国有企业改制中土地资产授权经营方式处置与评估
国企改革划拨土地使用权是否可以授权经营？
所谓⼟地使⽤权授权经营，是指国家将⼀定年期的⼟地使⽤权作价后，授权给特定企业进⾏经营管理，该企业可以向其直属企业、控股或参股企业以作价出资（⼊股）或租赁⽅式配置⼟地，这种⽅式有利于盘活企业⼟地资产，优化配置⼟地资源，但被授权企业必须接受授权部门的监督。
按照《国有企业改⾰划拨⼟地使⽤权管理暂⾏规定》的有关规定，只有经国务院批准设⽴的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司才能作为被授权企业。
国有⼟地使⽤权授权经营，由国务院⼟地⾏政主管部门审批，并发给国有⼟地使⽤权经营管理授权书。
被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（⼊股）或租赁等⽅式配置⼟地，企业应持⼟地使⽤权经营管理授权书和有关⽂件，按规定办理变更⼟地登记⼿续。
对省属企业需要采取⼟地使⽤权作价授权经营管理的，必须经国务院⼟地⾏政主管部门批准后，才能由省级⼈民政府⼟地⾏政主管部门决定。
从严格意义上讲，作价授权经营⽅式不是⼀种⼟地资产处置⽅式，实质是⼀种⼟地资产管理⽅式，但这种⽅式有利于解决国有企业改⾰中涉及的划拨⼟地使⽤权问题，对盘活企业⼟地资产，优化配置⼟地资源有积极的促进作⽤。
由于这种⽅式容易造成管理失控，可能对市场经济的建⽴和发展产⽣⼀定的副作⽤，因此《国有企业改⾰划拨⼟地使⽤权管理暂⾏规定》对其监控和管理作了特别规定。
国有企业改制资产处置的方式包括哪些？
国有企业改制资产处置的方式包括哪些？国有企业改制涉及土地部分的改制主要内容是对土地资产的界定、处置和评估,合理处置土地资产对促进国企改革有重大意义,有利于盘活和显化土地资产,国有企业土地资产处置方式有:土地使用权出让和租赁;土地使用权作价出资(入股);土地使用权授权经营;土地使用权保留划拨方式。
国有企业在我国一般规模都比较大。
在我们的现实生活中，经常可以看到国有企业进行改制。
国有企业进行改制之后，必然会带来一系列的问题。
比如说国有企业改制，资产应当如何处理。
很多人就想要知道国有企业改制资产处置的方式包括哪些?那么，接下来小编将为大家详细的介绍一下相关的知识。
▲一、国有企业改制资产处置的方式包括哪些?1、国有企业改制涉及土地部分的改制主要内容是对土地资产的界定、处置和评估，合理处置土地资产对促进国企改革有重大意义，有利于盘活和显化土地资产，国有企业土地资产处置方式有：土地使用权出让和租赁;土地使用权作价出资(入股);土地使用权授权经营;土地使用权保留划拨方式。
2、土地使用权出让或出租方式适用的条件是国有企业改变原有的国有性质，而成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团、股份合作制;或者被非国有企业兼并;对外租赁经营;企业破产等涉及划拨土地使用权，应该采用土地出让或租赁形式。
土地使用权作价入股或授权经营适用条件是关系国计民生，国民经济命脉的关健性领域和基础性企业或大型骨干企业，改组成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团的企业改制，并且要由省级以上人民政府土地行政主管部门批准。
保留划拨方式适用条件是：(1)城市基础设施和公益事业用地;(2)国家重点扶持的能源交通、水利项目用地;(3)不进行公司制改造的国有企业，土地用途不发生改变;(4)国有企业兼合国有企业或其它非国有企业后仍为国有工业生产企业或国有企业兼并、合并的对方为濒临破产的企业;(5)国有企业改组成国有独资公司的。
保留划拨方式要由有批准权的政府土地行政主管部门的批准。
关于国有企业改革中土地资产处置的若干思考
关于国有企业改革中土地资产处置的若干思考作者：崔嵩来源：《沿海企业与科技》2009年第01期[摘要]为了增强国有企业的活力，根据建立现代企业制度的要求，需要对国有企业进行改制或改组。
在国有企业改革中，必然涉及到土地资产的处置问题。
能否逐步将国有土地使用权的无偿使用制向有偿使用制转轨，为国企发展创造良好的制度基础和条件，促进国企的健康发展；能否保障国有土地资产及收益在处置流转中不流失；能否在国有土地资产的处置中，因地制宜灵活选择适当的处置方式，尽可能降低处置成本。
这些都是我们关注的问题。
[关键词]国有企业改革；土地资产处置；处置方式；利弊；适用条件[作者简介]崔嵩，黄河水利职业技术学院财经系助教，在读研究生，河南开封，475001[中图分类号]F273.4[文献标识码]A[文章编号]1007-7723(2009)01-0007-0003一、国有企业改革中土地资产处置可供选择的方式国有企业原取得土地使用权的方式主要有出让和划拨两种。
