中国房地产泡沫破灭的三个阶段
房地产泡沫破灭的两种场景
房地产泡沫破灭的两种场景
赵 晓
第一种 可能 ：改革进程缓慢 ，房地产泡沫越吹越大 。第二种 可能 ：改革迅
速取得突破 ，房地产泡沫破灭提前到来
十八届三 中全会 《 决定 》描绘 了即将开启 的中国第三 次 房地产改革的前景 ：第一 ，市场在资源配置 中的作 用由 “ 基
础性 ”转向 “ 决定性” ，由此决定 了下一步房地产调控 的去 行政化基 本方向 ；第二 ，强调 “ 建立城 乡统一 的建设 用地 市 场” ， “ 允许 农村 集体 经营 『 生 建设 用地 出让、租赁 、入股 ，
自主性住房 大量供应等等 ，则 目前的高房价 就会 失去 支撑 。
如 果再考 虑到去年 至今 年 以来 的住 房 刚需提 前释 放 ，以及 ２ ０ １ ７ ＃ － 前后到来的全国首次购房适龄人 口 （ ２ ５ － ３ ５ 岁） 数量步 入 下降通道 的影响 ，则如今 房地产市场 不断追高的结局注定
突然破灭，不管对世界来说还是对中国来说 ， 都是一场无法
承受的经济大灾难！匣霍 霪
（ 作者为ｊ ）
责编／ 刘建 美编／ 李祥峰
面改革 ，但这 些改革如果 掌控不好则会加剧 中国房地产泡沫
破灭的可能。
第一种 可能 ：改革进 程缓慢 ，房地产泡沫越吹越 大。 中
Ｄ Ｅ ２ ０ １ ３ ｆ Ｐ Ｅ Ｏ Ｐ Ｌ Ｅ ｔ Ｓ Ｔ Ｒ Ｉ Ｂ Ｕ Ｎ Ｅ ｆ ５
不能一蹴而就 ，重要 的是要做好平衡 ，既要避免房价上涨过
乐 观 和极 度悲观都不可取 。基本 的判 断应 该是 ，中国的房地
产市场肯定是存在泡沫的 ，但是 泡沫的大小 ，以及 泡沫是 否 会破 、何 时会破还 需要取 决于未来的外部 宏观环境 变化 。过
房地产发展史
房地产发展史一、房地产发展历程中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了，按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：起步阶段。
1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。
这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。
由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。
那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。
针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。
直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。
提速阶段。
1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。
这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。
这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。
之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。
调控阶段。
2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。
这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。
“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”（90平方米占比必须在70%以上）所替代。
其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。
中国住房的发展史
中国房地产市场发展的历史第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。
随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
最早是1978年，至今已经走过了30年历史。
第五阶段：房产泡沫即将破。
历史上三次房地产泡沫●美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机●日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条●东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。
中国房地产市场变革历程
中国房地产市场变革历程中国房地产市场变革历程三大阶段：1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段；1978年-1998年的商品化开发试点阶段；1998年至今的金融化开发阶段。
在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。
未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。
一、1949-1978，房地产还未成为行业。
1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。
国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。
彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。
在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。
1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。
由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。
城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。
1978年人均居住面积是12平方米。
