投资项目年成本费用估算
工程项目投资成本预算与财务分析
工程项目投资成本预算与财务分析一个开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金。
为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资进行准确的估算。
投资估算篇：投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用投入。
各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的项目的成本费用构成有一定的差异。
项目开发成本费用构成如下:1、土地费用-—土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。
包括（1）土地使用权出让金、征地费;（2）城市建设配套费;（3）拆迁安置补偿费。
（1）土地使用权出让金：土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块金额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让、周围环境及土地现状等因素的修正得到；也可以依据政府颁布的城市基准地价，根据项目所处的地段等级、用途容积率、使用年限等因素修正得到。
（2）土地征用费：征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费,土地投资补偿费等。
国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行.（3）城市建设配套费：指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建设而由受益人分摊的费用,有时该项费用还包括非营业性的配套设施,如居委会，派出所、幼儿园、中小学等的建设费的分摊，统称配套设施建设费。
这些费用的估算可根据各地的具体规定或标准进行。
（4）拆迁安置补偿费：拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费.拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用.拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所用权人,依据有关规定给予补偿所需的费用。
2.前期工程费—-前期工程费主要包括项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
项目总投资与总成本估算
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将
土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售， 休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成； 综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
房地产开发项目总投资 与总成本费用的估算
房地产投资项目基础数据的分析估算
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估总投资与总成本费用的估算
我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同
表5-3
土地费用估 单位：万元
序号
1 2 3 4 5 6
项目
土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价
合计
金额
项目成本费用估算
总成本费用的估算一、总成本费用的构成生产成本加期间费用估算法总成本费用由生产成本和期间费用两部分构成。
1．生产成本的构成生产成本也称制造成本，是指企业生产经营过程中实际消耗的直接材料、直接工资、其他直接支出和制造费用。
1)直接材料它包括企业生产经营过程中实际消耗的原材料、辅助材料、设备配件、外购半成品、燃料、动力、包装物、低值易耗品以及其他直接材料等。
2)直接工资直接工资包括企业直接从事产品生产人员的工资、奖金、津贴和补贴。
3)其他直接支出其他直接支出包括直接从事产品生产人员的职工福利费等。
4)制造费用制造费用是指企业各个生产单位(分厂、车间)为组织和管理生产所发生的各项费用，包括各生产单位车问、分厂管理人员的工资、职工的福利费、折旧费、维简费、修理费、物料消耗及低值易耗品摊销、劳动保护费、水电费、办公费、差旅费、运输费、保险费、租赁费(不包括融资租赁费)、设计制图费、试验检验费、环境保护费以及其他制造费用等。
制造费用一般是间接计人成本，当制造费用发生时一般无法再接判定它所归属的成本计算对象，因而不能直接计入所生产的产品成本中去，而须按费用发生的地方先行归集，月终时再采用一定的方法在各成本计算对象间进行分配，计入各成本计算对象的成本中。
2．期间费用的构成期间费用是指在一定会计期间发生的与生产经营没有直接关系或关系不密切的管理费 用、财务费用和销售费用。
期间费用不计入产品的生产成本，直接体现为当期损益。
1)管理费用管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动所发生的各项费用。
包括公司 经费(工厂总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消 总成本费用 生产成本 期间费用 直接费用 制造费用——间接费用（分摊计入成本）直接材料（含燃料、动力） 直接工资及福利费 其他直接支出 管理费用财务费用 营业费用直接计入成本耗及低值易耗品摊销(以及其他公司经费)、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、董事 会费、咨询费、顾问费、交际应酬费、税金(指企业按规定支付的房产税、车船使用税、 土地使用税、印花税等)、土地使用费(海域使用费)、技术转让费、无形资产摊销、开办 费摊销、研究发展费以及其他管理费用。
