杭州市房地产开发项目手册
房地产项目投资全程策划手册
房地产项目投资全程策划手册目录1.引言2.项目策划阶段– 2.1 项目定义– 2.2 市场调研– 2.3 风险评估– 2.4 团队组建– 2.5 资金筹措– 2.6 项目规划和设计3.项目执行阶段– 3.1 土地购买– 3.2 开发建设– 3.3 营销推广– 3.4 项目运营4.项目交付阶段– 4.1 项目验收– 4.2 售后服务5.结束语引言房地产项目投资是一项复杂而具有风险的任务。
为了确保投资的成功和回报，需要经过全面的策划和管理。
本手册旨在提供一个全程策划的指导，帮助投资者顺利完成房地产项目的投资。
1. 项目策划阶段项目策划阶段是项目的基础，包括项目定义、市场调研、风险评估、团队组建、资金筹措、项目规划和设计等重要环节。
2.1 项目定义在项目定义阶段，需要明确项目的目标和范围，确定项目的主要内容和关键要素。
通过项目定义，可以确保团队对项目的理解一致，并为后续的工作提供指导。
2.2 市场调研在市场调研阶段，需要对目标市场进行全面的调查和研究，了解市场需求和竞争状况。
通过市场调研，可以为项目的决策提供基础数据和分析。
2.3 风险评估风险评估是项目策划的重要环节，需要对项目可能面临的风险进行识别、评估和管理。
通过风险评估，可以提前设计控制措施，保护投资的安全和利益。
2.4 团队组建在团队组建阶段，需要根据项目的需求和要求，组建一个高效的团队。
团队成员应具备相关的专业知识和经验，并且具有良好的沟通和协作能力。
2.5 资金筹措资金筹措是项目策划的关键任务之一，需要确定项目的资金需求和筹措方案。
可以通过自筹资金、银行贷款、股权融资等方式来满足项目的资金需求。
2.6 项目规划和设计项目规划和设计是项目策划的核心内容，包括项目的整体规划、功能布局、建筑设计等。
通过项目规划和设计，可以确保项目的可行性、可持续性和市场竞争力。
3. 项目执行阶段项目执行阶段是将项目策划转化为实际行动的阶段，包括土地购买、开发建设、营销推广和项目运营等环节。
房地产全套开发手册
房地产全套开发手册一.设计管理（1）工程设计管理制度第一章总则第1条本着以下三个目的，特制定本制度（1）鼓励在建工程设计活动中采用先进技术、工艺、设备及新型材料。
（2）保证设计工作的进度，提高工程设计的质量,确保得到符合要求的设计成果。
（3）提高工程质量，降低工程造价，加快工程建设进度。
第2条适用范围（1）适用于从方案招标开始到施工图经审图企业审核完成为止。
(2)该范围的交付件为：经审图企业加盖印章的施工图。
第3条相关部门及人员的职责（1)设计管理部负责方案、设计阶段的组织、实施和设计控制协调。
（2）总设计师负责拟订《设计任务书》,组织考察设计单位、发标、评标、签订设计合同、进行方案设计评比.(3）设计管理部结构设计师等相关人员负责初步设计、施工图设计的跟踪控制和审查。
第二章设计招标管理第4条设计招标的原则(1）确保企业选择合格的设计单位，并充分体现集团的意图和期望，得到符合要求的设计成果,确保设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的安全性、经济性。
（2）建设工程设计必须执行工程建设的强制性标准，杜绝“三边”（边勘察、边设计、边施工）工程,严格按照“先勘察、后设计、再施工"的原则开展。
（3)建设工程设计业务必须委托给资质等级符合要求（根据不同的项目制定具体标准）的设计单位。
禁止将设计业务委托给超越其资质等级许可范围的设计单位。
(4）设计招标的评标标准,包括设计方案优劣，方案所采取的技术和工艺水平，整个方案投入产出的经济效益评估，服务细则承诺，以及设计单位资历和社会信誉等.（5）方案设计招标，必须选择在国内或国际建设工程设计领域具有较高知名度的设计单位。
参加方案竞标的主要设计人员,应在设计领域具有较高的知名度。
选择方案设计单位的数量视具体项目而定，但原则上不少于三家。
第5条招标程序和内容（1）设计计划对每一项工程设计任务,总设计师负责制订该项目的《设计控制计划》,明确设计控制的内容、参与人员及其责任分工、控制工作的方式、要求、阶段性交付件等。
