世联鲁能集团五城市房地产项目价格评估报告92PPT
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[经典资料]房地产项目价格定位咨询报告PPT62页
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3600 3400 3200 3000 2800 2600
月 11
月 12
20 1月 年 06
新增供应量
消化量
20 05 年 8月
20
9月
10 月
本报告是严格保密的。
11 月
12 月
2月 1月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
06 年
均价
资料来源：市场调研
1.1价格、产品需求相对集中；
2006年1-8月主城区单套住宅成交套内单价区间分布（单位：元） 2006年1-8月主城区单套住宅成交套内总价区间分布（单位：瓦元）
A2 A1 C1 C2 C3
套数：896套
建筑形式：3栋32F 高层
4房2厅3卫 3房2厅3卫 2房2厅2卫(无花) 14% 2房2厅2卫 1房1厅1卫(无花) 18% 7% 50%
11%
本报告是严格保密的。
1.2项目分析
多层产品建筑面积3850平方 米（含商铺）
住宅套数：69套
建筑形式：1栋6F、1栋8F
本报告是严格保密的。
1.2项目优势资源分析
户型优势
面积控制
双主卧 空中花园
面 积 单 位 平 方 米 (
130
92-116
107-126
110
85-107 95-102 92-102
105-109 78-99
90
75-80 65-75
本项目三房 87-94平方米 84-86
70-75 65-70
总价
（单位万元） 39-46 42-44 34-43
项目具有总价上 的优势，建议对外 价格表以总价形式 出现
月 11
月 12
20 1月 年 06
新增供应量
消化量
20 05 年 8月
20
9月
10 月
本报告是严格保密的。
11 月
12 月
2月 1月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
06 年
均价
资料来源：市场调研
1.1价格、产品需求相对集中；
2006年1-8月主城区单套住宅成交套内单价区间分布（单位：元） 2006年1-8月主城区单套住宅成交套内总价区间分布（单位：瓦元）
A2 A1 C1 C2 C3
套数：896套
建筑形式：3栋32F 高层
4房2厅3卫 3房2厅3卫 2房2厅2卫(无花) 14% 2房2厅2卫 1房1厅1卫(无花) 18% 7% 50%
11%
本报告是严格保密的。
1.2项目分析
多层产品建筑面积3850平方 米（含商铺）
住宅套数：69套
建筑形式：1栋6F、1栋8F
本报告是严格保密的。
1.2项目优势资源分析
户型优势
面积控制
双主卧 空中花园
面 积 单 位 平 方 米 (
130
92-116
107-126
110
85-107 95-102 92-102
105-109 78-99
90
75-80 65-75
本项目三房 87-94平方米 84-86
70-75 65-70
总价
（单位万元） 39-46 42-44 34-43
项目具有总价上 的优势，建议对外 价格表以总价形式 出现
鲁能领秀城-项目分析 PPT课件
设备购置费
经估算，设备 购置费4300万元， 包括换热站设备、 污水及中水处理设 备、给水设备、照 明设备、电梯等的 设备购置费。
14
投资估算
安装工程费
工程建设其他 费用估算
其他费用
经估算，安 装工程费1600万 元，包括设备安 装费、工艺管道 安装费、室外管 道、线路安装费。
15
投资估算
安装工程费
6
02 市场分析
鲁能领秀城 二期工程
7
市场分析
购买力分析
需求分析
项目市场前景
2005年济南城乡居民生活水平进一步提高。全市法人单位 从业人员年均劳动报酬16472元，比上年增长15.8%。其中， 城市市区居民（非农业）人均可支配收入13578元，比上年 增长13.1%，人均消费性支出9227元，比上年增长7.5%。农 村居民人均纯收入4812元，比上年增长14.6%，人均消费支 出2903元，比上年增长14.2%。城乡居民生活水平均有较大 提高。结合国家住房制度、公积金制度以及消费信贷制度
9
市场分析
购买力分析
需求分析 项目市场前景
