重庆资深律师解答房屋买卖合同与房屋过户登记的关系--重庆冉缤律师文集
论显失公平理解与适用重庆冉缤律师文集
论显失公平理解与适用重庆冉缤律师文集论“显失公平”的理解与适用重庆冉缤律师文集冉缤律师，重庆精睿律师事务所主任律师，毕业于西南政法大学，XX年通过全国律师资格考试，在十数年的律师生涯中，代理诉讼及非讼作品七百余件，广泛涉猎婚姻家庭、行政诉讼、人身损害赔偿、民商事、建筑及房地产、刑事辩护等各门类法律事务后，逐渐形成并建立起在企业法律顾问服务、经济合同纠纷及房地产领域的优势化、差异化的特色办案服务其所代理的案件，多次被中央电视台《经济与法》栏目、上海《东方卫视》、《法制日报》、香港《文汇报》、《重庆晚报》、《重庆晨报》等主流媒体报道；并就房地产纠纷、劳资权益纠纷、婚姻法最新解释等方面，分别接受上海东方卫视、重庆电视台财经频道等电视媒体的专题采访一、我国现行法律对显失公平原则的有关规定《中华人民共和国民法通则》第59条规定，对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》对显失公平的认定作了司法解释，即“一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，可以认定为显失公平”《中华人民共和国合同法》第54条则规定，订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销这些是我国现行法律对有关合同显失公平问题的规定对于其具体如何理解与适用本文将在后面详细说明二、对“显失公平”的全面理解准确理解显失公平原则，应从三个方面着眼 1 、何谓公平对于合同双方来讲，合同的公平究竟体现在合同各方的主观认知呢，还是应该有一个普遍的客观标准呢？有一句著名的格言，“一分钱或一颗胡椒籽可以构成一个有价值的对价”这句话或许可以从一个侧面提示我们合同当事人追求和价值是主观的、不稳定的和相对的，因人们的需求、品位、情感的不同而不同，虽然人们的主观的价值标准在大多数情况下是趋同的、一致的、相差不大的，但我们还是可以得出这样的结论：合同作为交易的法律手段，应当深刻反映交易的公平本质而一般来说，当事人出于真正自愿的交易才是平等的，只有平等的交易才可能是公平的，换句话说，合同双方完全出于真意而达成的合同，尽管以通常的、普遍的价值标准和公平标准来评价，双方利益出现了失衡，但对合同当事人来讲，只要他认为是公平的，法律应该尊重当事人的意思自治，而不应加以干涉在合同关系中，公平可以理解为当事人自愿作出利益上的选择即使一方对另一方付出的代价是低廉的，如果当事人自愿接受也是一种公平和对价显失公平原则中所讲的“公平”应该是指当事人并不是完全出于真意，签约而导致的利益的失衡，其所以签约，是因为其欠缺交易经验、欠缺判断力，过于草率或在对方有某些方面的明显优势的情况下做出的，如果不是这些因素的制约，他是不会与对方达成这样内容的合同 2 、“显失公平”中的“显”的标准合同失却公平究竟达到何种程度方为明显不公平，笔者认为应从下三个方面加以考察：①显失公平的合同应为双务合同，不用支付对价的单务合同无所谓显失公平②一方获得了超过法律允许限度的利益，而另一方却因此而可能遭受重大损失，合同双方的权利义务明显不对等如标的价款大大超过了市场同类物品或劳务的价格③因供求等因素导致价格适当偏离价值或者是由于市场的固有风险而带来的利益和损失理应排除在外3、显失公平原则追求的应该是程序公平，而非结果公平如果只从“显失公平”的字面理解，这显然是从合同结果着眼的命题，但作为合同法乃至民法的一项重大原则而提出来的显失公平维护的却是程序公平，而非简单的结果公平，这至少是由于以下几方面的原因：①单纯以结果的不公平而变更或撤销合同，容易导致各种原因引起的结果不公混淆不清，以致违背价值规律导致最终结果不公平的原因很多，在市场经济条件下，价格同价值的偏离将成为常规，追求单纯的结果公平很可能会干扰、扭曲基于市场供求的作用所形成的双方的对待给付关系，从而造成对价值规律的否决②单纯追求结果公平注重了对结果公平的保证，而忽视了对交易过程、交易秩序公平的维护，人为地排除风险，不利于市场经济机制的培育，违背了市场经济的风险固有属性要知道，合同法是“法”而非合同，合同法不能对合同“越俎代疱”合同法应重在为当事人提供公平交易规则、交易秩序，而非包揽一切，直接为当事人订立“公平合理”的合同③只追求合同结果公平不符合市场竞争的要求市场经济就是竞争经济，只要竞争的条件是公平的，在竞争中市场主体处于平等地位，享有均等和机会，对竞争的“游戏规则”一体遵行，那么就为公平竞争，当事人由此所获得的最大利益就具有正当合法性追求合同结果公平会人为排除和限制市场竞争，从而影响资源配置的合理和高效率4 