资产评估的程序和基本方法
第二章 资产评估的程序与基本方法
（四）交易因素
• 参照交易是不公平或非正常交易，使得交易价格高于 或低于公平的市场价格，因此需要对参照交易价格进 行修正。 • 非正常的参照交易： • （1）交易双方有利益关系； • （2）交易一方由于一项法规不得不进行某项交易； • （3）买方急于想买，卖方急于想卖； • （4）卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融 资（如允许买方分期付款）； • （5）在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易（如相 互承诺以低于市场价值为对方提供产品或服务）。
• 【正确答案】：C 【答案解析】：本题应采用综合估价法 的计算公式，参考教材P105： 设备的重置成本＝（200/50％）×（1＋ 10％）＝440（万元）。
• 2.进口设备的重置成本，除了包括CIF价， 还包括（ ）。 A.关税 B.国外海运费 C.国内运杂费 D.国外运输保险费 E.基础费
单选题：
• 10.某被评估设备为2年前购置，预计评估 基准日后该设备与同类新型设备相比每 年运营成本增加20万元，该设备尚可使 用5年，若折现率为10％，企业适用所得 税税率为25%，不考虑其他因素，则甲 设备的功能性贬值额最接近于（ ） 万元。 A.56.9 B.75.8 C.52.3 D.88.4
计算过程如下：
• （1）可修复性损耗引起的贬值额：17万 元； • （2）不可修复部分的重置成本为：15017=133万元 • （3）不可修复部分的贬值率：2/20=10% • （4）不可修复部分的贬值额： 133*10%=13.3万元 • （5）成新率：1-（17+13.3）/150=79.8%
• 【正确答案】：C 【答案解析】：资产累计实际利用时间 和资产累计法定利用时间的比值即资产 利用率，小于1表示开工不足。
资产评估(全部课件)
02 资产评估方法
CHAPTER
市场法
总结词
市场法是一种通过比较类似资产近期交易价格来确定资产价值的评估方法。
详细描述
市场法基于替代原则，即如果市场上的潜在买家在购买时没有特别的信息，他 们将选择类似资产的价格作为参考。这种方法适用于具有活跃市场的资产评估 ，如房地产、股票等。
收益法
总结词
收益法是通过预测资产未来产生 的收益并折现至评估基准日来确 定资产价值的方法。
估。
企业价值评估方法
常用的企业价值评估方法包括收益 法、市场法和资产基础法等，每种 方法都有其适用范围和局限性。
企业价值评估应用
企业价值评估广泛应用于并购、投 资决策、财务分析等领域，对企业 价值的准确评估有助于相关利益方 的决策。
房地产价值评估
房地产价值评估概述
房地产价值评估是对房地产的经济价值进行判断、估计的过程， 包括土地和建筑物价值的评估。
程，如专利、商标、版权等。
02
无形资产价值评估方法
无形资产价值评估常用的方法包括收益法、成本法的方法。
03
无形资产价值评估应用
无形资产价值评估广泛应用于知识产权交易、企业并购、融资等领域，
对无形资产价值的准确评估有助于企业维护自身权益和发展。
金融资产价值评估
金融资产价值评估概述
05 资产评估风险与防范
CHAPTER
资产评估风险的概念与种类
资产评估风险的概念
内部风险
资产评估风险是指因资产评估价值的不合 理、不准确或资产评估过程中的不确定性 而导致的资产评估结果受损的风险。
由于资产评估机构和评估人员自身因素引 起的风险，如专业能力不足、职业道德缺 失等。
外部风险
资产评估执业准则——资产评估程序
资产评估执业准则——资产评估程序一、引言资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，其目的是确定资产的公允价值。
为了确保资产评估的准确性和可靠性，资产评估执业准则制定了一套规范的资产评估程序。
本文将详细介绍资产评估程序的各个环节，包括资产评估的准备工作、资产评估的方法和技术、评估报告的编制和审查等。
二、资产评估程序的准备工作1. 确定评估目的和范围：在进行资产评估之前，评估师需要与委托方沟通，明确评估的目的和范围。
评估目的可能包括财务报告、交易定价、抵押贷款等。
2. 收集相关信息：评估师需要收集与资产评估相关的各种信息，包括资产的基本信息、市场环境、行业分析、法律法规等。
3. 制定评估计划：评估师根据评估目的和范围，制定评估计划，明确评估的时间安排、评估方法和技术、评估师的职责分工等。
三、资产评估的方法和技术1. 市场比较法：根据市场上类似资产的交易价格，结合资产的特征和市场环境，对待评估资产进行估值。
2. 收益法：通过对资产未来现金流量的预测和折现，计算资产的现值。
3. 成本法：根据资产的重建成本和折旧情况，对资产进行估值。
4. 综合法：结合以上各种方法和技术，综合考虑各种因素，对资产进行综合估值。
四、评估报告的编制和审查1. 评估报告的编制：评估师根据评估结果，编制评估报告。
评估报告应包括评估目的和范围、评估方法和技术、评估的假设和限制条件、评估结果和结论等内容。
2. 评估报告的审查：评估报告应由独立的审查人员进行审查，确保评估过程的准确性和合规性。
审查人员应对评估报告的数据和分析进行核实，并提出意见和建议。
