房地产相关税收政策共78页文档
房地产开发行业相关税收政策简介
房地产开发行业相关税收政策简介房地产开发行业相关税收政策简介一、关于项目登记管理根据《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》[国税发（2006）128号]、《房地产税收一体化管理业务规程》[国税发（2007）114号]和《市地税局关于加强房地产建筑行业项目税收管理有关事项的通知》[襄地税发（2010）123号]及相关税收政策规定，纳税人销售不动产货提供建筑业应税劳务的，应在不动产所在地或建筑劳务发生地主管税务机关进行项目登记，依法办理税务登记或外出经营报验登记。
二、关于项目申报纳税管理建筑业、房地产业纳税人，应按月分项目办理纳税申报。
三、关于项目发票管理建筑业、房地产业自开票纳税人应分项目办理发票领用、缴销手续。
四、关于项目税款清算及注销管理税务机关对纳入项目管理的建筑业工程项目及销售不动产项目实行分项目办理税款清算及发票缴销手续，出具清算报告。
五、耕地占用税占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人，为耕地占用税纳税人。
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按规定的适用税额一次性征收。
襄阳市区（不含鱼梁洲）耕地占用税税额为45元。
占用基本农田的，适用税额在此基础上提高50%。
单位、个人占用耕地建房或从事非农业建设的，以土地管理部门批准占用农用地面积作为耕地占用税计税面积，纳税人应在与土地管理部门签订国有土地出让合同30日内到征地所在地税务机关申报纳税。
六、契税在中国境内转移土地、房产权属，承受的单位和个人是契税的纳税人。
契税的征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换：房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。
湖北省契税税率为4%对土地使用权属转移的，契税计税依据：（一）以出让方式取得国有土地使用权的，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、拆迁过渡费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
房地产开发各环节税收政策大全(详解) - 副本
第一章 拿地阶段业务
一、契税 1、直境内转移土地、房屋权属，承受的单 位和个人。房地产企业在项目开发前，取得国有土地使用权， 发生权属转移，成为契税的纳税义务人。
2 《》规定国有土地使用权出让、转让，出
《》 房地产企业通过受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地 使用权，属于契税的征税范围。
(4)人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5 元至 25 元。
各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表
上海 北京 天津
地区
每平方米平均税额（元） 45 40 35
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3 / 41
的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免
征契税；企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上
投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房
屋权属，不征收契税。因此，房地产企业通过重组方式取得土
地，存在契税的筹划空间。
现行契税税率为 3-5%
二、耕地占用税 1、占用耕地建房成为纳税义务人 占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，为耕 地占用税纳税人。因此，房地产企业通过出让、受让方式直接
第一，取得土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征 税依据。包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，国税函 [2002]1094 号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契 税征收范围。国税函[2004]322 号规定，以土地出资，属于契税 征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付 对价，计税依据则为作价出资额。
土地。 3、计税依据 《耕地占用税暂行条例》第四条规定，耕地占用税以纳税
人实际占用的耕地面积为计税依据。一次性征收；
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房地产企业的相关税收政策
房地产企业的相关税收政策1. 简介房地产业是我国经济的重要支柱产业之一，对于促进经济发展、增加就业机会、满足人民群众对住房需求具有重要意义。
为了引导和规范房地产企业的发展，政府制定了一系列相关税收政策。
