万科七对眼睛
万科物业各种温馨提示
万科物业各种温馨提示收集共享关于加强房屋出租管理相关规定的温馨知会尊敬的花城住户：据深圳市纪委、市委组织部、市人事局、市监察局、市维护稳定及综治办等5部门联合制订的《关于加强私人出租屋业主监督管理的若干意见(试行)》规定，凡在深圳市范围内从事房屋租赁经营的个人，在租赁关系确立后10天内，应自觉在房屋所在地租赁管理所办理合同登记或备案手续。
逾期没有登记或者备案的，由租赁管理部门一次性处以合同期租金总额20%的罚款，并追缴租赁管理费、代征税款和滞纳金。
房屋出租人有协助有关部门做好社会治安综合治理工作的义务，租赁关系确立后，应在3日内督促、协助承租人到出租屋综合管理机关办理租住人员信息登记，否则，由主管部门处以月租金额一倍的罚款。
管理处诚请承租人能主动向花城社区警务室登记人员信息，出租人能督促、协助承租人办理登记备案手续。
目前该规定意见征集期已过，不久就会和市民见面。
敬请花城广大住户知悉。
四季花城社区党总支四季花城居民委员会四季花城业主委员会四季花城管理处二○○四年五月二十日美好家园携手共进尊敬的业主：新年已过，大地复苏，花草树木象雨后春笋一样蓬勃地发芽生长，为了小区的环境更加温馨、美观、舒适，早晨晨练的先生、女士们，请不要在草地上“动武”，坐在草地上晒太阳的朋友们，当您享受日光浴时，青青小草正在您的玉足下“哭泣”，喜爱红花绿叶的小朋友们，为了使红花更艳，绿叶更青，请勿用双手来“携残”娇艳欲滴的花花草草们。
谨请各位业主爱护小区的每一棵花草树木就象爱护自己的眼睛一样，让我们携手努力共创美好家园。
新锦安?雅园管理处二00三年二月十五日(中国物业精英网http)青青绿草请勿践踏尊敬的业主：时至炎热的夏天，万物历受暴晒，傍晚我们小区内充满生命气息的花草树木也该“休息”和“保养”了，为了它们第二天更加健康的成长，请让我们一起好好的来呵护它！早晨晨练的先生、女士们，请不要在草地上“动武”；坐在草地上享受清凉晚风的朋友们，娇柔的小草在您玉足下“哭泣”；喜爱红花绿叶的小朋友们，为了使红花更艳，绿叶更青，请勿用双手来“摧残”娇艳欲滴的花花、草草们。
房地产行业细分客户价值的探讨(万科)页PPT文档
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程
纲要
定义
1 西山的目标客户是？
作用 方法
2 目标客户需要什么产品？
实例
原则
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
年年 之持
TCG3
望子成龙
小 阳后 孩
太 小子
阳
太代
TCG4 健康养老 老老老 人人人
代代代
TCG5
经济 务实
需求 产品 价格 承受
初判
7000－ 8000
√
容积率形式表达产品形态及大约的户型面积
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛的实施过程
3 个支持工具 7 个阶段成果文件 2 二大阶段 1 个判别标准
【城市地图】 【城市客户细分报告】 【产品目录】
【营销】《土地属性分析清单》 【营销】《市场竞争分析报告》 【营销】《初步目标客户定位说明》 【成本】《单一成本测算表格》 【设计】《宗地分析报告》 【营销】《客户产品需求清单》 【营销、设计】《产品检测报告》
跳出专业，关注战略
第一对 眼睛
品牌：巩固万科品牌在大连地位，树 立良好企业形象； 经营：快速实现现金流，为后续土地 开发获得资金； 发展：土地是制约大连公司扩大规模 的瓶颈，与红旗镇建立良好外部关系， 推进继续获得土地； 开发：两年开发周期
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
财务
依照总经理要求提出项目经营准则：
内部收益率
万科七对眼睛
万科七对眼睛
具体的七对眼睛：
1）第一对眼睛：总经理，从品牌、经营、发展、开发四个角度提出对项目的要求，跳出专业，关注战略；
2）第二对眼睛：财务，将内部收益率、销售净利率、开发周期等转化为量化的数据要求，建立经营准则；如：内部收益率>25%，销售净利率>9%，开发周期<2年，争取运用国际资本等；