房地产项目操盘手册
房地产项目操盘手册1. 引言房地产项目操盘是指在房地产领域中，统筹协调项目的规划、开发、销售和运营等各个环节。
作为一个房地产项目的操盘手，需要具备一定的专业知识和技能，以确保项目能够顺利进行并取得良好的效益。
本手册将为您介绍房地产项目操盘的基本要点和操作步骤，帮助您更好地理解和掌握这一领域。
2. 项目规划在进行房地产项目操盘之前，首先需要进行项目规划。
项目规划是指确定项目目标、确定项目的基本框架和制定项目的详细计划。
以下是项目规划的一些关键要点：•项目目标：明确项目的总体目标，包括经济目标、社会目标和环境目标等。
目标应该具体、可衡量并与公司整体战略一致。
•项目规模：确定项目的规模和范围，包括项目的占地面积、建筑面积以及项目的总投资额等。
同时，需要考虑项目的可行性和市场需求。
•项目策划：进行详细的项目策划，包括项目的分期规划、市场分析、项目定位、销售策略等。
同时，还需要制定相应的时间计划和预算。
3. 项目开发在项目规划完成后，接下来是项目的开发阶段。
项目开发是指将项目规划中的各项计划付诸实施，包括项目的土地开发、建筑施工、装修装饰等。
•土地开发：根据项目规划，进行土地开发工作，包括土地的拆迁、平整、填埋等。
同时，还需要与相关政府部门进行协调，确保项目的土地使用权合法有效。
•建筑施工：根据项目规划和建筑设计，进行建筑施工工作。
需要在项目进度、质量和安全等方面进行严格管理，确保工程的顺利进行。
•装修装饰：在建筑施工完成后，进行项目的装修装饰工作。
需要根据项目的定位和目标群体的需求，进行相应的设计和装饰。
4. 项目销售项目开发完成后，接下来是项目的销售阶段。
项目销售是指将项目中的商品房或商业物业等销售给客户，实现项目的收益。
•销售策略：根据项目规划和市场需求，制定相应的销售策略。
包括产品定价、推广活动、销售渠道等。
•销售组织：建立专业的销售团队，并进行培训和管理。
同时，还需要建立销售网络，包括销售中心、展示区域等。
杭州市建设委员会关于印发《杭州市工程项目建设管理暂行规定》的通知
杭州市建设委员会关于印发《杭州市工程项目建设管理暂行规定》的通知文章属性•【制定机关】杭州市建设委员会•【公布日期】2006.11.09•【字号】杭建市发[2006]584号•【施行日期】2007.01.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】建筑市场监管正文杭州市建设委员会关于印发《杭州市工程项目建设管理暂行规定》的通知（杭建市发〔2006〕584号）各有关单位：《杭州市工程项目建设管理暂行规定》已通过市政府法律审查，现印发给你们，请遵照执行。
杭州市建设委员会二OO六年十一月九日杭州市工程项目建设管理暂行规定一、总则第一条为规范和完善我市建设工程项目，特别是政府投资建设项目的建设管理，建立科学决策、规范运作、严格监管的管理体制，控制工程造价，杜绝拖欠工程款，确保工程质量，提高工程项目建设管理水平和投资效益，根据建设部《建设工程项目管理试行办法》和国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条在杭州市区范围内的工程项目建设活动，实施对工程项目特别是政府投资项目建设活动的监督管理适用本办法。
本规定所称政府投资建设项目是指通过财政投资、国债或地方财政债券，利用外国政府赠款以及政府担保的国内外金融组织的贷款等方式独资或合资建设的项目。
第三条杭州市建设委员会（以下简称市建委）是本市工程项目建设监管的行政主管部门，履行制订政策、规范市场、组织协调、监督检查等政府管理职能，组织实施本规定，主要负责项目管理单位的资格管理，各类房屋建筑及其附属设施和配套线路、管道安装项目以及市政项目的项目建设管理活动的监管；各行业主管部门根据各自职责分工，负责做好本行业范围内的项目管理活动的监管。
第四条工程项目建设监管必须执行以下原则：（一）严格执行基本建设程序，禁止边勘察、边设计、边施工；（二）坚持概算控制预算，预算控制决算，严控拖欠工程款；（三）严格执行项目法人（业主）责任制、市场主体准入制、招投标制、合同管理制、建设监理制，确保工程质量。