二、1978-1998，在“市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。
作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。
1982年，中央开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。
房地产的市场化之路开始起步。
目前中国房地产总市值450万亿人民币 5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本,中国房地产到底有没有泡沫？
目前中国房地产总市值450万亿人民币5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本，中国房地产到底有没有泡沫？一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。
资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。
而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。
下面是本站为大家带来的中国房地产到底有没有泡沫,希望能帮助到大家! 目前中国房地产总市值450万亿人民币 5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本，中国房地产到底有没有泡沫？从1998年开始，中国房地产进行了市场化改革，国内房价已经连续涨了二十年，要说没有泡沫，没人会相信。
只是不同的城市，泡沫的程度不同而已，大城市泡沫深重，多数百姓买不起房，而中小城市房价泡沫并没有想象中那么大，但与几年前相比，房价也有翻倍涨幅。
中国房地产肯定有泡沫，只是在人为的将泡沫尽可能的往后延迟，大家都希望发生奇迹，能让这个泡沫一直不要破裂。
国内现阶段房地产有没有泡沫，主要有几个标准来判断：第一，中国的房地产总规模达到65万亿美元(相当于450万亿人民币)，而欧美日房地产市值统统加起来，也只有60万亿美元。
如果国内房价再涨下去，国内房地产的市值会与世界房地产市值相媲美。
当年，日本房地产泡沫被吹起时，仅是东京一个区的市值，就相当于整个美国。
当时，日本人也相信房价只涨不跌的神话，结果房地产泡沫破裂后，经济发生长期停滞不前。
第二，从租售比来判断，这在一线城市情况特别明显。
像在上海市中心房价都在6.5万元/平米左右，新房总价都在600-800万之间，而拿这套房产出租出去的租金在8000多元/月，一年下来差不多10万元左右。
这就意味着，房东投资买房的话，靠出租需要60-80年才能收回成本，这个投资回报率实在太低。
所以，很多人觉得，在一线城市买房不如租房划算，因为房价是可以通过杠杆推动，而房租是与当地人收入挂钩，没什么太大的泡沫。
中国房地产泡沫
中国房地产市场的现状
一、中国的房地产价格是虚高的，尤其表现 在一 线城市
此点无论用“租售比”还是“房价收入比”来衡量， 都只能得出肯定的答案。比如一般认为良性运行的房地产 市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。 我们看北京的情况。现在北京五环内新盘均价已达3万， 一套两居面积80平方米，总价需240万，而月租金不过 4000元（略高于市价）。假设房主是一对夫妇，他们年收 入合计12万元（略高于北京平均职工工资）。可以得到北 京的租售比为1：600，房价收入比为20倍。都远远落在 可以接受的区间外。
中 国 房 地 产 政 策 调 控 分 析
房地产泡沫
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济， 是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离， 市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
理想经济增长模式
5元 投资
改革 开放 股市楼市
10元
反映经济 基本面
20元
反映经济 基本面
1元
10元
增长
3、尽快完善土地税制，房产税制。 我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为设 定税种，尽快建立合理的土地税收体系，全面发挥 土地税制的调节作用。在税制建设中，不仅要从保 障财政收入角度来完善，而且还要从土地资源配臵 全过程，即从占有、使用、转移、收益等各个环节 来建立和完善土地税制，以达到充分发挥土地税收 对土地资源合理使用的调节作用。政府应该严格监 测购地者的投资开发进度，对在规定期限内未进行 开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税， 例如空地税、土地保有税等；同时强化土地增值税， 对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应 从严征税。除了征收土地增值税外，还应当严格限 制土地转手频率。值得一提的是，当前有业人士 提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热，这也 不失为一个有效的办法。
中国1992、1993年房地产泡沫的特点、成因及其现实意义
中国1992、1993年房地产泡沫的特点、成因及其现实意义?参考答案答：房地产泡沫是指因房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，它通常表现为投机者将大量资金集中投入到同土地紧密相关的活动中，造成房地产价格远远脱离其使用价值，形成市场繁荣假象。
中国1992、1993年房地产泡沫的特点可以归结为以下几个方面：区域性。
从价格指标来看，全国范围1992、1993年的房价波动与其他年份并没有显著差异，进一步分析各地区的指标可以看出，1992、1993年我国房地产投资的热点主要是集中在沿海地区。
泡沫现象较轻。
从全国范围看，中国在92、93年出现了地产泡沫的一些特征和表象，但是全国范围的地产泡沫现象并不十分明显。
土地投机现象严重。
这种状况在1992、1993年的中国表现得十分突出，特别是在海南、北海等地区。
中国1992、1993年房地产泡沫的成因主要有：土地投机：中国地产泡沫形成的直接原因。
