201012-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地产
日本地产考察全程记录之
日本地产考察全程记录之在日本进行地产考察的全程记录第一天：抵达日本我乘坐飞机抵达了日本的东京机场。
一出机场，我首先感受到了日本的独特魅力。
干净整洁的街道、高效有序的交通系统让我印象深刻。
第二天：东京市中心考察我在东京市中心考察了几个地产项目。
首先是位于六本木区的一个高档公寓项目。
这个项目位于市中心的黄金位置，周边设施完善，交通便利。
然后我参观了一个豪华酒店项目，该酒店坐落于东京湾畔，享有绝美的海景。
最后我参观了一个商业综合体项目，该项目计划将商业、办公和住宅等功能结合起来，为周边居民提供便利的生活环境。
第三天：京都市考察我前往了日本的另一个历史文化名城，京都市。
我参观了位于市中心的一处传统日式庭院别墅。
这个别墅坐落于美丽的庭院之中，周围环境宁静，适合休闲度假。
然后我参观了一个位于京都郊区的大型购物中心项目，该项目拥有丰富的商业资源和现代化的设施，吸引了众多消费者。
第四天：大阪市考察我来到了日本第三大城市，大阪市。
我先参观了城市中心的一个摩天大楼项目，该项目是由多个高层建筑组成的商务中心，提供了优质的商业办公空间。
接着我前往了一个住宅开发项目，该项目位于大阪市的郊区，周边环境优美，适合家庭居住。
最后我参观了一个大型综合体项目，该项目包括购物中心、办公楼和酒店等多种功能，成为当地的新地标。
第五天：广岛市考察我抵达了广岛市，这个曾经被原子弹摧毁的城市给了我深深的震撼。
在市中心，我参观了一个正在兴建的高层住宅项目，该项目旨在提供优质的居住环境，以吸引更多的人来到这座城市。
随后我前往了一个位于广岛市的新建工业园区，该园区吸引了众多企业前来投资，为当地经济发展注入了新动力。
第六天：回到东京我回到了东京，参观了一些在之前没有时间考察的地产项目。
其中最引人注目的是一个位于东京湾的人工岛项目，该项目包括高层住宅、商业中心和娱乐设施，将成为东京市的新地标。
第七天：总结和离开我在这七天的地产考察中对日本的地产市场有了更深入的了解。
【优质文档】日本养老“介护保险”体系考察报告-word范文 (15页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==日本养老“介护保险”体系考察报告日本养老“介护保险”体系考察报告社科院社会政策室201X年9月18日至26日，正值钓鱼岛事件紧张时期。
我们刚好在这个时间访问日本，我们社会政策室一行四人，在日本的东京、大阪和爱媛县对有关的社区和机构养老服务机构进行了考察，走访了“介护保险”制度实施链条上的政府机构、社团法人、NPO、医院，同时访谈了研究“介护保险”的学者，系统地了解了“介护保险”实施的过程和现存的一些问题，着重考察了介护保险制度实施以来对护理服务供给的影响。
下面我们将考察中所见所闻所想做一系统的报告，期望能给全所其它同仁以参考，更希望能对我国养老研究以及政策演变有一定的参考价值。
一、日本养老“介护保险”制度的基本情况日本自 1970 年进入老龄社会以来，高龄人口迅猛增长。
201X年日本65岁以上人口占总人口的23%，预计2050年这一比例将达到36%。
日本是世界上较早进入老龄化的国家之一，也是养老制度和老年护理比较健全的国家。
日本的公共老年福利政策始于1963年，以老年福利法的出台为标志，经过近半个世纪的发展，日本的老年护理服务政策已经从选择型向普惠型发展，老年护理服务的供给也从行政措施式[1] 向契约合同式过渡。
实现这一转变的标志是201X年日本老人介护保险法的实施。
1.“介护保险”的内涵所谓“介护”，是一个比较生僻的概念，在现有的概念中并没有特别对应的中文词汇。
台湾通常将“介护”翻译为“长期照护”。
在日语词汇中，“介护”是综合“身体照护”和“家务服务”的双重概念，可视为介于“照顾”与“护理”之间的工作，包括身体清洁、协助饮食起居以及家务服务等。
而“介护保险”就是通过保险运作的方式，将为老年人口提供的生活服务常规化的一种强制性的制度安排。
与年金制从经济上提供必要的经费、以保障老年人的生活水平的目标不同，“介护保险”的目标是通过相应的生活服务以保障老年人的生活质量。
日本商业、住宅考察心得
2010年2月日本商业、住宅考察心得2010年2月19-25日期间，公司安排赴日本考察商业、住宅项目，七日行程满满铛铛，感触良多。
流水账式的项目介绍和考察报告就不在这里赘述，简单记录一些项目给我留下的较深印象。
一、优秀的施工工艺水平一、标准化构件的生产应用在日本不锈钢的应用相当普遍，咱们看到窨井、排水沟、栏杆、五金件、防滑钉、盲道……等等不一而足，大范围地应用不锈钢产品，而且规格统一，十分漂亮。
别墅和多层衡宇的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。
这些在咱们参观大阪、奈良的住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅能够定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品，而在国内由于多种原因无法推行，十分遗憾。
事实上如此的标准化生产能够节省人力物力，降低本钱，缩短工期，而且易于保护改换。
