探讨物业管理停车合同性质认定
王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题
王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题【摘要】车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度，该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护，也关系到整个小区的和谐。
在现有的各种解决方案之中，《物权法(草案) 》的设计虽然仍存在着缺陷，但相比较而言，是更合理的制度设计，因而应当在物权法中继续予以坚持。
【关键词】车库的归属；建筑物区分所有；物权法草案所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。
随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。
车库和停车位与居住环境、生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分。
同时，传统物权法只注重业主的建筑区分的归属问题，而车库、车位一直是法律所忽视的冷角，导致实践中出现了很多问题，引发诸多争议。
所以，在现代区分所有权制度中，在理论上对车库的归属作出合理的界定也就成为迫切需要。
本文拟对此谈一些粗浅的看法。
一、车库的归属为什么需要界定车库不同于车位，一方面，车库本身是建筑物，具有建筑物的一般特点，车库一般具有四至的封闭空间，其不同于一般的停车场的车位；另一方面，与小区在路边、空地设置的露天停车位不同，车库不是利用土地使用权的地表而兴建的，所以《物权法(草案) 》只是规定了车库的概念，而没有规定车位。
故本文所讨论的车库的归属，仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库，那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿停车位等不属于本文所要探讨的范畴。
建筑物区分所有制度中的车库，是服务于全体业主的建筑区分所有权的重要设施。
车库虽然不是区分所有权专有部分，但专有部分离开了它就难以发挥其功能，车库也因为区分所有的存在获得了自己存在的价值。
因为在小区中，商品房需要有小区车库的配套，通常配套越全，商品房的市场吸引力就越大，价格也可能就越高，所以小区车库与建筑物区分所有权是密不可分的。
物业管理合同是服务合同不是委托合同
物业管理合同是服务合同不是委托合同
物业管理合同是指物业管理公司与业主或业主委员会之间就物业管理
服务事项达成的协议。
该合同明确了物业管理公司提供服务的范围、
标准、费用以及双方的权利和义务。
物业管理合同的性质属于服务合同，而非委托合同，主要区别如下：
1. 服务性质：物业管理合同中，物业管理公司作为服务提供方，按照
合同约定提供物业服务，如保安、清洁、绿化、设施维护等，而业主
或业主委员会则是服务接受方。
2. 权利义务：在物业管理合同中，物业管理公司有义务按照合同约定
提供服务，同时有权收取服务费用。
业主或业主委员会则有义务支付
服务费用，并享有合同约定的服务。
3. 管理权限：物业管理公司在合同授权范围内行使物业管理权，包括
但不限于对物业的日常维护、修缮、安全保障等，而业主或业主委员
会则保留对物业的所有权和最终决策权。
4. 合同目的：物业管理合同的目的是为了确保物业的正常运行和维护，提高物业的使用价值和居住环境，而委托合同的目的通常是为了完成
特定的事务或任务。
5. 法律后果：物业管理合同的违约责任通常涉及服务的提供和费用的
支付，而委托合同的违约责任可能涉及委托事务的完成情况。
综上所述，物业管理合同是一种服务合同，其核心在于物业管理公司
