南海机器厂地块
天河东莞庄AT050123地块投资可行性分析报告
广东省工业设备安装公司
房地产开发分公司
2011年10月
目录
一、广州市房地产市场分析
二、“后天河北”板块发展状况
三、项目概况
1.地理位臵
2.地块形状
3.周边环境
4.周边配套
5.交通状况
6.优缺点分析
7.项目各项主要的经济技术指标
四、市场定位
1.项目形象定位
2.目标客户定位
五、周边楼盘信息
六、风险分析
七、投资成本和利润分析
八、勾地报价
九、结论
一、广州市房地产市场分析
1.调控政策频出
踏入2011年，国家对房地产的调控继续保持高压态势，中央与地方调控政策频出：
1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
1月27日，上海、重庆正式试点开征房产税。
2月24日，广州出台了“新国八条”细则，其中明确本市人和外地人2年内纳税或缴社保满1年限购1套房，2套房首付不低于六成。
从今年1月开始，央行6次提高法定存款准备金率，3次加息。7月6日第三次加息，提高存贷基准利率0.25%。本次加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位，达到7.05%。
国家持续执行紧缩货币政策，各商业银行房贷政策将继续收紧。广州各银行房贷放款时间更长，部分银行还出现停贷二套房。首次臵业的贷款利率下浮优惠取消，大部分国有银行都执行基准利率，部分甚至执行上浮利率。
5月中旬，从化继增城之后出台“限价令”，至此，形成市区限购、郊县限价的政策搭配。
5月份，房管局进一步收紧非广州市户籍人士出具“无房证明”要求，除须提供本市家庭唯一住房证明外，还须提供其户籍所在地房
管部门开具的“以家庭为单位的无房证明”，地税局针对“补缴税单”也出台限制性措施。
2．住宅成交数据
频繁的调控政策出台对广州房地产市场的影响已经显现。根据阳光家缘网签数据显示，2011年1月1日至6月30日，广州十区二县一手住宅成交面积为444万m2，同去年上半年的347万m2相比增长28.0%，成交套数为38152套，比去年同期的30916套增长23.4%。在价格方面，2011年上半年广州十区二县一手住宅均价为12016元/ m2，同比去年上半年的11114元/ m2上涨8.1%。
从上半年区域成交情况来看，中心六区一手住宅均价达18709元/m2，同比上涨19.3%；成交面积为163.5万m2，同比下降0.4%；新四区与二县市一手住宅均价则为8053元/ m2，同比上涨16.44%；成交面积为283.1万m2，同比涨幅为52.0%，占广州十区二县交易面积的比例为63.7%，比去年同期的比例53.6%多了10.1%。
尽管上半年广州市场房价和成交量对比去年同期仍呈双双增长势头，但随着限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策的效力发威，房价快速上涨的势头得到明显遏制。
在刚过去的9月份，广州十区二县一手住宅成交量为5646套，虽然较8月同期的5486套略微上升2.9%，但是与去年同期11111套的成交量相比，下降幅度高达49.2%，将近五成。值得注意的是，去年“十一”黄金周前夕，广州楼市出现成交放量现象，因此去年同期广州楼市成交量较高。今年9月，广州中心六区成交量的跌幅尤为明
显，9月中心六区成交套数仅为1004套，环比上月的1488套下降32.5%，同比去年的3947套更是大降74.6%。
从成交均价来看，9月份全市网签成交均价为11877元/ m2，较8月份的12443元/ m2略微下降4.5%。从区域来看，中心六区一直稳守1.8万元/ m2的均价，8、9月份中心六区成交均价分别为18572元/ m2和18441元/ m2。新四区二县的均价变化较大，8、9月份新四区二县均价分别为7881元/ m2和8380元/ m2，其中差价接近500元，上涨幅度为6.3%。
3.土地拍卖状况
土地市场方面，上半年广州成交的13宗商业用地和8宗住宅用地几乎都以底价拍卖成交，杨箕村没有带给业界惊喜，去年曾屡创高价的荔湾高尔夫球场用地，今年其临近的地块出让也没有再给土地市场带来持续攀升的势头。“金九银十”前夕，全国土地市场迈进底价时代：9月1日，在广州最大规模的卖地会上，9分钟卖9块地，8块以底价成交。
二、项目所处的“后天河北”板块发展状况
项目位于“后天河北”板块，该板块素来被称作天河的“后花园”。主要包括有粤垦路、东莞庄路、燕岭路、五山等路段。板块内生活设施齐全，交通便利，与天河北咫尺之近，既能享有天河北的繁华，又独享“后花园”的宁静，为不少天河北白领人士所喜爱。
尽管随着珠江新城的新CBD地位逐渐凸现，天河北板块的影响力