鲁能领秀城二期工程项目位于济南市南部，占据南部生态保护 区优越的自然资源。由于济南市政府对南部区域土地开发的控 制，该地区房地产开发量少，项目所在区域地块价值大幅提升。 该地区交通便捷，基础设施完善，具有很好的发展前景。 该项目以小高层和高层住宅为主，户型多样。另外针对该项目 的地理特点，规划建设绿色花园式生态住宅，满足不同收入阶 层的需要，体现绿色环保生态理念，充分体现自身优势，提高 了市场竞争力。
鲁能领秀城二期工程 可行性分析
XX大学 小组成员： XXXXX
1
目录 / CONTENTS
世联-长沙金外滩项目市场研究报告-92PPT
80% 60% 40% 20% 0%
600 500 400 300 200 100 0
亿元
第三产业 第二产业
41.10% 12.30% 1999 40.9% 11.3% 2000 40.8% 10.8% 2001 40.4% 9.7% 2002
年增长率 15.0% 393.92 337.3
“三、二、一”的产业 结构表明了产业结构逐渐 优化，消费能力逐步增强。
社会消费品零售总额
600 500 400 300 200 100 0 2000 307.88
亿元
长沙市历年社会消费品零售总额
社会消费品零售总额 14.4% 12.1% 344.97 年增长率 16.2% 525.13 16.5% 18% 15% 12% 294.6 9% 6% 3% 0% 2001 2002 2003 2004 2005上半年
77 9. 73 2 6 9 73 .8 5. 67 4 5 0 63 .3 6. 58 8 7 4 55 .4 9 50 .9 7 1 47 .7 6 4 44 .0 5 2. 42 1 3 4 41 .6 3. 40 6 5 6 27 .9 9 24 .2 6 1 22 .9 9 9 22 .5 2 8. 19 1 4 9 18 .7 4 15 .6 4 14 .1 4 2 14 .8 8 2. 90 0 2 .1 62 7 .0 59 7 .1 6
增长率/％
14.6 15.5
20.8 15.8
19.3
21 18
13.6
13.6 11.7
14.5
15.1 14.1 13.7 15 11.6 12.0 13.4 12 9 6 3 0
广 武成 南沈 杭济哈福 郑长 长 西石 昆南 太 合南兰乌 贵呼 海银 西 州 汉都 京阳 州南尔州 州沙 春 安家 明宁 原 肥昌州鲁 阳和 口川 宁 市 市市 市市 市市滨市 市市 市 市庄 市市 市 市市市木 市浩 市市 市 市 齐 特 市 市 市
世联定价
1、筛选可比楼盘 2、确定权重 3、打分
4、比准价形成
本报告是严格保密的。
板房效果/交楼标准展示 项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象
片区自然升值 市场同期项目比较 客户投资收益 比较项目确定方法：定位或部分户型相近且质素相当的同期楼盘
项目名称 兴业华庭 滨海春城 香槟广场 丽晶国际 比准均价 实收均价 4700 4800 5500 5000 比准系数 1.095 1.030 0.852 0.86 比准均价 5149.03 4944.80 4686.00 4300.00 4824.65 权重 30% 30% 25% 15% 权重均价 1544.71 1483.44 1171.5 645
根据投资收益法推算，得出本项目 合理价格应小于4949元/平方米：
本报告是严格保密的。
类比法
项目有市场新产品类型，无法直接定价 以片区外其他项目的该类产品与其他产品的比 值作为参照制定本项目中该产品的价格区间
本报告是严格保密的。
例：以市区TOWNHOUSE与社区其他产品的比值作为相对参照的 类比定价，可为第五园中的TOWNHOUSE产品制订价格区间
1
客户积累
2
定价
3
开盘、选房
本报告是严格保密的。
定价
定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的 完整过程。
►
定价可以说是营销组合诸要素中最重要的一个 要素，因为一个组织为其产品制定的价格在决 定该组织的收入、利润并在竞争上起着非常重 要的作用。
►
本报告是严格保密的。
价格目标选定
利润 利润导向 投资回报率 销售速度 定价目标 数量导向 市场份额稳步增长 避开竞争 竞争导向 挑战、击败 领导市场
世联合肥财富广场二期价格报告汇报
世联合肥财富广场二期 价格报告汇报