因此，对于处于改革中的国有企业来说，原来以不同方式所获得的土地使用权，所采用的土地资产处置方式也不尽相同。
可供选择的处置方式有：(一)划拨土地使用权可采取的土地资产处置方式1出让。
此种方式是指国有企业原以划拨方式取得的国有土地使用权可以依法补办土地使用权出让手续，向政府缴纳土地使用权出让金，取得出让土地使用权。
2租赁。
国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
3作价入股。
国家以土地使用权作价入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
4保留行政划拨。
国有企业改革涉及的原划拨土地使用权，经批准可以采取保留划拨方式处置。
5授权经营。
国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。
授权经营土地问题
福建省人民政府关于批转福建省国有企业改革土地资产处置意见的通知闽政[2002]33 号各市、县（区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校:省国土资源厅制定的《福建省国有企业改革土地资产处置意见》已经省人民政府研究同意，现批转给你们，请认真贯彻执行。
福建省人民政府二OO二年七月五日福建省国有企业改革土地资产处置意见为进一步加快我省国有企业建立现代企业制度，盘活和显化国有企业土地资产，增强我省经济发展后劲，促进国有经济布局战略调整和国有企业战略性改组，增强国有企业竞争力，根据国家有关国有企业土地资产管理的规定，结合我省实际，现就国有企业改革中土地资产处置提出如下意见：、处置原则国有企业改革中土地资产处置应坚持以下原则：一是分类处置原则。
根据我省国有企业不同的行业、类型和改制的要求，采用不同的土地资产处置方式和管理政策，促进国有经济布局的战略性调整和国有企业的战略性改组。
二是分级管理原则。
依照国家所有、政府分级管理的要求，明晰产权关系，显化土地资产，明确土地权益，鼓励国有企业运用各种方式实现土地资产价值。
三是合理分配收益原则。
发挥土地资产效益，优化资产结构，帮助国有企业增资减债和职工安置。
四是规范管理原则。
按照《公司法》的要求，规范国有企业改革中土地资产管理，简化处置程序，降低国有企业改革的直接成本，加快国有企业的改制步伐。
、处置方式（一）国有企业（包括国有企业兼并国有企业、非国有企业，或国有企业合并或兼并中的一方属于濒临破产企业）原使用的划拨土地，改制后其土地用途符合法定划拨用地目录的，可继续以划拨方式使用。
（二）经省国资委批准实行国有资产授权经营的公司（国家控股公司、国有独资公司、集团公司，下同），其划拨土地使用权经重新评估作价后，采取授权经营方式处置。
（三）对自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中重要骨干企业所使用划拨土地，主要采用国家作价出资（入股）方式处置，其划拨土地使用权应以出让价格评估后，作为国家资本金，进入企业实收资本，也可采取出租或保留划拨方式进行处置。
关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知
关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知国土资发〔2001〕44号各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），计划单列市土地管理局（城乡规划土地局、规划国土局），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：为贯彻落实党中央、国务院关于政府要减少对经济事务审批事项，强化监督管理的要求，现就改革土地估价结果确认与土地资产处置审批办法的有关问题通知如下：一、以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批改革土地估价确认管理，取消确认审批，建立土地估价报告备案制度。
企业改制需要进行土地估价的，应由企业自主选择土地估价机构进行评估。
土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。
企业改制上报的土地估价报告，只要格式规范、要件齐备，土地行政主管部门将直接给予备案。