提供物业服务，业主或业主委员会支付相应的服务费用，双方基于合
同建立的是服务与被服务的关系，而非委托与被委托的关系。
物业对车辆保管有责任吗
物业对车辆保管有责任吗每⼀个⼩区都应当会有物业管理，这个物业管理主要是针对于⼀些⼩区的安全环境优化等等，如果说车⼦出现了问题，那么物业管理公司是否也会存在着⼀定的责任？下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。
物业对车辆保管有责任吗车⼦在⼩区被划伤物业有责任吗?具体细节需要根据合同来定，⼀般可以从两个⽅⾯考量：1、你交的停车费仅仅是给你停车⽤的。
物业不负责保管、看护。
2、你交的停车费包含看管的费⽤。
物业是要负责的。
另外，如果你的车钥匙是由物业保管，物业就要负责。
⾃⼰保管，物业不负责。
你缴纳的物业管理费⽤其中包括了公共秩序维护费(保安费)，如果能证明保安没有按照物业服务合同中的约定，如：按时巡逻等等。
建议可以从这⽅⾯⼊⼿和物业协商。
但是保安不是保镖，不会24⼩时帮你看着。
物业是否应担责，应先确定业主和物业公司之间有没有合同约定，如果有，则要明确物业对车辆承担何种义务。
如果物业公司承担保管义务，收费的性质就是保管费，这种情况就可能要承担赔偿责任；如果合同约定物业仅提供停车场地租赁，不承担对车辆的保管义务，收费的性质是车位费，物业对车辆被剐蹭不需要承担赔偿责任；如果没有合同约定或约定不明确，则要结合其他情况来看。
此外，还要看双⽅是否有过错，⽐如车主是否在指定的位置停车等。
在此，要提醒⼀下，业主在缴纳相关物业管理服务费⽤时，要明确了解⾃⾝享有的权利以及停车的风险，同时采取必要的措施加强对车辆停放安全的防范。
此外，如果还有车辆停放在车位受损的其他情况，在具体的案件中，物业公司是否已履⾏了⾃⾝的义务，要根据物业合同的约定以及案件的具体情况来加以判断。
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理⼈对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进⾏管理的活动；物权法规定，业主可以⾃⾏管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进⾏管理。
物业管理协议的法律效力
物业管理协议的法律效力物业管理协议是房地产领域中常见的一种合同，用于规定业主与物业管理公司之间的权利和义务。
本文将探讨物业管理协议的法律效力以及相关法律规定。
一、物业管理协议的定义和特点物业管理协议是指业主与物业管理公司之间就物业管理事务达成的一种书面协议。
其主要目的是明确双方的权利和义务，确保物业得到有效的管理和维护。
物业管理协议具有以下特点：1. 合同性质：物业管理协议是一种合同，双方在签署协议时需要遵守合同法的规定。
2. 双方主体：协议的一方是业主，另一方是物业管理公司。
业主是物业的权利人，物业管理公司则是提供管理服务的专业机构。
3. 内容规定：协议明确了双方的权利和义务，包括管理内容、服务费用、管理范围等。
二、1. 合同自由原则：物业管理协议的签订是基于合同自由原则的，双方可以根据自己的意愿订立协议。
2. 法律约束力：一旦物业管理协议签署并生效，双方需遵守协议中的约定，否则将承担相应的法律责任。
3. 合同解释与争议解决：协议中的条款应当明确、具体，以便双方理解和履行。
如果在协议履行过程中发生争议，双方可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。
4. 协议变更和终止：在特定情况下，双方可以协商变更或解除物业管理协议，但需遵守法律程序和协议约定。
三、相关法律规定1. 合同法相关规定：物业管理协议受到《中华人民共和国合同法》的约束，双方签署协议时应当遵循合同法的相关规定。
2. 物权法相关规定：物业管理涉及到物业权益的管理和处置，因此受到《中华人民共和国物权法》的规定。
