广州别墅专题研究报告(世联)7
2024年别墅消费调研工作报告
2024年别墅消费调研工作报告一、引言近年来，随着经济的快速发展和市场的逐渐放开，别墅房产市场逐渐兴起。
别墅作为一种高端住宅形式，受到越来越多购房者的青睐。
为了深入了解2024年别墅消费市场现状以及未来发展趋势，我们进行了一次别墅消费调研。
本报告将对调研结果进行详细分析和总结。
二、调研目的和方法本次调研的目的是了解2024年别墅消费市场的规模、消费者需求、价格趋势等相关情况，并基于这些情况提出相应的建议。
调研方法主要包括问卷调查、实地考察和专家访谈等。
三、别墅消费市场规模根据调研结果显示，2024年别墅消费市场规模较前年有了较大的增长。
目前，别墅房产市场已经形成了一定的规模，市场需求依然较为旺盛。
随着人们对品质生活的追求不断提升，别墅市场有望进一步扩大。
四、消费者需求分析根据调研结果，不同消费者对别墅的需求有所差异。
一方面，年轻人对别墅的需求主要集中在生活品质和社交活动方面。
他们对别墅的设施、环境和社区配套设施有较高的要求；另一方面，中老年人更看重别墅的安全性和便利性。
他们更倾向于购买年限住宅和独栋别墅。
五、别墅价格趋势分析调研结果显示，别墅的价格在过去几年中呈现出上涨趋势。
受供需关系和地理位置等因素的影响，别墅价格的涨幅有所差异。
一线城市和热门旅游城市的别墅价格上涨幅度较大，而二线城市和一些新兴别墅项目的价格增长相对较稳定。
未来，别墅价格有望继续上涨，但增长速度可能会逐渐放缓。
六、别墅消费市场发展趋势根据调研结果和专家访谈分析，别墅消费市场将呈现以下几大发展趋势：1. 地理位置多元化：随着别墅市场的竞争加剧，房地产商将会选择更多样化的地理位置来满足消费者需求。
2. 高品质服务：消费者对别墅的服务体验要求不断提高，房地产商需要提供更高品质的服务来满足消费者的需求。
3. 低碳环保：别墅市场将更加关注低碳环保的概念，房屋建筑和生活设施将更加注重绿色环保。
4. 租赁市场的兴起：随着房价的上涨，一部分消费者倾向于选择租赁别墅，别墅租赁市场有望迎来新的发展机遇。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
创新联排别墅项目产品整理集与专题研究报告_52页
因此双拼别墅的采光面为三面，而联排别墅只有端头户型的采光为三面，当中
缺
户型均为两面，独栋别墅是四面采光，因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼
在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹
点
纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公共休闲空
间受到限制，大部分仅限于自身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全面满
自然资源，拥有真山真水的环境优势。项目没有真山真水的周边环境，就得人工堆砌 假山、开挖河流，甚至开发高尔夫球场或果岭来弥补自然资源的匮乏。
因借资源，包括文化、商业、旅游等设施资源。例如项目靠近名校、大型超市以及其 它旅游购物场所、城市配套设施资源等。
联排别墅的优缺点
一般的经济型联排占地较小，且有多种组合方式，比较容易出容积率
联排别墅户型的的地域差异
北京
“类独栋”产品/中高端定位/面积大，面宽大，起居室 活动室等活动区域面积大/地下空间利用/视听室功能的增加 /两层/注重社区内部景观环境营造
深圳
山海景观/注重社区周边自然景观/大型纯联排社区少， 有“独栋”情结/喜好邻水而建/250-300平方米/进深相对较 长/功能区域独立性强
一层
一层
面积更小，由“经济”变“精简”
建筑面积比“经济型联排”更小，甚至只有110平方米； 布局紧凑，功能合理，110平方米两室两厅； 二层，采用户外停车； 保证客厅和主卧南向； 采用”L”形布局。
二层 建筑面积165平方米
联排别墅的变迁——时间
早期阶段
最早的联排别墅主要以城乡结合部的经济型别墅为主，规模小、价 格低、产品还不够成熟，其主打卖点是其新颖的生活方式。 代表作品：深圳四季花城、中海怡翠山庄、水榭花都
