南海黄岐泌冲岗项目可行性研究报告

该项目与本案在开发时间上不会形成冲突
潜在市场竞争性分析：
金沙洲拍卖地块：
➢ 金沙洲是广州市规划即将建设 的大型居住社区，定位是城市 副中心之一；
➢ 本案与金沙洲唇齿相连，且地 块条件与金沙洲西北片基本相 同，都具有独特的山水资源和 优良的生态环境；
➢ 预计金沙洲拍卖将在2003年下 半年进行
二、区域市场分析
本项目与近郊华南板块、东圃板块、白云山板块位置关系示意图
与广州近郊东、南、北三个住宅热点板块——华南板块、东 圃板块、白云山板块对比，本项目所在区域市场特点：
1、与老城区的联系最为便捷：与其他三个板块相比，本项目距离 连接老城区的快速环线——内环路最近，只有3公里，与老市区交 通联系极为便利。
权益转让：联合竞买成功后，南桂公司将其在本项目地块中
拥有的10％的权益转让给金茂基业，并取得权益转让款。
拍卖款付款安排： 1、《确认书》鉴证之日起十五日内支付20%（含南桂公司支付的首 期成交价款）； 2、《确认书》鉴证之日起第3个月内，支付30%； 3、《确认书》鉴证之日起第4个月内，支付50%。
第二部分 法律及政策性风险分析
土地使用权现状
土地权属： 土地使用权人：广东南海南兴工贸有限公司。 土地使用期限：1993年3月26日至2063年3月25日止，共七十 年，至今已过近9年。 欠债败诉，法院强制拍卖（广州市中级法院委托佛山市南海海 兴拍卖行与南海市土地交易中心联合拍卖
合作方式：
联合竞买：由金茂基业与南桂公司联合竞买本项目地块。投 资及收益的分配比例为南桂公司10％，金茂基业90％。
• 权益转让总价
• 1、实际土地面积（约657亩）*18万元/亩=11826万元 扣除实际拍卖成交价及18.38％税费(含4%拍卖佣金）后剩下的余额部分
2、甲方参与联合竞买，按本协议规定已支付的拍卖价款。
序号
税种
1 营业税
2 堤围费
3 教育费附加
4 城建税
5 土地增值税
6 契税
7 登记评估费
8 所得税
手楼的成交活跃。
3、总体楼价保持平稳，但市区高层住宅价格小幅下跌，多层住宅 价格基本持平。
1）今年1-9月高层住宅均价5029元/平方米，同比下降近4％； 2）市区多层住宅的供应量减少，今年1-9月多层住宅均价与去年持平，达
商品住宅成交价格走势（1998年——2002年6月：旧八区）
7000
高层
6000
1）发展商花大力气提高产品的质素，讲究产品创新； 2）政府、市长大力宣传番禺楼市； 3）媒体关注度高，发展商合力炒作板块明显。 以上综合因素吸引了不少广州人，尤其是一些二次置业消费者到郊外 置业，对市区楼盘带来一定冲击。
郊居住宅成交较好一方面说明了广州市民对住宅郊居化 模式的接受程度逐渐认可；同时说明郊居化优美的自然 风景、清新的空气、新颖的建筑形式对客户的引力正在 逐步加大.
规划 布局：
初步设想小区主入口设在东南面，利用新修道路，将金沙洲城市生 态园的山水景观作为本项目的前区，结合入口，依山临湖设置会所 兼售楼处、商业配套、以及一期启动住宅组团，在开盘及一期即形 成鲜明的“山水楼盘”概念。 在小区东侧风景较好的临湖区域及山体区域，修建一定数量的情景 洋房，容积率为0.7，建筑密度20%，户均居住建筑面积120-140 平方米。 多层住宅设计在小区西南面较为平整的区域、及西北取土区台地区 域，容积率约为1.3，建筑密度约23%，户均居住建筑面积80-120 平方米。
➢由于前几年的土地供应没有得到较好控制，使得市场潜在供 应量仍然巨大。
2、二手市场成交活跃，极大地刺激了商品房市场
2001年，广州市二手房屋成交378万平方米，其中八区223万平方米，同 比
增长78%，今年1-9月份，广州市二手房屋成交385万平方米，已超过去年 全
年成交量。目前二手成交量占同期房屋交易比例的28.8%，有效促进了一
权益转让：
风险：合作方在联合竞买成功后至将其10％权益转让给金茂基业之前 ，可能出现将其权益另行处置给出价更高者。
防范： 1. 拍卖完成后，全部法律原始文件由我方保管； 2. 合同约束规定1000万元的违约金。
风险分析：
规划要点：
风险：原土地使用权人因与政府间关系问题，长期未能取得《规划 许可证》，致使泌冲岗地块至今没有规划要点。
南桂公司提供可以列入开发成本的合法票据。每次付款至少间隔半个月。
“市政配套”及“土地使用期限起算日期的变更” 金茂基业向南海市黄岐区政府支付费用，由黄岐区政府完成项 目地块的市政配套，并负责向有关政府主管部门申请将项目 地块土地使用权的起始时间重新起算。
总价：7884万元 单价：12万元/亩 657亩
防范：广州项目发展部已与南海市主管该业务的常务副市长请示， 明确表示我方竞买成功后，给予办理规划要点手续。
用地年限：
风险：项目原土地使用权起始日期为1993年3月26日。如不更改起 始日期对项目销售将产生较大负面影响。