这应该也是咱们国家此后会大力进展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推行应用，仅靠单一的几个项目实验性的利用标准化产品，无法保证本钱降低，无法表现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。
建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全数是标准化构件，从动工到结束是处于全封锁状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到完工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物大体上都是统一的搭建模式。
咱们国内限于投入本钱原因，就这方面来讲和日本差距专门大。
二、清水混凝土工艺作为建筑工程专业身世，日本建筑给我留下的最深印象不是外观设计，而是极为超卓的施工工艺。
有“清水混凝土诗人”之称的安藤忠雄设计的淡路岛梦舞台、大阪市的21世纪实验住宅都采用了清水混凝土工艺。
同时在日本的很多建筑也不同程度采用了清水混凝土工艺。
咱们看到这些建筑成品表面十分平整滑腻、棱角分明、没有碰损污染，这在国内简直不可想象。
在我国，清水混凝土的结构设计与施工，还处于理论研究阶段，有待实践应用；施工操作仍是过量依赖人工，施工机械化、标准化程度很低。
日本养老服务体系建设考察报告
日本养老服务体系建设考察报告目录一、日本社会老龄化现状二、日本的介护保险制度三、日本养老院的人性化设计四、日本养老从业人员的职业化教育日本养老服务体系建设考察报告一、日本社会老龄化现状2016年5月19日世界卫生组织公布了新一期的全球各国平均寿命统计，其中中国以男女平均76.1岁，排在194个加盟国中第53位，而日本以男女平均83.7岁连续第23年蝉联该项冠军。
日本的百岁老人指标也处于世界领先地位，1963年总务省国势调查时日本百岁老人只有153人，而2015年厚生劳动省公布的数字是61568人，在50年内翻了300倍，仅次于美国。
通常来说，国民长寿意味着该国医疗卫生、社会福祉及经济富裕的优越，但与此同时，这也意味着社会老龄化趋势严重，烦恼不断。
2016年9月27日，日本内阁府发布了《2015年日本老龄社会白皮书》：日本现有1.27亿总人口，约3392万是65岁以上人群, 老龄率26.7%。
按世界卫生组织的评定标准, 超过14%是“老龄社会”，21%以上则定义为“超老龄社会”。
日本于2007年便超过了21%这条红线，也是目前世界上唯一一个步入“超老龄社会”的国度，并正不停地刷新纪录。
2025年前后，日本老龄率将逾30%，2060年破40%。
这绝非夸张之辞，事实上秋田、青森、山口、岛根等16县老龄率已经超过了30%，即便年轻人聚集的大都会东京、大阪与横滨等地，老龄率也已经越过超老龄红线。
日本社会保障人口问题研究所2015年发布的“日本老龄率过去统计及未来推计表”面对这一人类社会前所未有的极速老龄化浪潮，日本政府早在20年前便开始着手制定中长期对策大纲。
现今，贫困、疾病、孤老是日本高龄者三项最大的忧虑，也是近年日本政府着重解决的课题。
二、日本的介护保险制度1、日本介护保险制度现状日本现行社保福祉制度中有一项极为特殊的政策：（长期）护理保险（服务）制度，护理保险顾名思义, 指以照顾日常生活起居为基础、为独立生活有困难者提供服务的公共健康保险政策，主要惠及中低收入国民阶层。
201005_日本之行考察总结_ok稿 (NXPowerLite)
日本考察综合总结
2010 05
版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产股份有限公 司所有，未经深圳世联地产股份有限公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。
内容提要
一、综合体类
1 2
四、商业街区类
1
六本木之丘 中城 难波城
银座-表参道 代官山 心斋桥
城市更新典范： 76万平米集办公、商业、住宅为一体 的综合性建筑群，耗时17年，世界著名商业中心
六本木地区是一处蕴藏日本深厚历史的地方，在江户时代是诸侯的宅邸聚集之处，后来成为上流 阶级人士和外国大使的主要居住处。 东京六本木新城 建成于2003年,是现今东京著名的购物中心和旅游中心。 项目占地89000平方米，总建筑面积近80万平方米，是21世纪初东京新地标城中之城 。 该建筑群包括森大厦、东京君悦大酒店、朝日电视台、美术馆、好莱坞美容美发世界、榉木坂六 本木综合楼，住宅楼等10栋建筑及附属设施，是东京第三处高楼群，其中最高的森大厦238米。
在此,"艺术"就是"美、知识和技术"的完美结合, 中心常年举办各种跨领域的创作、交流活动。
本报告是严格保密的。
六本木
1、区位 2、城市更新典范 3、理念 4、都市露天广场 5、商业裙楼 6、外部设置 7、公共区域 8、外部细节设计 9、商业设计
六本木十类举措总结