投机需求的增加造成市场的“繁荣”假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀为泡沫。
在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，地价并非主要由地租间接决定，而是由市场上土地资产的买卖交易（很大程度上是投机交易）直接决定。
这种状况在1992、1993年的中国表现得十分突出，特别是在海南、北海等地区。
政府失败：中国地产泡沫形成的主要原因。
对于中国而言，地产泡沫的形成还有一系列的“非市场因素”，可以归纳为“政府失败”和“权力寻租”两大方面。
政府失败是中国地产泡沫产生的最主要原因，它向前推动了土地投机等“市场因素”在地产泡沫形成机制中直接发生作用，向后则拉动“权力寻租”并使得自身得到进一步的强化。
土地供应“双轨制”。
划拨土地使用权非法入市与出让土地使用权所形成的“双轨”，以及土地使用权出让的三种方式中协议出让与招标出让、拍卖出让所形成的“双轨”。
双轨并存，一轨价高，一轨价低甚至无偿，这样在土地一级市场上就给土地投机者以可乘之机。
我国房地产发展历程
我国房地产发展历程回顾改革开放30年来，我国房地产发展经历了一下五个时期：第一，初步形成时期也就是1978年到1991年。
我不知道在座的朋友是否了解，在1978年之前的20多年当中，其实我国是没有房地产业的，也没有房地产，有的只是建筑业。
当时城镇住房是由国家统一建设，建好了之后不出售，而是由职工所在单位按照工龄、学历和职务进行排队分配。
分配之后的房子，国家只是象征性的收取比较低的租金，近乎无偿使用。
在这种住房的体制下爆发了一个问题，那就是政府的投资是有去无回的，而且收的比较低的租金是不足以支付房屋日常使用和修缮的。
在1980年的时候，中央政府和国务院提出了住房改革制度，也就是准许私人建房、买房、售房，不但是已经新建的商品房可以出售，已有的房子也可以出售。
也就是说从1978年到1991年期间，是房地产逐步形成的阶段。
第二，房地产过热时期大家可以看到只有一年的时间，1992年到1993年，发生了什么？我不知道大家现在对于我们现在的地产大腕有没有了解，比如潘石屹就是在1992年到1993年一年的时间掘了第一桶金，在海南和北海，那个地方是房地产热持续高涨的地方。
随后在1993年底的时候，由于国家的一系列的宏观政策调控，把这个泡沫挤破了。
第三，市场调整时期经过了1993年，到我们整个市场的调整时间，就是1994年到1997年，1994年继续了1993年的宏观调控政策，在1995年到1997年之间，国家继续执行的是从紧的货币政策和财政政策。
在1996年的时候，从我们的经济相对的短缺，已经发展到了经济相对过剩，职工下岗、企业倒闭的情况频繁的出现。
在1997年的时候大家应该知道，1997年我们经历了亚洲金融风暴。
第四，市场萧条期1994年到1997年是波动比较频繁的，应该说是房地产市场的箫条期。
从1998年到2002年，我们出现了培育新的经济增长点的时期，在这期间，国家把房地产业作为新的经济增长点，出台了一系列房地产优惠的房贷政策和税收政策。
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中国房地产泡沫破灭的三个阶段
现在国人都很纠结，中国房地产只涨不跌，即使是实行严厉的宏观调控，似乎还是无济于事。
但是，笔者认为，没有只涨不跌的商品，房地产也是如此。
而且，中国房地产泡沫越来越明显，泡沫破灭只是时间问题。
看看美国和日本的房地产，就知道房地产上涨是有界限的，不是只涨不跌，泡沫大了必然破灭。
美国2007年次贷危机起源于房地产泡沫破灭。
美国房地产从1990年开始节节攀升，到2007年泡沫破灭，上涨趋势持续了17年。
由于美国推行宽松货币政策，疏于监管，导致房地产泡沫破灭是必然的。
日本房地产上涨持续了大约18年，从其经济起飞后的80年代初至1997年亚洲金融危机爆发。
我们再看中国的房地产上涨，从2000年开始小步上涨，2006年奥运前开始大幅上升，至今已经13年。
应该说，中国房地产的泡沫开始变得越来越大，房价上升远远超过GDP和居民收入的上升速度，到了居民无法承受的程度！为什么房地产泡沫还没有破灭呢？
中国房地产泡沫破灭与美日情况略有不同，其中的原因很复杂。
中国房地产泡沫破灭必然经过三个阶段：
第一个阶段：从现在到未来3年，三四线城市房地产量价齐跌开始显现。
中国不少三线四线城市（主要是地级市和县级市）房地产盲目扩张，导致大量空置，一些地方出现成交量和房价齐跌的现象，表明中国第一阶段的房地产泡沫破灭首先从基层开始，因为三四线城市缺乏产业支撑，更缺乏人气，已经出现供大于求的现象，导致房地产量价齐跌，随着时间的推移，这种现象会越来越严重。
像鄂尔多斯和郑州新区那样的“鬼城”也会越来越多。
第二个阶段：未来3年至5年（2015--2018年），二线城市（主要是中西部省会城市）房地产也会出现量价齐跌的现象。
事实上，有一小部分省会城市的房地产已经开始出现量价齐跌的现象，例如，宁夏的银川、海南的海口已经出现了房地产疲软的现象，显然供大于求的现象较为明显，其他二线城市也不容乐观。
随着城镇化的推进，商品房和保障房会越来越多，在目前供大于求的情况下，情况会变得越来越糟糕，高房价已经到了强弩之末，未来3-5年二线城市的房地产泡沫必然要破灭。
第三个阶段：未来5年左右的时间，一线城市（主要是北京、上海、广州、深圳、南京、杭州和重庆等）房地产价格也必然会出现下跌的现象。
为什么这样说呢？因为一线房价已经高处不胜寒，很多参加工作的人已经担当不起，开始逃离这些一线城市。
如果一线城市的房价涨到人们买不起了，甚至也租不起了，房地产泡沫必然要破灭。
现在一线城市人均几套房的现象比比皆是，之所以房价不跌，是因为大家预期还要上涨，一时半会跌不下来；二是一线城市房地产容易出租，而且租金不菲；三是50年代和60年代出生的人尚未全部退休，他们还在城里住着。
据笔者所知，多数人退休后愿意卖掉大城市的房子，住到郊区和环境好的中小城市。
一旦出现一线城市房地产老百姓买不起房也租不起房，纷纷逃离大城市，而且未来5年左右的时间绝大多数人退休，一线城市空置房和卖房的现象必然大量涌现，也许泡沫从此开始破灭。
要强调的一点是，不等中国房地产泡沫破裂，开发商和投机商会第一时间大量抛售房子，到时房地产价格必然下跌。
房地产不会只涨不跌，真的跌起来可能比美国2007年次贷危机房价大跌还要严重！。