企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。
企业委托进行土地估价的，土地估价报告同时交付备案。
改制涉及的土地采用国家作价出资（入股）、授权经营方式处置的，土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。
土地估价中介服务机构要与政府主管部门彻底脱钩，按照“客观、真实、公正”的要求，独立进行估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并定期将业绩清单上报土地行政主管部门备案，接受监督。
市、县人民政府土地行政主管部门要定期公布当地的其准地价和标定地价，并提供地价查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依据。
为维护国家和改制企业的土地权益，促使土地估价机构增强自律意识，提高执业质量和服务水平，土地行政主管部门将对土地估价机构和估价报告进行定期抽查，对弄虚作假的，要追究责任，依法处理。
二、明确企业的国有划拨土地权益企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。
土地估价理论与方法：国有企业改制土地的评估
(⼀)评估价格类型的选择企业⼟地进⾏估价前，必须先分析企业⼟地资产的处置⽅式，搞清⼟地的各种处置⽅式的适⽤条件，各种处置⽅式之间的本质区别，办理各种处置⽅式的程序，才能使我们向委托⽅索取全⾯系统的资料，根据改制企业的性质，处置⽅式及权利状况，科学选择评估⽅法和相关参数，合理确定评估的价格类型，做好企业的⼟地改制评估。
企业改制前，⼟地使⽤权类型主要包括划拨和出让两种⽅式。
⽽在企业改制后⼟地使⽤权类型主要有出让、划拨、租赁、作价出资(⼊股)、授权经营五种形式。
现就以上对应的五种形式对应的⼟地使⽤权价格的评估⽅法加以分述。
(1)出让⼟地使⽤权的评估出让⼟地使⽤权评估思路按《城镇⼟地估价规程》规定的原理和⽅法进⾏评估即可。
根据⼟地⽤途以及收集的资料综合分析后，选择成本逼近法、市场⽐较法、基准地价系数修正法、剩余法、收益还原法等⽅法中的两种或两种以上常规⼟地估价⽅法，评估出出让⼟地使⽤权价格。
(2)划拨⼟地使⽤权评估划拨⼟地使⽤权评估的基本思路，主要是在《城镇⼟地估价规程》规定的基本原理和⽅法的基础上，考虑划拨⼟地使⽤权的⽆限年期，有限收益等基本特点，在⼏种不同的基本评估⽅法中，不考虑年期修正，并扣除⼟地出让⾦或划拨⼟地年租制⼟地租⾦标准、从⽽测算出划拨⼟地使⽤权价格。
根据《城镇⼟地估价规程》规定：划拨⼟地使⽤权价格＝出让⼟地使⽤权价格－⼟地出让⾦根据《城镇⼟地估价规程》规定，采⽤成本逼近法评估⼟地使⽤权价格为⼟地的成本价格和⼟地增值收益之和。
根据国⼟资源部国⼟资发[2001]44号⽂《关于改⾰⼟地估价结果确认和⼟地资产处置审批办法的通知》，“为⽀持和促进企业改⾰，企业改制时，可以依据划拨⼟地的平均取得成本和开发成本，评定划拨⼟地使⽤权价格”。
因此，在测算过程中不需要考虑⼟地增值收益，也不需要年期修正。
但⼟地成本应以待估宗地所在区域划拨⼟地平均取得成本为依据来评估待估宗地的划拨⼟地使⽤权价格。
此时的基本公式为：划拨⼟地使⽤权价格＝⼟地取得费⽤＋⼟地开发费＋税费＋投资利息⼗投资利润(3)国有租赁⼟地使⽤权评估国有⼟地租赁是指⼟地使⽤者与⼟地管理部门签订⼀定年期的⼟地租赁合同，并⽀付租⾦的⾏为。
关于国有企业改革中土地资产处置的若干思考
关于国有企业改革中土地资产处置的若干思考摘要：众所周知，国有企业是我国经济的重要组成部分。
国有企业制度改革是我国经济体制改革的核心内容。
其直接目的是通过建立现代企业制度，最大限度地提高企业的运营效率。
土地与国有企业有着十分密切的关联，作为稀缺资源，其价值在市场化进程中正逐渐显化出来，土地资产作为生产要素已经成为一笔数额巨大的国有资产。
传统的无偿划拨用地方式限制土地使用者无权进行土地使用权的转让、出租和抵押等经营活动，显然不符合市场经济条件下国企改制的要求。
因而，进行国有企业制度改革就必然会涉及到土地资产的处置问题。
关键词：国有企业；土地资产处置；思考引言搞好国有企业改革对建立社会主义市场经济体制具有极为重要的意义。
企业的改制不可避免地涉及土地资产处置问题，由于城市土地属国有土地，土地的所有和使用两权分离，对土地的处置实质是对土地使用权及其价值的处置，即所谓土地资产处置。
在国有企业改制中如何妥善做好土地使用权及其价值的处置工作，真正发挥土地资产在企业改革发展中的重要作用，有效防止国有资产的流失，是当今乃至今后一个阶段的重要工作和研究课题。
