万达商业启动私有化 港股退市引人思考
万达私有化方案
以我给的标题写文档，最低1503字，要求以Markdown 文本格式输出，不要带图片，标题为：万达私有化方案# 万达私有化方案## 一、背景介绍近年来，中国房地产市场持续发展，万达集团在房地产行业的地位不断增强。
然而，由于市场波动以及国际形势的影响，万达集团的发展面临一些挑战。
为了实现长期稳定发展，万达集团正考虑私有化方案。
## 二、私有化目的万达集团的私有化目的是为了提高公司的灵活性和可持续发展能力。
私有化可以使公司更加独立自主地制定战略和决策，降低公司的经营风险，并为未来发展提供更大的空间和机会。
## 三、私有化方案步骤### 3.1 调查研究和准备工作在开始私有化过程之前，万达集团将进行一系列的调查研究和准备工作。
这些工作包括对公司内部结构、财务情况以及市场变化的分析和评估，以确定私有化的可行性和必要性。
### 3.2 制定私有化计划基于调查研究和准备工作的结果，万达集团将制定详细的私有化计划。
这个计划将包括私有化的时间表、目标、策略、资源配置等内容。
### 3.3 寻找合适的投资者在私有化过程中，万达集团将寻找合适的投资者。
这些投资者应具备足够的实力和资源来支持万达集团的发展，并能够与万达集团的战略目标和价值观相契合。
### 3.4 进行谈判和协商一旦找到合适的投资者，万达集团将与投资者进行谈判和协商，商讨私有化的具体细节和条件。
在谈判过程中，万达集团将确保公司和股东的利益得到充分保护。
### 3.5 完成交易和变更当谈判达成一致后，万达集团将与投资者签署正式的合同，完成交易和所有必要的变更手续。
私有化过程将在法律和监管机构的指导和审批下进行，以确保合法性和合规性。
### 3.6 后续工作和发展私有化完成后，万达集团将进行相关的后续工作和发展。
这包括整合资源、优化业务结构、加强内部管理等方面的工作，以实现私有化目标并推动公司的长期发展。
## 四、私有化的意义和影响### 4.1 提升公司竞争力通过私有化，万达集团可以更加灵活和快速地响应市场变化，并制定更加符合市场需求的战略和决策。
万达商业”香港退市拟A 股上市的剖析与思考
“万达商业”香港退市拟A 股上市的剖析与思考周运兰魏婧娅鲍明洋摘要：由于在香港证券市场价值被低估等原因，2014年12月刚在香港上市不久的大连万达商业地产公司2016年已通过公开要约收购，9月底正式从香港证券交易所退市，并努力寻求在中国内地A 股市场上市。
这起2016年全球资本市场最大的私有化案例，以及之后其鸣锣旗鼓地谋求在A 股市场上市，引起了海外内各方人士的广泛关注。
本文剖析了万达商业香港退市以及回归A 股的原因，并从企业集团境外上市股权融资及资本经营等方面进行了思考，得出一些重要启示。
关键词：万达商业地产公司；企业集团；资本收缩；资本运营引言2014年12月刚在香港上市不久的大连万达商业地产公司2016年通过公开要约收购，9月20日之后正式从香港证券交易所退市，并努力寻求在中国内地证券市场上市。
这起2016年全球资本市场最大的私有化案例，以及之后其鸣锣旗鼓地谋求在A 股市场上市，引起了海外内各方人士的广泛关注。
万达集团此次对万达商业的私有化并在香港退市并拟回归A 股市场此举是冲动还是智慧？是迫于无奈的退却还是它作为企业集团的恰当资本经营与战略？本文将对此进行剖析与思考。
一、公司简介大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“万达商业”）是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台，也是全球规模最大的不动产企业。
该公司于2002年9月成立，注册资本为38.75亿元人民币，在2009年12月整体变更为股份有限公司，多年在大陆申请A 股上市未果，2014年12月23日在香港联交所上市（03699.HK ）。
2015年，万达商业开始向轻资产模式转型，标志着其发展进入了靠品牌获取利润的崭新阶段。
截至2016年11月28日，万达商业持有物业面积2831万平方米，已在全国开业171座万达广场。
二、万达香港退市简介及原因剖析（一）万达商业退市简介2016年3月29日万达商业首次公告称要进行私有化退市，5月30日公告宣布本次要约收购价格为每股52.8港元，8月15日临时股东大会通过退市决议，最大股东大连万达集团等通过公开要约收购其全部股票，总额达到344亿港元。
港交所退市回归万达商管A股IPO毫无进展
