告主要对中国龙湖地产的物业管理业务进行研究和分析。
龙湖地产是中国领先的房地产开发商之一，目前拥有众多物业项目并在物业管理领域积累了丰富的经验。
本报告将从以下几个方面进行分析：物业管理业务的背景和发展现状、物业管理的重要性、龙湖地产的物业管理策略和创新、物业管理对龙湖地产的影响以及未来物业管理发展的趋势。
二、物业管理业务的背景和发展现状物业管理作为房地产行业的重要组成部分，对于保持和提高物业价值至关重要。
随着中国房地产市场的快速增长，物业管理业务也得到了大力发展。
据统计，2019年中国物业管理市场规模达到了近2万亿元人民币，预计在接下来的几年仍将保持较高速度的增长。
然而，物业管理行业也面临一些挑战和问题。
首先，市场竞争激烈，物业管理企业之间的差异化竞争和服务质量提升成为亟待解决的问题。
其次，物业管理行业的专业化程度仍有待提高，人才短缺和培训不足制约了行业的进一步发展。
此外，物业管理行业的监管机制也需要进一步完善，以保证业务的规范运行和消费者的权益保护。
三、物业管理的重要性物业管理对于龙湖地产及整个房地产行业的重要性不言而喻。
首先，物业管理是房地产价值链的重要环节，通过对物业的规划、运营和维护，可以增加房产的价值和竞争力。
其次，物业管理对于提升居民生活质量、改善居住环境和社区建设也起到了至关重要的作用。
良好的物业管理能够提供便利的生活服务，提高住户的满意度和忠诚度。
四、龙湖地产的物业管理策略和创新龙湖地产在物业管理领域拥有丰富的经验和成功的案例。
他们不断创新和完善物业管理策略，以提供更优质的服务和增加物业价值。
其中，龙湖地产注重以下几个方面的创新：1. 服务创新龙湖地产通过引入智能化技术，提供便捷的在线服务平台，住户可以通过手机APP实现便利的社区服务，如报修、缴费、预约等。
此外，龙湖地产还不断探索引入更多个性化、定制化的服务，满足居民的多样化需求。
2. 管理创新龙湖地产提倡物业管理的专业化和规范化。
某物业公司服务营销策略研究报告
某物业公司服务营销策略研究报告一、研究目的和背景随着城市化进程的加速，物业管理行业发展迅速，市场竞争日趋激烈。
为了提升物业公司的市场竞争力，本报告对该公司的服务营销策略进行研究，旨在分析现有策略的优势和不足，提出改进建议，以帮助该公司取得更高的客户满意度和市场份额。
二、市场分析1.市场概况：物业管理市场庞大且不断增长，目前还具有较高的市场集中度。
2.客户需求：客户需求日益多元化，除了基本的物业管理服务外，还对高品质的生活环境、便捷的社区设施等有更高的期望。
3.竞争对手分析：市场上存在多家物业管理公司，竞争激烈。
其中，一些大型公司在规模和资金上具有优势，但也存在一些小型公司专注于特定细分市场的竞争。
三、现有策略分析1.客户满意度调查：物业公司定期进行客户满意度调查，以了解客户的需求和反馈。
2.服务品质保障：公司制定了一系列服务标准和流程，确保物业管理的高品质和稳定性。
3.价格策略：公司制定了市场合理的价格，以争取客户的选择。
4.合作伙伴关系：公司与相关供应商建立了合作伙伴关系，提供全方位的物业服务。
四、改进建议1.个性化服务策略：针对不同客户群体的需求差异，提供个性化的服务方案，如增加定制化服务项目，满足客户的特殊需求。
2.优化服务流程：通过引入科技手段，加强信息化管理，提高工作效率和服务质量。
3.强化口碑营销：积极提升口碑，搭建客户互动平台，通过客户分享和推荐，扩大品牌影响力。
4.创新社区管理：关注客户的生活质量，提供更多的便捷设施和增值服务，如健身房、儿童乐园等，改善社区居住环境。
5.提升员工服务意识：加强员工培训，提高服务意识和技能水平，使员工能够更好地满足客户需求。
五、落实策略1.围绕个性化服务策略，根据客户需求调整服务方案，为客户量身定制物业管理服务。
2.引入先进的信息管理系统，优化服务流程，提升工作效率和服务质量。
3.加强与用户的互动，通过社交媒体平台建立用户社区，收集和解决用户反馈，提升口碑和品牌影响力。
开发公司自持物业运营模式
开发公司自持物业运营
一、房地产开发公司自持物业的运营模式
第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；
第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；
第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；
第三类模式分三种情况:
1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；
