国有建设用地使用权出让地价评估技术规范
国有建设用地使用权出让地价评估技术要求规范
附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规前言为规国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《人民国物权法》、《人民国土地管理法》、《人民国城市房地产管理法》、《人民国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价标准、行业标准，制定本规。
本规由国土资源部提出并归口。
本规起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规由国土资源部负责解释。
1适用围在人民国境出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规中引用而构成本规的条文。
本规颁布时，所示版本均为有效。
使用本规的各应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规》3依据（1）《人民国物权法》（2）《人民国土地管理法》（3）《人民国城市房地产管理法》（4）《人民国资产评估法》（5）《人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）（10）《国务院关于深化改革格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。
国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》3依据(1）《中华人民共和国物权法》(2）《中华人民共和国土地管理法》(3）《中华人民共和国城市房地产管理法》(4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）(5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）(6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号）(7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）(8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）(9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
【全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。
在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》"）。
新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比,以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助. 一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置,完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序,国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件.这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围,规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度,通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。
这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时,存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
【精品】《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》讲义0906完整版
• (3)有地上建筑物的土地出让评估。对土地 连同建筑物或构筑物整体一并出让的，出 让评估按出让时的规划建设条件进行。
• 当出让时以及出让后不改变现状、不重新 设定规划建设条件的，评估结果等于现状 下的净地价加地上建筑物重置价减去折旧； 当出让时重新设定规划建设条件的，评估 结果等于新设定规划建设条件下的净地价 减去场内拆平工作费用。
• 5.4成本逼近法。除依照《城镇土地估价规 程》的规定外，还需体现以下技术要求：
• (1)国家或地方从土地出让收入或土地出让 收益中计提(安排)的各类专项资金，包括农 业土地开发资金、国有土地收益基金、农 田水利建设资金、教育资金、保障性安居 工程资金等，以及新增建设用地土地有偿 使用费，不得计入土地成本，也不得计入 出让底价。
• 公开市场原则：评估结果在公平、公正、 公开的土地市场上可实现。
• 4.3评估原则
• 除《城镇土地估价规程》规定的土地估价 基本原则外，土地使用权出让地价评估还 需考虑以下原则：
• 价值主导原则：土地综合质量优劣是对土 地价格产生影响的主要因素。
• 审慎原则：在评估中确定相关参数和结果 时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、 有关行业发展状况，以及存在的风险。
• 当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴 土地收益有明确规定的，应与评估结果进 行对比，在土地估价报告中明确提示对比 结果，并建议从高缴纳土地收益。
国土资源部工业用地最低出让价标准：
• 国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低 价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）；
• 国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》 （国土资发〔2008〕308号）；
• (2)在已经部署开展标定地价公示的城市， 可按照国家制订的相关评估指导办法，运 用标定地价系数修正法进行出让地价评估。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013 年 4 月 8 日，国土资源部拟定并宣告了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期 5 年。
在过去5 年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年 4 月 8 日无效，加之旧版《规范》在执行过程中碰到的诸多问题， 2018 年 3 月 9 日，国土资源部拟定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。
新版《规范》自 2018 年 4 月 9 日起推行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行比较，以期为大家在该文件的理解和应用上供应帮助。
一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地财富管理，优化土地资源配置，完满国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部接踵宣告了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21 号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第 39 号）等一系列文件。