1中国国有企业土地处置方式的变迁1.1解放后至改革开放前改革开放之前，我国国有企业是传统计划经济体制下的国有企业，不能算作是真正的“企业”。
国有企业由政府直接控制，国有企业土地的管理和土地资源的分配也是通过行政管理体制的手段来实现的，不存在土地市场，企业所需的土地由国家统一调拨，无偿、无期限使用。
1954年，财政司明确规定：“国营企业、国家机关、部队、学校、团体及公私合营企业使用土地时，应一律由政府无偿拨给使用，均不再缴纳租金。
”在计划经济体制下，国有企业的用地采取单一的土地使用权划拨制度，具有无偿性、无流动、无期限的特点，是一种非市场化配置土地资源的方式，与传统的计划经济体制相适应，在当时的历史背景、发展形势下有着特殊意义。
但随着我国计划经济体制向市场经济体制转型，这一土地配置方式的缺陷也愈来愈明显，存在产权不清、土地资源流失、土地经济价值无法体现、企业竞争不公平等问题。
国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定(1998年3月1日起施行)
国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定国家土地管理局令第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》已经1998年2月11日国家土地管理局局长办公会议审议通过，现予发布，自1998年3月1日起施行。
局长邹玉川1998年2月17日第一条为支持国有企业改革，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，根据土地管理法律、法规和有关政策，制定本规定。
第二条国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革，涉及的划拨土地使用权管理，应当遵守本规定。
第三条国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。
对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。
本规定所称国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。
签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。
租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
本规定所称国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
第四条国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。
国有土地使用权授权经营，由国家土地管理局审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。
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国有企业改制中土地资产授权经营方式处置与评估摘要：随着我国社会主义市场经济机制完善，土地制度的不断改革，土地使用权逐渐从无偿、无限期向有偿、有限期转变；土地使用成本在企业建设总成本中所占的比重也越来越大。
国企改制过程中，为确保资产价值不流失，土地资产的评估与处置已成为企业改制时一道必经的程序。
本文根据实际工作经验，就国企改制过程中土地资产授权经营方式处置与评估应注意的问题进行探讨。
关键字：授权经营；企业改制；土地资产；处置；评估一、授权经营概念的来源（一）国有资产的授权经营国有资产授权经营作为国有资产管理的一种形式，我们可以从相关法规和文件体会国有资产授权经营的从概念形成到逐步健全的过程。
其中具有代表性的文件规定有《国家试点企业集团国有资产授权经营的实施办法（试行）》（国资企发[1992]50号）、《公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》（2003国务院令第378号）和《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》（1999年十五大决议）等。
对授权经营的定义，国资企发[1992]50号第三条指出：“国有资产授权经营是指由国有资产管理部门将企业集团中紧密层企业的国有资产统一授权给核心企业经营和管理，建立核心企业与紧密层企业之间的产权纽带，增强集团凝聚力，使紧密层企业成为核心企业的全资子公司或控股子公司，发挥整体优势。