双方在协议中应当明确物业权益的归属和使用。
3. 劳动法相关规定：物业管理公司的员工属于劳动关系，因此受到《中华人民共和国劳动法》的保护。
物业管理协议中应当明确员工的权益和福利待遇等。
4. 侵权责任法相关规定：如果物业管理公司在管理过程中造成业主财产损失或人身伤害等，将承担侵权责任。
该责任受到《中华人民共和国侵权责任法》的规定。
综上所述，物业管理协议是具有法律效力的合同，业主和物业管理公司应当遵循协议的约定并承担相应的责任。
物业管理合同性质
物业管理合同性质物业管理合同是指业主与物业公司或物业服务机构签订的，以管理房屋使用和维护管理为主要内容的合同。
本文将从合同的性质角度出发，探讨物业管理合同的重要性及特点。
合同性质物业管理合同属于一种特殊的服务合同。
按照《合同法》规定，服务合同是指一方向另一方提供劳务或者服务，另一方支付报酬的合同。
因此，物业管理合同的主要特征是双方之间的劳务和报酬交换关系。
在物业管理合同中，物业服务机构作为服务方提供物业管理服务，业主以支付物业服务费用作为报酬。
此外，物业服务机构在为业主提供咨询、技术、维护、保险和其他服务时，也应遵守《物业服务条例》等相关法律法规的规定。
合同的重要性物业管理合同对于业主、物业服务机构和物业的运营都具有重要意义。
首先，物业管理合同规定了物业服务机构的职责和义务，明确了服务内容、服务质量及履行时间等重要因素。
有助于保障物业服务的规范化和高效运行，有利于保护业主的生活、财产安全。
其次，物业管理合同规定了服务费用的标准、支付方式、服务期限等信息，有助于业主对物业服务机构收费标准进行监督和管理，保护业主合法权益。
最后，物业管理合同具有强约束力和可执行性，是双方协商、约定行为的有效体现。
一旦发生纠纷，双方可以通过合同的约定来予以解决，保障各方利益。
特点物业管理合同作为服务合同，具有以下几个特点：双方平等自愿原则物业管理合同是以自愿原则为基础的，双方均有权自主选择与对方签订或终止合同，确保双方权利的平等。
服务内容多样物业管理合同涉及到物业的维护保养、公共设施、安保等多个方面，服务种类较为繁多，需要通过合同约定来规范。
服务周期长物业管理合同的执行周期一般较长，通常为一年以上，服务期限的约定具有重要的法律意义。
服务质量要求高物业管理服务涉及到业主的财产、安全等重要方面，在服务质量方面要求较高，合同经常会在服务质量、服务监督等方面约定细节。
总结物业管理合同是业主和物业服务机构之间的契约，具有双方平等自愿、服务内容丰富、服务周期长、服务质量要求高等特点。
物业与业主签订车库停车免责协议
协议编号：【XXXX】甲方（物业方）：【物业名称】乙方（业主方）：【业主姓名】鉴于甲方为【物业名称】小区提供物业管理服务，乙方为该小区业主，拥有【车位编号】的车位使用权。
为明确双方在车位使用过程中的权利义务，保障双方的合法权益，经双方友好协商，特签订本协议。
一、车位使用1. 乙方同意在甲方管理的【物业名称】小区内使用【车位编号】车位，甲方同意将该车位提供给乙方使用。
2. 乙方在使用车位过程中，应遵守国家法律法规、小区规章制度及甲方制定的相关管理规定。
3. 乙方在使用车位时，应确保车辆停放整齐，不得占用消防通道、应急车道等公共区域。
二、免责条款1. 乙方在使用车位过程中，如因车辆自身故障、操作失误等原因造成他人财产损失或人身伤害，乙方应承担相应的法律责任。
2. 甲方对乙方车辆在车位内发生的盗窃、损坏等意外事件不承担任何责任。
如发生此类事件，乙方应及时报警，并自行承担相关损失。
3. 乙方在使用车位时，如因不可抗力（如自然灾害、政府行为等）导致车辆受损，甲方不承担任何责任。
4. 乙方在使用车位过程中，如因他人恶意破坏、故意损坏等原因造成车辆损失，甲方不承担任何责任。
5. 乙方在使用车位时，如因车辆故障、操作失误等原因导致他人财产损失或人身伤害，甲方不承担任何责任。