六本木、中城、汐流都处于东京涉外商圈区 76万平米集办公、商业、住宅为一体的综合性建筑群，耗时17年，世界著名商业中心 hills，正称“六本木之丘” ，室外保留山丘，通过地形多样化的处理，以融合各功能体 的设计理念 各功能体的公共空间活动, 广场外观上，有著名圆形巨大遮雨蓬，具有强烈的聚集导向作 用的多功能露天娱乐场所 以石材为主，色彩以淡黄暖色调为主，局部使用不同质感石材、构件及百叶，总体感觉 明快简洁 现代元素运用，模拟原始景观，如玻璃为载体的瀑布，质朴的石凳、半围合的花草吸烟 区等 设置宜人，地面周边的导示系统与局部裙楼及建筑整体感强，局部使用大面积的暖色调 面砖，以寻求小区域的统一 设计精致，包括人与道路关系处理、井盖的包装处理、地灯的处理、树围的处理等 一、商业围绕大厦底座形成商业内街，室内商业保障整体界面完整；二、室内商业街铺 地采用室外化灰色调石材；三、竖向上注重人流在不同平面空间穿插，使各层（-1F~2F） 空间价值提升四、室内各空间体块感及空间变化丰富，形成良好的体验感；五、各商铺 注重对内街空间的开放，形成空中的橱窗效应六、局部及顶部注重绿植引入，体现hills理 念 森艺术中心(2.37万平方米)位于森Tower的最顶层,是Artelllgent City、六本木Hills的象征。 它聚集了森美术馆、City View展望台、教育中心以及俱乐部
日本老年公寓考察成果汇报
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日本老年公寓的室内外高差普遍很小，有的甚至为了 便于轮椅通行，室内外不设高差，室外场地通过坡度处理 室外排水的问题，门口也通常设置较大的雨蓬，使雨蓬下 区域保持干燥。
2020/11/14
33
（二）日本老年公寓产业化发展经验借鉴
2020/11/14
34
1、政府规范管理，政策法规、保险体系健全，财政资金支持； 2、老年公寓审批，政府采取区域统筹规划管理，避免过度无序 竞争； 3、金融保险行业全面介入、降低老年人及老年公寓经营方双方 风险； 4、投资开发、租赁经营房地产市场成熟，投资开发与经营分离 ，从而从固定资产投资经营模式转变为租赁经营模式（快速现 金流运营模式）； 5、标准化建造与经营管理，有利于快速复制扩张。
2020/11/14
19
2、各类工作人员职责 护理长，老年公寓实际管理最高负责人，主要工作责任
是管理整个老年公寓的服务人员，并在每个老人入住之前 ，根据其自身情况来指定相应的健康护理计划。
每个老人公寓都至少会各有 一名心理相谈员和机能训练员（ 物理治疗师），分别负责辅导老 年人的心理和帮助行动有困难的 老年进行身体机能训练。
2020/11/14
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2、日本法律政策演变 1959年4月，日本颁布了《国民年金法》，采取国家、行
业、个人共同分担的办法，强制20岁以上60岁以下的日本 人都必须加入国民年金保险，加入期间满25年可在规定的年 龄起享受老龄基础年金。
1963年7月，日本政府又推出了倡导保障老年人整体生活 利益的《老人福利法》，这是日本政府在老龄化社会到来之 前颁布的一部老人福利大法，被日本各界称为“老人宪章” 。其立法的目的在于阐明有关老年人福利的原理，以及为保 持老年人的身心健康和生活安定而制定的必要措施，以谋求 老人的福利。
日本养老地产
项目位置 项目位于东京最繁华的中央区，距 离银座四丁目约5-10分钟车程。
紧邻隅田川河，拥有良好的河景资
银座四丁目
源和开阔的视野。是日本市中心养老 项目的典型代表。
银座太阳城
© Copyright Centaline Group, 2010
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SunCity——银座太阳城
日本养老地产案例分析报告
中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.03.2015
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2014
Code of this report | 0
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 11
SunCity——横滨太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员） 医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。
SunCity——横滨太阳城
项目要点
•依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式
运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。 •选址：选址近郊，以较低价格获得土地。 •高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。 •高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老 人减少居室内留置时间。 •充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个 性化和精致性。
横滨太阳城
© Copyright Centaline Group, 2010
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日本考察报告XX地产集团汇报会分享PPT