这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，经过推行地价评估、出让底价集体决讲和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中依旧存在着一些问题，其中主若是少许地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确立底价或直接自定底价的状况。
这不仅有悖于制度的公正、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真实落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实质地价评估过程中，土地估价机构也面对由于相关评估规定不够详尽，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时碰到行政干预，以及市场不断出现新状况等问题。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范十
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范十国有建设用地使用权出让地价评估技术规范十，是建设工程领域中的一项重要技术规范。
它以科学、严谨的评估方法和规范作为基础，为国有建设用地出让交易提供了参考依据。
本文将对该规范进行分析和讨论。
一、规范背景国有建设用地使用权出让地价评估技术规范十是基于《城市房地产开发经营管理办法》、《商品房销售管理办法》、《国有土地使用权招拍挂办法》等文件制定的。
它是建立在我国房地产开发市场的实践基础之上，经过多年的发展和调整，逐步形成的。
规范的主要目的是为了规范国有建设用地使用权出让交易的价格形成，保证国有资产的获取效益和使用效果，同时也保障市场的公平和透明。
通过该规范的制定和执行，促进了我国房地产市场的健康发展。
二、规范内容国有建设用地使用权出让地价评估技术规范十主要包括以下几个方面的规定。
1.评估范围该规范适用于国家出资建设的项目（含政府投资、公共设施、住宅等）、各类企事业单位建设工程、集体经济建设项目、公共基础设施建设项目等。
2.评估方法该规范要求评估单位必须采用市场比较法、收益法和成本法三种方法进行综合评估，并对每种方法所得出的评估结论进行充分比较和分析，最后得出一个合理的、可靠的评估结果。
3.评估数据评估数据主要包括基础数据和相关文献。
基础数据指实际调查收集的数据，如地块所在地的位置、土地面积、土地性质、周边交通状况等。
相关文献主要包括政策法规、土地利用规划、交通规划、城市总体规划等。
4.评估结果评估结果主要是地价的评估结论，该结论应该是合理的、可靠的。
如果评估结果不足以支持地价的交易，评估机构应该明确地提出建议，并给出相应的解决方案。
三、规范实现为了确保规范执行的有效性，该规范要求各地方政府应当通过招投标、拍卖、协议出让等方式，公开和透明地进行土地出让交易，并对所有的交易进行公示，以满足市场的公平和透明。
同时，对于违反规定和操作不当的交易，必须依法加以处理。
四、规范影响规范出台以来，已经对中国的房地产市场产生了重要的影响。
关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)
关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号）各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局:为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。
请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。
同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。
在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。
委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。
因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。
二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。
市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。
三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。
报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。
四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。
全面解读国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
Headline国有建设用地使用权出让地价评估技术规范及全面解读国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》3依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
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关于转发中国土地估价师协会《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》涉及若干问题的处理原则（一）
各土地估价机构：
中国土地估价师协会《关于〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉涉及若干问题的处理原则（一）》已经发布，现转发给你们。
北京房地产估价师和土地估价师协会
二○一三年八月二十二日关于《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》涉及若干问题的处理原则（一）在研究讨论的基础上，现对《规范》中的部分技术问题解答如下：
1、在出让地价评估中，如何应用标定地价系数修正法？
答：应用标定地价系数修正法有两个前提：
一是在按照国土部统一的技术要求开展了标定地价公示工作的城市，经向部进行标定地价体系备案后，方可使用该方法。
二是应用标定地价系数修正法的具体步骤与要求，需按照即将出台的相关技术标准或评估指导办法执行。
2、市场比较法中，关于“各比较案例的修正幅度不能超过30%”的规定中是否包含了容积率修正。
答：这里所指的“比较案例价格”，可以采用楼面地价。
3、对于因土地用途与容积率同时调整，需要补缴地价的，是否各种条件下的地价均要求按照《规范》中确定的原则，选用两种（含两种）以上方法评估？
答：原则上，各种条件下的地价均要求采用两种（含两种）以上方法独立评估，方法选
择应符合《规范》要求。
特殊情况下，如认为只能采用一种方法评估，需经省级以上协会组织专家论证，并在评估报告中附专家签字的论证意见。
4、如果按《规范》要求采用的两种方法评估结果差异较大，地价确定时能否舍弃一种评估方法的测算结果？
答：地价确定中，各评估方法测算结果的权重应按照符合《城镇土地估价规程》的要求确定，并需充分阐述理由。
5、在评估生地或不完全开发土地的出让价格中，应如何理解“先评估熟地地价，再核减开发费用”的要求？
答：评估此类用地出让价格时，应运用所选评估方法，分别测算出与“地价定义”相对应的评估价格；在应用各评估方法中，应先评估熟地价格，再核减开发费用，直至其开发程度与地价定义一致。
对于不完全开发时（如缺少某一基础设施的配套）的地价评估，可在方法运用过程中，通过相关参数的修正，直接评估出与地价定义相一致的评估结果。
6、对于因低效利用土地再开发、政府主动调整规划等原因造成容积率等土地使用条件变化的情况，补地价评估时，是否执行“择高原则”？
答：此类处理原则属政策性要求，应在各地的执行细则中予以明确，请关注各省级国土资源主管部门制订的实施细则。
中国土地估价师协会技术审裁委员会
2013年8月1日。