浙江房地产项目开发流程大全
大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。
双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。
议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。
招标投标基本程序招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。
但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。
(1)工作程序审查招标单位的资格；报批招标申请书；编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；发布招标公告或招标邀请书；审查投标单位资格；分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；编制和寄送投标文件；开标，公开标底，审查投标书和保函；评标、定标、决定中标单位；发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。
招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。
(2)应注意的问题工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。
招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。
招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。
编制标底人员的资格，须审核批准。
此外，一个招标工程，只能编制一个标底。
为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。
对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。
在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。
如果决标结果有损于国家利益时，政府。
杭州市房地产开发流程
杭州市房地产开发流程第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
房地产项目开发流程手册
总工办：依据控规
指标提供产品类型
市场定位、客户定位、产品定位、 建议，协助项目定
价格定位
位工作
商业招商：配合完
成公建类定位 总工办：逐步细化
成本测算及利润率
经济测算
分析
财务公司：现金流
测算 销售公司：根据宗
地状况、市场条件
和公司的回款要
求，协同研发部初
步制定土地开发计
划和销售计划。
开发计划
商业：结合市场现 状配合研发完成项
图纸
总工办
总工办 项目部 总工办 项目公司
8
规 划
设
项目公司 商业
销售公司 商业 项
目公司
总工办 项目公司
项目部
规 划 设 计 阶 段
9
销售公司、商业：
根据产品成本情况
和结盘、在售项目
建筑平、立
销售经验总结，对
面功能效果 及成本测算 的研讨及确
各部门共同商讨成本指 标，逐步深化。
建筑平、立面的工 程效果提供合理化 建议
座）
拓展部 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司
项目公司
项目公司
项目公司 项目公司 项目公司
财务公司 法务部 法务部
财务公司
总工办
资产物资 中心
财务公司 总工办
详规
土地出让合 同
总工办：委托设计 详规，资产物资中 心签订委托合同
交费证明 缴纳土地费用
建设用地规
划许可证
节点
主要阶 段
土 地 获 取 阶 段
房地产项目开发流程
主要工作内容
主办部门工作内容