2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；
3. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；
二、不同运营模式的如何纳税
第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税：
房地产开发公司涉税：
1.增值税：不交纳。
2.城市建设维护税：不交纳。
④地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。
⑤土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑥印花税：合同价款的千分之一缴纳。
⑦房产税：年应纳房产税的税额=租金价值×12％。
⑧土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑨企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
房地产公司自持商业税务筹划案例研究
房地产公司自持商业税务筹划案例研究某房地产公司在某市拥有多个地产项目，其中包括写字楼、商场、酒店等商业用途的物业。
公司经营管理这些商业物业，需要缴纳商业税。
在商业税务筹划方面，该公司采取了以下措施：1. 合理选择建筑物计税方式商业税的计税方式包括货物买卖、服务和不动产租赁三种计税方式，其中不动产租赁是商业地产最常见的计税方式。
该房地产公司将商场、写字楼等物业进行不动产租赁的计税方式，而将酒店按货物买卖的方式计税。
这样的选择可以使公司减少税负。
2. 合理使用税收优惠政策该公司利用政策上的漏洞，将商业物业的特殊经营方式与税收优惠政策结合起来。
比如，在进行写字楼物业的销售时，将其划分成三部分，分别是物业、装修和设备。
其中物业通过租赁方式出售，享受物业租赁税收优惠；装修和设备通过出售的方式，享受装修税和设备税的税收优惠。
3. 合理使用税期管理该公司通过合理使用税期管理，减少了其商业税的税负。
比如，在进行大型物业销售时，该公司会在税法规定的最后期限之前，将这些大额销售分散到两个或多个纳税期间进行。
这样可以避免一个月内税额较大而需要缴纳高额税款的情况。
该公司在税务登记时，选择适合自己的税务登记方式，以减少税负。
在税务登记时，该公司在资料齐全的情况下，选择了小规模纳税人登记。
该方式可以使公司享受到小规模纳税人的税收减免政策，减少公司的税负。
上述措施的综合运用，使得该房地产公司在商业税务筹划方面取得了一定的成效。
公司在合理选择建筑物计税方式、合理使用税收优惠政策、合理使用税期管理、合理选择税务登记方式等方面，都进行了必要的措施。
这些措施的综合运用，有助于该公司减少税负，提高经济效益。
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别墅式办公，公园里生长的建筑
东亚新华营销管理中心
不同销售模式运营对比
模式 优势
租金+押金、销售使用权、会籍制对比
租金+押金（九华山庄）
销售使用权（国际E庄）
会员制（深圳拾乐府）
1、以养老主题为主； 2、税费灵活；
பைடு நூலகம்
1、一次销售完毕，无需长时间运营，无运营风险；
司提供有偿服务的费用
客户可自己确定租金价格，然后 发布租房信息寻求租户
甲方批准后，需交纳承租人 变更手续费6000元，待交纳 完毕手续费后，方可办理入 园服务协议变更等相关转让 手续承租人通过甲方变更可
售
每5年及5年的倍数可选择退房，甲乙双方一致确认，合同解除后甲方有权从 乙方保证金或剩余租金中扣除相关费用，并在办理公馆交付手续之日起10日
选取项目基本信息对比
项目名称 土地产权 土地性质 项目位置 开盘时间
去化率 总占地 总建面
物业类别
销售价格
物业产权 燃气、供暖
九华山庄国际养老公馆（北京）
国际E庄（北京）
拾乐府（深圳）
50年
50年
50年
综合性用地
工业用地
工业用地
北京市六环外昌平区小汤镇顺沙路75号
北京亦庄开发区路东新区A9街区
龙岗中心城北通道与回龙路交汇处
颛桥项目自持部分销售模式研究
——产品研发部
2017.01
东亚新华营销管理中心
Content 目录
1
自持物业销售模式研究
九华山庄（租金+押金模式） 国际E庄（销售使用权模式） 拾乐府（深圳会籍制模式）
2
颛桥项目运营模式建议
3
颛桥项目财务分析
Part1 自持物业销售模式研究
自持物业销售模式汇总 自持物业销售模式案例分析