”党十五大四中全会决议提出积极探索国有资产管理的有效形式，国有资产所有权归属国务院，国有资产管理由中央及地方政府分级实施，国有资产授权大型企业（企业集团和控股公司）经营。
《公司法》规定国务院可授权经营较好、制度健全的大型独资国企行使资产所有者权利。
《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十八条规定：“国有资产监督管理机构可以对所出资企业中具备条件的国有独资企业、国有独资公司进行国有资产授权经营。
被授权的国有独资企业、国有独资公司对其全资、控股、参股企业中国家投资形成的国有资产依法进行经营、管理和监督”。
可见，伴随国企改革的进一步深化，国有资产授权经营管理体系得到了健全和完善。
（二）土地的授权经营处置方式为加强土地管理，明晰土地权益，推动国有土地有偿使用，国企改革涉及的划拨土地使用权需按相关规定进行土地资产处置。
作为国有划拨土地使用权的一种处置方式，1998年《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》指出：“授权经营是指国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。
被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续”。
由此可见，国有划拨土地使用权授权经营处置是在国企授权经营管理体制下，为配合国企改革而演生出的一种土地管理形式。
二、土地授权经营处置的特点和实质（一）授权经营的特点1.主体资格特点。
授权经营的企业范围一般指具备重要的公共产品、自然垄断和服务的行业，以及高新技术和支柱产业中的重大骨干企业。
土地授权经营有显著的主体资格特征，实施授权经营处置的国企必须是具备国家、省属两个层面授权经营资格。
2.权益特点。
取得授权经营的土地使用权，在使用年期内可向集团公司直属企业、参股企业或控股企业配置使用，或依法以作价入股（出资）、租赁方式向其它单位配置使用。
如向其它单位、个人转让或改变土地用途，需由土地所在地的市、县国土资源行政管理部门批准，并缴纳土地出让金。
可见，授权经营土地在授权企业集团系统内部具有完全的土地权益，但对于系统以外而言，土地权益受限制。
（二）授权经营处置方式的实质土地授权经营方式，是针对一定的企业范畴，将企业应向地方财政缴纳的土地出让金转化为国家对企业的资本金，其实质与土地有偿使用方式有所区别，可理解为土地出让金收益的一种空转处理，有效减轻国企改制成本的一种土地处置方式。
在实际操作中，地方政府未能获得土地出让金收入，相关土地收益在国家和省级层面实施处理。
早期采用土地授权经营方式处置的有中国石化和中国电信等大型央企，近年有中国邮政速递物流专项改制、中国邮政储蓄银行改革，以及广东广业资产经营公司等集团企业改制项目。
三、授权经营处置的几个要点问题（一）土地资产的使用权人实施土地授权经营方式的土地使用权人必须是具备授权经营资格的企业或其下属全资企业。
如果土地使用权人其股东具有授权经营资格企业集团系统以外的成份，则需先将其股权单一化到集团内部。
以广东省为例，具备授权经营企业资格的企业需符合《24家省属授权经营企业集团重组方案》（粤办发[2003]11号）、《第一批履行出资人职责的企业名单》（粤府办[2004]64号）范围中，或获得省政府批复通过的授权经营企业（如广东省出版集团等）。
（二）土地产权登记在土地管理部门出具的土地资产处置具体方案中，会明确处置的土地资产面积、用途和评估价值等。
可见，完善土地产权登记是实施土地评估和办理授权经营申报的前提条件。
土地资产登记应符合《土地登记办法》和《土地利用现状分类标准》等规范要求。
我国土地管理和房屋管理分属国土资源部门和住房和建设部门两条管理线条。
由于管理信息不共享，在早期的土地授权经营处置中，曾经出现过企业改制资产经处置后，土地权属人和房屋权属人不一致的情况。
如：土地权属人为授权经营集团企业，房屋资产因注入到下属控股企业，房屋权属人为控股企业。
该状况与我国《物权法》、《城市房地产管理法》等法规相违背，导致企业改制后资产权属管理混乱。
因此，我们在实施授权经营处置及后续配置使用的时候，应注重土地和房屋产权的一致性。
（三）难以实施授权经营的地区在推动部分国企整体上市，提高国有资产证券化率的政策背景下，从减少改制成本出发，土地资产的授权经营处置是企业较常用的土地处置方式。
由于该处置方式实质为将原上缴地方政府的土地权益转移到国家或省级政府层面体现。
