第8章 房地产开发项目实施
城市房地产交易管理条例【最新版】
城市房地产交易管理条例【最新版】城市房地产交易管理条例目录第一章总则第二章房地产转让第三章房地产抵押第四章房屋租赁第五章房地产中介服务第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强城市房地产交易管理，规范城市房地产交易行为，维护房地产交易当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条在本省行政区域内的城市规划区国有土地上从事房地产交易，实施房地产交易管理，应当遵守本条例。
本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条以出让或者划拨方式取得的国有土地使用权转让、抵押、出租，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》和《江苏省土地管理条例》规定的条件和要求。
第四条房地产交易应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
第五条省人民政府建设行政主管部门、土地管理部门依照省人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，管理本省行政区域内房地产交易工作。
市、县(市)人民政府房产管理部门、土地管理部门按照各自职责，负责本行政区域内房地产交易活动的监督管理工作。
工商、财政、税务、物价、人民银行等有关部门依照各自的职责分工，共同做好与房地产交易有关的管理工作。
第六条县级以上地方人民政府及其有关部门办理房地产交易手续，应当公开条件，简化程序，提高效率，方便当事人。
市、县(市)人民政府应当报经省人民政府确定，由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，在本市、县(市)行政区域内颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
尚未确定由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，市、县(市)人民政府应当组织、协调房产管理部门和土地管理部门，在一个场所统一受理房地产交易登记申请，并发放房地产权属证书。
第七条省人民政府财政、物价、建设、土地部门应当严格执行国家有关房地产交易管理行政事业性收费的规定，对国家明令取消的收费项目，不得继续收取或者改变名称变相收取。
中华人民共和国房地产管理法
中华人民共和国城市房地产管理法《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过1994年7月5日中华人民共和国主席令第二十九号公布根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》第一次修正根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正)。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
本决定自2020年1月1日起施行。
中华人民共和国城市房地产管理法发布单位：第十一届全国人大常委修订时间：2009年8月27日施行时间：2020年1月1日属性：法律通过会议：十三届全国人大常委会第十二次会议目录.1修订.2内容修订1994年7月5日，第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1994年7月5日中华人民共和国主席令第二十九号公布，自1995年1月1日起施行。
2007年8月30日，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，现予公布，自公布之日起施行。
根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
本决定自2020年1月1日起施行。
将第九条修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
”内容目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
贵州省城市房地产开发经营管理条例
贵州省城市房地产开发经营管理条例文章属性•【制定机关】贵州省人大及其常委会•【公布日期】1996.08.02•【字号】•【施行日期】1996.10.01•【效力等级】省级地方性法规•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文贵州省城市房地产开发经营管理条例（1996年8月2日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过）第一章总则第一条为了促进房地产业健康有序发展，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产法》）及有关法律、法规，结合我省实际，制定本条例。