住宅产业化的典型代表
住友公司以林业见长，丰田集团以钢铁为优，所以造成了两家公司在选择主要 受力材料上自然而然的选择了自己熟悉的材料，但两个公司的发展模式是相同 的。都是以住宅为最终产品的全产业链集团公司，集团业务包括房地产业、建 材业、建筑业、金融业等，全面参与开发全过程运作的完整产业链，这个产业 链的形成过程就是住宅产业化。装配式住宅的主要材料供应商和合作单位的采 购都在集团产业链内解决，这样可以发挥规模化生产的优势。
一、设计标准化 丰田建设工艺标 准化
成本对比
因为两家公司选择的结构形式不同，对整体造价也有直接影响。三井住友 公司的一户居平均造价约20万元日元/平方米，折合人民币1.2万元/平方米。丰田 公司的一户居平均造价约25万元日元/平方米，折合人民币约1.5万元/平方米。以 上造价均包含精装修，不含地价。 我司独栋别墅均采用现浇混凝土结构，不含地价成本土建4500元/平方米，加 精装修3000元/平方米，合计约7500元/平方米。比日本的工业化装配式别墅成本 低约40%。这主要是社会生产力水平和劳动力成本水平造成的。
三、安全文明 安全标语及操 作要求，图文 并茂，管理标 准一目了然。
三、安全文明 安全标语及操 作要求，图文 并茂，管理标 准一目了然。
三、安全文明 没有施工场地 进行覆盖
日式管理
以精细、安全、品质为指导思想。主要包括：安全管理、5S管 理、施工图管理、可视化管理、计划管理、统筹管理等方面，这些管 理方法为施工进度、质量、以及安全文明施工管理提供了重要的保障。 由于设计的标准化和高装配率的工业化生产方式，使得工地现场的湿 作业和材料加工的数量大大减少，也为高标准的管理水平提供的技术 基础。
四、匠心品质
Hale Waihona Puke 室内装修，美观实用四、匠心品质
日本养老产业考察方案
日本养老产业考察［方案］日本养老产业考察日本的养老产业目前已经发展的相当完善，政府政策、民间倡导、企业参与等多方结合创造了一个真正为老人服务的社区服务体系。
一、日本的护理保险制度概述在人口快速老龄化的背景下，长期护理保险将对老年人的福利起到举足轻重的作用。
按照美国对“老年化社会”的定义一一“总人口中的7,年龄在65岁以上”，日本在1970年就开始进入老年化社会。
1998年10月的统计资料表明，日本1.265亿人口中有16.2，的人口为老年人。
而我们在这次访问中了解到，目前日本65岁以上老人已经达到3000万以上。
目前有7000万人参加护理保险。
2000年日本通过了《护理保险制度》的法律，护理保险2000年开始，50,来源于民众所交纳的保险费;另外的50,则来源于中央政府和地方政府的财政支出。
40岁开始强制缴护理保险金，平均缴费在3000日元左右。
具体运作方式：第一类称为第1号被保险者，是指65岁及其以上的老年人。
在这个范围内，凡因卧床不起或痴呆症等，需要日常生活护理者和不需要日常的生活护理，但在家务或日常穿着等方面需要支援护理的，经确认都属第1号被保险者服务对象。
第二类称为第2号被保险者，是指40岁至64岁的人。
40岁至64岁的被保险者，只有被确诊患有因初老期痴呆、脑血管疾病等老化而引起的肌肉萎缩性侧索硬化症、后纵韧带骨化症、慢性闭塞性肺疾病、慢性关节炎、糖尿病性神经障碍、糖尿病性肾炎以及糖尿病性网膜炎等15种慢性疾病才能享受护理服务。
第2号被保险者只有因为衰老、上述15种慢性疾病等自然原因而引发的护理才有资格申请服务。
交通事故等人为原因造成的患者，原则上不能享受护理保险服务。
接受护理之前必须要经过专家严格的认定程序，具体程序如下：1、被保险者先向市町村政府管理部门（相当于我们的区县老龄办）提交护理申请书。
2、市町村派出认定调查员对申请人进行访谈调查，开始认定工作程序。
工作小组通过家庭访问调查，将就身心状况等详细询问内容输入到电脑里，推算护理所需要的时间和等级。
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SunCity 启示 整合优势股东加入投资团队，树立卖点同时分担投资风险和树立消费者信任的基础。
定位高端，聘请建筑、室内、景观设计领域的顶尖机构打造项目，树立领军品牌形象。
26
考察项目
养老地产考察项目
高端运营机构 项目
收益前三的 运营机构项目
实业公司 开发项目
房地产商 开发项目
政府投资 企业运营项目
•选址：选址在城市中心区，利于树立形
象，吸纳高端人群。
•医疗整合：医疗服务与顶级医疗机构合
作绑定，增加卖点的同时提升项目品质。
•产品设计：沿用酒店设计风格挑空餐饮 •选址在市中心区，吸引了很多对地段有偏好的老人入住和 投资。 和休闲区，即具备了服务功能，也起到项 目会所的集聚效应。
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SunCity
株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日 本最高端养老地产投资运营机构。
7
SunCity
开发项目
SunCity旗下共有养老地产项目13个
单体项目建筑面积从3000-18000平方米。 日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。
