9-福田COCOPark案例
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深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究
星河盛世营销策略
现场
强化售楼处聚集能力，加入3D互动区，儿童区；售楼处大屏幕以公开播出的形式，循环播放星河盛世微电影、宣传片
推广
户外广告、电视广告、交通频率电台广告、LED大屏广告、剑客炒作、手机报
活动
大盆菜业主答谢、中秋业主答谢、星河会积分兑换活动
网络
搜房、房信、新浪等门户网站
拼合与非拼合销售对比
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【客户抗性】在项目方面，客户较为关注样板房的展示；在产品方面，噪音、入伙时间和高容积率是客户不满意的主要因素
客户对项目的不满意因素
客户对产品的不满意因素
对项目的不满意因素 主要有三点：欲购买楼栋无样板房展示（占43%）；其次为样板房设计差（占22%）；另外还有工程施工导致现场脏乱差（占17%）。 对产品的不满意因素 客户最不满意的方面集中在噪音（41%），入伙时间长（占17%），以及容积率高（占12%）。
至白石龙地铁站步行5分钟 至深圳火车北站10分钟车程 至市民中心10分钟（地铁） 至华侨城20分钟车程 至香蜜湖20分钟车程
区域属性
项目属性
【项目指标】占地6.9万平米，容积率为4.36，是含住宅、商业、公寓的中等规模城市综合体项目
项目位置：民治大道与民乐路的交汇处 总用地面积：6.9万平米 容积率：4.36 总建筑面积：46万平米 住宅面积：22.7万平米 商务公寓：1.2万平米 商业面积：5.81万平米 绿化率：72% 车位比：1：1.5 物业类别：住宅、公寓、商业 自身配套：2400平米幼儿园，5.81万平米COCO CITY商业 总套数：2362（可售） 发展商：深圳星河房地产开发有限公司
4.29-12.31 销售1686套，月均210套
现场
强化售楼处聚集能力，加入3D互动区，儿童区；售楼处大屏幕以公开播出的形式，循环播放星河盛世微电影、宣传片
推广
户外广告、电视广告、交通频率电台广告、LED大屏广告、剑客炒作、手机报
活动
大盆菜业主答谢、中秋业主答谢、星河会积分兑换活动
网络
搜房、房信、新浪等门户网站
拼合与非拼合销售对比
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【客户抗性】在项目方面，客户较为关注样板房的展示；在产品方面，噪音、入伙时间和高容积率是客户不满意的主要因素
客户对项目的不满意因素
客户对产品的不满意因素
对项目的不满意因素 主要有三点：欲购买楼栋无样板房展示（占43%）；其次为样板房设计差（占22%）；另外还有工程施工导致现场脏乱差（占17%）。 对产品的不满意因素 客户最不满意的方面集中在噪音（41%），入伙时间长（占17%），以及容积率高（占12%）。
至白石龙地铁站步行5分钟 至深圳火车北站10分钟车程 至市民中心10分钟（地铁） 至华侨城20分钟车程 至香蜜湖20分钟车程
区域属性
项目属性
【项目指标】占地6.9万平米，容积率为4.36，是含住宅、商业、公寓的中等规模城市综合体项目
项目位置：民治大道与民乐路的交汇处 总用地面积：6.9万平米 容积率：4.36 总建筑面积：46万平米 住宅面积：22.7万平米 商务公寓：1.2万平米 商业面积：5.81万平米 绿化率：72% 车位比：1：1.5 物业类别：住宅、公寓、商业 自身配套：2400平米幼儿园，5.81万平米COCO CITY商业 总套数：2362（可售） 发展商：深圳星河房地产开发有限公司
4.29-12.31 销售1686套，月均210套
2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究
人流量 工作日日均客流约4.5万人次左右，周末日均客流约6-7万
项目分析
项目位于深圳市中轴线的中心地带、中心商务区，覆盖了深圳市70％的顶级高层写字楼、国际会展 中心、五星级酒店等。2015年度皇庭国际积极推动实施战略转型，从“重资产”向“轻资产”模 式转变，2016年将项目重新定位为深圳社交型购物中心。从2013年开业以来，年销售额和客流量 稳步上升，2015年更是创造了经营期购物中心同一年度客流提升80%的记录。
龙岗 商圈
坪山新区
盐田区
• 从最早的罗湖商圈开始，到目前最新规划发 展的前海自贸区，深圳整体零售市场呈现自
东往西的发展趋势。
• 当前深圳市内核心商圈仍集中分布在罗湖、 福田以及南山。
