养老地产运营模式探讨
从开发运营角度阐述养老地产的九大要诀
从开发运营角度阐述养老地产的九大要诀本文重点从开发运营角度，重点阐述养老地产的九大要诀。
1老年不是人生的终结，而是人生新的转折和开始，是生命和生活体验的新的发展期。
老年人群蕴藏着巨大的发展潜能和价值潜能，他们不仅是社会发展的受益者，更应该是未来社会发展的参与者。
中国传统的尊老文化将老年人群单方面地定位在“受照顾的”的角色上，即只将老年人看作被关注、被照顾的对象，却忽视了老年人群身上存在的能动性、积极性和创造性。
但在崇尚代际平等和代际和谐的当今社会却显出了自己的缺陷。
与我们将老年人看作被关注、被照顾的对象相反，法国、英国等国家将老年人群称作“第三年龄”，“第三年龄”不只是一个简单的说法转变，更多是一种独立不依、积极健康的老年价值观的直观体现，值得我们思考和借鉴。
现代老年人不仅老有所居、老有所养，还要“老有所学”、“老有所乐”、“老有所为”、“老有所用”、“老有所成”。
因此，养老地产不能局限于老年住宅和养老护理，还要树立现代养老理念，努力实现一种让老人快乐、幸福，活得有尊严的全新生活。
2从国内养老项目的经验来看，目前市场中的养老项目面对客群较为多元，如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年群体，更兼顾中青年群体，温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时，兼顾投资客群。
而上海亲和源等一些项目客群范围过窄，且定位过于高端。
老年人集居区缺乏生机，老人不喜欢在特定年龄层之别的住区居住。
3养老地产与传统的住宅地产有着本质的区别，传统地产选址比较宽泛，而养老地产的选址要相对要严格得多。
理想区位——城市近郊或成熟旅游度假区养老项目不适合选址在市中心区，因为中心城区杂乱、噪音大、车流多，老人喜欢清静，不像年轻人那么爱凑热闹，但又必须有比较完善的医疗和生活配套。
因此，选择在有一定城市配套及交通条件的近郊地区，或者综合生活配套较完善的大型旅游度假区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。
理想环境——较好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源老人对环境的要求和依赖比年轻人要高，尤其是健康老人，通常都是以养生度假为首选，养老项目通常要求有较好的自然环境，比如山、水、林等自然资源都是较好的资源，特殊的避暑或避寒气候，或富氧富硒、疗养温泉、长寿文化等特殊的健康环境资源，也是开发养老地产项目比较理想的选址。
我国养老地产商业模式发展对策研究
老地 产经历从保 障水平低 、注 重社 会福利性 的传统 养老 院模 式 ，向社 会保障体 系完善 、保障水平高 的社 区化模 式 转变。 国外 发达 国家在养老地产 的模式设计上 更注重 经 营理 念 的提升 ，养老地产能使 老年人精神 充实 ，身体 健康 ，享受一种愉， １ ９ ， 、 自立 、宁静 而丰 富的老年生 活。
人性化 设计理念 和 区别对 待 的关怀模 式 ，普遍 化和社 区
化 发 展 成 为 新热 点 。
养 老首 先得有钱 ，其 中 “ 倒 按揭 ”就 是一种 能给老
人带来生活费又 能让 银行盈利 的金融创新 方式 。这种 由 ２ ０ 世纪８ ０ 年 代 中期 美国新 泽西 一 家银 行创 立 的放 贷方 式 ，分 为有 期和 无 期形 式 ，老 人可 以把 住房 抵 押 给银 行 ，银 行定期付给 老人生活费 。这种做 法对于拥 有 自主
模式 有较高 的社 会认可度 ，且发达 国家社 会保障体 系较
３ ． 由传统养老院转向社区化 养 老地 产项 目根 据服务对 象的健康状 况及 护理 需 求 的不同 ，设计 不同的建筑空 间 ，以满足 医疗 、护理 、养
护、休养 的不 同阶段 、不 同需 要。将不 同老龄住 宅产 品 融入社 区内，形成 满足各种类 型老龄 人基本生 活需求 的
迫切 需要就养 老地产商业 模式进 行深入研究 ，以期对 我
养 老地 产 内环境优 美 ，距离 中心城 市一般在 １ ０ 公里 左 右 ，面积一般在 １ Ｏ 公顷左右 ，生活配套设 施齐全 ，服 务完善。养老地 产项 目一般 以医护健康 为中心 ，包含 医 疗 、护理 、养 老、休 养等不 同功 能的建筑结构组合 。 以 护士站或护理 站为服务 区，按 照一定 的服务 半径 向外按
康养地产运营及盈利模式研究
康养地产概念
康养地产建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之 上,以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式.