房地产别墅推广渠道研究
11
新 闻 晚 报
17
新 楼地 市产 版上 海
20
上 产海 周商 刊报 地
41.7
房 地 产 时 报
197
文 汇 报
237.4
东 方 早 报
456.6
658
3月
上 售海 情楼 报市 租 解 放 日 报 新 民 晚 报 新 闻 晨 报
6月
20000000 18000000 16000000 14000000 12000000 10000000 8000000 6000000 4000000 2000000 0
新 闻 晨 报 新 闻 午 报 新 闻 晚 报 东 上 方 海 早 商 报 报 地 产 周 刊 房 地 产 时 报 上 海 星 期 申 三 江 服 务 导 报 上 上 海 海 楼 楼 市 市 租 售 新 情 地 报 产 上 海 楼 市 解 放 日 报 新 民 晚 报 文 汇 报 其 它
月度报纸媒体投放金额统计
1
豪宅推广原则
案例分享
2
3
高端客户信息渠道研究
上海媒体资源盘点
4
5
上海豪宅推广策略 关于银湖
6
豪宅推广渠道原则
媒体广告渠道
媒体渠道资源
媒体效果评估 户外广告渠道 户外广告资源
品牌战略导向原则：
品牌战略最有效的渠道：报纸、电视和展会 以媒体广告渠道和活动营销渠道为主，户外广告渠道相配合。媒体 宣传以“主题”贯穿，全年媒体投放量保持均衡。
户外广告评估
活动营销渠道 活动公司资源 活动策划力 资源营销渠道 世联VIP客户资源 三级市场渠道
销售目标导向原则：
实现销售目标最有效渠道：户外广告、活动营销，资源营销渠道 以户外广告渠道和活动营销渠道为主，深入挖掘资源营销渠道。媒 体投放策略根据销售节点与市场状况确定。
世联地产市场研报究报告
武汉――――项目市场调研报告目录第一部分住宅调研6一样本8二产品特征总结10三畅销和滞销产品四行销策略第二部分酒店调研第三部分商务公寓调研第一节北京市场调研一样本二产品分析三服务四营销第二节香港市场调研第三节武汉市场调研第四部分商业物业调研第五部分调研结论第六部分物业发展建议第七部分附件一市场调研综述二市场调研原始数据说明武汉市××房地产有限公司：承蒙贵司信任，委托我司对武汉××俊园项目进行策划顾问工作。
在双方充分沟通和贵公司大力协助下，本项目小组顺利完成调研工作。
本报告侧重在市场调研，通过对调研数据的分析，得到调研结论，并提出关于物业发展的简单建议，以供贵公司决策参考；关于客户群、物业发展建议等部分的详细内容将在下一份报告《市场定位报告》中论述。
这次调研得到贵司相关部门的大力协助和直接参与，谨此表示感谢！专此奉达，即颂商祺！世联地产××俊园项目组第一部分住宅调研结论：1)武汉现有高档住宅多在区位上拥有独特的资源，如江景、湖景等；2)武汉现有高档住宅普遍停留在追求面积大的简单层面，虽然个案在规划、设计方面有突破，但整体依然处在学习阶段；3)武汉现有高档住宅在自身配套方面或者不太完善，或者与物业档次不太匹配；4)新材料、新技术在武汉现有高档住宅中应用不多；5)武汉住宅物业管理整体水平依然较低，而高档住宅物业管理更不能满足住户需要；一，样本1，样本选取标准1)均价在3000元/㎡以上；2)户型主力面积在120㎡以上；3)在武汉有一定的市场影响力；2，样本清单根据以上原则，我们选取了以下项目作为住宅样本：1) 重点竞争项目：统建千禧苑；中环大厦；名都花园；金色港湾；世纪华庭；永清庭院；2) 一般竞争项目：三江航天花园；江城华庭；丽岛花园；江景大厦；武昌秀水公寓；香格里·嘉园二，供应量项目占地面积(㎡)建筑面积(㎡)套数世纪华庭340042300189中环大厦533664581330统建千禧苑3667076500约500永清庭院1400070000369名都花园6670006800004000(一期568个单位)金色港湾500000600000江城华庭13207江景大厦3000约70000310丽岛花园160000约200000700余个香格里75000184秀水公寓220022600120据统计，上述样本项目总占地面积达142万平方米，总建筑面积超过163万平方米。
度假别墅VS居家别墅区别
园林景观 道路规划
