【房地产】万科标准化集锦参考
【房地产】万科标准化集锦参考万科住宅统一设计要求
【目的】：1. 方便一线公司确定审查图纸之审查要点；
2. 编制可行、有用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等咨询题显现，提升万科住宅品质；
3. 为设计部设计人员提供技术流程指导。
【形式】：1. 住宅设计统一技术措施
2. 图纸编制深度统一技术措施
3. 重点部位营造作法
4. 典型构造节点
) i7 Q, p. J( L1. 间距
I1 X7 |# ?1 l8 e: N2. 消防
& C@) R7 Y( ]3 x: f" h) _8 @3. 流线设计
5 \4 g& U* J' Z" H( r4. 附属用房
, s2 S' p# y- z; h, {. G5. 摩托车,自行车存放9 T0 V2 y9 }) d) v7 ^% k
二. 单元户型设计( f: D5 s$ V0 |* E; o6 ?, G
1. 玄关
^s6 p6 v7 F# M# W# i$ X. ?) ~2. 厨房
+ u2 A& ^# f# m3. 卫生间8 U' ]L5 e: n
4. 阳台7 j: f) J. j5 J
5. 门
$ D, ^& l3 C" f5 E4 h1 G6. 窗% |3 D! s" q( A3 n. Z# W8 P8 u8 y, Z/ m
7. 空调; s h2 y4 R" p: b0 U! s
8. 油烟机; q& g2 x$ A3 o" G) X U- Z6 G
10. 热水器2 D- S) U! [- p W* B8 m^9 t
11. 插座开关散热器4 E" q5 V& f$ e: r7 p
12. 其它
' w, z- j! C# m g三.公用空间9 f- Q. F, n9 _1 C1 A# d
1. 单元入口
+ A. g9 D& m# V o7 x2. 楼梯
6 R; c+ b" @- Q3. 电梯
# o, b2 s* t9 a0 G) T3 j4. 裙房商铺
7 z- f6 I2 l2 H6 s; L" ~9 ~; ]) ^5. 地下室半地下室/ b3 k4 M- N: L4 [* e- d9 i; Q; j+ V
6. 会所
, W; u" H: s) X K$ J7. 墙体9 b, r1 N2 _0 D' p
8. 屋面,女儿墙,屋顶栏杆, ~5 j3 d7 W2 c- A% U/ K3 D
9. 地下车库及汽车坡道! p' n c, t* p4 K5 Q7 f6 ~
10. 管道井,设备表箱
6 c0 [& m+ m* |; K$ w- H11.垃圾收集
! W1 E: Q4 Y5 \7 t1 M12.设备选型/ X/ q! o1 t2 P2 y( a B
13.其它
0 r$ y! I5 Q, g8 Z, B7 @四.室外工程
$ `+ E9 }4 d5 V5 s1. 竖向设计
d# @; n+ H9 [# O1 Y2. 道路铺地
+ ?# r! Y$ ]& l9 z9 {3. 游泳池( i7 H9 {+ Q) U4 J6 A|
4. 儿童游戏场地/ p5 @?4 S/ K- ]
5. 绿化
- R; u/ Y4 y8 Q; _6. 其它
( I1 [7 y! _1 y- y5 t7 M第二部分:图纸编制深度统一要求}: {+ g- R3 g* a7 h
一. 图纸名目
' Y* G6 G! H' x1 U0 Y0 D& ?2 ]二. 设计讲明! h6 r4 x! C" [
三. 总平面图
6 z! z{3 F8 Y2 Y) O* ~四. 各层平面图
[- g/ Y4 G" S% W6 l3 T' L五. 立面
7 x3 [, F4 E- W) H六. 剖面
5 O8 l, I! v: B2 B4 |七. 户型大样& [- M0 l- s]: c1 L8 ~2 z
八. 厨卫大样
& O* e; {: H8 |九. 楼梯大样
( U2 [4 V7 C! B! K. [2 ]" J1 K十. 门窗大样及门窗表% C4 ~J* o z- u
十一. 外墙大样
C, z0 B2 e! ]: `5 |十二. 其它细部大样
* W( g) S( h0 I5 g5 u5 @十三. 与其它专业校对要点
' z) k& g# n0 s% }8 U5 _
第三部分:重点部位营造作法
( b+ w+ d4 H# k6 w8 l: O一.屋面
" {# `. i7 S: ~( Z$ q8 m6 B一东北地区屋面构造作法
6 H( T' c* N" `3 h" x⑴坡屋面(≯30°)
, R6 Q) D5 k; j0 z⑵上人平屋面
* D, I9 V# d6 p, v⑶非上人平屋面
; e: O]" @; w+ Z( ^3 Z% t, ?, |⑷种植屋顶7 U# W" w`9 ^/ X0 F
二华北地区屋面构造作法; m/ `$ u- R4 ~9 H
⑴坡屋面(≯30°)! [. {3 Y+ B' U- ?. e$ e) l2 J
⑵上人平屋面$ ~3 N. H9 b; {* ?