项目成本费用估算流程
结束
工作内容工作标准来自核算人工成本费用人工成本:依据现场要求，依据监理员的工资确定费用。
核算管理费用
合同额×5%
核算项目运行费用
项目运行费用包括交通费、住宿费、餐费。管理部人员应与项
目洽谈人确认甲方可否提供食宿，来协助核算项目运行费用。
核算各项税费
税费包括销项税、进项税、税金及附加、所得税。具体算法参
注意事项： 1、 《成本估算表》填写完毕后，不可随意更改，若需改正，需重新填写并找相关负责人签
字。
照财务提供的各计算公式。
将填写完毕的《项目成本估 部门经理在审批过程中，若发现有核算不正确或预估项有较大
算表》交至部门经理审批是 出入的地方，应重新检查核算，及时改正。
否合格。
项目成本估算表》提交至投 投资发展部签字确认后，将估算表电子版交于战略发展部，二
资发展部签字确认
份纸质版分别交至财务部，本部门管理部。
成本估算流程
开始
查看、询问现场情况
初步确定现场监理人 员，提请部门经理审定
是 依据经理意见初步确定工期、食 宿、商务费用、使用资质情况
填写《项目成本估算表》并打印 2 份 否
否 《项目成本估算表》提 交至部门经理审核
是 《项目成本估算表》提 交至战略发展部审核
是 将《项目成本估算表》提交 至投资发展部签字确认
投资项目决策阶段投资估算方法
加强数据分析和精细化估算
在进行投资估算时，需要加强 对数据的分析和挖掘，充分了 解项目背景和实际情况。
应该尽可能地考虑到各种风险 和不确定性因素，精细化估算 每个环节的投资，提高估算的 准确性和可信度。
在项目实施过程中，需要持续 跟踪和监控实际投资情况，及 时调整和优化投资估算。
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各阶段的投资估算内容如下
1. 项目规划阶段的投资估算是对项目总投资的一个大概 估算，是项目建议书的基础。
2. 项目建议书阶段的投资估算较为详细，包括固定资产 投资、流动资金和项目建设其他费用等。
3. 可行性研究阶段的投资估算更为详细，需要对项目的 各项费用进行详细分析和预测。
4. 评估决策阶段的投资估算是对前面几个阶段的估算进 行复核和审查，以确保投资的合理性和经济性。
05
概率估算法
期望值法
期望值法是通过考虑可能出现的各种结果及相应的概率，计算期望值来评估项目投 资风险的一种方法。
期望值通常包括收益的期望值、成本的期望值和净收益的期望值等，这些值可用来 确定项目是否具有经济可行性。
期望值法在考虑各种不确定性因素对项目投资效益的影响方面具有优势，特别适用 于投资项目具有多种风险因素的情况。
单位成本法
总结词
基于单位成本的估算方法
详细描述
单位成本法是一种常用的投资估算方法，它通过分析类似项目的单位成本，并考虑项目之间的差异，来估算新项 目的成本。这种方法可以帮助决策者快速、准确地估算项目的投资成本，从而做出更加准确的投资决策。
参数估算法优缺点
总结词
参数估算法的优缺点
VS
详细描述
参数估算法是一种基于历史数据和参数估 计的投资估算方法。它的优点在于可以快 速、准确地估算项目的投资成本，并且可 以考虑到项目的特定情况和风险因素。然 而，参数估算法也存在一些缺点，例如需 要大量的历史数据和准确的参数估计，以 及对类似项目之间的差异进行准确的评估 。
项目成本费用估算
总成本费用的估算一、总成本费用的构成生产成本加期间费用估算法总成本费用由生产成本和期间费用两部分构成。
1．生产成本的构成生产成本也称制造成本，是指企业生产经营过程中实际消耗的直接材料、直接工资、其他直接支出和制造费用。
1)直接材料它包括企业生产经营过程中实际消耗的原材料、辅助材料、设备配件、外购半成品、燃料、动力、包装物、低值易耗品以及其他直接材料等。
2)直接工资直接工资包括企业直接从事产品生产人员的工资、奖金、津贴和补贴。
3)其他直接支出其他直接支出包括直接从事产品生产人员的职工福利费等。
4)制造费用制造费用是指企业各个生产单位(分厂、车间)为组织和管理生产所发生的各项费用，包括各生产单位车问、分厂管理人员的工资、职工的福利费、折旧费、维简费、修理费、物料消耗及低值易耗品摊销、劳动保护费、水电费、办公费、差旅费、运输费、保险费、租赁费(不包括融资租赁费)、设计制图费、试验检验费、环境保护费以及其他制造费用等。
制造费用一般是间接计人成本，当制造费用发生时一般无法再接判定它所归属的成本计算对象，因而不能直接计入所生产的产品成本中去，而须按费用发生的地方先行归集，月终时再采用一定的方法在各成本计算对象间进行分配，计入各成本计算对象的成本中。
2．期间费用的构成期间费用是指在一定会计期间发生的与生产经营没有直接关系或关系不密切的管理费用、财务费用和销售费用。
期间费用不计入产品的生产成本，直接体现为当期损益。
1)管理费用管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动所发生的各项费用。
包括公司经费(工厂总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗及低值易耗品摊销(以及其他公司经费)、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、董事会费、咨询费、顾问费、交际应酬费、税金(指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等)、土地使用费(海域使用费)、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、研究发展费以及其他管理费用。
项目成本费用估算表中可变成本包括哪些费用
项目成本费用估算表中可变成本包括哪些费用？项目成本费用估算表中可变成本包括哪些费用？具体费用应该用什么基数计算？固定资产投资估算方法（一）静态投资部分的估算方法1.单位生产能力估算法计算公式为：C2=（C1/Q1）*Q2*fC1—已建类似项目的投资额；C2—拟建项目投资额；Q1—已建类似项目的生产能力；Q2—拟建项目的生产能力；F—不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。