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
本次价格报告汇报的目的
•梳理及汇总安徽置地及世联对项目价格的思考，以理性的方式提 出双方对财富广场二期写字楼价格的共同判断；
•为已经进入认筹期的项目销售工作提供支持，向客户传达开发商 对本项目售价的预期目标；
•收益
•一般写字楼项目开发预期毛收益率：35%-40%
•成本法计算售价
•4450~ •4825元/平方米
世联合肥财富广场二期价格报告汇报
财
•6000
•5900
富 广
•目标均价测算 •5800
•5700
场
•5600
二
•5500
•5400
期
•5300
项 •510 •5200
•市场自然升值 •市场同期项目比较
•客户投资收益 •项目开发成本
•营销溢价
市场03年至05年已售、在售项目统计分析
年份 2003
项目名称 万通大厦
销售价格 3660
市场平均价格 4052
昌河科创大厦
3800
圣大国际
4000
财富广场一期
4600
美地阳光大厦
4200
在合肥城市经济大力发展 的势头下,写字楼市场蓬勃发 展;
•客户投资收益 •项目开发成本
•营销溢价
•市场比较法是房地产项目定价的常用方法，此种定价直接
反应市场竞争； •市场比较法将需要定价的对象与其在定价期间发生交易的 类似成交案例进行比较，再对这些类似房地产的价格做适当 的修正，以此确定客观合理价格的方法； •在房地产定价方法中,市场比较法侧重考虑市场状况，在此 成为首选方法。
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
本次价格报告汇报的目的
•梳理及汇总安徽置地及世联对项目价格的思考，以理性的方式提 出双方对财富广场二期写字楼价格的共同判断；
•为已经进入认筹期的项目销售工作提供支持，向客户传达开发商 对本项目售价的预期目标；
•收益
•一般写字楼项目开发预期毛收益率：35%-40%
•成本法计算售价
•4450~ •4825元/平方米
世联合肥财富广场二期价格报告汇报
财
•6000
•5900
富 广
•目标均价测算 •5800
•5700
场
•5600
二
•5500
•5400
期
•5300
项 •510 •5200
•市场自然升值 •市场同期项目比较
•客户投资收益 •项目开发成本
•营销溢价
市场03年至05年已售、在售项目统计分析
年份 2003
项目名称 万通大厦
销售价格 3660
市场平均价格 4052
昌河科创大厦
3800
圣大国际
4000
财富广场一期
4600
美地阳光大厦
4200
在合肥城市经济大力发展 的势头下,写字楼市场蓬勃发 展;
•客户投资收益 •项目开发成本
•营销溢价
•市场比较法是房地产项目定价的常用方法，此种定价直接
反应市场竞争； •市场比较法将需要定价的对象与其在定价期间发生交易的 类似成交案例进行比较，再对这些类似房地产的价格做适当 的修正，以此确定客观合理价格的方法； •在房地产定价方法中,市场比较法侧重考虑市场状况，在此 成为首选方法。
世联XX年徐州“国信上城”价格报告
u一期开发7-3地块，1#-44#楼， 建筑面积约14.3万方。其中洋 房15栋、叠加24栋、5栋高层。
u首批推出1-22#，
PPT文档演模板
•国信·上城是国信地产在徐州继龙湖世家项目之后的又一全新 力作，产品强力升级，致力于引领徐州中高端产品市场。
世联XX年徐州“国信上城”价格报 告
营销节点
u产品升级，形象高端 u入市较晚，展示有限 u推广不足，节奏加快 u年底推盘，回现压力
世联XX年徐州“国信上城”价格报 告
•区域市场
首先着眼于整体区域市场，徐州市场住宅均价大致分为 如下四级，本项目所在的新城区位于第二级别。
项目分级
u一级（老城区繁华地段、云龙湖强
势资源） 龙商天骄 翠湖御景 风尚自由城 晋合世家
u二级（新城区大龙湖资源、市政府
规划利好） 国信龙湖世家 绿地商务城
u三级（铜山新区、城东工业园区）
PPT文档演模板
世联XX年徐州“国信上城”价格报 告
报告结构
•1 •策略前的分析 •2 •价格策略指导 •3 •核心均价的推导 •4 •价格表制作及验证 •5 •推售策略及工作计划
市场分析 产品分析 客户分析
PPT文档演模板
世联XX年徐州“国信上城”价格报 告
•目前在售楼盘销售 率盘点参考：
融科天城2组 团
绿地商务城
中铁建 未来城
汉源 国际华城
国信 龙湖世家
产品类型
高层、小 高层