第二条房地产开发经营用地，必须严格依照国家土地管理法律、法规的规定办理。
第三条在我省城市规划区内依法取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、中介服务，实施房地产管理，物业管理应当遵守《城市房地产法》和本条例。
第四条房地产权利人应当遵守法律、法规，依法纳税。
房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条房地产开发经营涉及国有资产的，应当按国家有关国有资产管理的规定办理。
第六条国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政管理部门具体实施。
依法取得国有土地使用权后的房地产开发经营，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责管理，土地、工商、物价等有关行政管理部门依照各自的职责，密切配合实施。
第二章房地产开发第七条县级以上人民政府计划、建设行政主管部门应加强对房地产业的宏观调控，定期发布信息，促进其健康发展。
第八条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相协调的原则，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设。
第九条设立房地产开发企业应当具备《城市房地产法》第二十九条规定的条件。
第十条设立房地产开发企业按下列程序进行：（一）向工商行政管理部门申请企业名称；（二）向所在地建设行政主管部门申请资质初审和复审；（三）向省建设行政主管部门申请资质审批，领取相应的资质等级证书；（四）到工商行政管理部门登记注册，领取企业法人营业执照；（五）办理纳税登记；（六）到所在地建设（房产）行政主管部门备案。
房地产开发经营与管理作业题
东北农业大学网络教育学院房地产开发经营与管理作业题汇总第一章房地产与房地产业一、名词解释1、房地产业房地产业：指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。
二、填空题1、房地产是指（房产）和（地产）的结合体及其衍生的（权利关系）的总和。
2、从价值形态上说，房地产作为商品是（使用价值）和（价值）的统一体。
3、广义的房地产业的内涵应包括（土地开发经营业）、房产开发经营业、（房地产中介服务业）、房地产金融业和（物业管理服务行业）。
三、单项选择题1、在国民经济的产业结构体系中，房地产业是属于（ C ）的一个重要产业部门。
A.第一产业B. 第二产业C.第三产业D. 介于第二产业与第三产业之间四、多项选择题1、从房地产商品构成的基本形态看，大体可分为哪几种类型（A、B、D）A.建筑地块B. 房屋建筑物C.道路D. 配套基础设施2、与房地产业紧密相关的各类中介服务包括（A、C、D）A.房地产咨询B.物业管理C. 房地产经纪D. 房地产评估五、判断题1、地产是指用于房屋建筑的土地，包括地面、地上一定的空间的设施等。
（×）2、从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。
（√）六、简答题1、为什么房地产作为社会财富，是一种资产，反映一定的经济权利关系？答：从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。
由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点, 在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变2、房地产具有什么经济特性？答：内涵的统一性；价值的双源性；空间的固定性；需求的普遍性；效用的长期性。
七、论述题1、怎样理解房地产具有内涵的统一性答：（1）房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。
中华人民共和国房地产管理法
中华人民共和国主席令第七十二号《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过，现予公布，自公布之日起施行。
中华人民共和国主席胡锦涛2007年8月30日全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
具体办法由国务院规定。
”本决定自公布之日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改，重新公布。
中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产考试简答题
绪论1、房地产开发的基本程第一章序有哪些？答案要点：包括以下六个阶段。
（1）投资分析阶段。
包括：开发设想的形成；环境分析与机会选择。
（2）依法取得土地使用权阶段。
（3）可行性研究阶段。
（4）前期准备工作阶段。
包括：资金的筹措；项目招投标；规划设计；报建工作。
（5）项目实施阶段。
（6）销售阶段。
