太原化学工业集团房地产开发有限公司与刘某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

太原化学工业集团房地产开发有限公司与刘某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山西省太原市中级人民法院【审理法院】山西省太原市中级人民法院【审结日期】2021.07.07【案件字号】(2021)晋01民终3976号【审理程序】二审【审理法官】李铁柱唐璐成志刚【审理法官】李铁柱唐璐成志刚【文书类型】判决书【当事人】太原化学工业集团房地产开发有限公司;刘某【当事人】太原化学工业集团房地产开发有限公司刘某【当事人-个人】刘某【当事人-公司】太原化学工业集团房地产开发有限公司【代理律师/律所】范某山西华炬律师事务所;白某山西华炬律师事务所;杨某2上海市锦天城(太原)律师事务所【代理律师/律所】范某山西华炬律师事务所白某山西华炬律师事务所杨某2上海市锦天城(太原)律师事务所【代理律师】范某白某杨某2【代理律所】山西华炬律师事务所上海市锦天城(太原)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】太原化学工业集团房地产开发有限公司【本院观点】2020年1月15日，被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向太原市住户和城乡建设局信访处出具的《关于太化紫景天城一期业主上访情况说明》中明确，在完善竣工、人防、消防验收等手续完善前物业费予以减免，被告在上述期限内未取得消防验收合格证明，房屋不具备交付使用条件，故对被告的该辩解意见不予采纳。

关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题，一审法院认定无误，本院予以确认。

【权责关键词】撤销代理违约金过错无过错支付违约金不可抗力合同约定证明罚款拘留诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，当事人无新的证据向法庭提供，二审审理查明的事实与一审基本一致。

【本院认为】本院认为，关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题，一审法院认定无误，本院予以确认。

该合同中明确约定了可据实予以延期交付的特殊情形且明确了出卖人在发生之日起30日履行告知的义务，一审法院根据查明的事实对应予延期的时间作出认定并无不当，上诉人关于延期时间的主张不能成立。

关于上诉人主张未进行消防报验工作是因主管部门机构改革及新冠疫情不可抗力的影响而无法实施，该期间的违约责任不应承担，就其主张未举证证明，一审法院认定上诉人应承担相应的违约责任并无不当。

综上，太原化学工业集团房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法近期履行。

逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。

本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二审案件受理费2068元，由上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-24 18:26:12【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年7月5日，原告刘某(买受人)与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》(合同编号：20180039628)，合同约定，二原告购买被告开发的位于太原市××路房；该商品房层高3米，建筑层数地上32层，地下2层，封闭式阳台，建筑面积131.92平方米；房屋总价1276721.76元；买受人首付房款426721.76元，银行按揭贷款850000元；出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；合同还约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如遇重大公共问题，经国家相关部门通知停工，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；3、因市政施工或者政府指令性文件，造成无法施工的，且出卖人在发生之日起30日告知买受人；逾期交房的违约责任中约定，1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。

合同还对其他事项进行了约定。

合同签订后，二原告依约向被告交付了首付款并办理了按揭贷款，被告向二原告出具了收到首付款及银行按揭款的收据。

在被告的施工建设过程中，受太原市污染天气影响，按照相关部门发布的通告，应监理单位要求，采取了停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷及拉运沙石、渣土的车辆禁止通行的应急响应措施，造成施工进度延误。

2019年8月23日，被告向二原告出具《关于太化、紫景天城一期住户调整交房时间的敬告函》，告知原告因遇到不可抗力的因素，将交房日期延期至2020年1月。

2019年8月，小区部分业主要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将二原告所购的A1号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月13日至2019年10月15日。

2020年1月，被告通知二原告交房，二原告经过查验后以房屋条件不符合交房标准为由拒绝收房。

2020年1月15日，被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向太原市住户和城乡建设局信访处出具了《关于太化紫景天城一期业主上访情况说明》，称与有关业主围绕办理验收手续和产权证问题进行了协商，现已达成共识，关于验收手续办理：紫景天城一期项目，2020年7月1日前完成竣工、人防、消防验收手续，以上手续完善前物业费予以减免。

2019年12月25日，被告及监理单位山西诚正建设监理咨询有限公司、设计单位太原市建筑设计研究院、勘察单位山西华晋岩土工程勘察有限公司、施工单位山西宏厦建筑工程第三有限公司出具了《竣工验收证明书》。

原被告至今未取得原告所购楼房的消防验收合格证明。

认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、刷卡单据、收据、个人贷款支付凭证、房屋照片、情况说明答复书；关于发布太原市严管建筑工地开复工3月15日前禁止土方作业的通知、关于发布我市冬季采暖期施工错峰生产的通知、太原市人民政府办公厅会议纪要《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》、关于加强重污染天气应对工作的通知、关于发布我市延长重污染天气橙色预警的通知、关于“二青会”期间管控政策的相关通知等24份文件；监理工作联系单41份；监理日志12份；被告向原告发出的敬告函模板及被告收到敬告函的送达回证；太原市建筑设计研究院太化·紫景天城项目A1号楼设计图纸；紫景天城住宅交楼标准；太原市建筑设计研究院设计变更单；搜狐焦点太原站关于业主维权的报导以及业主维权图片；A1公共部分现状照片(瓷砖墙面)；《山西宏厦建筑工程第三有限公司A1号楼公共部分墙砖施工进度计划》；建设工程监理合同；建设工程设计合同；建设工程勘察合同；建设工程施工合同；竣工验收证明书；《山西省物价局关于调整太原市城市居民供热价格的通知》；取暖费缴款单及发票；验楼记录表；装修申请表；装修改造承诺书；太化·紫景天城装饰装修服务协议；竣工验收报告；建设工程消防验收记录；晋建办字【2019】140号文；山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应(照片)；山西省突发公共卫生事件相应级别由二级调整为三级；并审管公【2020】5号文件；500人业主群聊天记录(2019年12月1日)；拒绝收房通知书(2020年1月1日)；住建局信访部门关于太化·紫景天城项目一期工程未经验收擅自使用情况说明；关于太化.紫景天城一期业主上访相关问题的情况说明；关于明确太化地产公司针对2020年1月15日作出一期业主上访相关问题情况说明未履行的答复(2020年7月10日)；关于业主信访事项的答复(2020年7月20日)，双方当事人陈述及庭审笔录。

【一审法院认为】一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。

本案中，合同约定，出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。

《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

原告购买的房屋所在的楼栋建筑层数为地上32层，层高3米，属于我国规定的一类高层民用建筑，应当进行消防验收，故在取得消防验收合格证明后，方具备《商品房买卖合同》中约定的交房条件。

按照合同约定，被告应在无法施工的情形发生之日起30日内告知买受人即二原告，在被告向原告发出的敬告函中告知了原告影响工程进度的原因，并告知了原告若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延，原告对此未提出异议，故被告在施工过程中因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间符合合同约定可以延期交房的情形，应计算在延期交房时限内，根据被告提交的相关证据，被告在此期间的停工时间为60天；2019年8月，太化紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的A1号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月13日至2019年10月15日，因施工的整体性，被告将楼房标准层全部改贴瓷砖，原告因此获利受益，应视为小区全体业主与被告对交房条件的变更，交房期限应予顺延，但此顺延的33天中有12天与被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，应予核减，故被告可延期交房共计81天。

被告应在2019年12月21日起至该楼房取得消防验收合格之日止期限内支付违约金。

关于违约金的计算问题，逾期交房的违约责任中约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。