在实际操作中，会出现一些地方政府抗拒土地按授权经营方式处置的情况，如北京、上海和深圳等并非隶属于省级政府管理的城市。
（四）授权经营的后续管理按照《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定要求，企业须提供年度报告反映土地资产的增值和保值情况，向授权部门报备土地资产的处置情况及企业土地股权的变更，授权部门需对被授权企业对土地资产的经营及合法利用进行检查和监督，并有权对违规情况予以依法查处和追究法律责任。
另外，《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[1999]433号）指出，由国土资源部会同财政部对国有土地的财务处理和监管办法。
由于土地资产经授权经营处置后，后续管理涉及国土、国资、工商、财政等职能部门，缺乏相关配套管理实施细则，致使在现实的操作中，出现后续监管不到位和管理脱节的情况。
比如，对于授权企业资本金增加（计入实收资本或资本公积）以及当土地资产转让后如何核减的问题；企业在办理土地权属变更时，是否应出示工商部门变更营业执照资本金的材料的问题；授权经营土地的价值年度考核问题等等。
四、授权经营土地评估（一）企业改制土地评估实施的相关要求我国企业改制相关的文件对土地评估进行了明确的要求，主要的规定有：国土资发[1999]433号对国企改制相关的土地评估进行了规范，要求国企改革相关的土地使用权应进行土地价格评估，且必须由ａ级土地估价机构对上市改制公司实施评估。
由省级以上国土资源管理部门对授权经营方式处置进行批复，企业在进行土地处置申请时，应同时将土地估价报告备案。
《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》要求，企业在改制过程中，如未按相关法律和规章实施土地价格评估的，土地评估结果将不予确认，土地资产置方案亦不予批准。
《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号文）指出：在办理授权经营土地资产处置方案时，企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行审查并出具意见。
（二）企业改制土地评估的技术思路企业改制土地评估的目的是为明确企业与国家之间土地权益的分配。
国土资发[2001]44号文件指出，划拨土地价格可参照平均取得和开发成本确定，并以此作为企业的权益。
土地实施有偿使用过程中，按土地使用权的出让地价与划拨地价的差额核算土地出让金，差额金额作为转增的国家资本金。
2009年4月，《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号）再次强调划拨土地实施有偿使用，按土地使用权的出让地价与划拨地价的差额核算土地出让金，并作为转增国家资本金的依据。
因此，划拨土地使用权价格是科学计算改制企业土地资产转增国家资本金或国家股本金、明确企业的国有划拨土地权益等不可缺少的参数。
在311号文件发布以前，在实际操作中，企业改制相关的土地估价报告无论何种处置方式只需评估出让土地使用权价格，国土部门按各地区土地出让金征收的规定（一般以出让地价的40%）折算出土地出让金。
在311号文件实施以后，要求企业改制除有偿使用方式处置以外的土地评估，均需出具出让价格和划拨价格。
中国邮政集团速递物流专项改制是最早按该文件要求操作的央企改制项目之一，而广东广业资产经营有限公司宏大爆破改制是我省第一个按该文件要求操作的项目。
（三）授权经营土地评估从以上规定和分析可知，授权经营土地在企业内部系统具备完全的土地权益，但对于系统以外而言，土地权益受限制，即实施外转让时需经国土资源管理部门批准和缴纳土地出让金。
授权经营土地在权益上与出让土地存在差别，在对授权经营土地评估时，是否该考虑该权益差别的影响？本人认为，土地资产授权经营处置是针对特定资格的企业主体将原应缴纳的土地出让金转化为国家对企业的资本金投入。
土地出让金=出让土地使用权价格-划拨土地使用权价格。
因此，在改制土地评估中，授权经营土地使用权价格应设定与出让土地使用价格内涵一致。
参考文献：1.赵希田.浅谈企业改制中存在的问题及建议[j].中国商贸,2009.2.高少军.企业改制中的土地资产评估[j].湖北经济学院学报,2005.3.孙荣华. 大连国有企业改制中价值评估方法应用研究[d].大连理工大学,2009.4.刘成.试论国有企业改制中土地资产的处置与评估[j].铜业工程,2008.5.潘世炳. 中国城市国有土地产权研究[d].华中农业大学,2005.（作者单位：广东卓越土地房地产咨询评估有限公司）。