2、房地产经营的基本环节指的是什么？每个环节所包含的经营内容有哪些？答案要点：（1）房地产产品形成环节的经营。
房地产产品的形成，从立项、选址开始，历经环境分析与机会选择、可行性研究、依法取得土地使用权、前期准备、建设施工一直到竣工验收为止，从时间序列上来看，与房地产开发的程序是一致的。
这一过程房地产经营的主要内容有地产经营和房产经营。
（2）房地产产品流通环节的经营。
流通过程的房地产经营，主要指的是房产交易，包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。
流通过程的房地产经营是房地产企业的主要内容。
（3）房地产产品消费环境的经营。
房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域。
在此期间的经营内容主要指物业管理服务。
第二章房地产开发与经营基本理论1、简述房地产开发与经营决策的原则及决策类型。
（P20）答案要点：决策原则：a遵守政策法规原则。
b经济效益原则。
c风险意识的原则。
d定性分析与定量分析相结合的原则。
决策类型：确定型决策、风险型决策、不确定型决策。
2、不确定型决策有那几种方法？（P22）答案要点：大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。
3、试述房地产开发与经营决策的一般程序。
（P24）答案要点：（1）发现问题（2)确定目标（3）拟定方案（4）分析评价（5）选择方案（6）实施追踪方案。
4、你认为房地产开发商在开发与经营过程中应该具备哪些理念？答案要点：结合我国正在大力提倡建设节约型社会，实现国民经济和社会可持续发展的要求，提出节约型房地产开发理念、房地产资产经营理念。
房地产开发项目实施阶段管理
房地产开发项目实施阶段管理1. 导言在房地产开发项目中，实施阶段是指从开工建设到竣工交割的整个过程。
在这个阶段内，项目团队需要对项目进行全面的管理，以确保项目能够按时、按质、按量完成。
本文将介绍房地产开发项目实施阶段的管理流程。
2. 实施阶段管理流程2.1 确定项目目标在实施阶段开始之前，项目团队需要明确项目的目标和目标。
这包括确定项目的工期、质量标准、成本目标等。
项目团队应与业主进行充分的沟通和协商，确保项目目标符合业主的期望。
2.2 制定详细计划项目团队需要制定详细的项目计划，包括项目的里程碑、工序安排、资源分配等。
计划应合理、可行，并与相关方进行充分沟通和协调。
2.3 资源准备和调配在实施阶段，项目团队需要准备和调配必要的资源，包括人力资源、物资资源和技术资源等。
确保项目所需资源的充足性和合理性，以支持项目的正常开展。
2.4 施工监督和质量控制在实施阶段，项目团队需要进行施工监督和质量控制工作，确保施工按照设计要求和施工标准进行，并及时发现和解决问题。
可以借助现代技术手段，如无人机、传感器等，来辅助监督和控制工作的进行。
2.5 进度管理和工期控制进度管理和工期控制是实施阶段管理的重要内容。
项目团队需要制定详细的进度计划，并进行进度跟踪和控制。
在项目进度延误或提前的情况下，需要及时进行调整，以保证项目能够按时完成。
2.6 成本控制和费用管理在实施阶段，项目团队需要进行成本控制和费用管理，确保项目能够在预算范围内完成。
项目团队应制定详细的成本计划，并进行成本跟踪和控制。
在成本超支的情况下，需要及时调整项目方案，控制费用。
2.7 风险管理在实施阶段，项目团队需要进行风险管理工作，识别和评估潜在风险，并采取相应的措施进行控制。
风险管理包括风险识别、风险评估、风险应对等环节，以降低项目发生风险的可能性和影响。
2.8 建立有效的沟通机制在实施阶段，项目团队需要与业主、设计单位、施工单位等各方进行密切的沟通与协调。
房地产开发项目资金筹集
第8章房地产开发项目资金筹集一、单项选择题1.下列不属于房地产抵押贷款的是（）。
A．个人住房抵押贷款B．公用住房抵押贷款C．商用房地产抵押贷款D．在建工程抵押贷款2．房地产开发项目资本金比例为（）及以上。
A．20% B．25%C．30% D．35%3.商品房预售时，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（）以上，方可进行预售。
A．20% B．25%C．30% D．35%4．通常企业资信等级划分为（）。
A. 甲、已、丙、丁、戊、己B. 一、二、三、四、五、六C. 好、较好、一般、差、较差、极差D. AAA、AA、A、BBB、BB、B二、多项选择题1.房地产开发项目资金使用的特性有（）。
A．资金占用量大B．资金占用时间长C．资金使用的地域性D．资金缺乏流动性E．资金的高风险高收益性2．房地产开发项目资金筹集的渠道有（）。
A．自有资金B．预收房款C．银行贷款D．承包商垫资E．内部认购3．银行对项目贷款的贷前管理的内容包括（）。
A．企业评价B．项目评价C．贷款使用方案评估D．房地产贷款担保方式评价E．贷款综合评价4．银行对对项目贷款的项目评价内容包括（）。