东亚新华营销管理中心
自持物业销售模式汇总
东亚新华营销管理中心
不同销售模式运营对比 | 租金+押金、销售使用权、会籍制模式
项目名称
运营模式
销售流程
九华山庄（北京）
国际e庄（北京）
拾乐府（深圳）
租金+押金
销售使用权（租赁合同）
会籍制
开发商组建团队——宣传推广——客户预约看房——选房预定——签约— 开发商组建团队——置业顾问培训——现场接待——电访邀约—— 开发商组建团队——制定营销策划方案——电商宣传推广——客户
1、相关税费灵活； 2、兼顾一次性销售，减小运营风险。
劣势
1、需长期运营，运营成本较高； 2、需要相关配套，配套成本较高。
1、法律纠纷较多，如按政府规定土地使用税费用应由 产权人自行缴纳，直接向使用人收取容易引发开发商与 1、需要配备部分高端配套吸引客户，配套成本较高。
使用人之间的矛盾纠纷；
东亚新华营销管理中心
2012年
2011年
2015年12月
5#、15#楼100%，9#楼50%
20%
公寓售罄，别墅91%
2000多亩（养生公馆占地518亩） 160万㎡ （养生公馆建筑面积56万㎡，商业配套建筑面
积104万㎡） 出租类养老地产
别墅式客房、酒店、会议中心、温泉中心、养生馆
4.17万㎡ 7.47万㎡
办公公寓（创意工作室），层高2.9m
1、贷款银行为宝桂银行,由开发商进行担保，根据客户自身的资信、 企业流水等来确定具体贷款额度，首付五成，剩下五成分5年付清，
贷款利率在7.8%左右 2、金卡会员年费1年1万，银卡会员费一年5000元
会籍费、每年缴交的会员费开具服务类发票 会籍费的发票不论全款或按揭，均交楼后凭收据一次性开具
房产税、土地使用税以会员费形式缴交，开具服务类发票及收据
4.2万㎡
13万㎡
创意研发用房（4层，层高6m，带地下室5.1m） 公寓（35-66㎡，3.5m层高） 写字楼（1000-1300㎡整层）
精装报价5000元/㎡ 租金60-120万 押金60-200万
2000元/㎡
营销宣传
网络平台营销为主，网站、微博、微信、房产门户，多类型营销方式
推广主题
“九华养老”专区
5897元/㎡ 无配套 无配套 毛坯
网络电商，电开追访，围挡广告，短信
网络电商推广主推：东南五环现房 购房享9折送物业费
6000元/平方米 ——
首层商业、众创空间相关配套设施
研发楼毛坯，公寓精装修1500元/平方米 1、线上微信公众号、报纸平媒 2、线下楼体广告、围挡
向金）——入住——开具（押金+租金）收据、租金发票及收据
籍费收据及发票
收费方式
XX费用开具 发票
XX费用开具 收据
盈利模式 是否可以抵押
转租/转售条 件
租金/押金退 还方式 合同名称
全款一次性付款
租金开具租赁发票，每五年开一次租赁发票 开具租金收据，押金收据，凭收据开具租金发票
全款一次性付款
租金开具租赁发票，一次性开具全款租赁发票 开具租金收据，凭收据开租赁发票
租金收入+押金投资盈利+物业费+其他服务收费
销售收入+物业费
否
否
转租
转售
转租
转售
乙方有权将该度假别墅 进行出租或通过其他方 式进行处置，并获取相 应的收益，甲方对此不
予干涉。
乙方申请入会并取得会员卡后，会员卡不得 退还，但乙方可以将会员卡予以转让。乙方 转让会员卡时，应按照会员章程进行缴纳会 籍费1%的转让手续费， 结清欠交会员年费、 水 电等市政设施费及其他甲方和经营管理公
内将乙方剩余租金及保证金本金交付给乙方
租赁期满后，甲方不再收取租金，房屋仍归乙方使用，土地使用年 限届满之后由房屋使用人按国家相关政策缴纳相关费用并使用
《九华国际养生会馆全医护型温泉养老酒店租赁合同》
《国际E庄房屋租赁合同》
销售收入（会籍费）+会员年费+会员转让更名手续费+物业费 否 转让
入会1年后可转让更名，更名手续费10000元
—入住
带客看房——选房预定——签约合同
预约看样品房——选房预定——签约——入住
签约流程
签30年租赁合同（租期20年+10年赠送使用权）——客户付款（租金+押 签39年租赁合同（租期20年+19年赠送使用权）——客户付款（意 签20年会员（20年+19年免费自动续期）——客户付款——开具会
金）——入住——开具（押金+租金）收据及租金发票
无法中途退租 《乐趣会高新产业俱乐部金卡/银卡会籍会员合约书》
交易物证
租赁合同，收据，发票
租赁合同，收据，发票
会籍合约书、会员章程、甲、乙方承诺书、发票、收据
建安成本 配套成本
配套配比
精装成本
6374元/㎡ 5173元/㎡
养生公馆建筑面积56万㎡，商业配套969334㎡，温泉公园66666㎡，文娱中 心4000㎡