高层
多层、小 高层
高层
最近一批开 最近均价 最近去化速 盘时间 （元/㎡） 度（套/月）
10.11
5700-5800
130
折扣 无
10.11
5300
《房地产价格体系》课件
总结词
通过类似房地产的成交价格来评估目标房地产的价值。
详细描述
市场比较法是最常用的一种房地产价格评估方法，它通过选取与待估房地产类似的房地产作为参照物，收集类似 房地产的成交价格、交易时间、交易情况等信息，然后对影响价格的各个因素进行比较和修正，最后得出待估房 地产的价格。
市场比较法
适用范围
适用于市场比较发达、成交案例较多 的地区。
3
政策影响
政府对房地产市场的调控政策对房价产生重要影 响，如限购、限贷等政策措施对房价涨跌起到关 键作用。
短期波动
市场供需关系
01
短期内房地产市场的供需关系是影响房价波动的主要因素。供
不应求时房价上涨，供过于求时房价下跌。
经济周期
02
经济周期的波动对房地产市场产生影响，经济繁荣时房价上涨
，经济衰退时房价下跌。
住宅地产投 资
工业地产投 资
土地投资是指对未开发土地的投资，通过土地开发后 获得收益。土地投资的收益主要来自于土地升值的潜
力。
土地投资
工业地产主要用于制造业、物流等产业活动。投资工 业地产可以获得稳定的租金收入，同时也可以享受产 业发展的红利。
投资时机判断
经济周期
政策环境
房地产市场受经济周期影响较大，投资者 需要关注宏观经济形势，把握经济周期的 节奏，选择合适的投资时机。
政府对土地供应、土地税收等方面的 政策调整，会对土地价格产生影响， 进而影响房地产价格。
土地出让方式
土地出让方式包括招标、拍卖、协议 出让等，不同的出让方式会影响土地 价格。
建筑成本
01
02
03
建筑成本
建筑成本包括材料成本、 人工成本、税费等，是决 定房地产价格的重要因素 之一。
通过类似房地产的成交价格来评估目标房地产的价值。
详细描述
市场比较法是最常用的一种房地产价格评估方法，它通过选取与待估房地产类似的房地产作为参照物，收集类似 房地产的成交价格、交易时间、交易情况等信息，然后对影响价格的各个因素进行比较和修正，最后得出待估房 地产的价格。
市场比较法
适用范围
适用于市场比较发达、成交案例较多 的地区。
3
政策影响
政府对房地产市场的调控政策对房价产生重要影 响，如限购、限贷等政策措施对房价涨跌起到关 键作用。
短期波动
市场供需关系
01
短期内房地产市场的供需关系是影响房价波动的主要因素。供
不应求时房价上涨，供过于求时房价下跌。
经济周期
02
经济周期的波动对房地产市场产生影响，经济繁荣时房价上涨
，经济衰退时房价下跌。
住宅地产投 资
工业地产投 资
土地投资是指对未开发土地的投资，通过土地开发后 获得收益。土地投资的收益主要来自于土地升值的潜
力。
土地投资
工业地产主要用于制造业、物流等产业活动。投资工 业地产可以获得稳定的租金收入，同时也可以享受产 业发展的红利。
投资时机判断
经济周期
政策环境
房地产市场受经济周期影响较大，投资者 需要关注宏观经济形势，把握经济周期的 节奏，选择合适的投资时机。
政府对土地供应、土地税收等方面的 政策调整，会对土地价格产生影响， 进而影响房地产价格。
土地出让方式
土地出让方式包括招标、拍卖、协议 出让等，不同的出让方式会影响土地 价格。
建筑成本
01
02
03
建筑成本
建筑成本包括材料成本、 人工成本、税费等，是决 定房地产价格的重要因素 之一。
世联房地产鸿景翠峰项目价格报告
不要去重新发明轮子。 利用这些经过检验的秘诀去激发你的研究工作。 但每一个客户都是独一无二的，不存在一刀切的解决办法。
•项目运作目标
•目标实现的 •现实限制条件
•策略导入 •价格执行
•策略形成
PPT文档演模板
••案启例示：•••策策策略略略执实实行施现的 的 的前关效期键果准环监备节控
•案例启示 •专家意见 •理论工具
•婴儿
•。•现金牛
•瘦狗
•高
•相对市场份额
PPT文档演模板
•明星产品
•包装，旗帜！
•具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产 品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现 高市场价值。
•现金牛产品 •利润主力
•成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实 现较高价值。
