(完整版)房地产企业商业模式解析(高金平)
房地产行业商业模式
房地产行业商业模式房地产行业的商业模式是指房地产开发商、经纪公司、物业管理公司等相关企业通过购买、开发、销售和经营房地产等环节，实现收入和利润的方式和规划。
房地产行业的商业模式包含了开发、销售、租赁和物业管理等多个环节，下面将对其进行详细的分析和介绍。
1.开发商的商业模式房地产开发商主要通过购买土地、规划和设计房地产项目，再进行施工和销售，从而实现利润的最大化。
开发商的商业模式通常包括以下几个环节：-土地收购：开发商通过与政府或土地所有者进行谈判，购买用于房地产开发的土地。
-项目规划与设计：开发商将购买的土地进行规划和设计，包括项目面积、建筑结构、设施配置等。
-施工与开发：开发商将规划和设计完成的项目进行施工，包括建筑施工、设备安装等。
-售楼与销售：开发商通过售楼处和经纪公司进行销售，吸引购房者购买他们开发的房地产项目。
-项目交付与售后：开发商将已经建设完成的房地产项目交付给购房者，并提供必要的售后服务。
2.经纪公司的商业模式-市场推广：经纪公司通过广告、网络宣传等方式，帮助开发商提高房地产项目的知名度和曝光度。
-项目销售和代理：经纪公司与开发商合作，负责房地产项目的销售和代理，从中获取销售佣金。
-交易协调：经纪公司在房地产交易过程中扮演中介的角色，协助开发商和购房者进行房屋买卖的交易合同的签订、房屋过户等。
-售后服务：经纪公司提供售后服务，帮助买卖双方解决房屋交易中的问题和纠纷。
3.物业管理公司的商业模式物业管理公司主要负责对已经建成的房地产项目进行管理和维护，确保项目的良好运营和增值。
物业管理公司的商业模式通常包括以下几个环节：-外包合同：物业管理公司与开发商签订物业管理合同，负责对房地产项目的设施、设备、服务等进行管理。
-保洁和维护：物业管理公司负责房地产项目的日常保洁和设施维护工作，包括公共区域的清洁、设备的维修等。
-费用管理：物业管理公司负责对住户收取物业管理费用，并管理物业费用的使用和支出。
高金平房地产税务稽查讲义(下).doc
高金平：房地产税务稽查讲义【下】高金平（第一教研部税收教研室教授）第三讲房产税、城镇土地使用税的检查2006年底，财政部、国家税务总局联合下发了《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)，该政策规定从2007年1月1日开始执行，对共有经营性房产的房产税纳税人、有偿取得土地使用权的缴纳土地使用税时间以及免征土地使用税等有关政策问题进行了明确。
一、纳税时间据介绍，根据规定，纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
而从事房地产开发的企业以招、投、拍等形式有偿取得土地使用权的，无论该土地是用于经营或自用，或者闲置，均应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。
二、纳税方对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。
其中自营的，依照房产原值减除10%~30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值，而出租的，依照租金收入计征。
三、免征对象在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，适用《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。
而在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。
四、思考题酒店用地、设备等是否征收房产税？地下车位是否缴纳房产税？按揭买房发生的利息支出是否计入房屋原价计征房产税？土地价值是否并入房屋原价计征房产税？内外资企业缴纳房产税有什么不同吗？尚未交付的土地使用权是否计征城镇土地使用税？房地产开发企业能否享受免征土地使用税优惠？房地产开发企业应如何计征城镇土地使用税？第四讲车船税检查《中华人民共和国车船税暂行条例》（以下简称《条例》）于2007年1月1日开始实施。
房地产企业商业模式解析
