安置区税务问题
宁波市地方税务局关于拆迁安置房有关营业税问题的通知
乐税智库文档财税法规策划 乐税网宁波市地方税务局关于拆迁安置房有关营业税问题的通知【标 签】拆迁安置房【颁布单位】宁波市地方税务局【文 号】甬地税二﹝2005﹞153号【发文日期】2005-07-25【实施时间】2005-07-25【 有效性 】全文有效【税 种】营业税各县(市)、区地方税务局(分局)，市局各直属分局： 根据拆迁安置房的某些实际情况，对个人将根据国家有关拆迁法律、法规规定取得的拆迁安置房出售的营业税政策暂规定如下： 1、拆迁安置房的普通住宅和非普通住宅确定，应按市人民政府办公厅(甬政办发﹝2005﹞104号)文件执行。
2、拆迁安置房取得的时间为签定拆迁协议的时间。
3、拆迁安置房2年内出售的，可扣除原拆迁面积部分计征营业税，其计税依据=出售总金额×;(1－原拆迁面积/出售面积)。
4、拆迁安置房超过2年出售的，属于普通住房的，可按国税发﹝2005﹞89号文件规定免征营业税；属于非普通住房的，除可扣除原被拆迁面积部分外，如有超拆迁安置面积部分购房的，还可扣除支付的超拆迁安置面积部分购房款后的余额计征营业税，其计税依据=出售总金额×;(1－原拆迁面积/出售面积)-超拆迁安置面积部分购房款。
5、拆迁安置房出售的纳税人在申报缴纳营业税时，须提供与拆迁人签定的拆迁安置协议的原件和复印件以及能证明该房为拆迁安置房的其他资料，拆迁安置协议原件经税务部门审核加盖已抵扣章后归还给纳税人，复印件由税务部门存档。
超拆迁安置面积购房的纳税人还应提供购房时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
6、拆迁户采用货币补偿形式的，其购买住房出售的，按照市局甬地税二﹝2005﹞116号文件执行。
各地在执行过程中有什么问题请告市局。
宁波市地方税务局 二○○五年七月二十五日。
7-25国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告国家税务总局公告2014年第2号
国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告公告2014年第2号2014-01-08现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
本公告自2014年3月1日起施行。
本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。
特此公告。
国家税务总局公告2014年第2号:关于《纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》的解读回迁安置房——回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。
回迁安置房的特点：1.户型等自然情况的不确定性。
一般来说，回迁的房子多为点式高层建筑，高层房屋相对多层房屋的得房率较低，所以房屋的使用面积会比期待的小；高层房屋一般为了满足多户设计的需要，所以户型往往不够理想；如果是一梯多户的话，想找南向或南北向会非常困难。
为了满足回迁的需要，楼房很可能会建造的比较密集，那么中低楼层的采光可能会有问题。
2.房屋建成后要经过摇号选择房屋。
面对众多动迁户，能否挑到中意的房屋真的要靠运气。
3.等待的时间太长。
回迁安置的时间都很长，一般要三年。
俗语说“计划没有变化快”，在漫长的等待中，会有很多想不到的事情发生，比如价格波动，延期安置等。
4.前段时间上海“莲花河畔景苑”倒塌事件，使很多人开始关注房屋的质量问题。
5.一些不良开发商会用超建达到“以最少的资源安置最多动迁户”的目的。
所以在安置房中常见到“超建”房，而此类房屋在办理产权证时会出现问题，要么办不了，要么等很长时间。
总局2013 101 关于旧城改造棚户区涉及税收问题
财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知财税[2013]101号 2013.12.2（财综[2015]57号财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知）为贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）有关要求，现将棚户区改造相关税收政策通知如下：一、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。
对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
三、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
四、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
五、个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。
个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。