• 自然资源、人文资源
资源
• 养老政策、旅游 政策、金融政策、 房地产政策、税 收政策等
政策
项目
市场
• 老年化市场、 房地产市场
西 城
异地养生养老
非主流养老方式,健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房,异地旅游和 养老相结合,灵活性强
产品特色
用地性质：居住用地,通过市场出让方式取得；
区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件；
功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老 基地为主,通过异地购房方式,使老年人可进行异地旅游和养老, 灵活性强
即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元,相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万 美元计）,并且这两种设施是对社会公开经营,这部分收入还未计入,因此这种长期性收益是太 阳城中心的重要收益来源.
盈利模式
目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租” 和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理 相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式.
•社会保障体系完善
康养五大分类模式
国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：
养生养老模式
康疗型养生养老 居家式养生养老 异地养生养老 农家休闲养生养老
康复型养生养老 疗养型养生养老
“季节性”养生养老 “候鸟式”养生养老 异地购房养生养老
立体化养生养老
综合性养生养老
国内养老地产六大运营模式
国内养老地产六大运营模式
1、本地出售型社区模式
●以出售住宅为主
●注重社区环境打造和养老配套设置完善
●盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营
2、异地出售型社区模式
●养老养生与度假旅游的完美嫁接
●位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，
以住宅产品出售盈利。
这种模式难以普遍模仿复制
3、租售组合型综合社区模式
●通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益
和养老产业均衡发展的目的
●解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市
场难以消化的问题
4、养老房产金融组合型社区模式
●运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售
●国内出现的金融组合型社区模式产品有：以房养老、押金或养老金返还和绑定养老
保险3种
5、会籍制社区模式
●通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员
卡
●在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认
同，但整体而言较难被大部分老年群体认可
6、床位出租型养老机构模式
●根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租
为主要盈利模式
●目前而言，公办养老机构收费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服
务成本较高、经济效益较低。
公办入院难、民办生存难。
融资租赁在养老地产中的经营模式探析
融资租赁在养老地产中的经营模式探析融资租赁可以帮助养老地产开发商筹集大量资金。
养老地产项目通常需要巨额的投资，包括土地购置、建设、装修等费用。
而开发商往往无法一次性支付这些费用，因此需要通过融资租赁来解决资金问题。
通过将物业租赁给融资公司，开发商可以获得一笔较大的资金，用于项目的开发和建设。
融资租赁可以降低开发商的负债率。
养老地产项目的开发通常需要大量的借款，这会导致开发商的负债率大幅上升。
而采用融资租赁的经营模式，开发商可以通过将物业租赁给融资公司，将一部分债务转化为租金支付，从而降低负债率。
这对于提升开发商的资产负债表和信用评级有着积极的影响。
融资租赁可以提供一种可持续的运营模式。
养老地产通常需要长期的运营和管理，包括物业维护、服务提供等。
通过采用融资租赁的经营模式，开发商可以将物业的租赁权转移给专业的融资公司，由他们来承担日常管理和运营的责任。
这样一来，开发商可以专注于养老地产项目的开发和销售，而无需过多关注后续的运营问题。