3）第三对眼睛：营销，任务1，回答客户为什么愿意选择此处购房；任务2，这些客户的基本需求和价格承受能力；
4）第四对眼睛：成本，初步判断目标客户是否会接受我们；根据营销调研的结果，在容积率的基础上，结合净利率，反算售价，得出可能的开发方案；
5）第五对眼睛：设计，任务：按照目标客户的要求排方案；提交《宗地分析报告》和《一张草图》；
6）第六对眼睛：营销，任务：回答目标客户的产品需求，通过对客户需求的挖掘，得出《客户产品需求清单》；小区设计（绿化好、无障碍、人车组织安全、卫生所）和房子设计（采光通风好、噪音少、景观阳台大、空间不要浪费面积、有一个小书房、一楼院子要大、多层有电梯）；
7）第七对眼睛：营销设计，任务：产品测试，将深化方案与目标客户作产品测试。
【营销管理】工具方法之“七对眼睛”看定位
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5 设计视角
——以往产品货值最大化的简单逻辑
客户需求挖掘 产品价值呈现
• 依照客户需求，针对不同的客户作不同的解决方案 • 结合市场机会和战略要求，为客户选择最合适的方案
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设计方案《宗地分析报告》：规划、交通、日照、视线、坡向等
松子坑森林 公园
松子坑水库
厦深高铁
深圳东站
规划会展中心
“七对眼睛”看定位
1
01 如何做项目定位？ 02 七对眼睛看什么？
2
3
目标：提高去化率
影响的两个环节：
项目定位——产品是否合适 项目销售——策略是否有效
4
我们的项目定位是怎么做的？
《前期定位标准化模板》与工作流程介绍
5
01 如何做项目定位？ 02 七对眼睛看什么？
6
工具模板≠工作方法
“我们都是按照要求做的呀”…… “产品就这么定的，我们也不知道”
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维度二：成交客户地图
本地客并非主流，关内刚需年轻客户是主要客户群
坑梓
占7%
龙岗 客户主要来源
占8%
占35%
宝安 占7%
龙坂 占6%
布吉 占3%
客户次要来源 福田 占11%
南山 占13%
罗湖 占6%
盐田 占2%
大鹏、葵涌 占2%
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维度三：客户演变特征
相比2011年，2012年中心区项目客户呈现多元化趋势，预计2013年外区客户年增幅达到20%或以上
第四对眼睛：成本
成本前置，检验经营目标 是否达成
初步判断目标客户是否是我们 接受的？
第二阶段 适合客户需求 七对眼睛认可 的产品解决方案
第五对眼睛：设计 第六对眼睛：营销 第七对眼睛：营销+设计
校园自动惩戒机器人作文1000范文七篇
校园自动惩戒机器人作文1000范文七篇第一篇: 校园自动惩戒机器人作文1000我和奶奶买菜时，发现草丛边有一只小乌龟，于是，便把它带回了家好好地给它喂食、照料它。
它有一个大大的、硬硬的外壳，像将军的铠甲一样威武且闪闪发亮。
它的头上还有许多形状不一的红点儿，妈妈说：“头两侧的红点儿是耳朵，眼睛下面的红点儿是鼻子。
”经过一番查找，我们知道了它属于“巴西龟”品种，我给它取名，叫“特别”。
“特别”不仅外貌特别，警惕性也很高呢！我给她喂食，把乌龟食和虾洒进水中，看着它怎么吃。
它先用它那绿绿的“手”去碰了碰虾，看看是不是活的，确认后，又闻了闻乌龟食，这才安心地“开动”起来。
“特别”先咬住虾的头，用“手”摁住虾的尾巴，用力一撕，虾就被分成了两段，然后抓住第一段，津津有味地吃了起来，吃完虾后，又吃了乌龟食，这才吃饱喝足地靠在角落里一动不动地休息。
时间过得真快，转眼间到了冬天，这天，我去看它，发现给它的食物还在那儿，它并没有吃且好久都不动，这可吓坏了我，我便哭着去找妈妈：“妈妈，小乌龟死了。
”妈妈了解情况后笑着回答道：“傻孩子，乌龟没死，它是在冬眠呢！”听到妈妈的这番解释，我这才“哈哈”地大笑起来。