中国地产商域网
道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效 果，多采用石材路面，突出原生感
度假别墅中道路除了满 足通行需求外，有了另 一个重要的任务：增加 情趣性
本报告是严格保密的。
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买房地产资料光盘-->到中商网 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 fwì
p客厅和西厨＋吧台构 成了大尺度的空间。
p卧室和露台通 过泳池相连接。
p全套间设计。
本报告是严格保密的。
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建筑单体 空间分配
中国地产商域网
园林景观 园林小品
中国地产商域网
园林小品是塑造度假主题，彰显风情，烘托度 假生活的有效手段
地域 宗教 民族 原生
本报告是严格保密的。
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Mexico
划，一线海景为酒店集群，居住区退为二线
p坎昆（Cancun）位于加 勒比海北部，墨西哥尤卡 坦半岛东北端海滨；
p整个岛呈蛇形，长21公 里、宽仅400米，西北端和 西南端有大桥与尤卡坦半 岛相连；
p以20公里长亮白沙滩闻 名，为珊瑚风化而成；
p一线海景主要为酒店集 群，目前已有三星级以上 酒店80多家；
建筑单体 动线设计
中国地产商域网
区别与居家别墅动静分区的组织，度假别墅讲 究动线的丰富
p大尺度的共享空间 和灰空间开放共融。
pLargo的独栋别墅，建筑面积363平米，四房； p为家庭度假或朋友聚会设计。
别墅设计调研报告
别墅设计调研报告学院：无锡太湖学院专业班级：环艺122班学生姓名：***指导教师：***调研时间：2014/6/21一、调研目的：通过对国外的标志性别墅的建筑风格、背景和别墅本身与周围环境相得益彰的互相衬托从而产生的对居住者的影响，进一步加深我们对于别墅设计的领悟，更好地融入设计者的理念，从住户的体验出发，使别墅建筑能更大程度的展现其自身功能。
二、别墅设计概述：别墅，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。
在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。
追溯其起源，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。
按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。
多建在城郊或风景区。
中国古代称别业、别馆。
3世纪，意大利山坡地带出现台阶式别墅。
中国西晋出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。
此外，历代著名的别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。
近代、现代最具特色的别墅有：赖特设计的流水别墅，勒•柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。
别墅设计要点是：因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。
别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。
设计VILLA时，最重要的是要看它符不符合我们的理想。
别墅生活，人生梦想的家园。
随着生活品质的迅速提高，普通商品房已不能满足富有品位的成功人士的置业需求，强烈追求更加高尚的居住格调与生活品质，逃离嘈杂的都市喧嚣，回归纯朴自然的别墅生活已成为广大城市精英们的共识。
然而，由于传统别墅远离城市，生活成本高，配套薄弱，只能作为第二居所周末度假之用，别墅使用率一直不高，随着别墅开发理念的成熟，集居家度日和休闲度假于一体的城市别墅悄然兴起。