• 如：淘金山3号楼01单元16楼：9300（入市）11600（06.4）
•三：客户敏感点判断（上门客户）
•相同房号半年价格涨幅控制在15-20万以内，月均增长率控制在2％以内
•结论二： •高端客户自有资金大量沉淀在房地产领域，影响其购买 决策，购买周期延长，聚群效应、口碑效应明显；
•结论三： •罗湖未来供应以资源大盘及旧改项目为主，资源盘具备 辐 •射全市范围的影响力。
PPT文档演模板
世联房地产鸿景翠峰项目价格报告
1.2客户分析小结
PPT文档演模板
•——购买力较强 •——客户辐射面广 •——追求品质，改善居住环境 •——置业经历成熟 •——重叠度较高 •——重点参考楼盘
鸿景翠峰价格报告思路
•1 •项目背景分析 •2 •定价策略及方法 •3 •核心均价的推导 •4 •价目表形成及验证 •5 •销售安排及销售预估
•项目运作目标
•目标实现的 •现实限制条件
•策略导入 •价格执行
•策略形成
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••案启例示：•••策策策略略略执实实行施现的 的 的前关效期键果准环监备节控
•案例启示 •专家意见 •理论工具
•婴儿
•。•现金牛
•瘦狗
•高
•相对市场份额
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•明星产品
•包装，旗帜！
•具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产 品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现 高市场价值。
•现金牛产品 •利润主力
•成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实 现较高价值。
• 如：淘金山3号楼01单元16楼：9300（入市）11600（06.4）
•三：客户敏感点判断（上门客户）
•相同房号半年价格涨幅控制在15-20万以内，月均增长率控制在2％以内
•结论二： •高端客户自有资金大量沉淀在房地产领域，影响其购买 决策，购买周期延长，聚群效应、口碑效应明显；
•结论三： •罗湖未来供应以资源大盘及旧改项目为主，资源盘具备 辐 •射全市范围的影响力。
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世联房地产鸿景翠峰项目价格报告
1.2客户分析小结
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•——购买力较强 •——客户辐射面广 •——追求品质，改善居住环境 •——置业经历成熟 •——重叠度较高 •——重点参考楼盘
鸿景翠峰价格报告思路
•1 •项目背景分析 •2 •定价策略及方法 •3 •核心均价的推导 •4 •价目表形成及验证 •5 •销售安排及销售预估
世联鲁能集团五城市房地产项目价格评估报告PPT课件
房地产项目核心均价6因素模型
➢区域形象 ➢升值前景 ➢交通规划 ➢相关配套
区域
➢实用性 ➢采光通风
➢赠送面积 产品
➢户型创新
➢推广形象 ➢现场价值展示 ➢专业阵容
营销
➢自然资源
资源 ➢市政设施
核心 均价
➢规模 ➢容积率
规划 ➢园林景观
➢内部配套 ➢梯户及景观均好 ➢设备及材质
品牌 ➢开发商品牌
➢物管品牌 世联模型 11
适用范围：完全竞争 市场，有同质替代产品
1、 筛选可比楼盘
2、 确定权重
3、 因素打分
4、 形成比准价
相互代替原则： 产品结构相似、区域接近 目标客户相似，销售期重合
根据竞争关系，评定指标： 客户重叠程度 和项目距离的远近
因素重要性排比打分 三级指标 六大因素 各项目因实际情况有所不同
10
主要工具
本报告是严格保密的。
14
竞争对手分析：价格价格、销售速度与核 心竞争力总结
15
竞争项目价格、速度、竞争程度如何？
总价
<300万元 400-600万 600-800万
800万以上
销售速度
10套/月
< 8套/月 < 6套/月
2-3套/月
龙湾别墅
F
优山美地
莱蒙湖
现有价格平台：19000 元/平米
丽高王府
概念界定 ➢主流产品： 在售待售产品中某物业类型或某户型占70%以上比例 若在售待售产品中物业类型或户型比例基本一致，则要对各物业类 型价格均做出判断评估 ➢主流产品的核心均价 从景观、户型均好性、楼层等方面位于项目的中等位置，能代表项 目一般水平的价格