五、其他注意事项1. 评估师的职责：评估师应遵守职业道德和专业准则，保持独立、公正和客观的态度，确保评估过程的准确性和可靠性。
2. 评估结果的披露：评估师应根据相关法律法规和规范要求，对评估结果进行适当的披露。
3. 评估报告的保密：评估师应对评估报告中的信息进行保密，不得将评估报告的内容泄露给未经授权的第三方。
资产评估的方法与程序
（2）物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无 法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
重 被置 估成 资本 产＝历资史产成的本
资产评估时物价指数 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数
被估资产重置成本＝资 产的历史成本 （1 ai %）n
= 重置成本×综合成新率
1、重置成本及其计量
重置成本—
—
资产的现行复原重置成本 再取得成本更新重置成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。2、评估思路实体性
评估值 = 重置成本 - 各项损耗
3、注意问题（应用前提）
功能性 经济性
（1）历史资料的真实性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.
（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式： ① 评估值
= 重置成本 - 实体性损耗 - 功能性损耗 - 经济性损耗 = 重置成本×成新率 - 功能性损耗 - 经济性损耗 ② 评估值
（1）重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本 = 直接成本 + 间接成本 直接成本 —— 一般包括：购买支出、运输费、安装调
试费等。评估实践中需据具体情况而定。 间接成本 —— 主要指企业管理费、培训费等。
注：（1）采用核算法的前提—— 能够获得处于全 新状态的被估资产的现行市价。 （2）该方法即可用于计算复原重置成本，也可 用于计算更新重置成本。
资产评估
• 5.某项资产购建于2007年，账面原值为10 万元，于2010年评估，若以取得时定基 物价指数为100％，评估时定基物价指数 为140％，该资产最可能评估值为（ ） 万元。 A.12 B.15 C.14 D.11
• 【正确答案】：C 【答案解析】：参考2010考试教材41页 的公式，评估值＝10×（140％/100％） ＝14（万元）。
• 【正确答案】：A 【答案解析】：功能性贬值＝20×（125%）×（P/A，10%，5）＝56.862（万 元）。
（二）应用举例P26
• 六、经济性贬值的估算 • 例题：以下贬值属于经济性贬值的是（ ）。 A.由于使用及自然力作用导致资产的物理性能 损耗造成的贬值 B.由于技术进步引起资产的功能落后造成的贬 值 C.由于外部条件引起的资产闲置，收益下降所 造成的贬值 D.由于新材料，新工艺的采用，使得资产建造 成本低于原建造成本所引起的贬值
• 【正确答案】：C 【答案解析】：本题应采用综合估价法 的计算公式，参考教材P105： 设备的重置成本＝（200/50％）×（1＋ 10％）＝440（万元）。
• 2.进口设备的重置成本，除了包括CIF价， 还包括（ ）。 A.关税 B.国外海运费 C.国内运杂费 D.国外运输保险费 E.基础费
• 【正确答案】：C 【答案解析】：资产利用率＝ （10×360×6.5）/（10×360×8）×100 ％＝81.25％， 实际已使用年限＝名义已使用年限×资 产利用率＝8.1（年）。
五、功能性贬值的估算
• (一)估算步骤 • 1、比较待评估资产与技术性能更好的同类资 产的年运营成本之间差异（包括工资支付、能 源耗费和产品质量）； • 2、确定净超额运营成本（超额运营成本-所得 税）； • 3、估计待评估资产的剩余使用寿命； • 4、使用适当的折现率，将评估对象在剩余使 用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基 准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。
资产评估第二章
■ 经济性贬值率=[1-〔现时生产能力/原来生产 能力〕n]*100%
■ 规模经济效益指数n一般取值范围0.4～ 0.9； ■ 现时生产能力为实际能力；原有生产能力为设
计能力；
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例题
■ 某一生产线每天生产1000件产品，已经使 用4年，现在因市场竞争剧烈，开工缺乏， 每天仅生产750件产品，设备重置全价为 200万元，成新率80%，n取值为0.7，功 能性贬值为0，求经济性贬值。
■ ⑴观察法〔成新率法〕 ■ 成新率：反映评估对象的现时价值与全新状态
重置价值的比率。 ■ 实体性贬值=重置本钱〔 1-成新率〕 ■ ⑵公式法 ■ 资产的实体性贬值=〔重置本钱-预计残值〕/
总使用年限*实际已使用年限 ■ 预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回