港交所退市回归万达商管A股IPO毫无进展作者：暂无来源：《投资与理财》 2018年第11期2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司发布公告称，为贯彻公司发展战略，公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”），工商登记变更已于2月22日完成。
资料显示， 2016年9月20日万达商管在港交所私有化退市准备回归A股，但是自从2015年1月公布招股书至今将近3年，其I PO进程没有实质性进展，目前状态为已反馈。
业内人士指出，中国房地产行业在度过多年的黄金时代之后开始日趋黯淡，主要原因在于国家调控政策的不断加码，而地产企业通过资本市场融资也是相关部门关注的重点。
2015年证监会根据国务院通知，收紧了地产企业在A股上市的监管政策。
据内部人士称，实际上地产企业的上市、再融资和重大资产重组已经全部暂停。
受此影响，包括万达商管在内的6家房企IPO毫无进展。
其中，上交所5家，分别是万达商管、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团和首创置业，深交所中小板1家，为重庆新大正物业集团。
而首创置业于2018年10月11日退出IPO，终止审查。
其实，早在2015年王健林就已经筹划万达商管的转型，计划3到5五年内把“地产”去掉，从房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业，以谋求在A股上取得突破，而名称变更、资产去重从轻等一系列动作下来，效果却并不显著。
根据证监会最新披露的消息显示，万达商管依然被定性为房地产企业。
企业性质直接决定了万达商管能否按时回归A股上市。
分析人士称：“从万达上市本身来说，其对于商业管理资源是比较重视的。
类似资源上市，和万达的企业优势有关。
通过更名，能够实现轻资产的导向，进而有助于在上市中降低压力。
但从量变到质变的转型需要很长的时间和巨大的勇气。
”根据公开资料显示，2017年万达商管投资损失高达72.78亿元人民币，与2016年获益23.44亿元人民币形成较大差异，造成高额损失的主要原因是处置长期股权投资产生损失87.03亿元人民币。
万达概念股雄起多个疑似借壳对象涨停
万达概念股雄起 多个疑似借壳对象涨停摩根大通认为，在万达商业私有化获通过及恒盛地产潜在私有化的影响下，相信市场正寻找下一家可能私有化的公司，恒大、富力、合生创展、华南城等中资地产股都有私有化的可能。
港股上市公司万达商业8月15日、16日晚间连续发布公告称，公司退市议案获通过，已申请于9月20日起撤销H股在港交所上市，这意味着，在不远的将来A股地产行业中又将增添一个“巨无霸”。
受此影响，近日万达概念股表现强势，昨日国中水务、泰达股份一字涨停，这已是这两只股票的第二个涨停。
国中水务以3.78亿元受让鹏欣集团在赛领基金的10亿元出资额，该10亿元出资额占赛领基金注册资本的比例为11.10%。
赛领基金是一家基金公司，其行销的基金参与了万达私有化。
而泰达股份则是大股东天津泰达投资控股有限公司出资10亿元，参与万达私有化。
万达私有化概念股还包括皇氏集团、杉杉股份、新华都、中国中铁、中航资本等。
根据万达商业此前公告，RedFortuneGloBAlLimited为万达私有化要约收购财团成员之一，皇氏集团参股的上海赛领皇氏股权投资基金是RedFortuneGlobalLimited参与人之一。
皇氏集团昨日也以涨停收报，前日大涨超7%。
根据公告，WDKnightI占万达私有化要约总额比例为15.99%，杉杉股份的间接控股股东杉杉控股正是WDKnightI的控制方。
杉杉股份本周以来的涨幅也达到20%。
此外，中航资本旗下中航资本国际参与万达商业私有化财团，该股本周以来涨21.2%；新华联的股东新华联集团投资1亿参股万达私有化，成为基石投资者，本周以来涨5.44%；中国中铁大股东中国中铁股份有限公司参与WDKnightIV，占比2.11%，该股本周涨约4%。
而曾与万达商业传出借壳绯闻的上市公司股价也连续走高，包括红星发展、新华都、上海九百先后与万达借壳扯上关系，表现亮眼，本周分别涨22.73%、10.91%和32.08%。
万达离职重臣,揭秘王健林转型和资本运作内幕
万达离职重臣，揭秘王健林转型和资本运作内幕导读：王贵亚一直在万达金融体系中扮演着重要的角色，这是他过去两年多来做的事。
从2014到2016年，王贵亚经历了整个万达金融集团的筹建，以及这家航母级公司的第四次转型决定。
这位在中国建设银行工作了30年的金融界老兵，一度曾是首富王健林亲自相中的组建万达金融集团的人选。