8
主要工具
世联房地产定位价格报告写作思路及价格表制作要点
•尽早出货
•产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量 较低、市场可实现价值较低。
案例：深圳中央悦 城
分类产品的定价模式分析
隶属产品
类型
定价方法
悦城定价策略
独栋别墅、双拼别墅
无竞争、供应量小、需求 倾向大、产品优异
个别定价+策略调整
标杆产品，激进定价
庭院二层
无竞争、供应量大、需求 个别定价+内部竞争
倾向大、产品优异
）
•二、定价方法和定价策略之房地产市场 的定价方法
市场比较法是最常用的方法，但往往一个楼盘有时 不仅仅是只采用一种定价方法，有时是两种甚至更多 种方法的结合价推导模 型
价格区间动态估算模型：
比准均价=Σ（静态基准价格（Pn）×区域修正系数（R1） ×楼盘素质修正系数（R2）×权重）
定价是从用户的角度精确衡量一个 产品价值的完整过程
•关于均价的理解
从习惯上讲，一个楼盘的均价代表 了市场对其物业质素的综合评价
在本质上，均价表现为开发商对项 目总体销售额的预期
关于价格的几点理解 价格报告的一般框架 价格表的制作过程
价格报告的一般框架
础一一、、定定价价基基础
1、项目解析
2、市场背景 及竞争分析
•二、定价方法和定价策略之定价策略
•综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标 客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士 顿矩阵表现：
•市场 •增长率
•明星 •高
•波士顿矩阵
•婴儿
•。•现金牛
•瘦狗
•高
•相对市场份额
•明星产品
•包装，旗帜！
•具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高 端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高 、可实现高市场价值。
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学习改变命运,知 识创造未来
工作步骤
•市调步骤➢查勘各项目卖场规划，分析总体规划，及不同产品间 的资源分配 ➢调查现有价格表及已销售户型价格分布 ➢访谈销售人员，对上门客户的行为感知描述、竞争楼 盘优势描述 ➢3-4个竞争楼盘的现场调查（含同区域直接竞争及不同 版块的领先竞争项目）及与本项目的对比分析 ➢形成价格的条件其重要性排列
预期9800元/ 平米
3800
6000（独栋） 5000（双拼） 4000（联排） 目前在售项目 实收均价和预 期均价
目前时点评估价 未来合理价格 2500美元左右 2500美元以上
3700-3900元/ 3800-3900元/平
平米
米
11000-12000元 11500-12500元/
/平米
平米
4000
依据大盘价格走势规律和体系之下的 理想价格
学习改变命运,知 识创造未来
世联鲁能集团五城市房地产项目价格评估报告92PPT
学习改变命运,知 识创造未来
报告思路
•工作目标
•工作方法
•价格评估
•价格体 •系思考
•本次报 告要解 决什么 问题
•工作前提 •工作方式 •主要工具
•现状下 目前时 点
•未来合 理价格
•报告步骤 ➢形成价格的条件其重要性排列 ➢基于总体市场趋势下的制定价格调整原则 ➢均价定位及改进方面 ➢价格体系原则建议
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工作内容界定
•工作内容 ➢确定在售待售项目现有状态下目前时点（2005年12月）核心均价 ➢建议在售待售项目面向市场的未来合理价格策略 ➢建议在售待售项目依据大盘规律的理想价格体系
4600
6500 （独栋） 5000 （双拼） 4000 （联排）
7000 （独栋） 5500 （双拼）
4000 （联排）
目前时点各项目 在现状因素改善
核心产品的核心 后，各项目未来
评估均价
的合理价格
大盘理想价格 2400美元
标杆价：洋房4500-4600元/平米 正常回现价：高层3800-3900元/平米 一期标杆价：洋房17000元/平米 正常回现价：高层11000元/平米 入市价:9500元/平米 标杆价5000、正常价4600 回现价4300 独栋标杆价8800、独栋正常价7000 、独栋回现价6500