土地 收集 信息
土地 初判
填报流程及注意事项
填报流程及注意事项项⽬⼿册填报指南第⼀步⾸次登陆：请登录⽹页：如果是初次登录，⽹页会出现以下页⾯：请执⾏安装此控件，然后刷新⽹页，之后⽹页便可恢复正常登录页⾯如下：第⼆步关于登录问题（见上图）：如果你单位是已填报过的房产开发企业，请沿⽤之前的⽤户名和密码登录房产开发企业管理平台；如果是新⽤户，请点“账号申请”选项进⾏注册，随后登录房产开发企业管理平台。
第三步：登录后页⾯简介登录后页⾯：有六⼤针对不同功能的模块《项⽬⼿册》填报请进⼊出现此页⾯（以项⽬“杭政储出（2008）30号”地块为例）：第四步《项⽬⼿册》填报范围：杭州市所有城区及四县市（包括杭州市经济技术开发区、之江旅游度假区、⼤江东开发区）范围内的各房地产开发企业，涉及⼟地出让时间⾃2007年1⽉1⽇起⾄今的全部项⽬（包括已竣⼯并销售结束项⽬）都须填报《项⽬⼿册》，以⼟地出让时间为界点。
第五步选择和删减项⽬（以上图为例）：在左上⾓【项⽬名称】选择需要填报的项⽬。
如需要新增请点【新增项⽬】选项；如删除项⽬请点【删除项⽬】选项。
第六步《项⽬⼿册》当前填报情况（以上图为例）：《项⽬⼿册》数据已全部从旧版《杭州市房地产开发项⽬⼿册企业申报平台》⽹上平台全部导⼊⽬前你所看到的新版《杭州市房地产开发企业管理平台》⽹上平台，因此你单位之前于旧版填报过的数据全部会在当前新版显⽰，数据已统⼀。
⽅块颜⾊反映填报情况，以图例说明（见上图）为准：【项⽬概况】【项⽬销售进度信息】【项⽬总体建设进度信息及投资情况表】⽅块，如从未填报过，呈灰⾊；如已填报过，呈深紫⾊；如已经⼯作⼈员审核，呈淡紫⾊。
【项⽬基本建设程序】下属的⽅块，如从未填报过，呈灰⾊；如已填报过，呈深蓝；如已经⼯作⼈员审核，呈淡蓝⾊。
★企业操作⼈员可根据⽅块颜⾊来查看⽅块填报情况，且⽅块内有⼀个数据输⼊，⽅块就呈深⾊即表⽰已填报过，并不代表此⽅块内数据全部填报完整。
具体填报情况，望企业操作⼈员点到⽅块内仔细核对，建委要求是⽅块内所有基础数据填报完整（有些数据暂⽆可不填，但后续依然要补填完整），并不仅仅填完⽅块内带(*)星号必填项数据就算结束。
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年
月
日
房地产开发主管部门验核记录
验核事项：
验核单位
盖章
年
月
日
验核单位
盖章
年
月
日
验核单位
盖章
年
月
日
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套数
比例
90m2以上 情况
建筑面积
比例
套数
比例
初始开工 时间
最终竣工时间
分项表2
动迁安置主要事项
单位：万元、平方米
动迁安置建筑面积
其中住宅面积
动迁起止日期
动迁人口及户数
计划安置房屋建筑面积
其中住宅面积
需安置人口及户数
动迁安置单位个数
拆迁许可证号
发证时间
有效期限
安置房总投资
实 际 安 置 记 录
安置日期
手机
公司联系人
固定电话
手机
工程
负责人
财务
负责人
统计
负责人
电话
电话
电话
资金监管银行
帐号
开户银行
股东构成
投资者名称
出资额
出资比例
企业变更记录
变更事项
变更时间
备注
开发公司在杭房地产项目情况摘要
序号
项目名称
公司名称
建设地点
项目规模 （万m2）
投资（万元）
开工时间
竣工时间
销售情况
交付情况
备注
总规模
在建 规模
竣工 面积
四至范围
东：西：
南：北：
项目总建筑 面积
用地面积
项目性质
建筑密度
容积率
绿化率
项目自有 资本金
勘察单位
勘察幢号
勘察幢号
设计单位
设计幢号
设计幢号
施工单位
施工幢号
施工幢号
施工幢号
监理单位
监理幢号
监理幢号
监理幢号
房屋分类 面积
普通住宅
别墅公寓
经济 适用房
写字楼
商业
配套公建
地下室
90m2以下 情况
建筑面积
比例
六、本项目手册由开发企业和房地产开发主管部门各执一本，在送验后交换留存，实行动态管理。
七、房地产开发企业在企业注销或完成所有在册开发项目后，应将本手册送房地产开发主管部门统一存档。
房地产开发企业基本情况