A．政策法律许可条件B．项目基本情况C．市场分析结果D．项目策划方案E．财务评价指标三、简答题1.房地产开发项目资金筹集的实质是什么？2.房地产开发项目资金流动性的特性有哪些？3.房地产开发项目直接筹资和间接筹资方式的主要区别？4.房地产开发项目权益筹资和债务筹资方式的区别？5.房地产开发项目融资的资金来源通常包括哪些方面？6.房地产开发项目资本金的概念？出资形态以及比例要求？7.房地产开发项目自有资金筹集的主要渠道？8.试述房地产开发项目债务资金的主要来源？9.何谓房地产抵押贷款? 主要有哪些类型？10.房地产开发项目信贷资金的来源渠道有哪些？11.房地产抵押贷款证券化的涵义？12.房地产投资信托的涵义？种类和投资领域？13.银行对房地产开发项目贷款的风险管理体现在哪些方面？14.银行在对贷款进行项目评价时的指标体系中考虑哪些主要因素？15.房地产开发项目贷款的担保方式有哪几种？各种方式的涵义？16.房地产开发商对项目贷款是如何进行风险管理的？。
第八章 投资性房地产
【练一练】
A 公司系增值税一般纳税人，投资性房地产租金收入适用的增值税税 率为 9%， 假定收到租金时一次确认收入（不考虑按月确认收入）。
2×19 年 9 月 30 日 A 公司决定将自用办公楼出租，2×19 年 9 月 30 日 为租赁期开始日。该写字楼原购入成本为 19 200 万元，预计使用 年限为 40 年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2×19 年收到本 年3个月的含税租金272.5万元。
如果采用成本模式后续计量，按直线法按年计提折旧；如果采用公允 价值模式后续计量， 2×19 年 12 月 31 日公允价值为 19 000 万元， 调整前办公楼原账面价值为 20 000 万元。 要求：编制持有投资性房地产期间的分录 1、成本模式下，租金收入、折旧的处理 2、公允价值模式下，租金收入、公允价值变动的处理
【答案】对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，所以属于其投资 性房地产。
【特殊情况】 （1）空置建筑物、在建房产 如果企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经
营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。 备注：空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使
【思考问题】 甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权， 使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公 司。属于投资性房地产？
【答案】属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方 式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考问题】乙企业(非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土 地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增 值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？
产的空置建筑物
房地产开发与经营第四版-PPT演示文稿
⑤按建筑物的新旧程度，主要可分为：新建造的房 地产和旧有房地产。
（3）按房地产开发程度分类
①生地 ②毛地 ③熟地 ④在建工程 ⑤现房
（4）按房地产权属分类
①国有房产 ②集体所有房产 ③私有房产 ④联营企业房产 ⑤股份制公司房产 ⑥港、澳、台投资建造、购买的房产 ⑦涉外房产
中国经典MBA系列教材配套电子教案系列
（2）房地产消费动机调查 房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起
人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产消费动机 是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因。 主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的 因素，消费者购买动机的类型等。 （3）房地产消费行为调查
3 房地产市场供给调查
（1）行情调查 （2）现有房地产租售客户和业主对房地产的 环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种 房地产产品的接受程度。 （3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出 现及其在房地产产品上的应用情况。 （4）建筑设计及施工企业的有关情况。
中国经典MBA系列教材配套电子教案系列
4 房地产市场营销活动调查
（2）新区开发
1.2.3房地产开发的主要参与者
（1）房地产开发企业 （2）政府有关部门 （3）建筑承包商 （4）金融机构 （5）房地产中介机构