本文将对房地产企业的相关税收政策进行介绍和解读。
2. 房地产企业所得税政策房地产企业所得税是指房地产企业根据法定规定计算得出的应纳税额，按照一定的税率缴纳给国家。
根据税收政策，房地产企业所得税主要包括两个方面的内容：房地产销售所得税和房地产租赁所得税。
2.1 房地产销售所得税政策根据国家相关规定，房地产企业销售房产所得应缴纳房地产销售所得税。
房地产销售所得税的计算公式为：应纳税所得额 = 销售收入 - 相关成本 - 免税额，其中销售收入是指房地产企业从销售房产中获得的全部收入，相关成本是指销售房产过程中发生的与销售直接相关的成本，免税额是指国家对于特定情况下的销售所得提供的免税额度。
房地产销售所得税的税率根据不同情况有所不同。
一般情况下，房地产销售所得税税率为综合税率，根据国家相关规定，综合税率一般为20%。
但是对于特定情况，如保障性住房销售所得，有可能享受到更低的税率或免税。
2.2 房地产租赁所得税政策房地产租赁所得税是指房地产企业从房地产租赁中获得的收入按照一定的税率缴纳给国家的税收。
根据税收政策，房地产租赁所得税的计算公式为：应纳税所得额 = 租赁收入 - 相关扣除 - 免税额，其中租赁收入是指房地产企业从房租收入中获得的全部收入，相关扣除是指租赁过程中可以扣除的成本和费用，免税额是指国家对于特定情况下的租赁所得提供的免税额度。
房地产租赁所得税的税率一般为综合税率，根据国家相关规定，综合税率一般为20%。
3. 契税政策契税是指房地产转让时根据法定计算方法得出的应纳税额，按照一定的税率缴纳给国家。
根据契税政策，房地产企业在房地产转让过程中需要缴纳契税。
契税的计算方法为：契税应纳税额 = 售价或估价 × 契税税率 × 适用税率调整系数。
房地产行业税收政策汇编
房地产行业税收政策汇编一、增值税政策1. 转让不动产的增值税政策根据国家税务总局发布的《关于对房地产销售等计征增值税若干问题的公告》，自2019年5月1日起，全国范围内房地产开发企业和个人转让房屋产权的，按照增值税法征收增值税。
根据转让不动产的性质，纳税人可能适用增值税一般计税方法或简易计税方法，其中：•一般计税方法：纳税人销售不动产时，按照销售额减除成本费用后的余额（即纯销售额）计征增值税。
增值税率为5%或3%。
•简易计税方法：纳税人销售不动产时，按照销售额的5%计征增值税，不减除成本费用。
2. 滞纳金的增值税政策如果纳税人未按期缴纳增值税，将被征收滞纳金。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第56条的规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，应当按照欠缴税款金额的每日千分之五或五分之一加收滞纳金。
滞纳金不得超过欠缴税款的百分之五十。
二、企业所得税政策1. 房地产企业所得税优惠政策根据《中华人民共和国企业所得税法》第一百二十条的规定，房地产开发企业在以下情况下，可以享受企业所得税的优惠政策：•对新建的、改建的房屋实施租金减免或减收政策的房地产企业，可以按照每月实际减免或减收的租金额，从应纳税所得额中扣除；•对住房租金超过当地平均租金1.5倍且不高于当地平均租金3倍的住房，减按当年租金收入的60%计算应纳税所得额。
2. 异地销售房地产的企业所得税政策根据国家税务总局发布的《关于异地销售自有商品房企业所得税纳税问题的通知》，企业将自有商品房在本地销售以外的其他地区销售的，按照《企业所得税法》的规定缴纳企业所得税。
在异地销售自有商品房的过程中，企业需要根据销售额、成本费用等情况计算所得额，并按照企业所得税法规定的税率缴纳企业所得税。
三、个人所得税政策1. 房地产的个人所得税政策个人通过转让房屋产权获得的所得适用于个人所得税。
根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人转让不动产的所得，按照以下比例计算应纳税额：•转让时间不满5年的，按照20%的比例计算应纳税额；•转让时间超过5年的，减按20%比例递减计算应纳税额，到满5年时免征个人所得税。
房地产行业税收政策大全
房地产行业税收政策大全概述房地产行业是一个重要的经济领域，税收政策在其中起着至关重要的作用。
本文将介绍房地产行业税收政策的各个方面，包括税收优惠、减免和规范等。
希望通过本文的介绍能够帮助读者更好地了解房地产行业的税收政策。
城市土地使用税城市土地使用税是对城市土地使用权人（包括国有土地使用权人和集体土地使用权人）征收的一种财产税。
按照《中华人民共和国城市土地使用税法》的规定，城市土地使用税的税率为土地状况调整系数乘以土地批准价格乘以土地使用税税率。
城市土地使用税的征期为年度。
增值税房地产交易中较为重要的税收是增值税。
根据《中华人民共和国增值税法》的规定，房地产开发商销售商业用途的不动产和转让房地产开发权的，应按照增值税法征收增值税。
增值税是按照不动产的销售额与税率计算的，税率为5%。
土地增值税土地增值税是指在土地使用权的转让过程中对土地增值进行征收的税收。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的纳税人为土地出让方，税率为土地增值额的20%。
合同印花税合同印花税是对房地产买卖合同和土地使用权出让合同等进行征收的一种税收。
根据《中华人民共和国印花税法》的规定，对于不动产的买卖合同和转让房地产使用权的合同，合同印花税的税率为0.05%。