企业名称
注册资金
注册地址
办公地址
电话
传真
邮编
资质等级
证书号
批准日期
法定代表人
固定电话
手机
总经理
固定电话
总投资
完成 投资
面积 （万m2）
销售额（万元）
面积 （万m2）
套数
注：本表由项目建设开发公司通过母公司填写。
分项表1
_____________________项目概况
单位：平方米、万元
项目名称
楼盘名称
项目坐落
区街道
项目地址
项目负责人
电话
立项批准 文号
批准日期
计划投资额
项目用地 取得方式
楼面地价
土地使用 证号
安置方式
安置户数
安置人口
安置面积
安置地点
注：自拆迁动工之日起按每季度汇总填写。
分项表3
开发项目单项工程进度记录
序 号
幢号
层数
结构
面积 （m2）
使用功能
施工单位
开工日期
基础完工日期
主体完工日期
监理单位
竣工日期
备注
分项表4
主要公建项目工程进度记录
单位：平方米
项目
名称
初步设计
工程
开工
时间
工程
竣工
时间
建成现状
认定内容：
<>
年 月 日
<>
<>
年 月 日
<>
<>
年 月 日
<>
<>
年 月 日
<>
<>
年 月 日
<>
<>
年 月 日
<>
<>
年 月 日
房地产开发主管部门验核记录
验核事项：
验核单位
盖章
年
月
日
验核单位
盖章
年
月
日
验核单位
盖章
年
月
日
房地产开发主管部门验核记录
验核事项：
验核单位
盖章
年
月
日
验核单位
盖章
年
月
日
验核单位
分项表6-2
项目行政许可主要事项记录
建设工程规划许可证摘要（证书编号、发证时间、建筑面积等）：
年 月 日
年 月 日
年 月 日
年 月 日
年 月 日
年 月 日
年 月 日
分项表7
项目主要事项记录
年 月 日
年 月 日
年 月 日
年 月 日
年 月 日
年 月 日
年 月 日
分项表8
企业开发本项目过程中良好、不良信用记录
备注
处数
建筑面积
处数
建筑面积
教育
医疗
文化体育
社会服务
行政管理
商业服务
基本单元服务设施
社区管理用房
物业管理办公、
公共活动用房
物业管理
商业用房
自行车停车位
机动车停车位
公用设施
水泵房
配电房
环卫设施
人防设施
公厕
其他
分项表5
_________________项目形象进度鉴证及预售证
单位：平方米
形象进度鉴证单
商品房预售证
三、房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项及良好、不良信用信息及时予以记载。本手册中“主要事项”还应包括县（市）级以上发文表彰、社会捐赠、大型社会公益活动，以及公司重大专题协调、重大变更等事项。企业开发本项目过程中良好、不良信用记录包括项目开发过程中被建设主管部门认定的良好、不良信用信息。
建筑面积
幢号
幢数
套数
用途性质
编号
发证时间
编号
发证时间
___________________项目销售进度
单位：平方米
统计
日期
单项工程名称
预售证号
准予预售 面积
房屋销售
累计销售
约定交付
时间
面积
套数
面积
套数
分项表6-1
项目行政许可主要事项记录
年 月 日
年 月 日
年 月 日
年 月 日
年 月 日
年 月 日
年 月 日
四、房地产开发企业应根据房地产开发主管部门的要求按季度填报送验本手册。遇有办理企业资质、签订《》、形象进度鉴证、竣工验收备案、配套设施建设合同履行确认等手续时，房地产开发企业应将本手册并附有关凭证送房地产开发主管部门验核，并应根据房地产开发主管部门的要求随时将本手册送验。
五、填报单位按每一个项目填报项目手册，并对填报内容的真实性负责。
杭州市房地产开发项目手册
精品汇编资料
杭州市房地产开发项目手册
编号：杭建房册〔 〕第 号
杭州市房地产开发项目手册
企业名称（盖章）：________________________
领取日期： _______年 _______月 _______日
说明
一、根据国务院《》，结合杭州市实际，制定本手册。
二、房地产开发企业在城市规划区范围内国有土地上进行的房地产开发经营项目（含保障性住房以及各类政策性住宅）建设，均应填报本手册。