、合同显失公平原则与当事人意思自治在显失公平的合同中受害的一方是在缺乏经验、判断力、或紧迫、草率或迫于对方的某种优势的情况下实施的民事行为显失公平的合同对于利益受到损失的一方并未充分表达其意志所以，从这个意义上讲，显失公平的合同也可说是一方意思表示不真实的合同，因此并不与当事人意思自治原则相违背三、显失公平合同的特征“显失公平”是从合同结果着眼的命题，如果把原因考虑进去会有多种类型，如因欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解等形式的显失公平作为独立的合同已撤销的原因，显失公平是指上述类型以外的类型：一是合同一方利用了对方紧迫情势、缺乏交易经验或判断力，使之提出或接受了明显不利的条件；二是当事人一方不正当地利用其在经济地位、社会影响或人际关系上的优越条件，使对方接受或提出明显不公平的交易条件这些情形，与法律规定的其它导致显失公平的合同可撤销原因有着显著的区别显失公平与重大误解重大误解与显失公平的区别主要有两点：①重大误解强调由于一方当事人主观认识上的错误而对合同的重要要素发生误解，从而陷入认识上的错误，在错误意识支配下签订了合同；而显失公平合同中受害方并未对合同的重要要素产生误解，不存在主观认识上的错误，其签约不是因为错误意识的支配，而是由于急率、欠缺经验、判断力或迫于对方优势地位等因素，或是疏于审查，或是无能力审查，或是疏忽亦或是迫于压力而签约②重大误解可能是一方当事人造成重大损失而另一方并未获益，而显失公平情况下通常是双方利益不平衡，一方获益大大超过了另一方，或一方遭受损失而另一方获益显失公平与欺诈欺诈与显失公平的区别主要表现在：①欺诈是一方故意制造假象并使对方陷入错误，而在显失公平条件下，只是一方利用了对方的轻率和无经验等，并没有欺骗他人②在欺诈的情况下，受害人遭受损害完全受欺诈的结果但在显失公平的情况下，受害人因自己的轻率和无经验等订立合同，本身是有过错的显失公平与乘人之危乘人之危是指一方当事人利用对方当事人的急迫需要或困难处境，迫使对方当事人在违背真实意思的情况下与自己签订了合同，它强调受害方处于一种困难境地，可能是经济上的迫切需要，或人身安全面临某种危险，为解燃眉之急，被迫与对方签订合同显失公平情况下，受害方可能也处于一种紧迫状况，但远不及乘人之危中的困境那么严重，只是合同双方相比较有一方明显处于优势，但当事人仍有自由选择的余地乘人之危的合同往往容易产生显失公平的后果，如果一种显失公平的结果是由于乘人之危引起的，应按乘人之危论将显失公平与其他引起合同变更或撤销的类型加以明确区分，其意义何在呢？一方面，以上各种类型的构成要件各不相同，诸如欺诈、胁迫、乘人之危等情形所导致的显失公平，暗含着合同一方的主观故意，其有过错是很明显，而显失公平作为一种客观结果，其本身并不包含合同一方的主观故意，因此若构成显失公平的合同，还必须具备当中一方主观上有意利用某些对其有利的客观条件；另一方面，各种类型的法律后果也不相同《合同法》第54条规定，对于重大误解和在订立合同时显失公平的合同，当事人任何一方均有权请求变更或撤销，而对于一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危订阅的合同，则只有受损害方才有权请求变更或撤销四、显失公平的构成要件现行法律的有关规定我国现行法律中对显失公平原则作出规定的有《民法通则》、《最高人民法院〈民通〉意见》和《合同法》，虽然不是很明确也不是很完善，但大体上还是能得出一个轮廓的《民法通则》规定，对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销《民