福田中心区商圈 COCO Park2006 卓越intown2011 怡景中心城2007 天虹君尚百货2010 皇庭广场 2014
类型：特色商业街及商 业文化街区、购物中心
档次：中档至中高档
消费者特征：本地高端 消费人群及旅游者
宝安 商圈
前海 商圈
华侨城 商圈
后海 商圈
福田 商圈
深南中 商圈
罗湖 商圈
核心商圈
次核心商圈
深圳市商圈定位及项目分布
龙岗商圈 宝能allcity龙岗店2013 龙岗万科广场2013 龙岗coco park2012 koho mall·广弘中心2016 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：东北部区域 的本地居民
深圳市商圈研究
商圈经济 整体档次 商业规模
发展趋势
福田区的地段、城市功能、发展历程奠定了其城市中心 的地位。2016年上半年福田区经济量质齐升，与全市其 他区相比，呈经济总量领先、质量效益突出、增长速度 平稳的特点。其中社会消费品零售总额、税收总额、进 出口总额和出口总额四项主要经济指标均排名全市第一。
深圳Coco Park购物中心案例研究分析
周边消费力 所在福田区现已拥有愈95万居民及商务人士，均由高收入， 高消费人士组成。此外，其特色酒吧、餐饮等业态更是吸 引了大量罗湖消费者； 项目与深圳国际会展中心相距离100米，联动会展商圈， “在会展中心展览，到Coco Park消费； 项目位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接一号线、四号线 三个出入口；
完
案例分析
案例分析－深圳Coco Park 项目区位
案例分析
开发背景 Coco Park位于深圳地铁购物公园站，处于福田CBD之内。 项目开业之初，区域属于住宅开发新区，人口基础较弱， 而商业氛围更是十分淡薄。该项目成为福田CBD商业的 “破冰之作”；
周边配套 项目运作之初，周边仅有部分新开发楼盘，未有任何写字 楼与酒店出现。而今已有中海华庭，星河国际，城中雅苑 等三十几栋高档住宅区紧拥在项目南侧，周边也陆续出现 大规模的甲级写字楼和高星酒店；
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
购物中心主入口
案例分析
项目主题分区
福华三路一侧，君尚百货对面
福华路一侧，购物公园地下商业对面
中心二路一侧，酒吧街
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
中心露天广场建筑设计元素：广场、退台、连廊、扶梯、大台阶步梯、绿化、建筑小品； 中心露天广场经营业态元素：咖啡厅、酒吧、甜品、轻便餐饮、饰品零售、露天茶座、外摆、休闲氛围；
案例分析－深圳Coco Park 整体布局
案例分析
Coco PARK建筑主体共五层，其中地上三层，其独特的12条折叠式内街，8 大自然光中庭，100 米 空中天桥，配合6000 平方米下沉式露天广场，5 大自然光中庭，消费者在购物的时候时 不时就能感 受到外面的阳光与清风 ； Coco PARK 这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上的购物中心，带 来更多的消费体验；
完
案例分析
案例分析－深圳Coco Park 项目区位
案例分析
开发背景 Coco Park位于深圳地铁购物公园站，处于福田CBD之内。 项目开业之初，区域属于住宅开发新区，人口基础较弱， 而商业氛围更是十分淡薄。该项目成为福田CBD商业的 “破冰之作”；
周边配套 项目运作之初，周边仅有部分新开发楼盘，未有任何写字 楼与酒店出现。而今已有中海华庭，星河国际，城中雅苑 等三十几栋高档住宅区紧拥在项目南侧，周边也陆续出现 大规模的甲级写字楼和高星酒店；
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
购物中心主入口
案例分析
项目主题分区
福华三路一侧，君尚百货对面
福华路一侧，购物公园地下商业对面
中心二路一侧，酒吧街
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
中心露天广场建筑设计元素：广场、退台、连廊、扶梯、大台阶步梯、绿化、建筑小品； 中心露天广场经营业态元素：咖啡厅、酒吧、甜品、轻便餐饮、饰品零售、露天茶座、外摆、休闲氛围；
案例分析－深圳Coco Park 整体布局
案例分析