单位生产能力估算法估算误差较大，可达±30％。
此法只能是粗略地快速估算，由于误差大，应用该估算法时需要小心，应注意以下几点：（1）地方性。
建设地点不同，地方性差异主要表现为：两地经济情况不同；土壤、地质、水文情况不同；气候、自然条件的差异；材料、设备的来源、运输状况不同等。
（2）配套性。
一个工程项目或装置，均有许多配套装置和设施，也可能产生差异，如：公用工程、辅助工程、厂外工程和生活福利工程等，这些工程随地方差异和工程规模的变化均各不相同，它们并不与主体工程的变化成线性关系。
（3）时间性。
工程建设项目的兴建，不一定是在同一时间建设，时间差异或多或少存在，在这段时间内可能在技术、标准、价格等方面发生变化。
2.生产能力指数法生产能力指数法又称指数估算法，它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建项目投资额的方法。
其计算公式为：C2=C1（Q2/Q1）X*f式中 X-生产能力指数。
其他符号含义同前。
上式表明，造价与规模（或容量）呈非线性关系，且单位造价随工程规模（或容量）的增大而减小。
在正常情况下，0≤x≤1.不同生产率水平的国家和不同性质的项目中，x的取值是不相同的。
比如化工项目美国取x=0.6，英国取x=0.66，日本取x=0.7.若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与Q2的比值在0.5-2之间，则指数x的取值近似为1.若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大于50倍，且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则x的取值约在0.6-0.7之间；若是靠增加相同规格设备的数量达到时，x的取值约在0.8—0.9之间。
工程经济学4-投资估算与资金筹措
三、流动资产投资的估算 • 估算方法
2.分项详细估算法 流动资金 = 流动资产 - 流动负债
流动资产 = 现金 + 应收账款 + 存货 流动负债 = 应付账款
流动资金本年增加额=本年流动资金-上年流动资金
三、流动资产投资的估算 • 估算方法
2.分项详细估算法
周转次数
360天 最低周转天数
流动资金 （年费用 相应周转次数）
一、总成本费用分类 • 产品成本
2.管理费用 （1）管理人员工资及福利费 （2）摊销费（无形资产摊销、开办费摊销） （3）其他管理费（工会经费、土地使用费等）
一、总成本费用分类 • 产品成本
3.财务费用 （1）长期借款利息 （2）短期借款利息 （3）汇兑损益
4.销售费用—为销售而发生的费用。
一、总成本费用分类
的综合调整系数
一、固定资产投资的估算 • 静态投资估算方法
（3）概算指标估算法
将投资项目分解为单项工程，例如按空间划分一个工 厂建设项目： 分解后的单项工程 —— 车间、试验楼、办公楼、 食堂
►单位工程 —— 土建、安装
• 分部工程 —— 土方、打桩、砌筑、混凝土 ► 分项工程 —— 人工、机械、地基加固
五、投资借款的偿还 • 还款方式
1.等额还本付息（等本息还款） A = Ic ( A/P,i,n )
Ic —— 建设期末的本息和 A —— 投产期第一年末起每年还本付息额
五、投资借款的偿还 • 还款方式
►建设期末的本息和Ic ►基本假定 —— 年中借款
建设期各年借款利息 =（年初借款本息和 + 本年借款额÷2）×年利率
五、投资借款的偿还 • 还款方式
2.等额还本，按期付息（等本还款）
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一、总成本费用分类
（一）按费用的经济用途（产品成本）划分 能反映每一成本费用的经济用途（用于何种产品） 能反映每一产品的单位成本
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一、总成本费用分类
（一）按费用的经济用途（产品成本）划分 1.制造成本 2.管理费用 3.财务费用 4.销售费用
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投资项目成本费用的估算
一、总成本费用分类 二、经营成本概念 三、成本费用的估算
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一、总成本费用分类
总成本费用分类图
总 制造成本
成
本 费
管理费用 销售成本 总
用
成
期间费用 财务费用
本
费
用
销售费用
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一、总成本费用分类
（一）按费用的经济用途（产品成本）划分 （二）按费用的经济性质（企业成本）划分 （三）按成本与产量关系划分
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二、经营成本概念
（二）折旧与摊销的处理问题 固定资产折旧与无形资产摊销，虽构成产品的 成本，但它们的支出，已在建设期的固定资产 投资和无形资产投资中体现，在生产期不发生 实际的现金支出。因此在投资效益分析时，不 必再将其作为资金的流出量计算。
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二、经营成本概念
（三）利息的处理问题 投资借款利息支出，尽管其在生产期有实际支出， 但其本金已在建设期作为固定资产投资、无形资 产投资和流动资产投资的现金流出量计算，且在 计算现值时，亦已考虑了使用资金的时间价 值 —— 利息，所以在计算现金流量时，应剔除 借款利息支出。
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一、总成本费用分类 • 产品成本
3.财务费用 （1）长期借款利息 （2）短期借款利息 （3）汇兑损益
4.销售费用
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一、总成本费用分类