通意见》则对显失公平的认定作了司法解释，即“一方当事人利用优势或者对方没经验致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，可以认定为显失公平”《合同法》则规定，订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销从法律体系的角度讲，这些规定应该是一脉相承的，《民法通则》是对所有民事法律行为都有约束力的，自然适用于合同，而司法解释是法律本身的应有之义，因此在《民法通则》不与《合同法》相冲突的情况下，显失公平合同的构成要件自然应是《合同法》、《民法通则》及《民通意见》的统一我国应对显失公平构成要件如何掌握综合以上三方面的情况，结合我国实际，本文以为我国在适用显失公平原则时应坚持主客观相统一，实质性显失公平与程序性显失公平相统一，具体如下：1 、在订立合同时，订约双方的权利义务明显不对等，利益严重失衡结果的不公平作为一个客观要件而构成显失公平的条件是自然的，但需要注意的是，这种结果的不公平是在订约之间由合同的内容决定的，该合同一且付诸履行，其结果将导致双方得到经济利益明显失衡，也就是说评定双方权利义务是否显失公平，利益是否严重失衡，应以订立合同之时合约的内容为基础，由于内容上对双方的权利义务的规定明显不对等，将该事约付诸履行，双方得到的最终利益也一定会严重失衡而对于在订立合同之后由于各种不可归因于双方的原因导致原合约的内容和履行结果显失公平的，应根据诚实信用原则，依情势变更制度和理论而变更或解除合同为什么要将合同订立时就存在的显失公平与订立合同后产生的显失公平，即显失公平原则与情势变更原则加以区别呢，这主要是因为：显失公平的适用常常要考虑当事人在交易过程中是否存在着缺陷，一方是否利用了另一方的轻率，无经验，对市场行情的不了解等而诱使其订立合同，但情势变更原则在适用时要求当事人双方没有过错，情势变更的发生也是不可归责予合同当事人的显失公平制度通常适用于一方在订立合同时就意识到该合同所产生的不公平的结果，并且努力追求这种结果的发生而在情势变更原则适用的情况下，只是在合同订立以后，因当事人不可预料的情势的变化造成合同存在的基础发生动摇根据显失公平制度，一方当事人可以在出现显失公平的情况下要求变更或撤销合同而情势变更原则的适用将发生合同变更和解除的效果，由于合同的撤销和合同的解除在法律效果上是不同的，所以这两个原则的适用也是有区别的当然，由于目前我国现行法律缺乏对情势变更的规定，在实际的运用中主要是通过引用诚实信用原则来间接适用的至于在合同订立以后，因市场行情变化使价格发生涨落等，如果不是出现了情势变更，即双方无法预见和防止的情形，当事人则不能以显失公平为由而要求撤销合同对于权利义务和利益失衡究竟达到何种的程度才应当认定为显失公平呢？这需要在保持交易的稳定和合同的自由与维护合同正义和社会公正之间寻求一种平衡，总的原则是这种失衡已超过了法律允许的限度，一方以很小的代价获得了相对大得多的超额利益，而另一方却以大得多的代价取得了很少的利益，蒙受了巨大损失，如物品或价格大大低于或高于市价等情况，或者是合同规定的违约责任过苛刻等，当然，最好的方法还是在法律上将标准定量化，或者通过典型判例的方式积累经验，逐步形成司法者的普遍判断标准，以避免法官自由裁量权的过度膨胀2 、合同一方具有明显优势，或另一方处于无经验、缺乏判断力，或草率行事一方处于优势这种优势包括经济上、*上、身份上等方面的优势如大企业与普通的消费者对此要件在认定时应作严格限制交易双方优劣势总是相对存在，因此应结合合同内容加以认真分析，一方当事人所有的优势是否是以迫使对方接受不利条件而签约另一方无经验，缺乏判断力或草率行事所谓无经验，是指交易者欠缺一般的生活经验或交易经验，而不应包括欠缺特殊的经验当事人在购买某种特殊的物如汽车时，应当适当了解此类标的物的适当信息如果认可当事人可以无特别经验为由申请撤销合同，必然会放纵一些不作任何准备，轻率交易，后因交易对自己不利而以显失公平为由请求撤销或变更合同，最终将导致市场交易秩序的不稳定，破坏交易安全所谓缺乏判断力，也就是指由于缺乏一般的交易经验和生活经验，而对合同规定的权利义务，违约条款以及其它重要条款缺管判断能力，未能理解合同的内容所谓轻率，是指在订约时的马虎或不细心例如，对合同的价格不作审查和判断，对标的物的性能不进行了解，匆忙地与对方订约可见，在轻率的情况下受害的一方本身是有过失的 