•主要工 具
市场比较法工作步骤
u选定参照目标，权重很 重要
u相同条件下，参照目标 的权重关系如下：
u高档盘：同档次>同目 标客户类型>同楼盘所 在区域
•1、 •筛选可比楼盘
•2、 • 确定权重
u中低档盘：同楼盘所在 区域>同档次>同目标客 户类型
•3、 • 因素打分
u适用范围：完全竞争市 场，有同质替代产品
•低价格
•在这个 价格上不 可能获利
•成 本
•竞争者的价格 •和代用品价格
•高价格
•顾客评估 独特的产 品特点
•在这个 价格上不 可能有需 求
•3C定价模型——————需求、成本、竞争
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•以成本定价和竞争定价（市场比较）为主要方法
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•大盘价 格一般 走势
•价格策 略
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本报告工作目标及前提
•工作目标
•诊断现状价格体系中存在的问题或潜在机会，提出合理的 价格定位与价格策略
•工作对象
•鲁能集团下辖5城市房地产项目： •北京优山美地、济南领秀城、重庆鲁能星城、海口海蓝椰 风、青岛麦岛项目
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报告思路
•工作目标
•工作方法
•价格评估
•价格体 •系思考
•本次报 告要解 决什么 问题
•工作步骤 •工作内容 •主要工具
•现状下 目前时 点
•未来合 理价格
•大盘价 格一般 走势
•价格策 略
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•由于鲁能集团未对各项目提出明确的价格目标要求，因此本报告 仅是对于各项目现状价格的评估和诊断，而非目标定价
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本报告价格评估核心结论
项目 北京优山 美地 重庆鲁能 星城
青岛麦岛 项目
济南领秀 城 海口海蓝 椰风
备注
实现均价 2400美元/平 米 3400-3700元/ 平米
•主要工 具
选择定价方法-----以市场比较法为主，以 成本修正法为辅
u价格定得太低就不能产生 利润，定得太高又不能产 生需求。图中归纳了在制 定价格的3种主要考虑因素
u成本规定了某价格的最低 底数
u竞争者的价格和代用品的 价格提供了在制定价格时 必须考虑的标定点
u独特的产品特点是其价格 的最高限度
•概念界定 ➢主流产品： 在售待售产品中某物业类型或某户型占70%以上比例 若在售待售产品中物业类型或户型比例基本一致，则要对各物业 类型价格均做出判断评估 ➢主流产品的核心均价 从景观、户型均好性、楼层等方面位于项目的中等位置，能代表 项目一般水平的价格
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•世联模 型
学习改变命运,知 识创造未来
一般情况下项目定价的目标体系
•一般情况下项目定价的目标体系
•利润导向
•利润 •投资回报率
•定价目标
•数量导向
•销售速度 •市场份额稳步增长
•避开竞争
•竞争导向
•挑战、击败
•领导市场
•4、 • 形成比准价
•相互代替原则： •产品结构相似、区域接近 •目标客户相似，销售期重合
•根据竞争关系，评定指标 ： •客户重叠程度 •和项目距离的远近 •因素重要性排比打分 •三级指标 •六大因素 •各项目因实际情况有所不 同
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世联鲁能集团五城市房 地产项目价格评估报告
92PPT
学习改变命运,知 识ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ造未来
2021年3月4日星期四
•世联观 点
世联对项目销售价格的理解
•预期价格的实现不是各项目的终极目标， •而仅仅是实现公司营销目标的手段和工具之一
•世联基于对销售价格的全国经验和市场理解来完成 鲁能集团各项目的价格评估工作
•主要工 具
房地产项目核心均价6因素模型
➢区域形象 ➢升值前景 ➢交通规划 ➢相关配套