⑶非上人平屋面
+ S4 ]2 a' z3 ?2 x⑷种植屋顶. o: p* \: [! X p& f
三华东地区屋面构造作法
3 M9 i* F/ u J3 Y⑴坡屋面(≯30°)
4 |' L/ L$ c- v) `8 j⑵上人平屋面3 B3 S' X/ p+ S
5 R& l
⑶非上人平屋面; J: n+ _/ @& k. P1 n9 d4 \
⑷种植屋顶/ K/ c k* o$ V# k# `
四华南地区屋面构造作法
" V* |1 f3 [- @* t" h⑴坡屋面(≯30°)* H, b; ^6 i% E2 ?4 ?& v
⑵上人平屋面: v s7 R- `( x$ Q4 ~7 \" w
⑶非上人平屋面
1 V4 J; n" j1 b! @1 H. I( M⑷种植屋顶. F* p, @1 g) m4 ?! y
二.卫生间
7 e3 ^) T5 o0 |$ e& K一楼面构造作法
5 ^8 E! X* {' n二墙体构造作法
7 i6 X$ g( B& `! H1 J3 A3 Z⑴墙体材料
: ~+ t" }( M# U; _' O⑵导墙作法
8 m$ O% ]7 H% E$ l8 L, L⑶墙体防水;
第四部分:典型构造节点(此部分后补); K0 i0 g9 R2 w0 H) Z- H0 l8 B
1. 地下室通风道出地面! Z; w8 J H1 R. U' D
2. 地下室坡道排水沟( i y" V+ \8 O& Y) B; q3 g
3. 地下室侧墙与室外地面交接节点5 R: _5 M; h! p7 i# H' J0 J- N
4. 空调板& W& o1 {, }2 E! X
5. 凸窗上下口9 V0 H1 l3 ~4 e% ^' |
6. 出屋面台阶
- g V: g$ f) w3 |7. 露台出屋面门口节点" H3 c: k! s, L8 ]4 v* J 8. 屋面防水节点
# p+ u, C+ j. u3 ]# h/ }( O9. 屋面变形缝1
l
2. 设备专业* g8 P_9 }. r5 t' O8 O7 W
2.1 竖向设计与雨水口,井的找坡关系.' ]$ H2 N) ?+ d9 }2 r- c% S
2.2 雨水井,室外消火栓等与室外环境的关系.0 v8 x) l/ M4 u/ u. z8 ? 2.3 雨水斗,雨水立管,污水立管的位置,注意幸免与外窗,各留洞口及空调板发生冲突." ]' ?# B6 A2 Y
2.4 空调冷凝水管的位置,预留三通的高度.
% T; E% J# [t; g0 d2.5 屋面,厨卫,阳台,楼电梯厅,单元入口,集水坑等的排水;各水头,地漏的定位.: H h' q& |% I, x: E
2.6 消火栓,送风口等留洞尺寸,高度.
4 D& j: k% \$ H2.7 喷淋等顶棚管线的高度.4 [0 i( \$ H& f. s1
Z k) I
2.8 烟道,通风竖井等井道留位.
0 q# S( X. O! K/ S0 X2.9 水平管道与结构,其它管线的交叉,注意最低点的操纵.
( \9 U$ p1 m& i( J# j: v4 _$ ]3. 电气专业- x# }% v* F0 }: `
1.1 插座,开关(散热器)应结合家具布置合理设计,幸免与门的开启方向,流线相矛盾;床头柜,电视柜书桌处应当设插座,门口,空调邻近设开关;厨房应考虑微波炉,消毒柜的位置,并设相应的插座,且电器插座应幸免靠近水盆,灶具.建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专业.
5 a& p/ r" n. E+ M1.2 各配电箱,嵌入式灯具等位置,留洞,尽量躲开结构墙柱.# O/ c9 ?! e4 k* W; J% ^7 J4 ~
1.3 各房间门开启方向.
( [. p/ R8 w9 f. L+ A4 x1 {, W1.4 厨卫各用品的位置.0 Y/ Q& P(
@Q f# U
1.5 各电缆桥架等顶棚管线的高度,与设备专业统一和谐.