3、获利方主观上存在恶意获利一方故意利用了自己的优势或他方无经验，过于轻率而签订了显失公平的合同学术界已逐渐达成共识，法律行为并不仅仅因为给付与对待给付之间存在显失公平的关系而被撤销，确认某项行为是否因给付关系，显失公平而无效，除了具备显失公平的关系以外，行为人还必须明知自己处于优势地位会对他方的利益发生重大影响，故意诱使他方提出或接受重大不利的条件，或者明知他方提出或接受不公平条件是出于不知情或草率行事，故意维持这种状态并从中获益下列情形就不构成显失公平：获利方不了解对方情况，主观上无恶意获利方出于善意，如一方履行了忠告义务，向对方说明了不公平条件的存在，且对方有机会理解或合理选择合同条件获利方出于过失行为对对受损失提出的不公平条件因过失未予审慎认知显失公平的后果系因不可抗力或情势变更所致在认定显失公平时强调获利人的主观故意，一方面约束了法官的自由裁量权，使法院不能仅凭结果的显失公平而轻易地变更或撤销合同，另一方面，由提出变更，撤销之诉的一方对程序性显失公平免举证责任减少了当事人滥用显失公平原则的可能性 4 、受损方不具备充分自觉和真实自愿虽然在获利方具有优势或受损方因急迫、无经验、缺乏判断力、草率的情形下签订的合同，受损方或是迫于压力或是注意不够才签订合同，多数情况下签订这种显失公平的合同是违背他的真实意愿的，但也不能排除例外情况的存在将当事人的主观真实意愿作为评定显失公平的标准，有利于防止当事人一方自愿接受不利条件后，又以利益不均衡为由要求撤销合同，排除交易中人为的风险因素。
民法典买卖合同中和房产有关的规定
民法典买卖合同中和房产有关的规定你有没有想过，买房子这事儿，真的是一件又大又复杂的事。
听起来是不是很吓人？就像你第一次去买东西，手里拿着卡，又担心被人坑了。
你看，房产买卖这一块，民法典里面有很多规矩，细到你都想“啊，这些咋不早告诉我？”比如说，买房子不光是看房、砍价这么简单，背后可有不少法律条文在撑腰。
咱们今天就聊聊，民法典里关于房产买卖的一些规定，话说得再简单不过了。
先说说买房的基本流程吧。
你要先和卖方签个合同。
这合同不是随便写写，必须符合条件。
卖房的那一方要把房子的具体情况说清楚，不能把问题给藏了。
合同上得写明交易的金额、交房时间啥的，合同一签，双方就有责任了。
你想，房产合同可不是在市场上随便摊开一张小纸条那么简单，责任和权利都得划清楚。
你得知道，卖方的房子有没有债务、有没有法律纠纷，这可直接关系到你以后能不能顺利拿到钥匙。
而买方那边，也得交清楚款项，不能拖欠，毕竟，房子买了，钱没给到，人家卖方可不会开心。
而说到这个房子的交接，其实也有门道。
你知道吗？房子交付的时间、方式都有规定，不是卖方说“明天就能给你”你就得信。
根据合同，双方得商定一个具体的交房日期，卖方得按时交房，否则你可以要求赔偿，哪怕是“违约金”，这也是民法典给的保护。
可是，别忘了，如果你是买房的那一方，交款的时间也不能拖到“明天”。
合同上写的啥都得照办，不然就得承担违约责任。
别急，还没完，接下来说说“产权过户”这事儿。
你买了房，得把房子的所有权从卖方手里转到你这儿，得有个正式的“过户”手续。
这是一个必须得走的流程，不能想着“反正我已经住进去了”，产权归我了。
不能啊，这样就属于“非法占有”，可是得吃大亏。
产权过户得去登记，所有的手续都得齐全，才能让你真正安安心心地做房主。
不过呢，这个过户可不是便宜事，得交点钱，办理完毕，才算真正把房子拿到手，大家的心里才有底。
然后，你可得注意，买卖房子可不是只和一个人打交道，有时是和整个“团队”在对接。
重庆资深律师解答房屋买卖合同与房屋过户登记的关系--重庆冉缤律师文集
重庆资深律师解答房屋买卖合同与房屋过户登记的关系-－重庆冉缤律师文集冉缤律师，重庆精睿律师事务所主任律师,毕业于西南政法大学,1９97年通过全国律师资格考试,在十数年的律师生涯中，代理诉讼及非讼作品七百余件,广泛涉猎婚姻家庭、人身损害赔偿、民商事、建筑及房地产、刑事辩护等各门类法律事务后,逐渐形成并建立起在企业法律顾问服务、经济合同纠纷及刑事辩护领域的优势化、差异化的特色办案服务。