个人所得税对于个人在房地产交易中所得的差价收入，根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人需要缴纳相应的个人所得税。
个人所得税的税率根据个人所得额的不同而有所变化，一般为3%至45%之间。
物业税房地产物业税是指对房地产所有权人、房屋使用权人和房屋承租人根据其房地产的不同条件和用途向其征收的一种税收。
根据《中华人民共和国地方税法》的规定，物业税的纳税人包括房地产所有权人、房屋使用权人和房屋承租人。
物业税的税率根据不同的房地产和地区有所不同。
印花税房地产交易中还需要缴纳印花税。
根据《中华人民共和国印花税法》的规定，对于房地产交易中涉及的合同、票据等，需要根据不同种类进行征收一定的印花税。
房地产税收政策
改革过程中可能遇到的问题和挑战
利益调整阻力
房地产税收政策改革可能涉及到 各方面的利益调整，需要克服既 得利益者的阻力。
市场反应不确定性
改革过程中，需要关注市场反应 ，防止因政策调整导致市场出现 过激反应。
法律制度不健全
房地产税收政策改革需要完善的 法律制度支持，需要加强相关法 律法规的制定和完善。
，促进税收公平。
调节收入分配
03
通过房地产税收政策，调节社会财富分配，缩小贫富差距，促
进社会公平。
完善税收政策的措施和建议
建立完善的评估体系
对房地产市场进行定期评估，根据评估结果调整税 收政策，确保政策的有效性和公平性。
优化税种设置
合理设置房产税、土地增值税等税种，提高税收的 合理性和公平性。
加强税收征管
02
调整房地产供需结 构
通过税收政策调整，引导房地产 市场向政府期望的方向发展，优 化供需结构。
03
促进房地产市场稳 定发展
通过制定合理的税收政策，减少 市场投机和过度投资，促进市场 平稳健康发展。
对政府财政收入的影响
增加财政收入
通过征收房产税等税收，增加政府的 财政收入，用于公共服务和基础设施
建设。
征收方式
在产权转移书据上加盖契税章，并由承受产权的单位和个人缴纳。
目的
增加国家财政收入，维护产权交易的合法性和公正性。
个人所得税中与房地产相关的内容
定义
个人所得税是对个人所得征收的一种税，其中 包括与房地产相关的所得。
征收范围
包括房屋出租所得、出售房产所得、土地使用 权转让所得等。
税率
房地产企业的相关税收政策
2、预征率：（昆明市） 普通住宅1%； 非普通住宅2%； 写字楼、营业用房、车库等商品房3%； 开发土地使用权转让4%；
既开发普通住宅又开发其他类型房地产项 目的，应分别核算收入，未分别或不能准 确核算，从高适用预征率预征。
政策依据：云南省地方税务局公告2010年 第3号
政策依据：《云南省营业税差额征税工作指 南》2012年9月1日执行
土地增值税
一、预征（经济适用房除外）
（一）2005年7月1日---2010年6月30日 1、计税依据：转让房地产取得的经营收入
（包括预收账款和预收定金）。 政策依据：云地税发【2005】181号
2、预征率：（昆明市） 普通住宅0.5%；
写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级 公寓等商品房1%；
开发土地使用权转让2%；
既开发普通住宅又开发其他类型房地产项 目的，应分别核算收入，未分别或不能准 确核算，一律按1%预征。
政策依据：昆地税发【2005】92号
（二）2010年7月1日开始
1、计税依据：转让房地产取得的收入和预 收账款。
预收账款包括预收定金，预收定金的营业 税纳税义务发生时间为收到预收定金的当 天。
政策依据：国税函发【1995】156号
二、视同销售
单位或者个人将不动产或者土地使用权无 偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税 行为。
政策依据：《营业税暂行条例》及其实施 细则
三、计税依据
1、纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、 转让无形资产或者销售不动产收取的全部 价款和价外费用。
要求：应进行土地增值税清算的项目，纳 税人应当在满足条件之日起90日内到主管 税务机关办理清算手续。
房地产开发企业主要涉及的税收及政策
房地产开发企业主要涉及的税种及政策解释（二〇一四年三月九日）路南地税税源监控分局房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。
计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。
应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。
⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。
计算公式=营业额×适用税率二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、3%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。
三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。
其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。