这就是我可爱的小乌龟—“特别”，它虽然没有孔雀一般美丽的羽毛，也没有黄鹂一样婉转的歌喉，但我却独独喜欢它，我会一直精心特别地照顾它，希望它能陪着我快乐成长！第二篇: 校园自动惩戒机器人作文1000二十多年后，有一台特别新型的机器人，他的身上安装了各种各样的开关!当我想要去很远的地方游玩时，他会变成一架神速的直升机，让我轻松地环游世界!未来的机器人还有许多其它的特异功能;当我需要洗衣服的时候，对着开关一按，他就会敞开肚皮，容纳脏衣服，开始旋转，把所有的脏衣服洗得一干二净!每当我放学回家，机器人就会按时把饭菜摆在桌面上，等候我们.而且，他煮的饭菜特别好吃，尤其是"西红柿炒鸡蛋"，让人吃得赞不绝口!记得有一次，我生病了，机器人飞快地把我送进医院，还为我沏茶倒水!当我睡不着的时候，机器人就会发出美妙的音乐伴我入眠，陪我进入甜美的梦乡!当我需要购物的时候，只要对着绿色按纽一按，他就成了我的购物机，你只需插入购物卡，输入密码和所需购买的商品，你想要的物品就能轻而易举地出现在你的面前!未来的机器人让我充满向往与期盼，当他来到我身边的时候，一定是我眉开眼笑的时刻!第三篇: 校园自动惩戒机器人作文1000这次学校组织我们参加一次夏令营活动—机器人表演，我们兴奋地手舞足蹈，盼着能早点见到。
开、建、销联动,123驱动快周转战略实现
开、建、销联动，123驱动快周转战略实现在目前国内房地产规模为王的时代，如何迅速地实现企业的规模扩张，品牌价值的提升和全国化的布局成为了所有企业所要思考的重要课题。
纵观2013年中国房地产企业百强的中，万科，保利，中海，龙湖，招商，碧桂园，佳兆业等都是贯彻了快开，快建，快销的战略。
即使房地产企业为了实现多城市多项目的迅速扩张可能给企业带来巨大的风险，在拿地，销售，负债率，融资成本上的压力很有可能走上顺驰的旧路，因为资金链的断裂带来迅速被踢出市场。
但是在为了加快资金的周转速度，提高资金在单位时间内的利润产出效率，在未来中国房地产格局里霸占一席之地，快周转已经成为地产百强实现快速成长的一种战略趋势。
但在一个地产项目的整个周期中，在开、建、销得管理实践中，管理者往往面临众多难题：在开发流程前期，技术决策周期长、环节多，决策效率低下，营销、报建、采招之间的协同难；在生产施工阶段，时间节点难以把握、风险预警迟缓，工程进度难以准点到达，产品地域差异要求大、生产复杂度高，业务流程管理的标准化落实难；在营销阶段，营销前置不到位、目标市场和主力产品定位不准确，市场部储客乏力，难以制定有去化速度的定价等。
从驱动力的制度上来看企业也需要坚定快周转的目标体系，在两个层级里做好计划和绩效两手抓，做好集团对区域公司，公司和项目执行组之间的授权，激励，指引。
一、开得快——强化价值链前端管控，加速项目开工在当前市场和政策环境下，房企要实现快速应变，关键要做好价值链前端的三大协同，包括设计与营销、报建、采招之间的协同；而实现项目开工快的目标，设计前置、压缩技术决策工期、决策点优化是三大有效手段。
近几年房地产行业的政策调控力度一次比一次猛烈。
由于“三限”政策影响，许多中小型房企不得不被动调整产品策略，延迟开盘销售，结果导致房地产企业出现“周转”问题。
而一旦出现“周转”问题，现金流压力也将扑面而来。
在瞬息即变的政策调整下，房地产只有快速做出反应，迅速调整策略，才能把损失降到最低，反之，将严重影响项目开工，甚至导致项目被“雪藏”，付出惨痛代价。
成本优化模板
9.布置消防分区 实施原理：消防设计规范中有对消防分 区的明确要求，各消防分区之间的消防 设备有明确要求。一般而言应尽量最大 限度的布置消防分区，并使其布置的消 防分区的面积尽量为其整数倍。 优化原则：(1)在符合消防规范的前提下， 最大限度布置消防分区；(2)布置防火分 区应注意住宅、商用、地下车库（单体、 复式）的区别。
13.排水管的选择 实施原理：合理进行施工组织设计，减少 人工土方开挖量，减少土方倒运量。 优化原则：排水管排序为；规格500以内； UPVC波纹管→钢筋混凝土管→PE波纹管， 规格500以上；钢筋混凝土管→UPVC波 纹管→PE波纹管。一般情况下，机动车道 下选用重型（Ⅱ级管或S2管材），对非机 动车道下选用重型要严控