此外，设计单位、监理单位、法律服务 单位等在房地产开发过程中也是不可或缺 的参与者。
1.2.4房地产开发程序
1.投资决策分析阶段
（1）提出投资开发设想 （2）项目可行性研究
1.2房地产开发概述
1.2.1房地产开发的含义与特征
• 房地产开发的含义
房地产开发是房地产业中的物质生产过程，是房地产 业中最基本、最主要的经济活动内容。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
复旦大学出版社
第一节 房地产开发项目建设管理
《建设工程监理范围和规模标准规定》 （建设部令第86号）中明确规定成片开发建设 的住宅小区工程，建筑面积在5万平方米以上 的住宅建设工程必须实行监理；5万平方米以 下的住宅建设工程，可以实行监理，对高层住 宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理。
复旦大学出版社
投资超支的原因
成本计划的不准确 信息采集的偏差 实施管理的问题
压缩已经超支的成本，通常采用的方法有：
采用效率更高的技术方案，降低原材料费用。 符合国家质量标准的前提下降低工程质量标准。 不影响开发项目的主要功能的基础上，删减WBS任务。 严格的管理措施，责任到人。
复旦大学出版社
第一节 房地产开发项目建设管理
第二节 房地产开发项目合同管理
八、工程合同担保 2004年8月，建设部发布了《关于在房地
产开发项目中推行程建设合同担保的若干规定 （试行）》（建市[2004]137号），规定要求 工程建设合同在1000万元以上的房地产开发项 目，业主在签订工程合同时，应向承包商提交 工程承包支付担保。
返回
复旦大学出版社
第二节 房地产开发项目合同管理
（二）施工合同签订 签订施工合同应使用我国的《建筑工程施
工合同》（示范文本），其中的要点如下： 1．工期 2．合同价款 3．对双方有约束力的合同文件 4．开发企业和承包人的工作
复旦大学出版社
第二节 房地产开发项目合同管理
四、合同分析
（一）合同分析的原因 （二）合同分析的内容
复旦大学出版社
第三节 工程索赔管理
2．按索赔要求分类 （1）工期索赔
即要求开发企业延长工期，推迟竣工日期。 （2）费用索赔
即要求开发企业补偿费用损失，调整合同价 格。
复旦大学出版社
第三节 工程索赔管理
（四）索赔的原因 引起索赔的原因可以归纳为以下方面：
➢ （1）开发企业违反合同规定； ➢ （2）设计缺陷和变更； ➢ （3）意外风险和不可抗力事件；
6．督促监理工程师
（1）认真审核施工组织设计和施工方案； （2）制定本阶段资金使用计划，做到不多付、不少付、
不重复付； （3）严格控制工程变更，力求减少变更费用； （4）研究确定预防费用索赔措施，及时处理费用索赔
并协助开发商进行反索赔； （5）做好工程计量工作； （6）审核施工单位提交的工程结算书。
复旦大学出版社
第一节 房地产开发项目建设管理
4．分析投资
分析投资就是利用会计核算、业务核算和 统计核算的资料，对投资的支出过程和影响因
素进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成
本目标创立良好的条件。
投资分析的主要方法有:
比较法
因素分析法
比率法
复旦大学出版社
第一节 房地产开发项目建设管理
5．投资约束
➢ （4）法律的修改； ➢ （5）暂停部分工作、停工（全面暂停）、终止合同； ➢ （6）合同缺陷或对合同文件的歧义解释并造成损失；
一、房地产开发项目合同管理组织机构
1．设置合同管理部门 2．设立专门的项目合同管理小组 3．设合同管理员 4．聘请合同管理专家
复旦大学出版社
第二节 房地产开发项目合同管理
二、合同管理的主要任务
1．房地产开发项目中的主要合同关系 2．合同管理的主要任务 合同管理贯穿于整个房地产开发项目过程之中，
合同管理的主要任务如图所示：
1．房地产开发项目进度管理的主要内容
（1）论证与分析开发项目建设总周期 （2）编制开发项目建设总进度计划、年度计划 （3）核准施工进度计划 （4）编制其他配套进度计划 （5）督促监理工程师 （6）检查与纠偏进度计划
复旦大学出版社
第一节 房地产开发项目建设管理
2．进度计划的编制方法
进度计划编制是进度管理的重要内容，进度计 划编制通常采用表格法、横道图和网络图法。
和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落 后对整个工期的影响程度，看不出哪些是关键工 作。
复旦大学出版社
第一节 房地产开发项目建设管理
（3）网络图法
网络图法是应用网络形式来表示计划中各项工 作的先后顺序和相互关系，可以通过参数计算找 出计划中的关键工作和关键线路，在计划执行过 程中进行有效的控制和监督。
复旦大学出版社
第八章
房地产开发项目实施
复旦大学出版社
学习目标
1．了解房地产开发项目实施阶段开发企业的主要管理任 务； 2．掌握房地产开发项目实施进度、投资、进度管理的主 要内容，了解健康安全环境管理的主要内容； 3．能够运用合同管理的有关知识对房地产开发项目进行 合同分解、签订合同、跟踪合同； 4．了解索房地产开发项目索赔管理的有关知识； 5．熟悉房地产开发项目验收的有关知识。