1984年大学毕业之后，王贵亚从建设银行的基层做起，历任总行投资理财总监、投资银行部总经理、计划财务部总经理。
而在被万达高薪挖角之前，王贵亚的职务是中国建设银行投资理财总监兼投资银行部总经理。
2014年初，王贵亚空降万达，任集团高级副总裁。
按照王贵亚的描述，早在2013年8月，自己就有离开国有银行体制，去民营企业的打算。
后经王健林主动邀请，加入万达。
王贵亚加盟的档口，正是万达面临第四次转型的重要时刻。
彼时的王健林已经感受到依托商业地产的“复制”无法再支撑企业的高速增长。
国际企业、大文化概念、金融与轻资产的战略思路陆续被提出，面对高增长瓶颈的万达正在极力寻求下一个突破口。
2015年中，筹备两年多的万达金融集团正式成立。
在当时披露的文件中，金融集团的高管配置堪称豪华，王健林亲自挂帅，集团总裁丁本锡担任副组长，组员包括文化集团总裁张霖、高级副总裁赵世刚、尹武海、集团副总裁刘朝辉等。
而王贵亚，则是当时金融集团筹措组的组长。
王健林曾对万达的金融业务充满期待，在彼时2015年上半年工作会议中，他曾说“万达未来价值最大的就是金融板块。
”在首富的设想中，未来的万达金融，是真正的互联网+金融。
王健林曾在工作报告中提出，要充分利用万达独有优势，跟万达商管、万达电商结合。
通过账务商家现金流入口、健林对商户的信贷考核、发放和回收机制。
并利用电商、快钱的大数据，创新信贷模式，搞线上金融。
尽管眼下市场上万达金融的声音并不大。
但这家成立刚刚一年的集团公司在去年底还是交出了不错的答卷。
当年，万达金融集团收入208.9亿元，完成年计划的697%。
地产生意做得好好的万达,突然不想做了,王健林在打什么主意？｜
建设中的酒泉万达广场。依靠良好的政府关系，万达可以做到罕见的“拿地即开工”， 进一步缩短了施工周期 从万达每年工作会议上公布的数据，也可以看到这一点： 过去五年里，万达商业自己持有的物业面积每年都能保证 20% 以上的增长，2016 年 底已经达到了 3233 万平方米；如果按一个万达广场 15 万平方米的标准配置来算， 2015 年年中，集团的总土地储备量足够再造 550 个万达广场，平均每个四、五线城市 都能分到 2 个。 但拿地这件事，天花板也很明显：全国不管哪里，地价都越来越高，连万达这种好 手，平均每平米土地也要花上一千三、四百块钱才能拿下；先前七八年的大规模建
和物业的升值了。
影视、旅游、体育都蒸蒸日上，也能算万达 “轻资产 ”转型成功的一部 分？
在王健林描绘的蓝图里，从今以后，这家商业地产的领军者，将带领着一群财大气粗 但不懂经营的开发商，在全国范围内继续攻城掠地；而万达自己，则可以把以往高成 本的拿地资金，用在更合适的地方，比如电影、旅游、体育，以及海外业务等更多急 需用钱的领域。
从那个位于青岛的“东方影都”项目，也能看出王健林最终想如何利用这些资源：明 星、大片，如果能独立赚回票房自然是好；但如果能与地产项目相结合，也能成为辅 助物业销售、以及带动商业综合体人气的一种手段。 旅游和体育产业也是如此。 在 2016 年，王健林也花了一些时间，论证集团内目前级别最高、模式最新、体量最 大的 20 个“万达城”，能不能打败在上海新开业的那个迪士尼公园。 单纯刺激感官体验的“主题乐园”、以及逐渐兴起的滑雪场在中国向来受欢迎，但加上 酒店、公寓、购物中心之后，不管是在西双版纳、长白山，还是在南昌、无锡，这 些“万达城”还是那个万达，和你在城市里看到的标准化的零售、休闲服务并没有太大 的差别。 本质上，这些都还是跟着地产跑的生意。
大学生对万达企业市场营销分析
Part 03
SWOT
03 S W O R T
一 S（strength优势）
1.万达海内外企业资金丰富 在2017年8月份之前，王健林的财富超过350亿美元，万达总资产超过8800
亿。那时候，他有200个多万达广场、十几个万达城、80家五星酒店、全球 1300家影院、两家好莱坞电影公司、一家英国游艇公司、上千幅名画等等。 2.万达在售卖的同时没有牵涉到企业核心产业流动 万达在筹集资金时将海外企业一并卖出，并抛售相关万达集团的股票，但万 达核心并未遭受严重亏损 3.万达集团负债减少，重新回归安全水平
P万千百货成立于2007年5月8日，是中国商业地产龙头企业-万达集团旗下四大支柱产业之一，是万达集团第三代商业地 产产品---城市综合体(HOPSCA)的核心组成部分。万千百货 的出生恭逢盛世，秉承万达集团“勤学敬业、志在必得”的企 业精神，万千百货致力于成为中国第流的连锁百货集团。 万千百货在未来的两三年里，将陆续进入上海、南京、重庆、 沈阳、太原、济南、合肥、杭州、武汉、苏州、青岛、无锡、 洛阳等近30个国内线城市，以每年10到20家店的速度，到 2012年， 形成60家以上的百货商场连锁网络。之后，再辅于 并购等资本运作手段，到2015年，形成门店数量不少于100 家，营业面积超过300万平方米，年销售收入过400亿，真正 实现全国连锁经营的中国最大的百货公司之一