房地产企业商业模式解析房地产企业是指以房地产开发、销售和租赁为主要经营活动的企业。
目前，随着城镇化进程的加快和经济发展的不断壮大，房地产企业在国民经济中的地位愈发重要。
房地产企业的商业模式是指房地产企业在市场中通过一系列运营、管理和创新活动来实现盈利的方式和方法。
下面我们将对房地产企业的商业模式进行详细解析。
一、开发模式房地产企业的开发模式是指企业从土地收购、规划设计、开发建设到销售交付整个过程中所采取的经营模式和策略。
根据市场需求和政策环境的不同，房地产企业的开发模式主要有一次性开发模式、分期销售模式和特许开发模式等。
一次性开发模式是指企业一次性将整个项目规划、设计、开发完成后一次性销售完成。
分期销售模式是指企业将项目划分为多个阶段，按照规定的时间和条件进行销售。
特许开发模式是指企业与其他企业或机构合作，共同开发项目并共享收益。
二、销售模式房地产企业的销售模式是指企业在销售过程中所采取的销售渠道、销售方式和销售策略。
房地产企业的销售模式主要有线上销售和线下销售两种形式。
线上销售是指企业借助互联网技术和平台，在网上进行产品推广和销售。
线下销售是指企业通过实体店铺、营销中心等线下渠道进行销售。
同时，房地产企业在销售过程中还会采取多种销售策略，如推出优惠政策、组织开放日和推行购房分期付款等，以吸引客户和增加销售额。
三、物业管理模式房地产企业的物业管理模式是指企业在建筑物竣工后对物业进行维护、管理和服务的模式和方法。
物业管理模式对于房地产企业来说非常重要，因为良好的物业管理可以提升物业的价值和竞争力，增加客户满意度和忠诚度。
物业管理模式主要包括自管、委托、合作和外包等形式。
自管是指房地产企业自己成立物业管理部门进行物业管理工作。
委托是指房地产企业将物业管理工作委托给专业物业管理公司进行管理。
合作是指房地产企业与物业管理公司共同组建物业管理团队，共同管理物业。
外包是指房地产企业将物业管理工作全部或部分外包给第三方公司进行管理。
房地产企业商业模式
房地产企业商业模式随着市场经济的发展和城市化进程的加速，房地产企业成为了国民经济的重要组成部分。
作为资本密集型行业，房地产企业在商业模式上的成功与否，直接关系到企业的生存和发展。
本文将对房地产企业的商业模式进行探讨，分析其内在规律和未来发展趋势。
关键词：房地产、企业、商业模式一、引言房地产企业在市场中的表现和价值，越来越取决于其商业模式的创新性和可持续性。
商业模式是指企业为获取利润所采用的手段、方法及盈利模式。
一个成功的商业模式能够使企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现长期稳健的发展。
二、房地产企业商业模式的构成要素1、土地获取土地是房地产企业的基础资源。
企业通过市场交易、政府拍卖、合作开发等方式获取土地资源，为后续的项目开发打下基础。
2、项目策划与设计获取土地后，房地产企业需要进行项目策划和设计。
这一环节需要考虑市场需求、消费者偏好、产品定位等因素，以确保项目的可行性和盈利性。
3、资金筹措房地产企业需要进行大规模的资金筹措，包括自筹、银行贷款、发行债券、股权融资等多种方式。
这一环节对企业的发展至关重要，直接影响项目的开发和运营。
4、施工建设在资金筹措完成后，房地产企业需要进行施工建设。
这一环节需要严格的质量控制和进度管理，确保项目的按时按质完成。
5、市场营销与销售房地产企业的市场营销和销售环节直接关系到企业的盈利。
企业需要通过精准的市场定位、有效的推广策略和优质的服务，吸引和留住客户。
6、售后服务与物业管理售后服务和物业管理是房地产企业维护客户、提升品牌形象的重要环节。
企业需要提供周到的服务，解决客户的问题和需求，提高客户满意度。
三、房地产企业商业模式的创新与发展1、多元化经营随着市场竞争的加剧和政策环境的变化，房地产企业需要实现多元化经营，涉足多个领域和市场，降低单一业务的风险。
例如，企业可以涉足住宅、商业、旅游等不同领域，实现业务的多元化。
2、产融结合房地产企业可以通过产融结合，实现资本与实业的深度融合。
房地产项目中的综合体盈利模式分析
房地产项目中的综合体盈利模式分析在房地产行业中，综合体盈利模式是一种常见且广泛应用的商业模式。
综合体是指结合了多个不同功能的建筑物，例如住宅、商业区、办公楼、娱乐设施等，并以其丰富的配套设施和服务吸引消费者。