6. 乙方在使用车位时，如因违反小区规章制度、管理规定等原因导致他人财产损失或人身伤害，甲方不承担任何责任。
三、其他约定1. 本协议自双方签字（或盖章）之日起生效，有效期为【年】年。
2. 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
3. 本协议未尽事宜，由双方另行协商解决。
4. 本协议如有变更，需经甲乙双方协商一致，并签订补充协议。
甲方（物业方）：【物业名称】法定代表人（或授权代表）：【姓名】联系电话：【电话号码】乙方（业主方）：【业主姓名】身份证号码：【身份证号码】联系电话：【电话号码】签订日期：【年】年【月】月【日】日。
由《物权法》第74条论小区车库、车位权利归属规则
由《物权法》第74条论小区车库、车位权利归属规则作者：管健欧阳帆来源：《法制博览》2014年第07期【摘要】住宅小区停车位、车库的归属问题历来是社会热点问题。
尤其在近几年，随着经济的高速发展，人民的生活质量不断攀升，城市人均私家车持有量呈高速增长之态，居民对于车位、车库的需求也愈加迫切。
调查显示，目前私家车的持有量和增长速度远远超过小区车位、车库的供给量和增长速度。
不少市民面临着无处停车的尴尬局面，由此滋生了不少因争夺车位、车库资源而引发的纠纷。
在物权法上，小区车库、车位的权属规则同样具有较大争议。
不少学者提出了完善小区车库、车位权属规则的建设性意见。
本文在综合这些学者的意见的基础上，结合现实状况，分析解读确定小区车库、车位权属规则的最重要的一条法律规定——《物权法》第74条，最后提出确定小区车库、车位权属规则的构想。
【关键词】小区车库；车位；权属规则；《物权法》第74条《物权法》未出台之前，小区车位、车库的管理问题较为混乱，开发商、物业公司以及购房者之间冲突不断。
随着《物权法》的出台，小区车位、车库的权属纠纷得到了一定程度的缓解，但对于该法律的理解仍然存在不少争议。
因此，如何进一步完善也成为法学界探讨的重点问题之一。
一、小区车库、车位的性质对于小区车位、车库的性质，主要意见有三种，一为建筑物区分所有权的专有部分；二为建筑物或者建设用地使用权的添附物；三为建筑物的从物。
①《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
”根据上述法条的规定，笔者认为，车库、车位具有构造和使用上的独立性，可以作为建筑物区分所有权的专有部分。
再者，对于小区车位、车库为建筑物或者建筑用地使用权的添附物的观点，笔者结合多位学者的观点，认为添附是动产所有权取得的原因，而对于小区车位和车库并不能适用。
物业的停车管理规定
物业的停车管理规定停车是城市生活中重要的一环，为了保障社区居民和访客的停车需求，物业公司需要制定相应的停车管理规定。
这些规定旨在确保停车秩序、提高停车效率，同时也要注意保障居民的权益。
本文将针对物业的停车管理规定进行详细阐述。
一、停车位分配1. 停车位属性：根据业主购买房屋的属性，物业将停车位分为独立产权及入住临时使用两类。
独立产权停车位归购房屋业主独有，使用临时停车位的租户或访客需遵守相关规定。
2. 停车位数量：物业根据小区建设规模和居民数量，合理设置停车位数量。
小区内独立产权停车位数应满足每户至少一个的需求量，并按照规定进行分配，以确保每户有合理的停车位使用权。
二、停车管理制度1. 停车证办理：居民或租户在入住时，需向物业管理处申请办理停车证。
停车证将记录车辆信息，有效期为一年，过期需重新申请。
2. 停车位标识：物业将为每个停车位做明显的标识，包括独立产权停车位和临时使用停车位，以便居民和访客区分使用。
3. 停车位使用规定：a. 独立产权停车位仅限属于其产权的业主使用，禁止租借或买卖。
b. 临时使用停车位仅供租户或访客使用，禁止长时间霸占，如需长时间停放，需向物业提前申请放行。
4. 车辆准入管理：物业将设立车辆准入管理系统，对进出小区的车辆进行管理。
所有车辆必须配备有效的停车证，并进行车辆信息登记，未配备停车证的车辆将受到拒绝准入的制度限制。