住宅设计导则
本指导书按总体、建筑、结构、水、电、暖通、精装修、环境、管线综合平稳等八部分划分章节，各专业设计人员应参照有关章节的内容进行设计。
本指导书所列尺寸，除标高以米计外，其余均毫米为单位，标明单位的以所标单位为准。
名目
第一章总体设计
第二章建筑设计
第三章结构设计
第四章给排水、暖通设计
第五章电气设计
第六章精装修设计
第七章环境设计
第八章管线综合平稳设计
“地产”工程做法表(常规)
第一章：总体设计
必须严格遵守国家和地点省强制性规范：
1．《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》
2．《地点省工程建设地点标准强制性条文》
3．《地点省住宅设计标准》
4．《住宅设计规范》
5．国家和地点省地区住宅设计的其他所有有关规范
1、总体规划
（1）是否满足消防规范：是否设有消防通道、消防登高面。
（2）是否考虑封闭治理：设计小区或组团围墙、泳池有否方便治理的入口，需要治理的其他物业有否考虑封闭治理的需要。
(3)动静态交通组织合理，通达性好，对居住不造成干扰。
(4)有否考虑无障碍设计，各内容应满足规范或业主认可。安全性考虑：水景、泳池边界有否护栏或绿化处理，平台临界边的护栏是否满足规范及安全要求。
2、标高
(1)室内外标高不得有误，务必注意与周围道路及环境的关系。总图与单体室外标高必须和谐。
(2)道路标高坡向与雨水进水口位置相符，道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找坡0．5—1％，并在施工时多加注意。
(3)幸免园路井盖高低和有缺损，园路、窨井要统一标高。
3、消防
(1)总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流，当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车荷载。
(2)消防车道的坡度：登高面≯1％，其它处≯7％
(3)各管线检查口设于绿化中，当消防路或消防登高面要求过宽阻碍环境景观时，可采纳部分绿化遮盖措施。
4、附属用房
(1)治理用房应当设在小区明显位置(如入口邻近)。
(2)垃圾站应当设在住宅(区)的下风向和较隐藏处，其面积不宜小于6M 2，与住宅距离不宜小于10M，外部与道路相连，垃圾站地面及内壁宜贴光滑、易清洁材料，并配置给排水设施。
(3)水泵房、变电站、垃圾站、箱变、地下人防、围墙、煤气调压站等设计应一并考虑。须结合环境布置，不能阻碍美观。
5、室外环境
(1)场地竖向设计和建筑间距，满足排水及防火间距、日照间距、各工程管道占地宽度等的设计要求。
(2)室外工程如雨水管井过多而阻碍路面美观，可采纳雨水盲沟排水方式，上用卵石装饰，雨水或雨水管排入盲沟内，统一排入市政管网(本方法要紧适用多层住宅)。
(3)散水做法：埋入地下200，上设绿化。
(4)室外庭院设置在地下室顶板上，当覆土层较厚时要充分考虑其重量，花池排水可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室顶板上预留排水孔，但应做好防水处理。
(5)室外泳池：a、深水池1．2—1．4Mb、按摩池0．75-0．8MC、儿童嬉水池0．6-0．8M。埋地设计的游泳池应当设管沟或柔性套管，以免因沉降而造成水管破裂和检修困难。
(6)化粪池、下水道位置距建筑主体不能太近，否则修理开挖时会导致建筑沉降，且爱护成本高。
6、小轿车、摩托车、自行车存放：
(1)摩托车、自行车存放数量应针对居住对象统筹考虑，中低档小区摩托车、自行车车库(棚)面积要满足使用要求。
(2)小轿车、摩托车、自行车应满足各自停车、倒车尺寸要求及车行道、回车场等规范的规定。
7、道路
(1)小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷。
(2)园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出
(3)幸免小区园路显现横向裂缝——砼园路施工应每隔4-6留伸缩缝。
(4)幸免道路砼半角偶显现裂缝、窨井周边砼显现裂缝——应加设防裂钢筋和角偶钢筋。
(5)机动车道上的排水沟沟盖板要选用带胶边的铸铁或其它产品，不采纳水泥盖板，以免车开过后噪音大，易破裂。
二、公共空间
(一)地下室
1、地下室建筑与结构要求：
(1)备用发电机房的排烟通道是否考虑隔热设计，有无安装预留孔洞。