金额；总使用年限是指实际使用年限加上可使 用年限之和。 ■ 实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用2率1
■ 解：资产利用率=〔10*360*7.5〕/ 〔10*360*8〕*100%=93.75%
■ 实际已使用年限=10*93.75%=9.4年
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3、功能性贬值的计算
■ 功能性贬值要根据资产的效用，生产加 工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能 方面的差异造成的本钱增加或者效益降 低，相应决定功能性贬值。
产能力*〔参照物的重置本钱/参照物的 生产能力〕
34
四、重置本钱法的优缺点
■ 1．优点：评估出来的价值接近实际，能 够较真实、准确地反映资产的时间价值。 有利于单项资产和特定用途资产的评估， 多适用于无参照物不易计算未来收益的 资产。
■ 2.缺点：计算繁杂，找到可比的参照物 比较困难，判断资产贬值依赖于专业人 员的经验和判断力。
资产评估学第二章
（一）资产的重置成本的估算方法
1、重置核算法 2、价格指数法 3、功能价值类比法 4、统计分析法
(
A
1+s
n
二、收益法应用的形式 （四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递减，收益年期无限 P=
A
r+s
条件：①纯收益按等比级数递减；②逐 年递减比率为s；③收益年期无限；④ r﹥s﹥0。
二、收益法应用的形式 （四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递减，收益年期有限 P=
1－
r+s
(
1+r
例6（环比价格指数）： 环比价格指数）：
已知某资产在2006年1月的交易价格为300万 元，该种资产已不再生产，但该类资产的价 格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指 数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。 则评估对象2006年5月的评估价值计算如下。 资产评估价值 =300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% =331.1（万元）
课堂练习
第二节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法评估资产的优缺点
一、收益法及其适用的前提条件
收益法是通过估测被评估资产的未来预期的现值， 来判断资产价值的各种评估方法的总称。 其基本计算公式可表述为： n Ri P = Σ ———— i=1 (1+r)i 式中：P——评估值 Ri——未来第i个收益期的预期收益额 n——收益期限 r——折现率
第三节
成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
资产评估执业准则——资产评估程序
资产评估执业准则——资产评估程序引言概述：资产评估是指对各类资产的价值进行评估和鉴定的过程，是金融领域中非常重要的一项工作。
为了确保评估结果的准确性和可信度，资产评估执业准则被制定出来，规范了资产评估的程序和要求。
本文将从四个方面详细阐述资产评估执业准则的内容。
一、资产评估准备阶段1.1 审查资产信息在资产评估的准备阶段，评估师需要仔细审查资产相关的信息，包括资产的性质、用途、所有权等。
只有充分了解资产的基本情况，评估师才能准确评估其价值。
1.2 收集市场数据评估师还需要收集与资产相关的市场数据，包括市场交易价格、市场需求等。
这些市场数据对于评估师判断资产价值的合理性和准确性非常重要。
1.3 制定评估计划在资产评估准备阶段，评估师需要制定评估计划，明确评估的目标、方法和时间安排。
评估计划的制定有助于评估师有条不紊地进行评估工作，确保评估结果的准确性。
二、资产评估方法选择2.1 市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，通过比较类似资产的市场交易价格来确定被评估资产的价值。
评估师需要收集并分析市场上类似资产的交易数据，然后根据这些数据进行资产价值的估算。
2.2 收益法收益法是一种适用于收益性资产评估的方法，通过对资产未来收益的估计来确定其价值。
评估师需要对资产的未来现金流进行预测，并计算出资产的现值，从而确定资产的评估价值。
2.3 成本法成本法是一种适用于特定资产评估的方法，通过计算资产的重建成本来确定其价值。
评估师需要考虑资产的原始购置成本、折旧等因素，计算出资产的重建成本，并根据这个成本确定资产的评估价值。
三、资产评估过程3.1 收集资料在资产评估过程中，评估师需要收集与资产相关的各类资料，包括资产的权属证明、使用权证明、市场交易数据等。
评估师需要对这些资料进行仔细分析和核实，确保评估过程的准确性和可信度。
3.2 进行现场勘查评估师还需要进行现场勘查，实地考察被评估资产的实际情况。
通过现场勘查，评估师可以更加全面地了解资产的状况，从而对其价值进行准确评估。