10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。 租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。
10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。 3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。
考察选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目。
8
SunCity——横滨太阳城
SunCity横滨
项目接待人员 项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志
9
SunCity——横滨太阳城
日本文化与中国更为接近。
本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目， 希望通过养老地产各环节的深入分析，得出万通地产可借鉴的要点。
3
考察项目
养老地产考察项目
高端运营机构 项目
收益前三的 运营机构项目
实业公司 开发项目
房地产商 开发项目
政府投资 企业运营项目
行业相关机构
SunCity
横滨太阳城 银座太阳城
22
SunCity——银座太阳城 产品设计——酒店式室内设计
23
SunCity——银座太阳城 产品设计——室内设计
楼层公共区 棋室
便于轮椅交汇的宽走道
多功能厅
良好的室内视野景观 机动车自动停车系统 家属接待区
24
SunCity——银座太阳城
项目要点
项目启示
•租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入。 •聘请顶级室内设计公司进行室内设计，高规格的酒店式装 修，使公共空间感观几乎等同与高星级酒店。 •酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供，降低运营成本 同时保证了专业化的服务。
项目背景： SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。 土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。 现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。
横滨市
项目位置 位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分 钟车程。 周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。 地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗
营收方式
月付或 一次性入住金 一次性入住金 + + 月金 月金 自理老人 自理老人 介护老人 90%
月付
一次性入住金 一次性入住金 + + 月金 月金 自理老人 介护老人 90%
月付
吸纳对象
自理老人
自理老人
介护老人
入住率
自理居所 62% 介护居所 47%
自理居所 68% 介护居所 53%
31%
95%
20
SunCity——银座太阳城
营收模式（括号内数字为人民币） 仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务
老人入住后可直至终老。
一次性入住金： • 收费方式和横滨太阳城一样。 • 费用在4035万~12965万日元不等（323~1037万），价格高出横滨太阳城约25%。 月金： 管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政费） 餐饮费 额外收费：收费项目和横滨太阳城一样。 172,200日元（13,776元）/月/人 价格高出横滨太阳城约40% 258,300日元（20,664元）/月/两人 94,500日元（7,560元）/月/人 价格高出横滨太阳城约30%
行业相关机构
SunCity
横滨太阳城 银座太阳城
日医学馆
墨田项目 北浦和项目
SECOM
成城项目 世田谷下马项目
ORIX
千叶项目 横滨藤尺项目
侧重研究、营建
大和房屋研究所
侧重设备研究
横滨康复中心
27
日医学馆
公司背景 •日医学馆是日本三大养老地产连锁运营机构之一，进入养老地产已有21年历史。 •除养老地产运营事业部以外，集团公司还下设医疗设备事业部及介护教育事业部，三者关联 产业的年均产值名列日本业内第一。
目录
考察背景
考察项目
考察总结
2
，
考察背景
日本进入老龄化社会已有40年；
养老地产投资运营主体分为两
65岁以上的人口已占21.5％，
老龄化程度位于世界前列； 老龄化压力促进养老地产的发 展。
类：政府和企业投资运营；
企业投资项目与万通地产开发 背景类似。
日本养老地产在产品设计、 服务理念和运营模式上均有 典型性。
•项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能
•68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所 •入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用 •七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁。