(2)人防分区布置要满足平常和战时的要求，各种管线布置不应对人防门的开关有阻碍，人防门前开门范畴内的垫块应确保在战时能快速移开，使人防门能及时关闭。
(3)人防地下室设备用房应有一定数量的从基础内引出的钢筋头，便于战时设备接地使用。
(4)底层地下室地面应当设置150-200宽的排水沟，间距不大于12M，沟坡度不小于O．5％；地面向排水沟找O．5％坡度；超过二层的地下室应当设计滤水层。排水沟不应跨过防火分区或人防防护单元。
(5)首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞。
(6)出入口及采光窗、井应结合地面环境做好设计。
(7)地下室顶板上环境做法应与结构沟通，运算荷载。
(8)务必保证不得显现渗漏水情形。
2、地下室管道竖向定位原则：
(1)保证要紧通道的净高2．2米以上，局部非要紧通道的高度可适当降低，但不得小于2．0米。
(2)由于成本操纵，地下室层高较低，给水、消防和喷淋的干管可穿梁安装位于最高，喷淋支管沿侧墙安装，高度不做限制。
(3)给水、消防和喷淋的干管可考虑沿侧墙安装，高度不做限制。
(4)风管在有梁的地点绕梁安装，以提升安装高度。
(5)防火卷帘的喷洒应使用独立的喷淋系统。
3、地下室的留洞：
(1)管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管。
(2)管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管。
(3)电缆穿地下室外墙应做专门处理，直截了当埋管的方法在下雨时会灌水。
(4)地下室防排烟洞口、柴油发电机排烟洞口应专门注意，这些洞口较大且在结构图上容易遗漏。
(5)干管穿越地下室梁的留洞在水平方向应考虑留有较大的富裕，以幸免施工误差，使管道安装困难，甚至留洞报废的情形。
(6)穿梁的位置是否对梁受力不利，是否有加大处理措施。
(7)地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，以防止遗漏。
4、地下室设备房：
(1)变配电房、水泵房、柴油发电机房不宜放在较低位置，以免万一发生事故会被水淹。
(2)变配电房如在地下室应考虑局部的抬高
(3)水泵房内的配电柜不宜和水泵地坪一个标高，配电设备应抬高，以免被水淹，配电设备可考虑放在单独房间，有门通往泵房即可。
(4)水泵房的排水第一应考虑能自然直截了当排出(少量集水可排入其他地点)，如此万一泵房发生意外有水时，泵房的集水可排到大地下室，以免泵房赶忙被淹，同时考虑设置水泵排水，排水集坑应当设置水位报警装置。
(5)发电机房应考虑给排水，一样应当设置排水地漏，设置环保除尘的给排水、洗手池，排水应第一考虑能自然排到地下室的集水坑内，但不能排到电梯集坑内。
(6)配电房的电缆沟由于多种缘故容易进水，应考虑增设排水集坑采纳水泵进行排水。
(7)层高设计：应保证管道下净高2．4M；运算净高时须预留100的设备管道安装量。
5、人防：
(1)人防的洗消间应当设置防暴地漏，施工时应专门注意，应托付专业公司予埋或指导。
(2)人防的洗消间等通道应当设置防暴门铃，施工时应注意。
(3)穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装防暴阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防暴阀门。
(4)穿越人防分区的电缆桥架应进行封堵处理，电缆周遍应用防火棉封堵，穿越人防外墙的电缆应按规范进行处理。
(5)人防工程的防暴电井不应遗漏。
(6)地下室排水沟穿越人防的分区墙时必须做专门处理。如：在两侧增装阀门。
(7)必须考虑防火门和人防门的关系，两种门不宜共用一个门洞，以免显现纷乱。
(8)DN1OO以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理。
(9)排水PVC管道不得穿越人防顶板和外墙。
(10)应注意人防门与结构水电的关系，幸免相碰，使人防门打不开。
(11)应注意防排烟等通风系统与人防的关系。
6、地下室排水：
(1)地下室车库坡道起止处应当设置两条雨水排水沟，上面的雨水沟的排水应考虑直截了当排向室外的雨水井。
(2)集坑的排水泵应进行自动化监控处理，将信号引至操纵室。
(3)地下室的排水篦下应当设计安装橡胶皮条。
(4)地下室水泵的配电箱不宜采纳通用锁，不利治理。
7、地下室消防：
(1)防火卷帘的喷洒应使用独立的喷淋系统。