Coco PARK建筑主体共五层，其中地上三层，其独特的12条折叠式内街，8 大自然光中庭，100 米 空中天桥，配合6000 平方米下沉式露天广场，5 大自然光中庭，消费者在购物的时候时 不时就能感 受到外面的阳光与清风 ； Coco PARK 这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上的购物中心，带 来更多的消费体验；
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
➢ 除主力店以外，重要品牌店主要分布在各层两端节点和中间节点，拉动人流平面流动。 ➢ 从类别分析，同类业态以及同类档次、定位的品牌集中分布，形成聚集效应。 ➢ 礼品/饰品/钟表类商品分布在单层平面中间，避免消费盲点，同时丰富单层业态种类，
档次中高端。
page5
•完
page6
总建筑面积85000平方米，共五层，拥有
200余家国际国内知名品牌。
COCO Park拥有6000平方米的全敞开
下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条
折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市
休闲娱乐主题。
paቤተ መጻሕፍቲ ባይዱe1
案例分析——COCOPARK模式 打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心
定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。 目的: ✓ 迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求 ✓ 突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营
案例分析——COCOPARK模式
COCO Park,深圳唯一公园情景式购物中
心，CBD板块新兴商业代表。
由福华三路、民田路、福华路和中心二
路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中
心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店
群，并与中心城通过地下连城广场共享商
业人流。
COCO Park是深圳最具时尚气质的购物
中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，
优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。 ✓ 前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。
page2
案例分析——COCOPARK模式
page3
案例启发
定位启发
➢ 清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位； ➢ 立足周边消费群的基础上，对外辐射。 ➢ 以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。 ➢ 招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。
档次中高端。
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总建筑面积85000平方米，共五层，拥有
200余家国际国内知名品牌。
COCO Park拥有6000平方米的全敞开
下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条
折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市
休闲娱乐主题。
paቤተ መጻሕፍቲ ባይዱe1
案例分析——COCOPARK模式 打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心
定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。 目的: ✓ 迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求 ✓ 突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营
案例分析——COCOPARK模式
COCO Park,深圳唯一公园情景式购物中
心，CBD板块新兴商业代表。