拥有别墅，意味着：1.你处于社会最富裕阶层或最特权阶层，可以看作“富贵”的象征；2.你还有闲暇享受自然自在的生活，即富贵且有闲,这接近于西方真正的中产阶级标准。
(完整word版)别墅设计调查研究报告
别墅设计调研报告前言：为了这次别墅设计，我翻阅了大量的书籍，浏览了网上的一些信息，收集到了好多关于别墅设计的知识。
这次调研报告，我准备分四个部分来写.第一部分介绍别墅的概况以及设计前的一些准备知识；第二部分介绍大师住宅体会（主要体会三位大师的作品）；第三部分收录一些引导我前进的大师语录；第四部分用来总结此报告以及我个人的认识和体会。
第一部分：别墅的概况以及设计前的一些准备知识此部分分为两讲。
第一讲：别墅的概况；第二讲：别墅设计前的一些准备知识。
一、别墅概况1、别墅的概念及属性：别墅是居住建筑的一个特殊类型，其具有居住建筑的所有属性,然而不同于一般住宅.居住建筑的属性：居住方便、舒适和私密；居住、餐饮、娱乐的综合体；空间及造型亲切宜人等。
不同于一般居住建筑之处: 1）用地环境特殊(多建于风景区等特殊环境中，设计上特别强调与环境适应和协调） 2）单独设计建造（在创意与设计上特别注重与环境的对话和业主的需求） 3）反映业主审美情趣和职业特点（人们社会地位的象征，职业特点和个人情趣的反应也比较突出，如画家的别墅需有画室，设计师的别墅需有工作室，等等） 4）造型丰富多彩（空间形象和外部造型）：由于别墅环境特殊、个别建造、私人所有、结构相对简单、应用材料的多样性，决定了别墅的风格、形式多样总之，一般住宅与别墅的根本区别就是：别墅更强调空间和环境的特殊性、对业主需求的针对性和设计的原创性.简言之:住宅是共性的集合，而别墅更强调的是个性。
2、别墅个性化的优点:1）由于别墅大多处于郊外环境清幽的地方，郊野闲适的生活和自然关系极其密切，巧妙地利用地形，因地制宜，组织室内外空间2）在平面布局上，别墅具有相当大的灵活性，不需要顾及其他单元的好坏,可以创造出水平方向和垂直方向,大小空间相互穿插的空间布局3）别墅的独立性使其在建筑处理上和新材料、新技术的运用上具有极大的自由，可以创造出满足住宅的功能使用需求3、别墅的一些类型及特征（1）独栋别墅英译：HOUSE,Villa.定义:独栋别墅即独门独院，上有独立空间,下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅,表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
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房市金碟
中式别墅较好的体现出中国 传统的居住文化，具有鲜明的自身 民族性和东方文化的特色。建筑与 庭院紧密结合。空间的闭合性、场 所感较强，能较好地体现出私家环 境的独享性与私密性。
欧式别墅
欧式风格是巴洛克风格、法国古典主义风格、哥特式风格、古罗马风格、古典复 兴风格、浪漫主义风格、折衷主义风格、文艺复兴风格、罗曼风格等的总称。由于它 是多种风格的融合，因此很难从它的建筑元素方面来分析它的风格特征，只能从大体 上来把握它。
独立别墅
——
四面采光，无公共面积和空间可借，占地 面积最大；独门独户，独享前庭后院；
双联
三面采光，占地面积比独立别墅小；
联排别墅
三联
四联 六联
有的两面采光，占地面积更小；
两面采光，占地面积小，独门、独户、独 院。侧重以居家式的功能住宅；
排屋 顾名思义，又称为并排连在一起的别墅，
里弄式住 两面采光，占地面积小，独门、独户、有
房市金碟
欧式别墅（二）——美式风格
【特征】美式风格多种多样，可谓是世界 上造型立面最变化多端的国家。这也体现 出其典型的移民国家的特点。我国目前的 美式别墅大多以加州风格为主。 美式 风格简约大气又集各种建筑精华与一身的 独特风格，充分体现了简洁大方，轻松的 特点，居住非常具有人性化。
生活居家型 别墅
此类物业大凡处于城郊结合部，低廉的地价使发展商开始在小区规模性方面做 足文章，使低容积率、高绿化率的别墅住宅透显其价格等综合性能比的“实 惠”：园内宽敞的生活空间、一应俱全的生活配套、清新秀美的小区景致均是 普通住宅无法比拟的，而其物业部、总价控制于40至80万元，立体交通的改善 使信奉“反璞归真、回归自然”的居住时尚的购房族乐于承受。