会相应被削弱，但毕竟生活配套和居住氛围并不是一蹴而就，天河北板块还是不少商务人士的首选。作为天河北所辐射的住宅板块由于得到长足发展，其功能性也不会减弱。但天河北一带地块稀缺，一定时期内住宅供应一定会处于一个稀缺状态。而“后天河北”作为天河的“后花园”，已经在天河白领心目中树立了“宜居”的板块印象。由于近年来广汕公路的通车和广园路一带交通的改善，“后天河北”板块开始受到买家青睐，其居住生态环境较天寿路一带更优，相对来说“后花园”也更宜居。因此，“后天河北”的范围有被扩展的趋势。
三、项目概况
1．地理位臵
东莞庄AT050123地块位于天河区东莞庄路163号（位于南海机械厂区内，属“三旧”改造用地），项目南面紧临东莞庄路，向北为银河墓园，东面为伟逸街，往西为东燕街。
2．地块形状
占地面积87256m2，其中可建设用地面积83496m2，市政道路用地3760 m2。地块形状呈长方形，比较方正规整。
3．周边环境
该地块的周边均为旧厂房与旧住宅区，后面为未开发的荒地，环境幽静。
4．周边配套
学校：暨南大学华文学院、华南理工大学、华南农业大学、广州科学技术职业学校、广州市无线电中专、广东省新闻纺织技术学校、
广州市新安学院、广东省华南美术专修学校、东方女子美容教育、广东省农业职业技术学校、广东省商业技术学校、广州市第113中学五一小学、长征小学、红英小学、福龙艺术幼儿园
商场：世纪联华
医院：广东燕岭医院、武警医院、长兴人民医院
银行：中国工商银行、广州市商业银行、中国银行
饮食：成记新荔枝酒家、活色生香酒家、荷塘月色潮洲园、一品湛江酒家、又德来海鲜酒楼、穗香海鲜酒楼、麦当劳
娱乐：圣水莱保健中心
市场：粤垦肉菜综合市场
5.交通状况
项目位于东莞庄路，并非主干道，是一条只有两车道的清幽小道。项目旁边就是东莞庄公交车总站，有400路、138路、27路公车直达，到广州东站只需10分钟车程，距地铁燕塘站约2公里，出行较为方便。
6．优缺点分析
优点：
(1）项目接近天河中心板块，发展潜力巨大。通过近年来的发展，后天河北板块的生活配套已基本齐全，粤垦路更是广州出名的美食街，而与天河北的相比，后天河北地段的楼价洼地优势较为明显。
2）、尽管距离广州东站仅有几个公交站的距离，但由于项目远离了主干道，因此没有城市中心的喧闹，相对“静中带旺”，交通配套
也基本完善，有多条公交车线路途经，但最近的地铁站则是燕塘站和火车东站站，距离较远，需乘公交车转乘。
3）、市中心罕见大型小区，小区内规划公建配套齐全；小学、幼儿园、老人活动室、邮政所、肉菜市场一应俱全。
4）、后天河北板块分布着电子五所、农垦总局、军事科研所等高级知识分子集中的单位，区域内有多所大学，包括暨南大学华文学院、华南理工大学、华南农业大学，教学配套资源丰富，学术氛围比较浓郁，居住人群的文化素质较高，改善居住环境的需求较大。
缺点：
1）项目位臵靠近银河墓园，为未来楼盘的销售增加了难度。
2）项目目前主要靠只有双车道的东莞庄路出行，道路太窄致使车辆行使不便。
3）项目周边目前多是旧厂房、旧住宅以及荒地，尽管环境比较幽静，居住氛围相比板块内的其他楼盘劣势较为明显。
4）项目规模较大，开发将面临较大的资金压力，由于开发周期长，将导致资金回笼慢，不可预见性增加。
7．项目各项主要的经济技术指标
占地：87256 m2（其中可建设用地面积83496 m2，市政道路3760 m2）
容积率：≤3.2
总建筑面积：≤367187 m2（包含地上267187 m2，两层地下室建筑面积100000 m2）
建筑密度：≤30%
绿地率；≥35%
机动车位：2672个
公建配套：15890 m2（包含小学、幼儿园、托儿所、卫生站、文化室、老年人活动室、社区居委会、居民健身场所、邮政所、综合管理用房、肉菜市场、垃圾收集站、公厕）
四、市场定位
1．项目形象定位
考虑到项目周围幽静宜居的环境以及地块占地面积大等因素，适宜把项目打造成大型园林绿化小区，糅合中式传统的建筑元素，以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然，充分体现出楼盘“闹中取静”的特点。
2、目标客户定位
区域附近分布了大量院校，学校教师的收入水平较高，购买力强，改善居住环境的需求较为强烈，群居效应明显，以同地段较为知名的富力院士庭为例，大部分购房者是老师。因此教师职工将是该项目的主力消费对象之一。另外由于项目毗邻天河北，价格优势的因素以及高文化层次人群聚居的因素将吸引大量在天河北CBD工作的白领在此臵业，综上所述，建议将项目的目标客户定位为在天河区工作的白领及周边工作的教职工等高知识人群。
五、周边楼盘信息
六、风险分析
1、全球经济下行风险。欧债危机的蔓延以及美国经济增长乏力等不利因素对中国经济的影响尚不确定。
2、调控维持从紧预期强烈。中央此次对房地产市场的调控决心非常坚定，志在改变人们对房价只涨不跌长远预期，从而抑制投资需求，促进房地产市场健康发展。从目前的情况来看，房价未见实质性下跌，可以预见短期内政府仍不会放松调控。