由福华三路、民田路、福华路和中心二
路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中
心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店
群，并与中心城通过地下连城广场共享商
业人流。
COCO Park是深圳最具时尚气质的购物
中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，
优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。 ✓ 前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。
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案例分析——COCOPARK模式
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案例启发
定位启发
➢ 清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位； ➢ 立足周边消费群的基础上，对外辐射。 ➢ 以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。 ➢ 招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。
2011年深圳福田COCOPARK深度案
地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page1COCOPARK 案例研究德思勤·深圳2011年3月10日——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page2——Copyright ©2011 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
版权声明Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes.前言COCOPARK 项目概况COCOPARK购物中心项目概况——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page8COCOPARK购物中心概况¾位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。
¾购物中心总建筑面积：85000¾楼层：购物中心B1—L3F¾楼层高度：楼层净高3.6-4.5m ¾场内通道宽度：4.2-6m ¾购物中心使用率：¾车位数：B2、B3层共计600个车位。
深圳星河丽思卡尔顿酒店案例
项目名称：深圳星河丽思卡尔顿酒店酒店管理公司：万豪酒店开业日期：2009年3月15日项目中使用的产品：EPIC多媒体连接器，UIO客房照明控制系统，个性化定制床头控制板，施耐德轻点开关面板项目简介：深圳星河丽思卡尔顿酒店坐落于深圳市福田中心商务区，是丽思卡尔顿酒店集团与深圳市星河房地产开发有限公司共同合作开发的。
酒店共有273间宽敞舒适的客房，酒店为独具品味的商务及休闲旅客提供了独享的豪华设施和至尊的个性化服务，包括富有特色的丽思卡尔顿行政楼层，配备齐全的商务中心，先进专业的宴会设施，独具特色的餐厅和酒吧和带有室外游泳池的屋顶花园。
客户需求：酒店在建造设计初期，酒店管理公司就对客房内的硬件设施有着很高的要求。
顶级的酒店品牌需要顶级的客房硬件设施与客房管理服务体系。
酒店管理公司迫切需要在客房中能有一整套全面的解决方案，既能提供客人非同一般的入住体验，又可以大大提升酒店的管理服务效率及品质。
同时针对不同的房型：标准房型、豪华套间、总统套房，需要不同的控制功能与控制方式来满足不同客户的需求。
对于五星级的酒店来说，供应商产品的稳定性与售后服务尤为重要，是否可以降低酒店的后期维护成本与快速响应酒店售后服务要求，是酒店管理公司最为担心的问题。
对于酒店管理公司，他们需要一个长期、稳定的酒店设备供应商合作伙伴。
解决方案：采用模块化多媒体连接器EPIC，可把客人随身便携的音频和视频电器，如电脑、MP3、MP4、摄像机、影碟机、手机等与酒店客房的等离子电视和音响完美对接，享受酒店提供的高质量的服务和至尊个性化享受。
在充分享受IT技术带来的便利的同时，更是把个人的享受变成了大家的共享。
凭借施耐德电气EPIC多媒体连接器的卓越功能与精致的外观设计，它已经成为了万豪酒店管理公司的指定产品。