5. 停车位巡查和管理：物业将定期对停车位进行巡查，对违规停放、长时间占用停车位的车辆进行处理。
同时，对停车位的设施和环境进行维护和整治，确保停车位的完好和整洁。
三、停车违规处罚措施1. 违规停放：如果发现车辆违规停放在非指定区域或其他车辆的停车位上，物业将第一次给予口头警告，并要求迅速离开。
如多次违规，将对违规车辆进行罚款或者进行其他相应处罚。
2. 长时间占用停车位：对长时间占用停车位的车辆，物业将按照相关规定进行处理，如进行贴条通知、逾期未处理的将进行罚款，情况严重者将被移车并承担相应责任。
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探讨物业管理停车合同性质认定探讨物业管理停车合同性质认定提要：物业管理公司收费依据物业管理公司对小区汽车停车位无所有权，其收费权是依据物业服务合同所派生出的管理权而享有
探讨物业管理停车合同性质认定
随着购买能力的不断提高，城市居民以汽车作为代步工具日益普及与此同时也产生出车辆停放安全等一系列矛盾纠纷，在汽车因停放小区被盗责任由谁承担的问题上更是争论不休本文通过某小区业主诉讼物业管理公司停车管理服务合同纠纷的具体案例，对停车合同性质从其产生停车位权属物业管理服务内容停车收费依据合同性质特征等方面加以综合分析，以期阐明对停车合同性质的认定应视不同情况而定，不能简单的归结为保管合同
近期某小区发生一起汽车失窃案件，业主将物业管理公司诉之法院，要求其赔偿全部损失，继而引发了一场应由谁为被窃汽车买单之争；车主和物业管理公司各执一词，各方人士众说纷纭，莫衷一是就各地区对此类案件的判例来看，因现行法律规范的缺失或不甚明确，导致各地法院的判决也是五花八门可以预见，随着汽车家庭化的进一步普及，此类赔偿责任之争必将引发更大范围的矛盾对立为此，特从小区停车合同性质角度出发对此赔偿责任的界定予以探讨一停车费停车合同产生之前提
某小区汽车
失窃一案，车主主张物业管理公司承担赔偿责任的依据为：因向物业管理公司交纳了费用，所以汽车发生损坏丢失等一切问题均应由物业管理公司承担赔偿责任，即把停车费归于保管费范畴，把责任归结为保管责任但停车费究竟是何费用，物业管理公司是基于什么进行收费？
在此首先需明确停车费停车合同因何产生
（一）停车位权属
从目前实际情况来看，商品房住宅小区的停车位大致可分为：地面停车位，地下停车位，楼房首层架空专属停车位依据南京市商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）
小区地面停车位及相当于标准配件总量15％的地下停车位为全体业主共有，相当于标准配件总量85％的地下停车位为开发商单独所有，楼房首层架空专属停车位为某业主单独所有
（二）物业管理公司收费依据
物业管理公司对小区汽车停车位无所有权，其收费权是依据物业服务合同所派生出的管理权而享有；其收取费用的标准仍由价格主管部门予以核定南京市物业服务收费管理实施办法
第七条物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费特约服务费物业服务收费根据物业的性质提供服务的内容特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价
（三）停车合同与物业服务合同的关系
就目前而言，无论是开发商与物业管理公司签订的前期物业服务合同，或业主委员会与新选聘物业管理公司签订的物业服务合同，在合同中都缺乏车辆停放责任条款，导致发生车辆失窃时在物业服务合同约定中无法明确责任另一方面开发商与物业管理公司，或业主与物业管理公司一般也未单独订立停车合同，双方是基于收费交费形成了一种事实上的合同关系因物业管理公司管理权是依据物业服务合同的约定而产生，停车位属于其所管理的范畴，故停车合同是由物业服务合同所派生出的物业服务合同是停车合同产生的前提二停车合同性质认定