本文将对房地产项目中的综合体盈利模式进行分析。
一、综合体盈利模式的特点综合体盈利模式具有以下几个特点：1. 多元化的功能组合：综合体将不同功能的建筑物集中在一起，形成一个多元化的城市综合体，可以满足消费者的多样化需求。
2. 共享资源与服务：综合体内的不同建筑物可以共享一些基础设施和服务，如停车场、绿化带、物业管理等，提高资源的利用效率。
3. 强大的吸引力：综合体通过丰富的配套设施和服务，吸引更多人流和客流，增加商业机会和销售额。
4. 多元化的收入来源：综合体的盈利不仅来自于出售房产，还包括商业租金、物业管理费、停车收费等多个方面。
二、综合体的构成要素1. 住宅区：综合体通常包括一定比例的住宅区，用于满足人们的居住需求。
住宅区可以分为高档住宅、普通住宅和公寓等，根据不同消费群体的需求提供不同类型的住房产品。
2. 商业区：商业区是综合体中的核心组成部分，可以包括购物中心、超市、餐饮街等。
商业区通常吸引了大量的消费者，为整个综合体提供了稳定的租金收入。
3. 办公楼：办公楼是综合体中的另一个重要组成部分，为企业提供办公空间。
办公楼通常位于商业区附近，方便员工购物、用餐等需求。
4. 娱乐设施：综合体中的娱乐设施可以包括电影院、健身房、游泳池等。
这些娱乐设施吸引了大量的人流，增加了商业机会和收入来源。
5. 其他配套设施：综合体还可以包括停车场、绿化带、社区医疗中心等其他配套设施，为居民和企业提供更便利的生活和工作环境。
三、综合体盈利模式的分析1. 房地产销售：综合体的住宅区可以通过销售房产来获得收益。
开发商可以根据市场需求和消费者的购买力来定价，并通过销售住宅实现盈利。
2. 租金收入：商业区和办公楼可以通过租赁给商户和企业来获得租金收入。
浅谈房地产的商业模式
浅谈房地产的商业模式房地产商业模式是指在房地产领域运作的一种商业模式，其基本思想是通过购买、开发、销售和管理房地产项目来获得利润。
房地产商业模式的核心是找到适合的地点进行开发并提供符合市场需求的房地产产品，通过有效的销售和管理来实现盈利。
房地产商业模式的兴起可以追溯到房地产市场的发展。
随着经济的不断发展和城市化进程的加速，人们对住房的需求不断增加，房地产市场也蓬勃发展起来。
传统上，房地产商业模式主要以开发商为主导，他们以购地、建设、销售为主要业务，通过将物业转化为现金流来获取利润。
然而，随着时间的推移，房地产商业模式逐渐演变和多样化，新的商业模式不断涌现。
在当前的房地产市场中，除了传统的开发商模式，还存在着其他类型的商业模式。
例如，房地产投资模式，投资者通过购买现有的房地产项目，等待其升值并出售以获取利润。
这种模式相对风险较低，但也需要投资者对市场有一定的判断能力。
另外，高科技企业进入房地产市场的商业模式也越来越受到关注。
这些企业通过引入新的科技和服务，提供智能化、个性化的房地产产品，推动整个行业的创新和发展。
不论是传统还是新型的商业模式，房地产商业模式的核心都是要通过提供符合市场需求的产品来实现盈利。
首先，要通过市场调研和数据分析，找到合适的地点和类型的项目。
其次，要进行项目开发，确保项目的质量和工期。
开发商要具备一定的技术和管理能力，合理筹划项目的设计和施工，并与相关部门合作推进。
然后，通过有效的销售和市场推广，吸引目标客户群体，促进销售增长。
房地产销售是一个复杂的过程，需要了解客户需求和市场趋势，并采取相应的营销策略。
最后，要进行项目的管理和运营，确保物业的良好维护和管理，提供优质的售后服务。
房地产项目的管理是一个长期的过程，要确保物业的价值得到维护和增值。
在房地产商业模式中，还存在着一些风险与挑战。
首先，市场需求的波动性较大，房地产市场受到宏观经济和政策的影响，需求的变化可能会带来销售的波动。
高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析.doc
高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析第一讲营业税检查一、销售不动产税目适用的检查（一）基本规定销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。