（二）按费用的经济性质（企业成本）划分 能反应一定时期年内，企业成本费用的 全部支出情况 成本测算方便
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一、总成本费用分类 • 企业成本
1.原材料费 3.职工工资 5.固定资产折旧费 7.投资借款利息
2.燃料、动力费 4.职工福利费 6.无形资产摊销费 8.其他费用
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一、总成本费用分类
（三）按成本与产量关系划分
1.固定成本
固定成本 ＝ 总成本 － 变动成本
2.变动成本
变动成本 ＝ 原材料费 + 燃料、动力费
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二、经营成本概念
（三）利息的处理问题
现金流量表（全部投资） 由于不存在投资借款，也就没有利息支出了。 所以在计算流金流量时，应剔除借款利息支出
现金流量表（自有资金） 在建设期只有自有资金作为现金流出量计算， 因此在生产期借款利息支出，应作为现金流出 量计算
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固定资产折旧
平均年限法
工作量法
加速折旧法
双倍余额递减法：
以直线法折旧率的2倍乘以每期固定资产的账面 余额计提折旧，通常不考虑固定资产残值
年数总和法：
将固定资产的原值减去残值后的净额乘以一个 逐年递减的分数计算确定固定资产折旧额
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第五节 投资项目年收入和年税金的估算
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一、总成本费用分类 • 产品成本
1.制造成本 （1）直接材料费 （2）燃料、动力费 （3）生产工人工资 （4）生产工人福利费 （5）制造费用 折旧费 修理费 其他制造费
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一、总成本费用分类 • 产品成本
2.管理费用 （1）管理人员工资及福利费 （2）摊销费 （3）其他管理费
一、项目建成后的年收入估算 二、项目年税金的估算
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一、项目建成后的年收入估算
项目的年销售收入 == 项目设计生产能力
× 生产能力利用率
× 产品的销售价格
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二、项目年税金的估算
1.增值税（价外流转税） 2.营业税（价内流转税） 3.消费税（价内流转税） 4.城市建设维护税及教育费附加（价内流转税） 5.资源税
+ 计件工资
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一、总成本费用分类
（三）按成本与产量关系划分（用途） 1. 进行项目盈亏平衡分析 2. 计算项目达产期的成本
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二、经营成本概念
（一）经营成本的概念 经营成本是指项目在一定时期内（通常为一年） 为生产和销售产品而发生的经常性现金支出，是 构成总成本费用的主要组成部分。 经营成本=总成本－折旧费－摊销费－借款利息
增值税 = 销售额 × 税率 － 进项税额
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二、项目年税金的估算
2.营业税（价内流转税） 应纳税额 == 营业额 × 税率
3.消费税（价内流转税） 从价定率 应纳税额 == 销售额 × 税率 从量定额 应纳税额 == 销售量 × 单位税额
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二、项目年税金的估算
4.城市建设维护税及教育费附加（价内流转税） 增值税
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三、成本费用的估算
1. 材 料 费 == 单位产品材料消耗量
× 产品年产量 × 材料单价
2. 燃料动力费 == 单位产品燃料消耗量
× 产品年产量 × 燃料单价
3. 工 资 == 人均年工资 × 设计定员
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三、成本费用的估算
4.福利费 = 工资×14％ 5.折旧费 =（固定资产原值－残值）÷使用年限 6.摊销费 = 无形资产原值÷使用年限 7.借款利息：见上节例题 8.修理费 = 固定资产原值×修理综合费率
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二、项目年税金的估算
6.城市土地使用税（管理费中计算） 7.土地增值税 8.企业所得税 9.房产税（管理费中计算） 10.车船使用税（管理费中计算）
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二、项目年税金的估算
1.增值税（价外流转税）
增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价 值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是 由消售者负担，有增值才征税没增值不征税
三、成本费用的估算
（一）按费用的经济用途（产品成本）估算 单位产品生产成本预测法
（二）按费用的经济性质（企业成本）估算 企业成本要素预测法
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旧费 7.借款利息
2.燃料动力费 4.福利费 6.摊销费 8.修理费
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