物业管理公司在抗辩中主张停车费不属于保管费，是物业管理公司根据物业服务合同约定收取的服务费此案引发的争论中相当一部分认为，停车费其性质为场地租赁费这里，首先必须明确如保管合同服务合同租赁合同等几种合同的特征
停车合同既符合保管合同的特征，也符合土地使用权租赁合同的特征，并且具有服务合同的特性关于提出停车过程的四个特征均符合保管合同的特征，有其正确性，但不能因此认定停车过程只能是保管合同的履行过程一种行为，完全可能符合多种合同关系的特征首先向车主发放停车卡，既可理解为保管人给付的保管凭证，也可理解为租赁合同成立的凭证，车主据此可以停车由于保管合同与租赁合同均为双务合同，因此停车合同是双务合同的这一特征，不足以将保管合同和租赁合同区分开来
其次停车合同的标的，既可理解为保管服务这种劳务，也可理
解为车位使用权车主付费取得租赁物
，取车时返还租赁物在停车合同中，由于合同类型的不同，权利义务指向的对象标的也就不同，并且互相并不排斥因此，不能据此认定只能是保管合同
再次所谓实践合同，是指除双方合意外，尚须交付标的物才能成立的合同保管合同是实践合同，在交付保管物时合同才成立而租赁合同是诺成合同，双方合意，合同即告成立在停车合同中，既可认定合同在合意时成立，也可认定在停车时才成立在单次停车时，合意与停车同时完成，很难区分在包月停车时合意在先，停车在后但显然合同在合意时即已成立，若车主仅停车半月，恐怕不能仅付半月停车费，若此则更像租赁合同因此，停车合同既具有实践合同的特征，又具有诺成合同的特征不能以此区分合同类型
最后在保管合同关系中，不转移保管物的使用收益和处分权，仅转移占有权而租赁合同关系中，在租赁物上停放的车辆，其占用使用收益处分权均不发生转移在停车行为中，车辆的占有权很难说已发生了转移因为车钥匙并不交给停车场，有时司机还留在车上等候，停车场并未完全控制车辆但是如果车主拔车钥匙走人，车辆确实也脱离了车主的占有此时停车场车辆的占有状态处于无主状态因此，很难根据这一特征来区分合同类型
很多物业管理公司在停车收费票据载明的车位场地服务费或停车卡载明的车位停车卡属于格式条款的性质，但不能简单地归于无效因为合同法
第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵
探讨物业管理停车合同性质认定提要：物业管理公司收费依据物业管理公司对小区汽车停车位无所有权，其收费权是依据物业服务合同所派生出的管理权而享有
循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明如果免除或者限制其责任的条款一律无效，还需要提请对方注意吗？可见合同法并未完全否定这类格式条款但作为提供格式条款一方的物业管理公司在开具票据时，应尽到提请业主注意的义务并做出明示的解释
如果小区在入口明显处张贴告示：物业管理公司仅依据物业服务合同
对小区停车位提供车位划线维护秩序等方面的服务，车辆丢失损毁不赔或者在车辆驶入时发放的停车卡上载明同样告示，那么，收费票据上单方声明：车位场地服务费，因符合合同法第三十九条，应当有效若在收费票据上载明同样告示，在停车收费开始时交付给车主，而不是在停车结束时才交付，那么即使没有在入口张贴告示或在停车卡上载明告示；由于相当于在订立合同时提请了车主注意，也应有效同样，物业管理公司与业主委员会签订的物业管理合同中或业主单独与物业管理公司签订的有关停车的合同中，约定了告示内容，也
应有效
三结语
对于停车合同性质认定，目前法律法规规章最高院司法解释尚未对其做出明确界定，加之业主与物业管理企业在签订物业服务合同时对停车责任条款未做出约定，导致争论颇大为避免此类矛盾，这就需要业主与物业管理公司在签订物业服务合同时明确约定双方的权利义务责任
参考文献：
1.王利明，合同法研究，中国人民大学出版社，2002
2.吴春燕，典型合同纠纷案件诉讼证据运用，中国检察出版社，2004
3.王立久，物业管理法规，北京大学出版社，。