1.销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
2.销售其他土地附着物销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
不动产租赁，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租赁业”税目征税。
二、纳税义务发生时间的检查营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据（权利）的当天。
其中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。
《企业会计准则—收入》：一项经济交易同时符合下列四个条件时，确认商品销售收入。
第一，商品所有权上主要的风险和报酬转移给买方；第二，销售方不再对售出商品实施控制，也不再保留与售出商品所有权有关的继续管理权；第三，与交易相关的经济利益能够流入企业；第四，相关的收入和成本能够可靠地计量。
在实际操作中，我们可以根据房地产企业会计制度进行具体判断。
财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。
《中华人民共和国发票管理办法》规定，企业应当于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。
根据以上规定，企业取得的预收账款应当在实际收到时申报营业税。
当预收账款转为房屋销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。
房地产市场调研中的商业模式和运营策略
房地产市场调研中的商业模式和运营策略随着人口增长和城市化进程的加速，房地产市场在近几年取得了长足的发展。
而在房地产市场调研中，商业模式和运营策略是决定企业生存和发展的关键因素。
在本文中，我们将探讨房地产市场调研中的商业模式和运营策略，为房地产企业提供指导和借鉴。
一、商业模式商业模式是指企业为了获取利润而进行商业活动的方式和方法。
在房地产市场调研中，商业模式起着至关重要的作用。
以下几种商业模式在房地产市场调研中被广泛应用。
1. 开发商模式开发商是房地产市场的中坚力量，他们通过购买土地、开发和销售住宅和商业用途的不动产来实现利润。
在房地产市场调研中，开发商的商业模式包括了项目规划、设计、建设和销售等环节，其中关键是确定适当的项目位置、有效的规划设计和准确的市场定位。
2. 投资商模式投资商是通过投资不同类别的房地产项目来获得回报的，他们通常是以融资方式参与项目，并通过租金、出售或转让等方式获取利润。
投资商在房地产市场调研中需要关注市场趋势、项目潜力和市场需求，以准确评估投资回报和风险。
3. 创新模式随着科技进步和市场竞争的加剧，房地产企业需要不断创新来保持竞争力。
在房地产市场调研中，创新模式可以包括利用大数据分析预测市场走势、引入智能建筑技术提升住户体验、开发可持续发展的绿色建筑等。
创新模式的核心是将新技术和社会需求结合，寻找新的商业机会。
二、运营策略运营策略是指企业在实施商业模式过程中，为实现预期目标所采取的具体行动和决策。
在房地产市场调研中，有效的运营策略可以帮助企业提高运营效率、降低成本、增加市场占有率。
以下几种运营策略在房地产市场调研中具有重要意义。
1. 市场营销策略市场营销策略是指企业为了满足市场需求并促进销售而制定的具体行动计划。
在房地产市场调研中，企业可以通过市场细分、定位、品牌建设、促销活动等手段来吸引潜在客户并提高品牌认知度。
此外，企业还可以通过与中介机构和房产平台合作来扩大销售渠道。
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商业资产运营部、预约登记费
把借款利息转嫁到施工方，改变付款方式，由按形象进度付款，改为工程两年竣工后一次付清，加大工程款，利息就可以在企业所得税和土地增值税前全额扣除。
2、工业地产
（1）政府主导——工业园，如苏州工业园区、中关村产业园区，向国家申请相关产业优惠。
根据财税（204）134号：拆迁补偿费需补交契税
出让金、拆迁补偿费、契税共同构成700亩的成本。
第二讲合作开发
1、合作方成为房地产企业股东——风险共担、利益共享。新设、增资、股权转让（无论股权转让价格是多少的，土地成本都是不变的）