其所代理的案件，多次被中央电视台《经济与法》栏目、上海《东方卫视》、《法制日报》、香港《文汇报》、《重庆晚报》、《重庆晨报》等主流媒体报道；并就房地产纠纷、劳资权益纠纷、婚姻法最新解释等方面,分别接受上海东方卫视、重庆电视台财经频道等电视媒体的专题采访。
案情简介：２010年９月11日,原、被告双方协商后,由被告出具一份买房合同给原告，其主要内容是:被告自有房屋一幢,以人民币70万元的价格出卖给原告，定金人民币50000元，在12月5日前房款两清,违约方按房价的20%支付违约金给对方。
原告当即交付给被告定金人民币5０００0元。
在原告要交纳房款给被告时被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告。
原告主张该买卖合同是合法有效的，被告应按合同约定履行义务,要求被告双倍返还定金，并支付违约金的责任。
被告辩解该房屋的价格远远超过人民币70万元，被告虽然在买房合同上签名的,但原告未签名,该合同只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同,我只同意返还定金人民币50００0元。
重庆精睿律师事务所主任律师冉缤评析本案认为:本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。
房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产。
不动产登记是指不动产物权事项,在国家职能部门登记备案,使社会公众得知其权利状态的行为。
不动产登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属重要的根据。
对房屋买卖合同中的登记效力的分析
对房屋买卖合同中的登记效力的分析在房地产交易中，登记是一项非常重要的步骤。
因为房地产是一项重要的财富，房产的所有权也是非常重要的。
因此，在完成房地产交易后，买卖双方需要将合同登记在相关部门。
而登记的作用也非常重要，它能够保证双方的权益，避免意外损失。
本文将对房屋买卖合同中的登记效力进行分析。
登记的概念登记是指将房地产权利、抵押权等事项记录于房地产登记簿中，以确立权利关系的过程。
登记可以分为房地产权证登记、抵押权登记、查封登记等。
在房地产交易中，房屋买卖合同的登记是指将房屋买卖合同向房地产登记部门提交办理登记，通过登记确立买卖双方的权利关系。
登记的效力房屋买卖合同的登记对于双方的权益有着非常重要的保障作用。
首先，登记能够保证双方的权利得到法律认可和保护。
因为登记后，合同的内容、权利义务等都会被记录在案，一旦出现争议，可以通过登记材料进行核对和制定。
其次，登记还会对房屋买卖交易的效力产生影响。
房屋买卖合同的登记是房屋买卖交易有效的重要条件，如果没有登记，那么房屋买卖合同就不会生效。
登记的程序房屋买卖合同的登记程序相对来说比较简单。
一般来说，购房人和出售人可以联合向当地的房地产登记部门申请登记。
具体步骤如下：1.准备相关材料：购房人和出售人需要准备相关材料，包括房屋买卖合同、身份证明、房屋所有权证等。
2.提交申请：购房人和出售人需要将上述材料一并提交至当地房地产登记部门，填写相关申请表格。
3.审核登记：房地产登记部门会对提交的材料进行审查，审核通过后可以进行登记。
4.领取权证：登记完成后，购房人和出售人可以领取相应的房屋权证。
登记的注意事项在进行房屋买卖合同的登记过程中，双方需要注意以下几点：1.登记时间：房屋买卖合同的登记时间非常重要，因为登记的先后顺序将会影响到相应权益的优先级。
一般来说在签订完房屋买卖合同后，双方需要尽快将合同登记。
2.权益核对：在办理房屋买卖合同的登记过程中，双方需要核对其权益，确保记录的信息准确无误。
农村房屋买卖合同效力的认定—重庆冉缤律师文集
农村房屋买卖合同效力的认定重庆冉缤律师文集冉缤律师，现为重庆精睿律师事务所主任律师，毕业于西南政法大学，1997年通过全国律师资格考试，在十数年的律师生涯中，代理诉讼及非讼作品七百余件，广泛涉猎婚姻家庭、行政诉讼、人身损害赔偿、民商事、建筑及房地产、刑事辩护等各门类法律事务后，逐渐形成并建立起在企业法律顾问服务、经济合同纠纷及刑事辩护领域的优势化、差异化的特色办案服务。