02 五 力 模 型
2.供应商
1.根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类:议价能力 较强，主要包括政府和银行;议价能力较弱，主要包括原材料供应商、建筑 公司等。 2.政府:土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性， 因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风，必须以较高的成本获得土地 使用权。 3.银行:作为房地产企业资金供应商，是在政府政策指导下，控制着向房企 贷款的主动权，包括贷款规模、时间长短、利率高低等等，所以货币供应 的情况将对房地产市场的发展起着重要的作用。 4.原材料供应商、建筑公司相对于原材料供应商、建筑公司等，房地产企 业处于供应链的核心位置，所以原材料供应商、建筑公司等的议价能力较 弱，房地产企业可以压缩成本。 5.百货供应商:万达与众多知名品牌和服务提供商建立了良好合作关系，共 存共荣。
340亿砸向万达王健林为何要告别商业地产开发
340亿砸向万达王健林为何要告别商业地产开发作者：万达集团来源：《经济技术协作信息》 2018年第4期1月29 日，由腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340 亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。
根据上述以腾讯、苏宁、京东、融创等战略投资方金额测算，万达商业的估值约为2429亿元。
基本上与碧桂园市值3456亿港元相当。
而作为万达集团旗下核心企业，万达商业的主营业务是搭建线下消费平台为目的的商业地产投资、运营管理。
截至2017年底，万达商业持有已开业商业面积3151万平方米，在中国开业万达广场235个，年客流量31.9亿人次。
截至目前，万达集团持有万达商业43.712%股份，王健林直接持有万达商业6.24%股份，王健林为万达商业实际控制人。
同时，退市投资人持有万达商业14.273%的股份，腾讯等各方的入局也意味着万达商业从H 股私有化退市时引入的投资人将悉数撤退。
不过，最近坊间传出，王健林又是变买重资产，又是资金紧张的消息，而这次腾讯、苏宁、京东、融创这四大商界巨头，总共出资340亿，来收购万达商业14%的股权，究竟是想雪中送炭救助王健林呢？还是他们本来就看到了收购万达商业股仅有着不为人知的秘密呢？一方面，按照340亿占比14%的股份来看，万达商业的估值约为2429亿元，按照万达商业持有的3151 万平方米物业计算，每平方米物业价值仅为7707元，这显然是极为有吸引力的估值水平。
这就说明王健林甩卖的万达商业股份价格还是很吸引人的。
另一方面，无论是腾讯和京东，还是苏宁，购买万达商业股权并不仅是想做一个财务投资者。
在新零售业态发展如火如荼的今天，都对线下商铺资源有较强烈的需求，而万达商业正好能够满足这种需求。
对苏宁来说，张近东提出来要在2018年开8000 家店，入股万达商业可能有利于进一步加强与万达的合作，快速实现开店目标；对腾讯而言，双方可能将在会员导入、金融服务、仓储物流、物资采购等多方面展开一系列大数据合作；对京东而言，也有利于其线下店铺的开拓，在其与阿里的新零售业态的争夺战中，找到新的助力点，获得更多的线下商铺的资源。
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万达商业启动私有化港股退市引人思考-金融银行论文
万达商业启动私有化港股退市引人思考
文/《中国证券期货》记者雒招霞
去年披露A股IPO计划之后，万达商业的回归之路再往前迈进了一步。
3月30日晚间，万达商业发布公告称，公司的控股股东已告知公司，其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌，筹谋已久的回归A股计划也将登场
3 月30 日晚间，大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“万达商业” 03699.H K）发布公告称，公司的控股股东已告知公司，其正初步考虑就H 股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。