房地产公司股权的价格低于净资产评估价
工业等企业股权的价格高于净资产评估价
2、合作方以非股东身份参与
案例：合作开发协议（合作框架协议、合作意向书、合作备忘录）
房地产（甲方）：提供土地一块，负责立项、开发、销售
合作方（乙方）：提供该地开发所需资金，派出管理人员，以非股东身份参与开发经营
以甲名义设立共管账户，开发资金按照开发进度分期到位。按照该地块实现利润的6：4分成。
假设乙累计出资2亿元，应分回2.9亿元
案例：工业简易厂房配件代工
普瑞特酒庄
1、地下部分卖酒庄（100㎡、40年产权的酒窑，购买后自动成为会员）税收：营业税一次性，房产税、企业税按40年分期确认（国税函【2010】79号）
2、地上餐饮出租，按营业额的比例收取租金
3、复制，全国建设
案例：农业地产
战略规划：全国连锁经营有机食品超市
概念：有机、绿色、无公害、生态、健康
潜在收益：搬迁收益
评估结果：净资产-4700万元
政府改制政策：零资产兼并；安置员工不少于1000人，签订3年以上劳动合同；500亩地出让金全额作为搬迁补偿费（用于建厂房、调协更新、员工安置等）
某房地产集团（专业化）紧邻本公司1500亩
前期调研：1、国企高管；2、银行行长（债务重组）
方案：
1、零资产兼并（吸收合并、控股合并）不要搞吸收合并，否则要还债；公司一注销，就不能弥补亏损10亿，抵减企业所得税2.5亿。
第四，如何防范风、水、虫、旱等自然灾害
第五，超市高额的流转税，财税（2011）137号（对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税）；企业所得税
一个方案解决上述一揽了问题：“3+1”、即：注册三家公司，成立一个部门
1、注册农业技术服务公司：免征营业税（增）；免征企业所得税
2、注册饲料生产公司：免征增值税；免征企业所得税
请思考：关于乙出资、分成，双方的会计与税务。
操作序：
根据合作框架协议，设计操作方案（利益相关者的交易结构）；根据操作方案，编制经济合同；根据经济合同，履行义务，行使权利，并据此记账，然后申报纳税。
注意：
一份合作框架协议，可以设计出若干种方案；一个方案需要一组经济合同实施。
29000=20000+利息+劳务报酬+其他名义的（卖猪粪给开发公司作为绿化肥料，免增值税和企业所得税）
财税（2012）82号：凡业主支付补价仅对补价的部分，缴纳契税，凡业主没有支付补价，免征契税。
财税（2010）94号：以家庭为单位唯一的一套普通住宅减半征收契税，其中90㎡（含）以下，按照1%征收契税。
财税（2005）45号：个人取得的拆迁补偿费免征个税
个人独资企业取得的拆迁补偿费，并入个体工商户的生产经营所得征收个税。
案例：某研究院拥有土地1000亩，被政府收回700亩，拍卖给甲房地产公司，甲缴纳了出让金，同时甲公司、国土局、研究院签订三方协议：甲公司无偿为研究院另外300亩地上建筑一幢综合写字楼（具体标准略）
请思考：甲为研究院建筑写字楼的支出能否计入700亩的成本？建筑业发票抬头应开给甲还是研究院？
分析：三方应当签署拆迁补偿协议，同时研究院与甲签订委托代建协议。写字楼以研究院名义办理报建的各项手续，所有发票抬头应开给研究院，由甲单独装订原始凭证，竣工决算后，整体移交给研究院作固定资产管理，同时研究院给甲出具一份拆迁补偿收据。
全国各地居住
泰康人寿（2年卖200亿元卡）中投发展
B、销售（优惠）、服务、去世后房产无偿收回
健康产业：医疗、康服、养老
高尔夫地产（名义上叫乡村俱乐部）
高尔夫球场公司承租闲置土地周边可出让土地价格低
人力成本（劳动密集型）、球场维护成本高、营业税20%、城镇土地使用税由于占地面积大，税收高
会员卡，有很好的现金流盈利不多，只能维持运转
2、不要零资产，出资1元控股合并
3、集团公司无偿赠送30%股权给原公司的高管，作为股权激励；企业所得税前要纳税调增
4、资产损失报备
5、与银行签订债务重组协议，豁免8000万元
6、高价拍地（因为周围有1500亩地，可以提高成本）如果是不出售的物业，就要低价拍地
7、变更名称、股东、经营范围，注册两家分公司（为了使亏损不被浪费，因为主营业务收入不可能一下子盈利）
1、不支付补价
拆迁补偿费=商品房的市场价