3、消费者观望情绪日益加重。受调控政策影响，目前大部分的购房者为刚性需求买家，投资客几乎已大部分撤离市场。改善型买家由于入市机会受限，购房变得更加谨慎。首次臵业者虽然购房资格不成问题，但保持高位的楼价，而且舆论报道令买家对楼市降价期望提
升，但实际上楼价并未出现明显下降，导致买家观望心态越来越重。买卖双方的博弈以及开发商资金链的断裂将使开发商面临降价的压力
4、土地市场明显降温。今年的广州推出的地块多数以底价成交，可见由于未来的形势难以判断加上企业面临高负债和高库存及高融资成本等货币政策收紧的困境，房企拿地日益趋向谨慎。
综上所述，为尽可能规避风险，我们建议以保守的态度判断项目未来的售价。
七、投资成本和利润分析
如前所述，以保守的态度估计，我们将未来项目的住宅售价定为22000元/ m2（毛坯），为保证10%以上的成本收益率，土地成交价以楼面地价10000元/ m2计算，则具体成本与利润分析如下：
（一）土地出让金
1、地上土地出让金（按10000元/ m2计算）：267187×10000=267187万元
2、地下室土地出让金（按两层计算）：696元/ m2×0.2×100000 m2=1392万元
3、土地出让金契税：（1+2）×3%=8057万元
合计：276636万元
（二）前期建设费用
1、设计费：367187 m2×40元/ m2=1469万元
2、市政配套费：367187m2×2280元/ m2×5%=4186万元
合计：5655万元
（三）工程建设费
1、公建配套建筑成本：15890 m2×1500元/m2=2384万元
2、住宅楼建筑成本（毛坯，含建筑、设备、道路绿化等）：351297 m2×2500元/ m2=87824万元
（四）其他费用
1、管理费：300万元/年×5年=1500万元
2、销售费：销售总额×1%=6009万元
3、广告费：销售总额×1%=6009万元
4、不可预见费：估算1000万元
合计：14518万元
（五）贷款利息
利息：（一+二）×6.56%×4年+（三）×6.56%×4年×0.5×0.5=79991万元。
(备注:贷款利息按4年计算,其中工程费用在资金回收前支付50%,即权数为0.5,且工程款为分月支付,即权数为0.5) （六）总成本合计
（一+二+三+四+五）=467008万元
（七）销售收入
1、住宅：251297 m2×22000元/ m2=552853万元
2、车位：2672个×18万/个=48096万元
合计：600949万元
（八）税费
税费：552853万元×7.65%+48096×9.65%=46935万元（含5.65%销售税、住宅预征2%土地增值税、车位预征4%土地增值税）
（九）利润
（七-六-八）=87006万元
（十）企业所得税
25%×（九）=21752万元
（十一）税后利润
（九-十）=65255万元
（九）成本收益率：13.97%
详细成本分析见附表1，房地产开发利润随楼面地价的递增而递减，如下图所示，详细数据见附表2。
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
100001050011000115001200012504地价单价（元/平方米）
（万元）
八、勾地报价
今年8月开始，《广州市国有建设用地使用权公开出让预申请暂行办法》实施。勾地是指单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。按照办法，申请人按承诺地价的1%缴交“勾地”保证金，保证金数额设有上限，不高于1000万元，地块正式公开出让时，“勾地”保证金可以转抵竞买保证金。成功“勾地”后，申请人须单方签订《预申请确认书》，明确承诺内容和不履行承诺的后果。未履行承诺内容导致预申请地块未成交的，保证金及利息不予退还，一年内不得参加广州市市辖区内招标拍卖挂牌出让活动。
“勾地”制度相当于土地招拍挂之前的“热身”，政府旨在通过勾地报价试探市场反应，规避土地流拍风险，而今年以来土地市场的成交情况来看，底价成交成为主流，因此建议在报价时尽可能试探政府可以接受的底价，以求项目利益最大化，根据上述成本利润分析，如果将未来项目的住宅售价保守定为22000元/ m2，勾地报价为楼面地价7000元/ m2，则项目的成本收益率为39.53%。
九、结论
在充分考虑到项目开发可能面临的风险的前提下，若我司参与勾地报价，建议报价为7000元/ m2，若地块以此报价成交，则项目的地价总价为194076万元，总成本为362784万元，税后利润为143423
万元，在保守预计项目未来售价的情况下，投资收益率仍有39.53%，是非常理想的投资项目。若地块被成功勾出进入拍卖阶段，我司能接受的竞价上限为10000元/ m2，则项目的地价总价为276636万元，总成本为467008万元，税后利润为65255万元，在保守预计项目未来售价的情况下，项目的投资收益率仍有13.97%，我们认为是一个值得投资的项目。