(2)地下室插孔电话的位置应考虑与防火门、人防门等的关系，幸免显现使用困难的现象。
(3)应注意防火卷帘门与梁柱的关系，尽量抬高安装高度。
(4)人防区的排烟处的防火门必须考虑密闭性，不能采纳一样的防火门，应考虑增加密封橡胶，否则难以通过验收。
(5)卷帘门上宜安装声光报警装置。
8、地下车库及汽车坡道：
(1)车库净高应为2．4M，运算净高时一定要预留100的设备管道安装量。
(2)设备管道应幸免穿越防火分区，分隔防火单元的防火卷帘门高度不应小于2．2M，经常开启的防火卷帘门宜采纳轻质产品。
(3)地下车库应当设计给排水，以便清洁。
(4)坡道出入口高度不小于2．4M高，具体设计时应重点注意梁的高度和幸免设备管道穿过，运算净高时应预留100的施工误差量及考虑坡道横坡的高度。
(5)坡道坡度是否合理，坡道地面构造应采取防滑及溶冰措施，应当设照明。
(6)坡道出入口处及坡道终止处应当设置截水沟；沟盖板要选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，而不应采纳水泥盖板；排水沟不应直截了当接入市政管道，以免管道的水倒流。
(7)车库照明设计应采纳区域操纵，否则照度过大造成白费。
(8)兼作人防的地下车库，入口处防护密闭门要设计合理；通过防护单元隔墙的通道要满足汽车方便进出。
(二)屋顶、女儿墙、屋顶栏杆
(1)屋面雨水管的设置尽量隐藏，不能直截了当暴露于立面墙上，只能设于平面凹槽内或阴角处。小面积凹廊或阳台可采纳直径50排水管，单向排水屋面宽度宜操纵在9-12M。
(2)屋顶楼梯间或水箱间应当设计铁爬梯。
(3)屋顶花池泄水管不能直截了当排向屋顶花园地面，否则会阻碍使用。
(4)平屋面与立墙或立墙窗台处的防水层翻起高度不宜小于300。
(5)种植屋面应当设置人行通道，四周设围护墙及泄水管、排水沟，并严防泄水孔堵塞；屋顶绿化应考虑喷灌设施。
(6)当屋面被防火墙隔开时，应两侧分不排水，不得在防火墙上开洞设排水孔道。
(7)上人露台烟道高度应与顶层女儿墙平，污废水透气管应在下层顶棚合并拐弯至柱子或墙角等不现眼凹槽处，高度同顶层女儿墙平。
(8)屋顶花园水电管线尽量暗装，水电接口位置应靠近业主活动区域尽量符合常人使用心理及功能需要，如方便业主浇灌植物及照明等。插座应用防水插座。
(9)是否要设泛光照明。
(三)裙房商铺：
(1)底商餐厅对外公共厨房应当设通至屋顶排烟道；如前期设计时底商未定性，应在平面适当位置考虑设置集中排烟道。
(2)底商应当设集中供冷，前期设计时可将平面适当分区分段设置，如条件限制而采纳分体空调，设计时应在隐藏位置考虑空调机位，幸免靠近住宅入口。
(3)底商应当设专用的货运通道，当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，幸免人、货流交叉，减少交通安全隐患。
(四)会所：
(1)大型会所宜设计厨房，以便开展商务会议或业主租用聚会。
(2)会所功能设置应按照使用者的组成考虑，应突出特点以提升利用率。
(1)管道竖井宜在每层靠公共走道一侧设不小于600×1200检修门(高层为丙级防火门)或可拆卸的500×500壁板检查口。
(2)采光井底层应当设修理及清洁人员专用出入通道。
(3)消火栓宜采纳内嵌式，不宜设在厅、卧房的墙面并幸免正对户门设置，消防栓的安装一定要符合规范，要易于操作不能设于楼梯跑侧墙上，并保证人员正常安全疏散宽度，消防栓应有出屋面试验栓。
(4)给水调频泵的减压筏安装角度：要面向便于装门及修理方向，并不得阻碍其它设备的使用。
(5)消防管、给水管及其他线槽，如有转弯部分绝不能显现在楼梯间上第一跑顶上等显眼的视线范畴中。楼梯休息平台顶如有水平支管或线槽最好是先出平台顶再弯进室内，以保证休息平台处净高及美观。
(6)电缆井位置一定要设在楼梯梯段下或室外，非住户必经之地。
(7)建筑专业统一和谐设备专业管线和设备位置、计量方式，专门要注意设备箱与构造柱、结构梁的关系。应在平面放大图和剖面图上表示出设备箱门的位置。
(8)人防地下室清洁区内的空调送风井应当设进深不小于900的集气室，且集气室与风井之间设密闭门、防护密闭门双扇门。
(六)设备用房：
(1)高层每层应当设垃圾间且垃圾间设有清洁用水龙头、地漏，地面及墙面为光滑、易清洁材料。
(2)水表房、垃圾房、配电间等应当设门槛。有水房间应当设地漏，并标明排水坡度。
(3)当稳压装置设在住户顶板上时，应在屋顶层或吊顶内设隔音材料，减少低频噪音的干扰。
(4)屋顶正压送风风机应选用低噪音的型号，供应商业用房空调主机应幸免噪音和热气等对相邻住户的干扰。