2、房地产企业向业主支付现金补价
拆迁补偿费=商品房的市场+补偿
3、拆迁补偿费=商品房的市场价-现金补偿
依据：国税函（2010）220号
土地增值税、企业所得税收入、成本与会计处理一致
营业税按市场价格发票，按照成本价核定征收营业税
依据：国税函（1995）549号
应纳营业税及附加=成本*（1+成本利润率）/(1-5.6%)
拆迁安置
房地产企业土地是从国土局受让的，政府应当承担拆迁补偿费，实际工作中，政府要求房地产企业代政府支付补偿费
拆迁安置是指开发公司将商品房销售给业主，销售款抵偿拆迁补偿费
或理解为：现金补偿给业主，然后业主用现金购房
开发公司需与业主签订拆迁补偿费，并收取收据。
开发公司城与业主签订商品房销售合同，并开具销售不动产发票。
以企业战略为宗旨，以商业模式的构成要素为基础，以现行相关的法律、法规为依据，以普遍性与特殊性相结合为原则，以案例为载体，综合运用商业模式设计工具，对各种交易结构进行定性和定量的分析判断，大胆设想，小心求证，设计并选择最优方案。
六、房地产开发企业的商业模式
1、商业地产
商业（运营）+住宅
保理
案例：江湾大市场（吴），每亩地3万，首期融资6亿，但房子卖不掉。一周之内全部销售完毕，且不交税；条件：关闭售楼部；打广告
房地产企业商业模式解读
税收问题是以企业的商业模式作为基础的，虽然是同一个行业，商业模式不同，税负就不同。
一、商业模式的概念
狭义：商业模式是指利益相关者的交易结构。
广义：商业模式是指企业创造价值的方式、方法、途径。
企业的商业模式不是一成不变的，而是随着企业的战略调整不断创新的。
转型升级（战略调整）
企业战略：企业在各个发展阶段的奋斗目标。
（3）房地产企业主导
专门从事工业地产开发销售、出租
案例：广告公司——广告产业园3000亩商业用地
服装区、食品区、电子区等
产品展销中心（）
产品交易中心
金融、中介、咨询、培训、酒店
工业地产
通过合资、股权交易退出等进行合作
租赁房产税12%
多对一
小商品城
三对一
房东——租赁合同
物业——物业服务合同
经管——经营管理服务（信息）
（1）商贸，经营范围：钢材、水泥等建筑材料
功能：融资、税收
（2）销售代理，经纪人资格
功能：整个集团所有工程公司的营销中心，引进2位高级人才
8、注销两家分公司，签订股东协议，修改公司章程，公司法35条，按约定分配，不按出资比例分配。
应政府要求：红线外各项投入-大市政配套费，最好写入国有土地出让合同，如果合同不行，就签补充协议，约定是与地一起的，从而计入土地成本。
背景：食品安全
注册公司：江苏田禾生态农业发展有限公司
设计LOGO
方案：承包2000亩土地，50年
功能：示范区、形象展示、宣传窗口
概念：
1、旅游：观光农业
2、庄园：80栋别墅100匹马名贵果树
货源：与全国各地村委会、合作社，需要解决系列问题
第一，如何调动农民积极性
第二，如何保障稳定的货源、稳定的价格
第三，如何控制产品质量
房地产有两种业态：
商贸型：发财
工业型：发展
商业模式的多维视角：
1、决策与执行层面：
商业模式=战略+战术+技术
董事会高层管理部门职员
战略战术技术
决策执行
决策与执行的关系：
决策正确+执行力强=成功
决策错误+执行力强=完蛋
执行力决定成功、失败的速度！
战略——高度
战术——广度
技术——深度
2、经营战略
商业模式=资产经营+资本经营
三、旅游地产
1、以居住为目的旅游地产
（1）依托自然景观
（2）打造旅游景观
（3）房景结合（原木）
2、度假、养老为目的旅游地产
（1）产权酒店、酒店公寓
销售、租回、经营、如三亚等
（2）退休养老
销售、委管、回购（受托出售）
（3）养老养生（自营+加盟）
A、持有、发展会员（会员制、收费）、服务费（包含健身、养生、护理、特殊包含需求等）
收到会员费，计入预收账款，一次性缴纳营业税，在服务期内分期缴纳企业所得税
国内盈利高尔夫公司：东方高尔夫举办赛事（广告费）全国连锁
通过高尔球场的品牌投入，能积累很多的人脉资源（会员），是房地产强大的客户群体。
财税（2008）137号：个人转让别墅免征土地增值税
财税（2011）12号：个人购买五年销售，按差额征收营业税。个人转让差价不再征收企业所得税，只征收个人所得税，且国税发（2006）108号：个人转让住宅采取核定征收方式征收个税，征收率1%-3%