计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。
清算：纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
房地产企业税收政策汇编
房地产企业税收政策汇编房地产业营业税政策一、征税范围（一）基本规定1、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。
土地所有者出让土地使用权和地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。
土地租赁，不按本税目征税。
2、销售不动产征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。
包括：⑴房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等；⑵烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；⑶设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。
其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。
（二）特殊规定下列行为也属于房地产业营业税的征税范围：1、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为。
2、单位将不动产无偿赠与他人的行为。
3、以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人(以下简称出资方)共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为。
4、以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人(以下简称出地方)共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得的不动产所占土地使用权的行为。
5、投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为。
6、在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为。
7、接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为。
8、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为。
9、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
10、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为。
11、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。
房地产企业的相关税收政策(ppt 70页)
2、区别增值税的计税基础和增值税申 报表的填列。
3、先确认收入并计税但延期开票问题。
二）、关于成本费用、支出
1、 关于视同销售成本：填报纳税人 按税收规定计算的与视同销售收入对 应的成本，每一笔被确认为视同销售 的经济事项，在确认计算应税收入的 同时，均有与此收入相配比的应税成 本。
2、扣除限额”：“纳税调整后所得” （主表第16行）乘以税收规定的扣除比 例计算填列。其中，全额扣除的捐赠项 目，扣除限额与纳税人的实际捐赠支出 相等。
例：A公司会计利润1500万，公益捐赠50 万，非公益捐赠25万，3％的扣除比例； 调整后所得为1575万，按3％ 计算公益捐赠的扣除基数，也不得 弥补以前年度亏损。（注意国税函 【2006】1043号文规定的查补应纳 税所得额的含意）
2、区分需补税投资收益与不需要补税的 投资收益；
3、会计制度规定对持有短期债权投资过 程中实际取得的利息，作为投资成本 收回，冲减投资成本，不确认投资收 益。
而税收规定，除了投资初始时支 付的款项中包含已到期尚未领取的 利息外，其他持有期间取得的利息 一律确认为利息所得，而不是冲减 投资成本。
4、 会计上只确认投资转让收益或损 失，税收规定必须严格区分股息性 所得与投资转让收益或损失，股息 性所得的确认时间是被投资方会计 上进行利润分配时，不是完全的收 付实现制。
视同销售是指会计上不作为销售核算， 而在税收上作为销售、确认收入计 缴税金的商品或劳务的转移行为。 如：
A、用于在建工程、管理部门、非生产 机构、赞助、集资、广告、样品、 职工福利奖励等方面的材料和自产、 委托加工产品的价值金额。
B、将非货币性资产用于投资、分配、捐 赠、抵偿债务等方面，按照税收规定 应视同销售确认收入的金额。
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31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
房地产相关税收政策
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克