其所代理的案件，多次被中央电视台《经济与法》栏目、上海《东方卫视》、《法制日报》、香港《文汇报》、《重庆晚报》、《重庆晨报》等主流媒体报道；并就房地产纠纷、劳资权益纠纷、婚姻法最新解释等方面，分别接受上海东方卫视、重庆电视台财经频道等电视媒体的专题采访。
农村、农民、农业问题是涉及我国经济全面稳定发展的重大问题，保护农民的合法权益，既是各级政府机关的重要工作，也是司法机关的神圣职责。
农民利益体现为方方面面，其中一个重要的方面是农民财产权利的保护。
而在诸多财产类型中，房屋是农民的安身立命之本。
但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱，尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异，处理结果千差万别，以下作者谈下陋见：宅基地使用权的特点宅基地使用权的特点主要有：一是所有权归村集体；二是主体特定，即限定为本村农民；三是行使时受限制，使用权人仅享有占有和使用的权利，原则上只能建造住宅和附属设施供其自己居住使用，不能出卖或转让；四是无偿性和社会保障性，宅基地使用权作为一种用益物权，涉及9亿农民“安身立命”，目前我国农村缺乏完善的社会保障体系，宅基地使用权是农民生产和生活的基本保障。
宅基地取得、行使、转让的特殊性1、取得方式上的局限性实践中，农民取得宅基地的方式主要是以合法审批建房原始取得，另有继承或受赠房屋、购买房屋、土地改革分配房屋等途径。
物权法规定宅基地使用权的取得适用土地管理法等法律和国家有关规定。
房屋转让协议和房屋买卖合同的区别
房屋转让协议和房屋买卖合同的区别房屋转让协议和房屋买卖合同是在房地产交易中常见的两种合同形式。
虽然它们都涉及到房屋的交易，但在具体内容和法律效力上有一定的区别。
首先，我们来看房屋转让协议。
房屋转让协议是双方当事人自愿订立的一种协议，目的是将房屋的所有权从一方转移到另一方。
在房屋转让协议中，双方需要明确房屋的基本信息、交易价格、付款方式、交付时间以及双方的责任和义务等内容。
这种协议的签署一般需要公证或者经过其他形式的法律认证，以保证交易的合法性和有效性。
然而，需要注意的是，房屋转让协议仅仅是一种约定，它并不能自行产生法律效力。
相比之下，房屋买卖合同具有更强大的法律效力。
房屋买卖合同是在房屋转让协议的基础上进一步加强了法律约束力。
在房屋买卖合同中，除了包含房屋转让协议中的内容外，还涉及到更多的法律规定和约束。
买卖合同一般会要求双方明确约定交易的法律依据、违约责任、交付标准、产权保证、争议解决等事项。
双方签署房屋买卖合同后，就具备了法律保护和诉讼的权限，如果任何一方违约，对方可以通过法律途径来维护自己的权益。
此外，由于房屋买卖合同具有较大的法律效力，买方在签署之前要格外关注合同的内容，以确保自己的权益不受损害。
房屋买卖合同中通常会包含关于房屋的权属证明、法律审查、贷款条款、税费支付等重要内容。
买方需要在签约前详细审查这些条款，并在必要时咨询律师，以便充分了解自己的权益和义务。
总而言之，房屋转让协议和房屋买卖合同在内容和法律效力上存在一定的差异。
房屋转让协议是在双方自愿的基础上签署的一种约定，具备一定的法律效力，但本身并不能自行产生强制性的约束力。
而房屋买卖合同则是在房屋转让协议的基础上进一步强化了法律约束力，双方在签署该合同后，具备了通过法律手段来保护自己权益的权力。
因此，在进行房地产交易时，双方应根据具体情况选择合适的合同形式，并在签署之前充分了解合同条款，以确保交易的安全和合法性。
房屋买卖中的过户与权属登记流程
房屋买卖中的过户与权属登记流程在房屋买卖过程中，过户和权属登记是其中两个重要的环节。
过户是指将房屋的所有权从卖方转移到买方的法律行为，而权属登记则是将买卖双方的权益在房地产登记簿上记录下来的手续。
本文将详细介绍房屋买卖中的过户与权属登记流程。
一、过户流程1. 签订买卖合同在房屋买卖方达成意向后，双方需签订买卖合同。