六、本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。
棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。
七、本通知自2013年7月4日起执行。
《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）同时废止。
房地产开发拆迁安置“拆一还一”行为的涉税难点分析
房地产开发拆迁安置“拆一还一”行为的涉税难点分析随着中国城市化进程的不断加剧，房地产开发拆迁安置亦成为加强推进城镇一体化建设的一种主要手段。
根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条至二十五条规定，拆迁补偿的方式可以采取货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
一般来讲，如果房地产企业选择货币补偿方式，该项支出可以作为拆迁补偿费直接计入开发成本中的土地成本。
对于实物补偿即房屋产权调换又分为就地安置和异地安置两种情况，也就是通常所说的“拆一还一”，即：开发商以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋所有权的一种实物补偿形式。
所谓就地安置是指，通过拆迁安置，把地块上原有旧房拆掉，就地根据城市规划的要求重新建设，并用新建住房安置地块上原有居民，余下地块进行商品房开发，从而达到盈利的目标。
当然，开发商也可以采取异地安置的方式对原有居民进行拆迁。
在此过程中将涉及到诸多涉税事项，如何处理拆迁安置过程中产生的涉税事项一直以来都是税企双方争论不休而又棘手的难点问题。
从拆迁补偿形式来看，货币补偿涉税问题通常较为简单，难点在于实物补偿即“拆一还一”形式下的补偿涉及到的各项税收问题。
本文将从实际案例及政策层面对“拆一还一”的涉税事项进行剖析，期待对开发企业拆迁安置过程中认清纳税事项、规避涉税风险有所帮助。
一、营业税国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给被拆迁户，并获得相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按销售不动产税目缴纳营业税。
1、纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前未有明确规定，一般认为拆迁补偿行为的营业税纳税义务发生时间应为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
拆迁款要交税吗交税计算方法是怎样
一、拆迁款要交税吗?交税计算方法是怎样营业税被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。
1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。
2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。
由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理。
土地增值税根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。
在实际工作中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税批文。
如果尚未收到批文，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。
企业所得税1、搬迁补偿款结余的所得税处理截至目前，内资企业所得税法中对搬迁补偿款的税务处理未作专门规定。
在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》。
(1)企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产(以下称重置固定资产)的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。
关于地方税务局稽查局对农民拆迁安置房征税的报告
关于地方税务局稽查局对农民拆迁安置房征税的报告9 关于ＸＸ市地方税务局稽查局对农民拆迁安置房征收营业税，城市维护建设税，教育费附加费和土地增值税的报告ＸＸ市ＸＸ区人民政府：今由我街道（原ＸＸ镇）响应ＸＸ市委、市政府提出三年响动纲要，加快城市化进程的推进，根据市政府及市农民安置房领导小组就加快拆迁安置房建设的要求与精神，加以贯彻执行。
从2ＸＸ2年至2ＸＸ6年为止。
我街道就市重点道路建设项目有：凤祥南路路道路拓宽拆迁、蓉湖路路道拓宽、锡澄路道路拓宽、兴源路及一0一地块一期、广石路及三一二国道等的拆迁。
先后建设新桥一期安置房20.5万平米和新桥江海三期农民安置房。
对实施拆迁道路的拆迁户依据ＸＸ市178号文及363号文，根据ＸＸ区的实际情况进行拆迁、安置、补偿。