融资租赁可以为投资者提供稳定的回报。
“先租后售”是融资租赁的一种常见形式，即融资公司先将物业租赁给开发商，而后再将物业出售给投资者。
这种方式可以为投资者提供较为稳定的租金回报，同时也为他们提供了较低的风险。
对于养老地产项目而言，这种经营模式也有助于吸引更多的投资者参与其中。
融资租赁在养老地产中的经营模式具有一定的优势。
它可以帮助开发商筹集资金、降低负债率，提供可持续的运营模式，同时也为投资者提供稳定的回报。
随之而来的是融资租赁合同的签订和管理问题，以及双方权益的保护等方面的挑战。
在实施融资租赁模式时，需要充分考虑各种风险和挑战，制定合理的约束和规范，以确保各方的利益得到平衡和保障。
小型养老产业盈利模式
小型养老产业盈利模式引言随着人口老龄化的逐渐加剧，养老产业的发展成为了一个热门的话题。
小型养老产业作为其中的一种形式，受到了越来越多的关注。
本文将针对小型养老产业的盈利模式进行分析和探讨，希望能够为相关从业者提供参考和借鉴。
盈利模式一：床位租赁小型养老机构通常提供床位出租服务，将房间租给有需求的老人居住。
这种模式最直接的盈利方式就是通过租金收入。
相比较于购买床位的成本，租赁的费用相对较低，更符合部分老年人的经济实际，因此有较大的市场需求。
当然，床位租赁不仅仅是简单的租赁行为，还包含了许多增值服务，例如提供餐饮、家政、医疗等服务。
通过提供高质量的服务和便利的生活条件，可以提高租金收入，并吸引更多的老年人选择居住在小型养老机构。
盈利模式二：护理服务小型养老机构可以提供各种护理服务，例如定期的体检、医疗护理、药物管理等。
这些服务可以根据老年人的实际需求进行定制，并收取一定的服务费用。
护理服务的盈利模式可以分为两种：一种是按次收费，即每次提供服务的时候收取一定的费用；另一种是按月或按年收费，即提供一定时间段内的服务，并按照一定标准进行收费。
这种模式的优势在于可以固定一部分的收入，并且可以根据市场需求进行灵活调整。
盈利模式三：社区推广小型养老机构可以通过社区推广来获取更多的客户和盈利机会。
通过与社区合作，机构可以提供一些免费或低价的活动，例如老年人健身、手工制作等。
这不仅能够提高机构的知名度和影响力，还能够吸引更多的潜在客户。
社区推广的盈利模式主要是通过建立良好的口碑和品牌形象，增加机构的客户数和居住率，并进一步扩大盈利空间。
同时，通过与社区合作，机构还可以共享资源，降低运营成本，提高盈利能力。
盈利模式四：资产增值除了传统的服务收费，小型养老机构还可以通过资产增值来获得盈利。
例如，机构可以购买一些房地产作为固定资产，并通过租赁或出售的方式获得收益。
此外，还可以将机构的品牌和知识产权进行商业化运营，进一步扩大盈利空间。
养老产业的各种模式
养老产业的各种模式养老产业的投资、开发、运营和盈利模式是非常重要的。
在投资阶段，投资商应该根据自身资金量、风险偏好和监管要求选择适合自己的投资模式。
以下是五种常见的投资模式：1.全资自筹模式：指大型公司利用自有资金或通过其他途径融资，进行养老地产投资开发。
这种模式具有最大的可控性，可以完全按照预先规划的目标实施，但是投资量过大，风险难以控制。
2.合作投资模式：指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。
合作方式可以是业务上的合作，也可以是股权方面的合作。
这种模式可以利用各自的优势，但是双方存在利益博弈，在决策与管理上也难免沟通不畅。
3.REITs模式：指投资者将资金汇集到___处，并得到其发行的收益凭证作为证明，___利用专业投资技能进行经营。
这种模式可以带来稳定的收益，但是投资方向集中于特定类型的房地产项目。
4.并购模式：指投资商通过并购方式获取养老地产项目，可以快速扩大规模。
但是并购需要注意风险控制和资源整合。
5.上市模式：指将养老地产项目上市，可以获得更多的资金和资源支持，但是需要遵守上市公司的规章制度和监管要求。
除了投资模式，养老产业还有开发、运营和盈利模式。
在开发阶段，可以采用自主开发、委托开发、联合开发等多种开发模式。
在运营阶段，可以采用自营运营、委托运营、特许经营等多种运营模式。
在盈利阶段，可以采用销售收益、租赁收益、服务收益等多种盈利模式。
总之，养老产业的投资、开发、运营和盈利模式需要根据实际情况进行选择和调整，以最大化收益并控制风险。
包括住宅、医疗、康复、文化、娱乐等设施，为老年人提供全方位的养老服务。
模式2：在普通社区中配建养老组团，将一定比例的住宅用于养老服务，为老年人提供相对独立的居住环境和服务。
模式3：在普通社区中建设养老公寓，为老年人提供简单的居住环境和基本的养老服务。
模式4：在社区内建设养老中心，为老年人提供医疗、康复、文化、娱乐等服务。
怡馨园养老社区运营模式探讨