合同内容包括房屋的基本信息、价格、交付时间、付款方式等。
2. 缴纳过户税款买方需要根据房屋的交易价格，依据当地相关部门规定，缴纳过户税款。
税款金额将根据房屋的价格及所在地的不同而有所差异。
3. 编制过户材料卖方将办理过户所需的材料准备齐全，包括：买卖合同、身份证明、购房发票、产权证等。
买方也需准备好自己的身份证明材料。
4. 缴纳社会保险和公积金如果房屋所在地有社会保险和公积金的相关规定，买方需要在过户前，确保其社会保险和公积金已按规定缴纳。
5. 到公证处办理公证手续卖方与买方需到公证处办理房屋过户相关的公证手续。
公证处将确认双方的真实身份，并对合同进行公证。
6. 办理不动产登记手续卖方需将自己的房屋产权转让登记申请提交给房地产登记中心，同时向买方提供相关材料以便其办理权属登记手续。
7. 办理房屋过户手续在准备完以上所需的材料后，卖方和买方需一同前往当地的房地产局或相关部门办理房屋过户手续。
过户手续包括签署过户交接书、缴纳过户费用、办理产权过户等。
二、权属登记流程1. 收集权属登记材料在房屋买卖过户完成后，买方需要携带房屋过户相关材料到房地产登记中心办理权属登记。
通常所需材料包括：房屋过户证明、身份证、购房合同、产权证等。
2. 提交申请买方需将所需材料递交至房地产登记中心。
工作人员将核实材料的真实性和完整性，确认后即可接受申请。
3. 审核房地产登记中心将对申请材料进行审核，核实买方是否具备办理权属登记的资格，如身份证明、购房合同等。
4. 缴纳费用买方需按照规定缴纳权属登记的费用，费用金额通常与房屋的交易价格相关。
房屋买卖合同有效,不等于产权已转移
屋所 在地 将 要拆 迁 。于是 ，他 多次找 人 ，双方 自愿 汀立 书 面合 同的 ，房屋 买
到朱振喜要求 办理房屋过 户 手续 ， 朱 卖合 同就 成立 、生效 ，但房屋 买卖需进
振 喜这时却心 牛后悔 ，他觉 得拆迁 补偿 行产权 过户登 、 才产生权 属变 更的法律 己
的价值肯定要比１万元多．丁是以各种 效 果 。 （ ）
私房拆迁补偿协议无效
因此 ，本案中，双方的房屋买卖合同依 法成立，房屋买卖关系合法有效。
听到法院审理认 为房屋买 卖的合 同
有效 ，张俊 军松了一 Ｕ气 ，认 为既然 自
没有过户 。购房合 同是否 有效？
“ 在房 屋 买 卖 案件 中 ，凶 双方 当事 已干朱振喜 的合 是 有效 的 ，那不 就意 味着朱振喜 与房地产 开发 公司 签 订的私 人未到房 管部 门 理 房屋所有权 转移 登 、
２ ０ 年 ，益阳市民张俊军结 婚时 ， ０４
２ ０ 年年 初 ，朱振 喜 的 母亲 患 重 担 。 ０５ 病住进 了医院 ，需要手术 治疗 。朱振 喜
到处借 钱 ，但仍 没有凑哆 手术费 。无奈
理 房屋过 户手续 ，朱振 喜却称 ： “ 咱
父母为了不想和 儿 子分 开住 ，让张俊 军 之 下 ，他便想将 房屋卖掉 。张俊军 知道 们 是多年 的邻居 ，还瓦相信 不过？ 况 Ｈ 结 婚后也和 老住在 一 。这样 ，原本 后 ．考虑朱振喜 的房 产挨 着父母的 房子 办过户 于续还 要 多仡一笔钱 ，太不 值得 起
文／ 约记者 章法 湖南报道 特
０Ｉ内双 方办理 房屋 可 以就 近孝顺父 母 ，又可 以单 独地过二 元 购房款 ，付款后 １ １ 人世 界 ，阿全其 美。 过 户于续 ， 、 户手续所需 费用二 人均 过 张 俊 军 给 付 房 款后 ，要 求 朱 振 喜
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重庆资深律师解答房屋买卖合同与房屋过户登记的关系--重庆冉缤律师文集
冉缤律师，重庆精睿律师事务所主任律师，毕业于西南政法大学，1997年通过全国律师资格考试，在十数年的律师生涯中，代理诉讼及非讼作品七百余件，广泛涉猎婚姻家庭、人身损害赔偿、民商事、建筑及房地产、刑事辩护等各门类法律事务后，逐渐形成并建立起在企业法律顾问服务、经济合同纠纷及刑事辩护领域的优势化、差异化的特色办案服务。