同时按ＸＸ区有关政策进行安置结算。
现ＸＸ市地方税务局稽查局就ＸＸ市银桥房屋开发公司代为街道建设农民安置房要征收营业税等处理决定。
我街道有一些不同观点及疑议。
一是作为原ＸＸ镇贯彻落实ＸＸ市委、市政府加快城市化进程，加快安置房建设，加大推进城市化道路拆迁进程，我ＸＸ街道对市里重点建设项目无论是拆迁、安置房建设都是严格按市政府有关政策要求完成比较好的。
拆迁安置从性质上来讲是市委市政府加快城市化进程的大局要求。
二是从实实在在为老百姓改善居住环境的大局出发，是为老百姓谋利益的好事，而绝不是作为经营和盈利为目的的经营活动。
三是银桥公司虽然是企业性质，但根据市农民安置房领导小组及市里有关要求，建设农民安置房，由区、镇人民政府负责实施建设。
但必须要有资质建设，主体不要求。
为此，我原ＸＸ镇筹建了银桥房屋开发公司，委托由银桥公司建设与安置。
按照原镇里规定进项安置结算，盈亏有镇里负担。
（附协议及任务书）四是就拆迁和安置房建设，街道无论从经济利益和人力财力上都是为市委、市政府提出加快城市化进程做出应有的奉献和辛勤工作的体现。
具体地说市重点办对街道拆迁补偿每平方是978.50元，对老百姓拆迁补偿房屋及装修重置要达到每平方7ＸＸ元左右。
三旧改造模式税务处理
三旧改造模式税务处理一、概述三旧改造是指城市更新过程中，对旧城区、旧工业区和旧村进行改造和更新。
这种改造模式旨在提高城市环境质量，促进经济发展，改善居民生活质量。
在进行三旧改造的过程中，税务处理是一个重要的问题。
本文将探讨三旧改造模式的税务处理问题，以期为相关领域的工作人员提供参考。
二、三旧改造模式的税务处理1、土地增值税在三旧改造过程中，土地增值税是一个重要的问题。
根据国家相关法律法规，土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目金额后的余额为计税依据，采取四级超率累进税率进行征收。
在三旧改造项目中，土地增值税的征收需要考虑房地产转让收入和扣除项目金额。
2、企业所得税企业所得税是三旧改造中另一个重要的税务问题。
根据国家相关法律法规，企业所得税是以企业所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。
在三旧改造项目中，企业所得税的征收需要考虑企业的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。
3、个人所得税个人所得税是三旧改造中涉及到的另一个重要税务问题。
根据国家相关法律法规，个人所得税是以个人所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。
在三旧改造项目中，个人所得税的征收需要考虑个人的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。
三、税务处理应注意的问题1、合法性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则。
任何违反法律法规的行为都将受到法律的制裁。
2、公平性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须保证公平性原则。
即对于同一地区的纳税人，应采取相同的税率和优惠政策，避免出现不公平的现象。
3、综合性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须考虑综合性原则。
即不仅要考虑单个项目的税务问题，还要考虑整个城市更新的税务问题。
只有综合考虑各种因素，才能制定出更加合理的税务政策。
四、结论三旧改造是城市更新过程中的重要模式之一，而税务处理则是三旧改造中的关键问题之一。
在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则；同时也要考虑公平性和综合性原则。
三旧改造的涉税问题这里都有答案！
三旧改造的涉税问题这里都有答案！引言：“三旧”改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房升级完善的统称，也称之为城市更新改造。
窃以为前者表述更为准确，因为村庄并不属于城市范围，而且东莞实际存在较多的村庄，甚至某些村的经济指标高于其他县市。
三旧改造是一个复杂的工程。
原有建筑物的基础上更新改造的困难，远远大于空地新建房屋。
其中涉及的法律关系和遗留历史问题通常没有常规的现成解决方案和法律依据。
其中涉及的税务问题是无法绕开的议题，直接决定三旧改造是否成功的关键要素。
很多三旧改造项目因为忽视了税收成本，导致三旧改造项目最终亏损。
以下，我们将集中探讨三旧改造过程中的税费问题。
1拆迁主体的土地成本的入账成本三旧改造的税收问题关键是土地增值税，土地增值税的关键问题是土地的入账成本。
能够解决了土地入帐成本，三旧改造的涉税问题就解决了一半以上。
三旧改造涉及的土地成本的原始成本比较低，通过常规的资产转让方式，将会导致“拿地阶段”的税负较高和资金沉淀问题。
如果以原始成本入帐，将会导致“销售阶段”的巨额土地增值税。
有没有合法途径，既能实现土地溢价入帐，又降低前期费用，还能大幅降低后期税负呢？问题的关键是利用政府征收环节的税收优惠政策。