怡馨园养老社区运营模式探讨及建议一、基本情况1、概况牡丹江市怡馨园养老社区项目位于爱民区庆明路以东、大庆路以南、铁路专用线以西、北安河绿化走廊以北，占地面积6.59公顷，养老用房建筑面积10.6万平方米，其中地上建筑面积8.8万平方米、地下停车场面积1.8万平方米，计划总投资3.2亿（不含装修和设备、设施购置费用约1亿元）。
建设楼房16栋，其中三层的活动中心和康复中心各1栋；失能型护理中心9层2栋（拟做社区医院使用）；亲子酒店14层建筑1栋，独立型养老公寓8-9层建筑5栋，辅助性养老公寓3-9层建筑6栋。
养老房建设套数1366户，其中C1号楼亲子公寓168套、C2-C3号楼失能护理型274套、D1-D5号楼独立型456套、E1-E6辅助型468套，户型以40－60平方米为主，70－80平方米为辅，能满足不同老龄段老人的居住及生活需求。
目前，怡馨园养老社区16栋楼房已建成，小区配套工程及环境绿化计划2017年9月交工，2017年7月养老运营单位可进入装饰、装修。
2、投资情况怡馨园项目计划投资8.32亿元，资金来源为银行贷款支持5.8亿元，自筹资金2.52亿元；预计完成投资约9.4亿元（征收费用及配套一网、青龙溪改道等增加费用）。
养老社区建设面积约11.4万平方米，预计投资约4亿元，不含养老社区消防报警增项、装饰装修和设备采购等，自2013年8月开工建设，建设期利息每月120万元，建设期结束还本付息每月450万元。
二、运营模式1、养老地产模式借鉴养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。
养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。
目前，中国市场上养老地产的运营方式包括了全部出售、出售与自持相结合、会员制销售、只租不售等四种模式。
模式一全部出售：以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。
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养老地产运营模式探讨
面对国内刚刚起步的养老地产，文章通过对养老地产的概念、案例分析等得出养老产业发展运营模式需结合中国国情和市场需求，并要求开发商正确面对经营管理的风险，提升专业素养。
中国正面临快速老龄化的严峻挑战。
预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。
但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。
一方面，目前中国居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求；另一方面，养老地产蕴藏巨大市场。
2010年我国老年市场需求将达到１万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。
尤其在养老住宅的供应方面，国内才刚刚起步，其长期的经济和社会效益不容忽视。
因此，共同探讨适合中国国情和市场需求的养老产业发展运营模式，具有重大的迫切性和现实意义。
一、养老地产概念
养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。
养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。
与一般住宅相比，养老地产具有明显的差异性：
◆消费群的专一性：针对中老年人提供的住宅产品；
◆产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特
点；
◆社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。
二、养老地产发展
养老地产，作为复合地产开发的一个重要分支，在美国已经有了50年的历史，在德国、日本等国家也已经发展地非常成熟。
在中国，养老地产是一种新兴的复合型地产开发模式，除了人居产品的提供，更多的是整合了以养生、康体、生活、养生于一体的人居服务，是全新的高品质复合人居生活蓝本。
目前处于由政府福利向社会盈利转化的过程中。
三、养老地产运营模式
目前，中国市场上养老地产的运营方式包括了全部出售、出售与自持相结合、会员制销售、只租不售等四种模式。
模式一：全部出售
以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。
案例：北京东方太阳城
老年社区
老年公寓
医护型养老院
普通型养老院 有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，
有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪
专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带
政府福利型 政府收益型 企业盈利型。