房市金碟
3、从学术角度按建筑风格分类
按按建建筑筑风风格格 分分类类
中中式式别别墅墅
欧欧式式别别墅墅
现现代代风风格格
法法式式 别别墅墅
美美式式 别别墅墅
西西班班 牙牙式式
德德式式 别别墅墅
房市金碟
中式别墅
【特征】中式别墅以江 南私家园林式住宅为代表。 其主要风格特征为封闭式庭 院、花墙漏窗隔断、休闲长 廊、月门洞、马头墙，粉墙 黛瓦，飞檐翘角，大多为硬 山顶，也有局部用歇山顶。 庭院设计以小见大，并以小 体量静态水景为点缀。
一、别墅的起源
房市金碟
别墅是指在环境优美的地带修建 的高舒适度的居所，因此作为住宅 的最高级产品，它不仅要有别墅的 样子（体态与立面），还要别墅的 生活方式（更丰富的使用功能，更 高的舒适度，更好的趣味性，更尊 贵的礼仪，与大自然更亲近）。
二、别墅的分类
别墅产品的分类方法很多，别墅产品的细分并没有一陈不变 的方法，这里从学术角度根据别墅产品的相关同质性进行分类：
房市金碟
2、从学术角度按居住功能分类
按按居居住住功功 能能分分类类
休休闲闲度度假假 型型别别墅墅
生生活活居居家家 型型别别墅墅
投投资资保保值值 型型别别墅墅
房市金碟
2、从学术角度按假型 别墅
休闲度假型别墅一般总是依山傍水，此类物业除了匹配大面积的私家花园外， 景色宜人的周边自然环境常令人心醉，多视角的景观层次宛如生活在公园、优 美的自然风光也极大提升、烘托别墅的品质和身价。如碧桂园、从化逸泉山 庄、金碧御水山庄等为代表的此类别墅物业多集粹了外来高尚社区的规划和精 致房型，而高档会所的设置也增添了物业新世的附加值，令物业身价非凡。
1、按建筑形态分类 2、按居住功能分类 3、按建筑风格分类
房市金碟
1、从学术角度按建筑形态分类
按按建建筑筑形形 态态分分类类
独独立立别别墅墅
联联排排别别墅墅
新新型型 类类别别墅墅
房市金碟
1、从学术角度按建筑形态分类
别墅分类
具体细 分
特性
面积控制
欧洲的建筑设计强调的是与周围环境的和谐与统一。它在外观上既有浪漫典雅的 一面，又有简洁大气的一面，同时也不乏清新明快的感觉，对房子的空间感比较注 重。
房市金碟
欧式别墅（一）——法式风格
【特征】 法式别墅以欧洲文艺复兴式为代表，具有较强的装饰性和艺术 性，能体现出法兰西民族的浪漫主义色彩和审美倾向。其基本 特征为三段式立面，“孟莎式”坡屋顶，牛腿窗式，假三层结 构，拿破仑头盔式老虎窗；立面常用爱奥尼克柱、科林斯克 柱、或陶立克柱等立柱装饰，显得华贵端庄，较有贵族气。在 布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间， 细节处理上运用法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。 （右图别墅便采用了较为简化的较有现代特点的法式风格。）
宅
独院绿地，但花园面积相对较小；
新型别墅
叠加别墅 （双复式
公寓）
又叫公寓型别墅，它是介于别墅与多层住 宅之间，兼顾了别墅的小密度、大间距、
多绿化和舒适感，又有多层低价优势。
250平方米以上 160—250m² 160—200m² 130—160m² 130—160m²
130—160m²
130—160m²
广州别墅专题研究报告
房市金碟
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第三部分 第四部分
别墅的起源与划分 广州别墅市场分析 别墅客户研究 别墅产品研究 别墅营销手段研究
房市金碟
第一部分 别墅起源与划分
一、别墅的起源 二、别墅的分类及其特性分述
房市金碟
投资保值型 别墅
别墅住宅作为一种特殊的房产品，其拥有的土地面积是普通住宅所无法相比 的。规模化开发加之完善的周边配套使土地价值具有极大升值潜力。此外，大 凡营建此类高标准住宅生活社区的企业以品牌企业居多，发展商雄厚的实力和 良好的信誉也具有“投资性”，这也为更多的追求生活品质而二次购房提供绝 佳良机。选择合适认购价位则完全取决于消费者准确把握购房时机。