1. 应当尽量使用政府征收模式。
通过政府征收方式，被拆迁主体能享受增值税、土地增值税、个人所得税的免税优惠和企业所得税的延期缴纳的特殊政策。
拆迁主体能按照土地的公允价值入帐，并作为后期计算企业所得税、增值税和土地增值税的成本。
2. 拆迁主体与被拆迁主体不一致。
被拆迁主体自行改造，不能享受税收优惠，土地溢价将部分无法入帐，导致销售环节承担高额的税费。
被拆迁主体应另外成立公司，以新成立公司作为拆迁主体享受税收优惠政策3. 在拆迁补偿合同要标明土地的出让代价。
拆迁主体应当与被拆迁主体、政府部门在拆迁补偿合同中约定将拆迁补偿款、青苗补助款、市政配套等作为土地出让代价。
在取得当地政府及房产部门、建设部门的支持，同时约定回迁房和公共配套用房不预售，登记价格为市场公允价格，回迁房登记在拆迁主体名下后转移登记在被拆迁人或政府指定的第三方。
企业政策性搬迁的税务处理
企业政策性搬迁的税务处理（一）有关企业政策性搬迁的税收政策，国家税务总局共出台了几个文件进行规范。
新企业所得税法实施后，最早出台的是《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号），其中规定企业发生的资产购置支出，准予从其搬迁或处置收入中扣除，同时可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
2012年10月1日起生效的《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号），废止了国税函〔2009〕118号文件的内容，明确规定“企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。
”但保留了购置资产可以计提折旧或摊销的权利。
近期，国家税务总局又下发了《关于企业政策性搬迁企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号），对购置资产的涉税处理又做出了不同规定。
在此，笔者对新旧两个公告中的相关内容做一个简要的对比分析。
企业购置资产，扣除规定有变在搬迁过程中，企业免不了要发生重新采购机器设备、购买土地等资本性支出。
因此，对购置资产的涉税处理一直是搬迁企业最为关心的问题。
国家税务总局2012年第40号公告，对购置资产支出的处理规定是：“企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。
”举例来说，甲企业2012年11月发生政策性搬迁业务，当地政府给予300万元经济补偿，甲企业变卖机器设备取得变卖收入30万元，2013年发生搬迁设备净值、拆卸、运输、安装费用50万元，发生职工安置费40万元，重新购置机器设备发生资产支出200万元。
企业于2013年完成搬迁并进行搬迁清算。
则甲企业取得的搬迁收入为300＋30＝330（万元），发生搬迁支出为50＋40＝90（万元），搬迁过程产生的应纳税所得额为330－90＝240（万元）。
从上面的例子可以看出，根据国家税务总局2012年第40号公告的规定，甲企业重新购置机器设备发生的资产支出200万元不能从搬迁收入中扣除，必须全额纳税。
财政部、国家税务总局关于安置残疾人员就业有关企业所得税优惠政策问题的通知-财税[2009]70号
财政部、国家税务总局关于安置残疾人员就业有关企业所得税优惠政策问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 财政部、国家税务总局关于安置残疾人员就业有关企业所得税优惠政策问题的通知（财税〔2009〕70号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）的有关规定，现就企业安置残疾人员就业有关企业所得税优惠政策问题，通知如下：一、企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，可以在计算应纳税所得额时按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。
企业就支付给残疾职工的工资，在进行企业所得税预缴申报时，允许据实计算扣除；在年度终了进行企业所得税年度申报和汇算清缴时，再依照本条第一款的规定计算加计扣除。
二、残疾人员的范围适用《中华人民共和国残疾人保障法》的有关规定。
三、企业享受安置残疾职工工资100%加计扣除应同时具备如下条件：（一）依法与安置的每位残疾人签订了1年以上（含1年）的劳动合同或服务协议，并且安置的每位残疾人在企业实际上岗工作。
（二）为安置的每位残疾人按月足额缴纳了企业所在区县人民政府根据国家政策规定的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险。
（三）定期通过银行等金融机构向安置的每位残疾人实际支付了不低于企业所在区县适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的工资。
（四）具备安置残疾人上岗工作的基本设施。
