项目策划及销售代理合同纠纷仲裁案

项目策划及销售代理合同纠纷仲裁案

88、6元，甲方自行销售总金额为71847

87、3元，申请人应收取代理费143696元，招商项目据结算申请人应收取

11、7万元代理费，被申请人实际已结算支付42万元人民币，但尚欠14534

84、6元未支付。由于被申请人拖欠代理费，根据合同第五条约定应按日万分之五计付滞纳金，按照合同约定结算范围为上月甲方与客户签定购房认购书的所有单位至xx年5月24日止，按一个结算周期一个月计算，从xx年6月5日暂计至xx年7月23日止共计48天，共计34884元（14648

14、6×0、5‰×48）。经申请人多次要求被申请人支付上述款项，被申请人均未履行约定，至今仍欠14883

68、6元人民币，为此，申请人特依据合同第六条约定的仲裁条款，向惠州仲裁委员会提出仲裁申请，请求仲裁庭支持申请人的仲裁请求。申请人为其请求提供的证据有：（1）申请人的营业执照，证明申请人具备合格的诉讼主体资格；（2）××商场项目策划及销售代理合同，证明申请人的销售代理权及具体权利义务；（3）申请人代理销售、招商的××商场认购书及成交明细表，证明申请人的销售率达80%以上及具体销售金额和面积；（4）会议记录，证明申请人积极履行了义务；（5）电子城

（××商场）营销推广方案，证明申请人积极履行了义务；（6）电子城租赁意向书，证明申请人进行招商的成果；（7）通知，证明被申请人提出的保留单位的房号；（8）保留单位字条，证明被申请人提出的保留单位的房号；（9）通知，证明被申请人与相关各户签订认购书；（10）收条，证明30万元发票是补开30万元收据的，不是实际上收款。被申请人辩称：

（一）被答辩人主张代理销售的数额与事实不符。被答辩人向仲裁委员会主张代理销售总额80639300元，而经答辩人对有关商品房买卖合同进行核对，实际销售总额仅为59334570元。

（二）答辩人没有自行销售。答辩人委托销售后，从未进行过自己销售，完全是由被答辩人代理销售，被答辩人所述没有事实依据。

（三）被答辩人所主张的招商代理费没有事实依据。被答辩人向贵会主张的招商代理费，没有提供任何证据证明，而事实上被答辩人没有进行过任何招商代理行为。

（四）被答辩人代理销售量不足80%，应按

1、8%计算销售代理费。根据双方签订的《××商场项目策划及销售代理合同》第五条的约定，销售率在70%3层全部委托乙方独家代理和销售招商。

2、委托销售代理期限为本合同签订之日起到本项目正式公开发售后八个月止；委托招商代理期限为本合同签订之日起至xx年3月30日止。

3、甲方派专人配合乙方的销售工作，与客户签订并办理相关的各项购房手续。

4、代理费用及结算约定为：（1）甲方支付乙方本项目销售前期费用柒万元；（2）销售代理费采用“爬坡费率”计算，其中规定销售率在80%以上的，代理费率为2%；（3）费用结算：销售代理费每月5号前结算一次，范围为上月甲方与客户签订《购房认购书》的所有单位，招商代理费每月结算一次，范围为上月内甲方与客户签订《租赁合同书》的所有单位。以上应付款甲方在扣除

5、5%的税后支付给乙方（乙方仅开具收据给甲方），甲方须在乙方每次提供费用结算清单后日内准时支付代理费用，如有拖欠按所欠代理费总额每日万分之五计付滞纳金给乙方。合同签订后，申请人按约开始了代理工作，至xx年8月8日（约），共销售商铺86

55、17 m2，销售总金额共计80947117元。被申请人向申请人支付了前期费用70000元，于xx年1月8日支付代理费100000元，xx年1月23日付200000元，xx年4月3日付10000元，xx 年4月18日付10000元，xx年6月9日付100000元。被申请人向申请人支付代理费共计42万元。因双方对代理费结算产生纠纷，申请人于xx年×月×日向本会申请仲裁。

二、仲裁庭意见仲裁庭认为，申请人与被申请人于xx年×月×日签订的《××商场项目策划及销售代理合同》是双方当事人

的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人应按约履行义务。对申请人实际从事了项目策划、销售代理行为等基本事实，双方予以确认。双方当事人争议的主要焦点是：（1）申请人共代理销售商铺的总面积、销售总金额是多少？被申请人应支付多少销售代理费？（2）申请人是否有从事招商代理活动，被申请人是否应支付招商代理费？（3）被申请人已付代理费共多少钱？对当事人争议的及其他相关问题，仲裁庭的意见是：

1、根据《××商场项目策划及销售代理合同》（以下简称“代理合同”）第五条“代理费用及结算”第4点“费用结算”之第（1）规定：“销售代理费：每月5号前结算一次，结算范围为上月甲方与客户签订《购房认购书》的所有单位”。这说明销售代理费的结算依据是《购房认购书》（以下简称“认购书”），不是正式的《商品房买卖合同》。被申请人认为认购书的真实性不能确认，仲裁庭认为此说不能成立。因为认购书是被申请人交给申请人的，是有编号的印刷品，签订认购书是被申请人的责任，被申请人也承认甲方签名人员是属被申请人的，只是签名是复写件无法确认其真实性而已，在申请人提交认购书原件且有相应合理解释的情况下，被申请人没有提交相应证据予以推翻，应予确认认购书的真实性。销售总面积、总金额应以会计师事务所审核的数字为准。被申请人以认购书是不真实的为由对《审核汇总报告》提出异议，因前面已述，认购书的真实性应予