•三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。
ORIX
千叶项目 横滨藤尺项目
侧重研究、营建
大和房屋研究所
侧重设备研究
横滨康复中心
6
SunCity SunCity——日本高端养老地产运营管理机构代表
公司背景 株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元， 股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。
自理居所 30% 介护居所 70%
100%
所有项目均承诺老人入住后可直至终老
5Leabharlann 考察项目养老地产考察项目
高端运营机构 项目
收益前三的 运营机构项目
实业公司 开发项目
房地产商 开发项目
政府投资 企业运营项目
行业相关机构
SunCity
横滨太阳城 银座太阳城
日医学馆
墨田项目 北浦和项目
SECOM
成城项目 世田谷下马项目
经营状况
•自理型住宅单元的入住率为61.7% •介护型住宅单元的入住率为47.1% 入住老人特点 •高收入老人 •多数有国外生活背景 •入住费用基本为自己承担 13
SunCity——横滨太阳城 产品设计——室内设计
高星级酒店的装修风格
室内外景观结合引入
良好的室内外景观视野
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SunCity——横滨太阳城 产品设计——服务功能
•股东整合：整合各类型与养老地产产业
链相关的股东，共同投资成立养老地产 运营管理机构，通过各自的资源，将养 老地产的经营风险和成本降低。
•产品设计：独特的产品设计，使项目区
•高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老 人减少居室内留置时间。 •功能设计：通过便利性公共设施设置， •充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个 在项目内部营造完整的生活圈。 别于一般养老机构的氛围。
SunCity——横滨太阳城
营收模式（括号内数字为人民币）
一次性入住金： • 根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。 • 两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。 • 一次性入住费用15年内可退还部分。 • 计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。 月金： 102,900日元（8,232元）/月/人 150,150日元（12,012元）/月/两人 66,150日元（5,292元）/月/人
银座四丁目
银座太阳城
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SunCity——银座太阳城
项目规模 占地面积：4714㎡
建筑面积：39277㎡
总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户） 自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.0~83.5㎡，平均面积为65㎡ 介护型住宅单元的平均户型面积：21.4~48.7㎡，平均面积为29.2㎡ 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460㎡ 介护型住宅单元公共空间面积为：3238㎡ 停车位：机械停车数88个
ATM机、邮筒、便利店、 干洗店、健身房、酒廊、 浴场、园艺区、几乎涵 盖所有所需的公共功能。
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SunCity——横滨太阳城 产品设计——无障碍设计
无障碍设计遍布项目的 每一个空间。
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SunCity——横滨太阳城
项目要点
项目启示
•依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式 运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。 •选址：选址近郊，以较低价格获得土地。 •高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。
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SunCity——银座太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）
医疗配置
•项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。 经营状况 •自理型住宅单元的入住率为68% •介护型住宅单元的入住率为53% 入住老人特点