为了提供酒店客房的整套解决方案，施耐德电气提供了客房智能控制系统，客房灯光、窗帘的集中和就地控制，通过与室内感应器的联动、配合酒店节能方案的实施。
深圳星河COOKPARK
星河第三空间
星河RICH
星河世纪大厦
创意家居购物中心，深圳首家一站式奢华家居体验馆
全球顶级零售商场，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、 社交、商务等功能亍一体癿全球顶级零售商业项目
深圳甲级写字楼 获“2009年度国家优质工程银质奖”
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有陉公司版权所有
南侧：君尚广场 西南：天虹购物广场
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有陉公司版权所有 南侧：星河国际
10
2.3 区位分析
交通概况
轨道交通：
深圳地铁1号线不本项目直接连通，从1号线购
物公园站C出口即可到达COCO PARK癿入口。目前
正圃修建癿轨道交通3号线也经过本项目。
5
1.1 项目概况
建筑设计公司简介
2003年圃香港成立，事务所由一群亍世界最大癿一家建筑设计公司共事多年癿与业人士成立， HOK是世界最大癿建筑 设计公司之一，尔本建筑师事务所癿精英建筑师大部分都来自霍克。创始人乌拉和大伟均是圃霍克 (HOK) 国际共事8年癿资 深建筑设计师，积累了丰富癿亚太地区建筑设计经验。 尔本建筑师事务所圃提交“多文化混合”设计项目、不中国以及亚太地区癿当地収展商以及不跨国公司集团(例如凯悦酒 店、Gerald Hines， Le Meridian， 国际商业机器(IBM)、惠普公司(HP))合作方面，每个人都具备丰富癿经验。
配套
B1层业态比例（按面积）
10%
美収
合计
1
36
200
6215
3% 2%
零售 餐饮 休闲娱乐 配套 85%
细分业种从产品类型上看男女服装比例较大，数量上占 到了25%癿比例，其他业种所占癿比例相差丌大。 细分业种从面积配比上来看作为本层主力店癿超市所占 癿比例最大，达到68% ；其次男女时装，占比为11%。 从档次上看主要是国际二三线品牉和国内一二线品牉， 所占比例较平均。
研究性学习案例--深圳大型购物中心分布情况及分析
1.大概位置：福田区，靠近卓越时 代广场，信息枢纽大厦，比邻福华 路。 2.交通：公交：3路丶398路丶b612, 丶b686丶64路丶71路丶80路丶109 路丶235路等公车途径中心城 地铁：罗宝线→会展中心站→A出 口 周边住宅:辛诚花园
1.大概位置：南山区，周边显眼的东西有瑞思中 心，世界之窗，欢乐谷，锦绣中华等，邻近深 南大道。 交通：公交：21路，26路，54路，79路， 101,109,113,204,2232,245,72,78等经过益田
成员： 范震宇、蓝建、林众 鑫丶卢键宏、刘剑桥、
深圳市第二高级中学
高一十五班
在国家政策的支持下，深圳从30年前 的小渔村变成了一个现代化的城市，创造 世界少有的深圳速度，成为了中国与世界 交往的窗口之一。随着深圳经济的发展， 越来越多的大型购物中心被建立了起来， 这些购物中心虽然多，但从分布的地理位 置上看存在一些特征。
1.大概位置：罗湖区，临近地王大厦，大剧院。周边标志建筑有木 棉花酒店丶宝轩酒店。 2.交通： 公交：352丶7路、207路等都经过万象城的车。 地铁：罗宝线或蛇口线→大剧院站→C出口 周边住宅：嘉丰阁丶帝廷峰丶万德居丶滨河新村
1.大概位置：罗湖区，周边比较显眼的建筑有发展中心大厦，钻石商业 广场等，邻近南湖路。 2。交通：公交：2路、11路、14路、17路、82路、102、205、229、 306、307、381、386等公交都经过金光华。 地铁：罗宝线→国贸站→A出口 周边住宅：周边无住宅区
研究内容：深圳大型购物中心分布情况及分析 研究目的：了解深圳大型购物中心分布情况。
通过分析调 查的购物中心所在地的人流量、交通丶住宅等方面情况，得出各 大型购物中心分布的特点，制定出一个小型的深圳部分大型购物 中心分布说明。
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比例
59% 10% 26% 6% 100%
百老汇、ANOTHER、STELLALUNA、VERO MODA、FILA、KAPPA、易天数码、SUNION、和 民居食屋、HOLA、全棉时代、维多利亚的秘密
L3层主要为餐饮和美容，消费档次覆盖中端及大众化；
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