复旦大学出版社
第二节 房地产开发项目合同管理
（一）合同策划
主要考虑的因素：
合同应有利于竞争投标，标包内容按工程量大小接近， 不同标包之间的工作内容具有近似性或者区别性；
材料设备标的发布应和施工计划紧密配合，且应结合 市场情况做出合理的批次安排；
合同发包时机应和企业的资金计划紧密结合。
复旦大学出版社
合同分析一般包括以下内容： （1）界定承包人和开发企业的主要权利、义务和主要
任务； （2）合同的价格分析； （3）合同工期的分析； （4）违约责任的理解； （5）验收责任的理解；
复旦大学出版社
第二节 房地产开发项目合同管理
五、合同变更
合同变更是指合同实施过程中由于各种原因引 起的设计变更、合同变更，包括工程量变更、工 程项目的变更、进度计划变更、施工条件变更以 及原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程
合同策划
合同签订
合同分析
合同交底
合同评价
合同结项
合同跟踪
复旦大学出版社
第二 房地产开发项目合同管理
三、合同策划与签订 （一）合同策划
合同策划是指开发企业对整个开发项目进行深入研 究，划分合同界面、合同实施的接触条件、标包的工程 范围、承包方式、合同的主要条款以及合同的签订过程 中应注意到的问题。
常用的网络图有单代号网络、双代号网络、时 标网络、单代号搭接网络
复旦大学出版社
第一节 房地产开发项目建设管理
三、房地产开发项目投资管理
房地产开发项目投资管理是在保证工期和质量 的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将 成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的 投资节约。
按照建设工程的深入程度不同，开发项目投资表 现为投资估算、投资概算、施工图预算、标底和 合同价。在开发项目的实施阶段，主要是对合同 价的管理，包括投资计划、投资跟踪、工程款支 付和投资分析等。
复旦大学出版社
第一节 房地产开发项目建设管理
1.自行建设管理模式
优点：可以发挥其人才优势，也能够按照统一开发部署进 行施工组织，并可确保工程控制指令的贯彻执行和及时 反馈，从而确保进度、质量和投资目标的实现；
缺点：缺点是开发企业拥有一个专业配套、结构合理、经 验丰富的智力型群体并非易事，而当开发过程中投资决 策和前期准备占据了较多时间时，容易造成专业人才资 源的闲置和浪费，从而造成管理成本的提高。这种管理 模式在房地产市场化的初期较为普遍。
复旦大学出版社
第一节 房地产开发项目建设管理
（二）委托建设管理
指开发企业将开发项目建设管理任务通过招标（协商） 等办法委托给具有相应资质的工程咨询服务企业来完成， 目前在我国承担这一任务的主要是监理企业。
优点是可以减少开发企业许多具体事务工作，开发企 业的工作重点就可放在检查监督上，可以减少管理力量的 投入；分别委托一家或者几家监理商优点是开发企业具有 较大的主动权，也便于不同合同的进度与工程质量之间的 对比考查，缺点是协调的工作量大。
（1）表格法
表格法是用表格的形式表明单位工程的数量和 开竣工日期，表格法主要用于总进度控制和里程 碑时间的标示
表格法内容单一，信息一目了然，反映的信息 量较少，主要在开发企业的高层使用。
复旦大学出版社
第一节 房地产开发项目建设管理
（2）横道图法 横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出
单项工程内容进度的方法。 优点:制作简便，明了易懂； 缺点:从图中看不出各项工作之间的相互依赖
2．跟踪投资 投资跟踪的主要内容： 设置跟踪指标 定期采集信息
主要是包括工程投资与支付、主要的节约和超支、 工程变更支付等记录。
复旦大学出版社
第一节 房地产开发项目建设管理
3．支付工程款 （1）工程款的种类
①工程预付款。 ②工程进度款。 （2）支付工程款的方式 ①按月支付 ②竣工后一次支付 ③分段支付
返回
复旦大学出版社
第二节 房地产开发项目合同管理
房地产开发项目的经营成败和合同与合同管 理有着密切的关系，从另一层意思上来说，合同 管理又是现代工程项目管理的重要内容，在质量 控制、进度控制、投资控制、安全管理、信息管 理、组织协调等项目管理职能中居于最为重要的 位置
复旦大学出版社
第二节 房地产开发项目合同管理
复旦大学出版社
第二节 房地产开发项目合同管理
（二）合同实施保证体系
➢ 流程管理 ➢ 文档管理 （1）合同资料的收集 （2）资料的整理 （3）资料的归档 （4）资料的使用
复旦大学出版社
第二节 房地产开发项目合同管理 七、合同评价
➢ 合同签订情况评价 ➢ 合同执行情况评价 ➢ 合同管理工作评价
复旦大学出版社
第一节 房地产开发项目建设管理
二、房地产开发项目进度管理 进度管理是指以进度计划为依据，综合利用
组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期 目标得以实现。
进度（工期）是房地产开发企业最为关心的 目标之一，能否按时完成任务、及时交工直接 影响到企业的商业信誉和公众形象。
复旦大学出版社