防范：1. 将与南海市黄歧区政府签订合同，规定由其负 责将土地使用权的起始日期的更改。
经济技术指标：
占地面积 438237.8平方米(约657亩) 容积率 1.0 建筑密度 ≤21% 绿化率 ≥55% 建筑面积 447003平方米
经济技术指标：
占地面积 438238平方米(约657亩)
容积率 1.00 建筑密度 ≤21%
绿化率 ≥55%
总建筑面积 447003平方米
其中： 住宅：
情景洋房： 125921平方米 占30% 户均面积130平方米 约969户
多层住宅： 293817平方米 占70% 户均面积100平方米 约2938
户
n
配套公建：托儿所1所
1000平方米
幼儿园1所 2500平方米
小学1所
6000平方米
会所
n
商业：
4000平方米 5000平方米
n
地下车库：
8765平方米
本项目将投资修建的连接地块与金沙洲大桥的路段
项目所在地
本项目 距环城 高速沙 贝出口 仅1. 5公 里，可 方便出 入环城 高速， 到达机 场、番 禺、黄 埔等地
广佛高速公路 环城高速公路
内环线
本项目与广州市环城高速公路的关系
与 南 海 市 之 间 的 交 通
本项目距沙贝立交1.5公 里，沿广佛高速公路可抵 达南海、佛山各区镇
地块地质条件好，属基岩浅埋区
市政配套位置图
地块周边相邻关系
教育：地块红线北侧为黄岐高级中学及泌冲第二小学，红线南侧为已停 办的广州现代俊慧学校，西南100米处为广州中学生劳动技术学校
位于地块西公路 对面20米处
地块周边工厂状况
位于地块南 50米处
地块边现存的咏昱金属制品有限公司，及南方制版有限公司，规模不大， 污染较小，对项目开发影响不大
2、同区域的竞争性项目最少：其他三个板块内已聚集了众多的同质 化住宅项目彼此竞争，而本项目所在片区尚无形成竞争格局，在该片 区内本项目具有唯一性。
3、三个板块所依托的资源不尽相同：华南板块依托政策利好、舆论 导向吸引天河区以及老城区客户；东圃板块依托本地客户支撑；白云 山板块依托生态环境资源吸引部分高收入人群。本项目则需依托区位、 交通、良好的生态环境和强大的产品竞争力吸引老城区客户和部分新 城区客户
付款安排： 1、交易后5日500万元 2、完成年限批准后15日15%（含500万元） 3、交接备忘录后15日15% 4、余额在两年内按季度支付
风险分析：
竞买实现：
风险：泌冲岗地块估价较低，可能吸引较多竞争对手，抬高成交价格。 防范：1. 合作方负责协调法院与拍卖行，缩短拍卖公告期；
2. 抬高拍卖保证金金额，减少潜在的竞争者； 3. 制定最高拍卖价格。
项目所在 地
距黄岐区中心5 公里
650米
890米
总面积657亩
地块进深及四至
进入地块沿途道路现状
地块西至道路
地块南至道路
地块西北角边界道路
地块四至图
地块东至山岗
38 42
32 35.
28
23
地形图
地形地貌及地质条件
地块呈丘陵地貌，山丘集中在地块东北部
地块中部及东部均有天然湖泊 地块西部及南部已开方取土,地势平缓,但尚未平整土地
第四部分 市场分析及项目定位
一、广州市房地产市场主要特点：
1、市场成交活跃，年成交量稳中有升
➢2001年广州市商品住宅销售面积714万平方米，比上年增长 2.9%；
➢2002年1—9月份，广州市商品住宅批准预售量532万平方米， 实际成交量556万平方米，同比增长4.3%；住宅发展呈健康稳 步态势；
南海黄岐泌冲岗项目 可行性研究报告
第一部分 项目概况
本项目 与广州 三条环 线的相 关位置：
内环线 外一环 外二环
本项目
老中轴线
新中轴线
本项目
本项目与广州、南海之间的交通示意图
距离本项 目3公里 的金沙洲 大桥已建 成。经大 桥直接上 内环路， 20分钟可 达天河区。
本项目与广州市内环线的关系
多层
5000
4000
3000
2000
1000
0
98年上半年 98年下半年 99年上半年 99年下半年 00年上半年 00年下半年 01年上半年 01年下半年 02年上半年
4、郊区楼盘供需活跃，对市区项目产生一定冲击
2001-2002年，郊区新上市项目主要集中在番禺区南村一带（即华南 板块）与增城新塘片区。主要项目：星河湾、南国奥林匹克花园、锦 绣香江、华南新城、碧桂园凤凰城等，共同特点：
所在片区内现有住宅项目：
本案所在区域土地现实供应量小，且开发程度极弱，因此本区现有住 宅市场供应量极少。
同一片区在建、在售项目：金沙洲城西花园 占地10万平方米，建筑面积18.8万平方米，目前已开发到第四期； 目前三期已完成销售，现推售四期 最后单位，总体销售良好； 该项目以当地及附近荔湾区拆迁户 为主要目标客户； 平均售价3400元/平方米，其中苏 州园林销售均价为4000元/平方米； 开发商为村办企业，所使用土地为 征地返还用地