L1层业态比例 面积 0
6155.5 202.2
0 6357.7 主要商家品牌
比例 0% 97% 3% 0% 100%
美食汇、滋味堂、超级牛扒、舞鹤日本料理、吴记老锅底、必瘦站
平面布局：露天广场过大，利用率低，不利于购物中心聚集人气
整体布局中商业部分不集中，广场比例过大 露天广场为6000平米，商业的经营面积布局在四周，过于分 散，不利于动线组织，形成商业氛围。 广场空旷兼以利用率低，不能充分发挥情景式的作用 为弥补动线不能回环的弊端，商场设计了沿露天广场的次动线 以及空中走廊。但广场内廊为单边铺甚至封闭式商铺，单调冗 长，无法吸引人流形成回路。长达70多米的空中走廊也存在同 样的问题。
福田项目两次发展升级，成为品牌复制标杆
随着区域环境的剧烈变动发展，COCO Park经历两次业态调整。 第二次业态调整期间，星河集团商业地产项目正值全国扩张阶段，因此福田COCO Park的调整对 星河集团COCO Park系列发展显得至关重要。事实证明，COCO Park本次调整适应了周边商业发 展，有力提升了COCO Park品牌影响力。
福田COCO Park
——案例分析——
发展商背景：星河地产进入多元发展格局 星河集团深耕深圳多年，发展为综合发展商
星河集团（前身为深圳市怡和企业公司）成立于1989年，集团秉承“做市场先锋，走 品牌之路”的经营理念，坚持打造“星河精品”，为客户提供“至诚服务”。 经过24年的发展，星河集团除布局深圳外，还布局常州、惠州、广州、天津，在战略 上形成了“多元化、跨产品、跨地域、跨产业”的发展格局，在模式上形成了“以房地 产综合开发为首，以商业地产经营和金融投资为辅”的三元驱动。
酒吧街位置
在建的平安金融国际中心
谢 谢！ ——END——
餐饮150-280、 零售550-750
零售560-800、 餐饮180-280
管理费 （元/每平米）
50
推广费 （元/每平米）
∕
管理公司 星河商业深圳
45
∕
自有物业公司
40Байду номын сангаас
10
——
45
6
JLL
第二次业态调整举措：整体升级，增加核心竞争力
调整举措：
COCOPark二次调整前业态比例
1. 在年轻时尚的定位基础上，引入区域独家品牌，降低品牌重复6%
4. 更新次主力店。引入优衣库，替换地铁入口B1层原来的配套服 务美发尚Hair以及L1层的中移动生活馆。
5. 场外立面更新、场内导购更新升级。
COCOPark二次调整后业态比例 （按实用面积）
4% 7%
39%
50%
零售 餐饮 休闲娱乐 配套
COCO Park整体业态比例：主力店及餐饮比例较大
COCO Park主力店比例
比例 87% 13% 0% 0% 100%
吉之岛、优衣库、气味图书馆、西遇、TBF、OCHIRLY、5+、仙踪林、KFC、满记甜品、 大马椰林、元气寿司、凝肤美肌
L1层以国际三线、潮牌为主，消费档次中高端；主题街区有国际潮流街区及特色酒吧街
酒吧街 时尚牛仔
国际潮流
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
外部动线：地下与地铁无缝连接，外部设多入口
项目背面设置车流入口，临干道侧设置出 口。
项目B1层与地铁接壤部 分设有两大入口。
平面动线：U型单线动线不利于人流聚集回流，设置主力店补救
COCO Park整体布局呈U 型，中间围合下沉式露天广 场。 内部U型单线动线 动线末端设置主力店及目
的性消费业态
COCO Park整体业态比例
（按面积）
4% 6%
零售
27%
餐饮
63%
休闲娱乐
配套
B1、L1层：年轻潮流化特征明显，消费覆盖中高端、大众化
B1层以快时尚、国内年轻品牌、轻餐饮为主，消费档次大众化
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
B1层业态比例
面积 13692.73
1984.4 0
21.7 15698.83 主要商家品牌
一、情景式购物主题有待强化
露天广场的设计既形成了COCO Park情景式购物的 核心特征，也对该项目的动线造成一定的影响。 因此应加强露天广场的经营管理，真正起到聚集人 气，驻留人群的作用。同时应加强连廊的商业氛 围，以真正拉动人流，形成客流回路。
可参考香港荃新天地
二、酒吧街影响
酒吧街，白天缺乏人气，造成该内街几乎变成单边 街的局面，不利于人流的流动。 从商业价值方面考虑，随着东侧平安金融国际中心 在未来三五年内落成开业，该侧的商业价值将有跨 越性的提升，届时酒吧街或将面临另一轮调整。
垂直动线：每层落错设置主力店或次主力店