其所代理的案件，多次被中央电视台《经济与法》栏目、上海《东方卫视》、《法制日报》、香港《文汇报》、《重庆晚报》、《重庆晨报》等主流媒体报道；并就房地产纠纷、劳资权益纠纷、婚姻法最新解释等方面，分别接受上海东方卫视、重庆电视台财经频道等电视媒体的专题采访。
案情简介：
2010年9月11日，原、被告双方协商后，由被告出具一份买房合同给原告，其主要内容是：被告自有房屋一幢，以人民币70万元的价格出卖给原告，定金人民币50000元，在12月5日前房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。
原告当即交付给被告定金人民币50000元。
在原告要交纳房款给被告时被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告。
原告主张该买卖合同是合法有效的，被告应按合同约定履行义务，要求被告双倍返还定金，并支付违约金的责任。
被告辩
解该房屋的价格远远超过人民币70万元，被告虽然在买房合同上签名的，但原告未签名，该合同只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同，我只同意返还定金人民币50000元。
重庆精睿律师事务所主任律师冉缤评析本案认为：
本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。
房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产。
不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。
不动产登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属重要的根据。
冉律师从不动产登记制度入手，探讨本案中原、被告的房屋买卖合同效力与房屋过户登记的关系。
不动产转移属于不动产物权变更的一项重要内容，从理论上看，不动产物权转移是指基于种法律事实而使原告主体丧失不动产物权，新主体取得不动产物权的状态。
不动产物权转移的方式有：买卖、赠与、交换、继承以及1995年8月7日建设部《城市房地产转让管理规定》第三条第二款规定的五种方式等。
我国《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
”根据《城市私有房屋管理条例》的规定，我国不动产物权的得失变更依法实行不动产登记制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的买卖，要求当事人双方必须签订书面合同，并到不动产所在地的房地产主管机关办理不动产登
记（过户）手续。
据此，理论界普遍认为，基于法律的规定，则登记是房屋买卖、赠与、交换合同的有效要件。
这种理论在司法实践中突出的表现是人民法院在审理房地产案件时，凡依法未办理不动产转移登记的合同一律认定为无效。
笔者对此持不定的态度，从我国现有法律规定看，对不动产物权得失变更采用的是不动产登记要件主义理论，即不动产物权转移必须经登记，才能发生法律效力。
但是不动产登记并不意味着未经过户登记，不动产物权转移合同便无效。
事实上，不动产登记是物权行为，而不动产转移合同则是债权行为，登记只能对不动产物权效力发生影响，不能对不动产转移合同的效力发生影响，当事人依据转移合同，实施不动产物权登记行为，才能最终取得不动产物权，该物权行为转移履行行为与当事人之间业已存在债权行为是相分离各自独立。
本案中原告虽然没有在合同上签名，但是原告始终承认该合同，没有对该合同予以否认，且合同中双方就合同的标的、价款、履行时间和违约责任均作出明确的约定，因此该合同是原、被告双方的房屋买卖关系的书面合同，是合法有效的，其合同效力是不以过户登记为要件的，被告以未登记为由来说明该房屋关系无效是错误的。
最终法院审理认为，虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。
后被告提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，被告应当承担违约的民事责任。
据此判决：被告应返还给原告定金50000元和偿付给原告违约金14万元。