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10.控制地下室面积 实施原理：地下室造价高昂，对建造地下 室的要求是：在满足人防要求的前提下能 少建则少建。 优化原则：严格控制地下室面积。
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11.道路宽度 实施原理：道路宽度与道路长度一样， 减少道路宽度同样起到减少道路面积、 增加建设用地、节约成本开支的作用。 优化原则： （1）在满足消防与交通流量的前提下， 适当地减少道路宽度，以节约建设用地。 （2）注意双车行道设置与单车行道设置， 单车行道较车行道节约占地； （3）通过设置单车行道会车区，可以有 效地满足消防验收需要。
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7.路网应合理简洁 实施原理：道路（包括基层和面层）造价 远高于同等面积软景造价，在满足规范与 交通组织的前提下，减少不必要的道路面 积代之以软景可以节约大量的道路开支。 优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折， 道路的设计应充分考虑客户的需求。
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8.优化出入口布置 实施原理：每设置一个道路出入口就意 味着需增加管理人员及相应设备费用， 并且此类费用将长期发生，同时也会带 来一定安全隐患问题。 优化原则：满足消防、交通流向疏导等 前提下，应尽量减少出入口。既可节省 出入口的建造成本，又可减少出入口长 期的人员管理费用。
房地产项目开发流程与运营管理
客服、物业部：物业策划方案。
关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方
开挖及边坡支护
关注风险点
工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表
工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准
设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图
工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部关注变更和 报建图纸
城管大队 执法大队
规划局
开发办
建委基建科
放 线 管 理
预 售 许 可 证
施 工 许 可 证
质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 安 全 许 可 定 额 鉴 别 劳 保 统 筹 散 水 押 金
规划局
质 检 委 托
中 标 通 知 书
房 地 产 项 目 一 般 报 批 报 建 流 程
加快项目报批报建进程
八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
房地产项目开发四大核心要素
决策资金
决策项目
决策人力
决策时间
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人、时间！
房地产项目开发决策模型
项目常规五种投资开发模式
– 城市运营投资模式 – 城市运营与大盘结合模式 – 现金流项目开发模式
——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。
工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施
工。
财务部：方案版投资收益（三个指标）。 成本部：方案版成本、施工图预算（根据设计部提供的规划要点进行估 算）。
各部门职责
采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单 位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。