平面动线末端、中庭及交汇节点设置 垂直动线
每层均设置主力店或次主力店，并错 落布置
L3:美乐汇 B1:吉之岛
L2:百老汇影院 L1:优衣库
COCO Park优势：公园式建筑规划；年轻潮文化主题；特色酒吧街
一、最核心的竞争力在于其情景式购物主题
二、年轻潮文化主题
南山商圈
深圳市商圈布局
福田CBD 商圈
华强北 商圈
东门商圈
蔡屋围 商圈
人民南 商圈
客群基础—— 客群以中高端商务客群为主
第二次业态调整背景：竞争加剧，周边新增项目增多
整体市场竞争方面，深圳购物中心供应增多，主题化、市场细分化趋势加重。 区域市场竞争方面，随着福田中心区进一步成熟发展，COCO Park所在区域周边竞 争项目纷纷因应区域变化调整升级，两大直接竞争项目筹备上马，区域品牌同质化情况加 剧。在此背景下，COCO Park寻求进一步的调整升级。
2011年福田CBD商圈 商业市场供应—— 在营百货： 君尚百货 在营购物中心： 中心城、购物公园 当时即将入市： 卓越时代广场（现已开业） 卓越 IN TOWN（现已开业） 皇庭·IA Mall 平安金融大厦
第二次业态调整背景：面对整个商圈的调整升级
竞争项目发展趋势——
1. 购物公园餐饮酒吧特色明显，随着商家升级，酒吧餐饮形成较强氛围。 2. 君尚百货重新装修，谋求品牌升级，预计每年新增2-3个国际品牌。 3. 中心城经营滑坡，进行小规模业态调整，升级服装及配套品牌。 4. 卓越INTWON在2011年筹备招商开业工作。
近期商业物业项目 福田COCO Park 龙岗COCO Park
民乐项目 雅宝项目 常州项目
COCO Park定位：首创情景式公园购物中心
类别 发展商 运营商 总占地面积 总建筑面积 绿化率 停车位 建筑形态 投资额 建筑设计 景观设计 形象设计 环境设计 室内设计 开业时间 租金水平
数据 星河地产 星河商业深圳公司 3.1万平米 8.5万平米
L2、L3层：女装及家居比重较大，吸引女性白领群体
L2层以国内外潮牌、二三线品牌为主，消费档次中端；主题街区有运动数码、潮流女装及内衣馆
潮流女装
运动数码
潮流女装 内衣馆
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
L2层业态比例 面积
4895.64 840
2144.2 467.5 8347.34
主要商家品牌
COCO Park从一开始中档大众化的年轻时尚品牌，到 业态调整后的中端偏高年轻快时尚潮文化，都紧密圈 定22-35岁的年轻客群。
三、特色酒吧街
COCO Park酒吧街与项目对面购物公园的酒吧街一起，形成规模效应， 成为与蛇口酒吧街相抗衡的夜文化氛围。
COCO Park问题：情景购物有待加强；酒吧街对购物中心人气影响
COCO Park竞争优势——
项目条件优势较为均衡的情况下，租金及管理水平具有相对竞争优势，对商家业态调整具有一 定的主动权。
项目名称
福田COCO Park 中心城
卓越IN TOWN （招商）
IA MALL（招商）
2011年租金 （元/每平米）
餐饮150-300 零售650-950
零售550-700
85% 600个 地上三层，地下二层 7亿元 美国尔本建筑师事务所 美国贝尔高林 陈幼坚设计公司 香港GRAPHIA 伍兹贝格 2006年9月30日 零售450-1200元/㎡/月； 餐饮200-500元/㎡/月
COCO Park构成：内街围合式环绕下沉式广场
项目拥有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、约180家店铺。 内设中西特色美食、COCO酒吧街、JUSCO精品超市、时尚数码店、国际精品连锁店、流 行服饰街、内衣风情馆以及五星级百老汇影城。 COCO Park客群定位偏向于年轻的白领群体，特别是女性群体，满足其时尚化需求。
主力店 非主力店 41% 59%
32%
23%
4% 1%
主力店 零售 餐饮 休闲娱乐 配套
楼层 B1 L1 L2 L3
COCO Park主力店列表
类型 主力店
品牌 吉之岛
实用面积 （㎡）
10030
次主力店 优衣库
1549
主力店 次主力店
总体
百老汇影院 美乐汇
2144 1607 15330
备注
含B1层 549㎡
L1层业态比例 面积
5014.1 1283.8
0 957.3 7255.2 主要商家品牌
比例 69% 18% 0% 13% 100%
优衣库、GUESS、CK Jeans、IMMOBILE、周大福、施华洛世奇、GUCCI（钟表）、星 巴克、哈根达斯、蕉叶南亚站、CABALA1972吧、DICKIES、LEE、TOUGH