消息一出，市场一片哗然。
为何选择从港股退市？
万达商业为何突然宣布私有化退市？在业界人士看来，万达商业的如此举动最关键的原因在于其价值实际上是被低估的。
股价背后通常反映的是一个企业业绩表现。
然而，万达商业的股价却与其业绩表现不相对称。
万达的私有化既让人感到不可思议又在情理之中。
首先，万达商业作为中国最优秀、成长性最强的商业地产商，几年来并未像住宅地产一样受到政策影响，而是在过去的数年内保持着30% 的成长性。
万达实施轻资产转型以来，已经把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租，这一点从其利润构成中得以体现，过去一年租金收入从15% 增长到35%，而2016 年万达租金收入将会达到55%，完全实现了从重资产卖房到轻资产租赁的成功转型。
由于香港在政治、经济、文化方面与大陆存在差异，他们也难以理解大陆
的上市公司。
对类似万达商业、中国中车等成长性好的股票，香港股市却普遍存在严重低估。
对于万达的股东来讲，由于万达的价值在香港股市被严重低估，价格长期在IPO 价格之下徘徊。
这对于所有投资万达股东都赚钱的理念来说是不可忍受的。
在业内人士看来，万达商业之所以私有化也与H 股市场去年表现低迷也有很大关系。
市场的疲软表现也让万达商业萌生了退市的念头。
当下A 股正朝着市场化、法治化的方向迅猛发展，市场环境逐渐完善，基础制度建设日渐夯实，特别是伴随着沪港通的开通，深港通的开通也指日可待，A 股市场的双向交易能力更强，国际资本也更愿意参与A 股市场。
因此，万达商业回归A 股是大势所趋。
溢价收购回归A 股
既然万达商业选择自愿全面收购要约，那么投资者的利益会不会受损呢？对此，万达商业明确表示，有能力充分保证投资者的利益。
按照万达商业公布的内容，要约收购价格将不低于48 港元。
这个价格正好是万达商业H 股上市发行价，比收盘现价38.8 港元高出近24%，而今年以来万达商业的股价也一直在40 港元左右徘徊。
对于所有投资者来说，相当划算。
有业内人士表示，溢价收购表现出了万达商业控股股东对于公司的信心和未来股价的看好。
目前看来，万达商业回归A 股在情理之中，但又能否顺利登陆A 股呢？对此业内看法不一。
有分析认为，这一年多来除了绿地等少数国企借壳上市之外，尚未有其他房企成功于A 股实现IPO，且在经济转型的背景下，新兴产业有望获得更多上
市机会，而对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，难度较大。
香港粤海证券投资银行董事黄立冲此前也表示，将经营成熟的子业务板块分拆出来在A 股上市也许是更好的途径。
不过，万达商业正在转型的“轻资产”或许能够帮助万达商业能够将这一切进行的更好。
就在年初，万达集团对于万达商业曾提出新的要求，将收入目标下调的同时净利润要保持两位数的增长。
相对于物业销售，要提高租金、酒店的收入以及轻资产万达的数量。
“优化融资渠道，在彻底完成轻资产布局前，为企业持续输血，也成为万达商业地产不可回避的问题，因此重回A 股也是大势所趋。
”易居研究院智库中心研究总监严跃进对此坦言。
万达私有化的思考
中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏认为，对于万达商业此次私有化，退出香港股市的做法，相关部门应该好好思考一番。
首先，香港联交所和证监会应反思。
对于像万达商业这样成长性、业绩和治理结构俱佳的香港上市公司，股价估值如此之低，一个五年来平均成长率在30% 以上的企业市盈率竟然在6 倍左右，导致香港股市留不住，应该引起反思。
任凭大陆企业在香港退市发展下去，只会使香港在与上海金融中心的竞争中处于劣势。
其次，对大陆已经或将要在香港上市企业的反思。
对像万达这样优秀的企业在香港市场估值如此之低，是否会影响其他优秀的已上市企业也会采用相似的退市方式。
更重要的是，万达在香港退市事件，必将对大陆企业赴香港上市产生不利的效果。
这样的连锁反应，作为香港证券市场，应该引起反思。
再者，大陆证券监管部门也应该反思。
为什么会让万达商业在过去十年不
能顺利在境内A 股实现上市，而是被迫出走香港。
中国证券监管部门和发改委应该认真反思其上市政策。
市场的事情应该由市场来决定，无数中国好的企业出走海外的惨痛教训不应该继续。
总之，万达商业无论是在香港退市，还是今后在大陆A 股再上市，都将是引起海内外各方关注的重大事件。