四、企业应在年度终了进行企业所得税年度申报和汇算清缴时，向主管税务机关报送本通知第四条规定的相关资料、已安置残疾职工名单及其《中华人民共和国残疾人证》或《中华人民共和国残疾军人证（1至8级）》复印件和主管税务机关要求提供的其他资料，办理享受企业所得税加计扣除优惠的备案手续。
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房企拆迁安置税务处理要合规
发布时间：2013年03月05
来源：中国税务报字号：【大中小】日
房地产开发企业在拿地过程中经常面临拆迁安置的问题，比较常见的安置方式是货币安置和房屋安置两种。
本文通过案例，介绍企业采取房屋安置方式，其税收及会计事项的处理方法。
案例
某房地产开发企业A公司，2011年开发一个房地产项目。
在开发经营过程中，要对该地块原来的房主进行拆迁安置。
根据约定，A公司对被拆迁户采取房屋安置方式，实行“拆一还一”的等额面积安置办法，超面积部分按市场价由回迁户以货币缴足，不足面积部分由房地产企业向回迁户进行货币补偿。
安置房可售面积为11600平方米，A 公司对回迁户属于“拆一还一”的安置面积为1万平方米，超面积部分1600平方米共收到回迁户补缴的800万元，对安置面积不足部分共进行货币补偿500万元。
假设A
公司在同一地区、同一年度销售的与安置房同类的房地产平均价格为5000元/平方米，安置房成本价为4000元/平方米。
应按成本价计算营业额
根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，房地产开发企业在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，应按“销售不动产”缴纳营业税。
《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函〔1995〕549
号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
因此，本案例中，A公司应按照安置面积1万平方米以成本价4000元/平方米计算申报缴纳营业税，此外，超安置面积收到回迁户补缴的800万元也应申报纳税。
因此，安置房营业税营业额为4000×1＋800＝4800（万元）。
土地增值税按视同销售计算收入
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。
国税发〔2006〕187号文件第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
因此，本案例中，企业安置回迁户1万平方米，应视同销售按平均价5000元/平方米计算土地增值税收入，另外收到的回迁户超面积房价款800
万元，销售收入合计800＋1×5000＝5800（万元）。
企业同时应将5000万元确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
需要注意的是，土地增值税采取不同征收方式，对企业安置房土地增值税负担的影响不同。
1.查账征收方式。
对于查账征收土地增值税的企业，安置房视同销售，对计算增值额没有影响，但是会降低增值率，从而可能使得企业适用更低档的税率。
因为“增值率＝增值额/扣除项目金额”，视同销售的金额同时计入销售收入和拆迁补偿费，虽然不会影响增值额，但是会增大“扣除项目金额”，导致“增值率”降低。
2.核定征收方式。
对于核定征收土地增值税的企业，视同销售的计税收入一般比按成本计价要高，自然会直接增加土地增值税的税额。
企业所得税应按视同销售计算所得
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业将开发产品用于换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
本案例中，该企业以安置房换取土地使用权，显然属于非货币性资产交换，应按规定视同销售，确认视同销售收入5000×1＝5000（万元），确认视同销售成本4000×1＝4000（万元）。
超面积收到回迁户补缴800万元和对安置面积不足部分进行货币补偿500万元，作为正常的收入和支出，计入企业所得税的应纳税所得额。
拆迁安置的会计处理
《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》应用指南规定，换出资产为存货的，应当作为销售处理，以其公允价值确认收入，同时结转相应成本。
本案例中，以拆迁安置房换取土地的业务，可按照非货币性资产交换处理，相关业务作以下会计分录。
1.安置房视同销售及支付不足安置面积的补偿价款（单位：万元，下同）
借：开发成本——土地开发5500
贷：银行存款500
主营业务收入5000。
2.安置房视同销售成本结转
借：主营业务成本4000
贷：开发产品——安置房4000。
3.确认超安置面积部分的销售收入
借：银行存款800
贷：主营业务收入800。
4.结转超安置面积部分的销售成本，即1600平方米×4000元/平方米＝640（万
元）。
借：主营业务成本640
贷：开发产品——安置房640。
经过上述处理，财税无差异，不需进行纳税调整。