确认，故被申请人的异议不能成立。根据《审核汇总报告》，申请人代理销售商铺总面积为86

55、17 m2，销售总金额为80947117元。这样，销售率约为

93、74%（实际销售总面积86

55、17 m2÷商场总建筑面积92

32、59 m2），按代理合同约定，销售率超过80%以上按2%计算代理费，被申请人应支付的代理费为：80947117×2%=16189

42、34（元）。

2、根据代理合同规定，招商代理费结算依据为被申请人与客户签订的《租赁合同书》，申请人没有提供这方面的证据，只提供出租方为××商场管理有限公司的《电子城租赁意向书》的复印件，申请人主张招商代理费明显证据不足，仲裁庭不予支持。

3、申请人认为被申请人已付代理费为42万元，另7万元是前期费用，不是代理费。被申请人认为已付代理费共计79万元。仲裁庭认为，代理合同第五条“代理费用及结算”对销售前期费用、销售代理费和招商代理费是分列三点规定的，被申请人支付的票据时间署为xx年12月12日的7万元应是销售前期费用，不是销售代理费。双方争议的是出具时间为xx年2月13日的发票中的30万元是不是申请人已实际收取的代理费。仲裁庭认为，根据代理合同第五条第4点“费用结算”的规定，被申请人付款后申请人只开具收据给被申请人，因此，收据是代理费结算、支付约定的凭据。被申请人认为发票内的30万元是支付了代理费，与

代理合同约定的费用结算办法不符。况且，被申请人认为此30万元是现金支付，庭审中申请人要求被申请人讲清该30万元是在哪里给的、谁经手的等现金支付的具体经过，被申请人回答“不清楚”，庭审后被申请人也没有提供这方面的证据。再者，申请人的工作人员送这金额为30万元的发票给被申请人时，被申请人代表人在写明“收到××物业顾问有限公司（申请人）叁拾万元代理费发票一张，发票号码：01619973号”内容的收条上签名，按常理，如果这30万元是实际支付，申请人无需要求被申请人签收发票。更有说服力的是，根据《审核汇总报告》，至该发票开具的xx年2月13日止，连同12份没有署签订日期的认购书，申请人代理销售的商铺只有38

92、26 m2（37

89、70+102、56），销售金额为27626678元

（26953201+673477），按被申请人所说的商场可销售总面积为8700 m2，当时的销售率则计为

44、74%（约），按代理合同约定的40%—50%那一档的销售率

1、2%计算，当时被申请人最多应支付的代理费为3315

20、14元（约），如果发票内的30万元是实际已支付的代理费，那当时（xx年2月13日）被申请人支付申请人的销售代理费已达60万元，多支付了2684

79、86元。根据常理、常态判断，作为出售方的被申请人是不可能提前支付巨额代理费给作为代理方的申请人的。对此30万

元争议，被申请人一直没有说过是提前的非正常支付。申请人的举证、解释强于被申请人的举证、解释，根据“证据优势”规则的基本原理，仲裁庭认定xx年2月13日发票中的30万元，并非真正被申请人向申请人支付了销售代理费30万元。被申请人支付的代理费共计只有42万元。据此计算，被申请人尚应支付申请人销售代理费11989

42、34元（16189

42、34－420000）。

4、双方当事人没有按合同约定在每月5号前结算销售代理费，且存在12份没有署签订日期的认购书，无法确定在xx年6月5日前实际上销售了多少商铺，申请人也没有提交证据证明其已向被申请人出具xx年6月5日前销售情况的结算清单。故申请人主张xx年6月5日至xx年7月23日的滞纳金，属证据不足，仲裁庭不予支持。

5、被申请人要求对xx年2月13日的《收条》进行司法鉴定，但鉴定机构认为对申请的内容无法判断（即无法鉴定），故鉴定费1000元应由被申请人承担。《审核汇总报告》是仲裁庭委托会计师事务所出具的，目的是核准相关数字。该《审核汇总报告》已成为被申请人要支付代理费的依据，申请人对相关销售面积、销售金额计算不准确（如没有指出12份认购书没有署签订日期），是仲裁庭委托会计师事务所审核的原因之一。故会计师事

务所收取的5000元审核费用，应由申请人、被申请人各承担50%。申请人仲裁请求的总金额是14883

68、6元，得到仲裁庭支持的金额为11989

42、34元，支持率约为80%，应承担仲裁费的20%，另80%仲裁费由被申请人承担。

三、裁决根据《中华人民共和国合同法》第四四条第一款、第六条第一款之规定，仲裁庭裁决如下：

（一）被申请人应在收到裁决书之日起天内付清11989

42、34元销售代理费给申请人。逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三二条的规定承担迟延履行责任。

（二）本案收取的鉴定费1000元由被申请人承担（被申请人已预交）；支付会计师事务所的审核费用5000元由申请人、被申请人各承担2500元；本案仲裁费25163元，由被申请人承担

xx0、4 元，申请人承担50

32、6元。申请人已预交的审核费用5000元、仲裁费25163元，不予退回，被申请人应承担的审核费用2500元、仲裁费

xx0、4 元，共计226

30、4元，待本裁决执行时由被申请人径行付给申请人。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。