香港超高层建筑研究
超高层住宅开发的研究与思考
超高层住宅开发的研究与思考超高层住宅开发的研究与思考——宇鹏——深圳作为一个国际化大都市，土地的稀缺是显而易见的，但纵观深圳房地产住宅市场上，虽然各种类型的建筑产品层出不穷，但是，有一个很奇特的现象，深圳的超高层住宅属稀缺类！目前市场上的超高层住宅供应仅一个（纯住宅）港丽豪园，而且开发的不是很成功。
深圳的许多超高层建筑都是写字楼，住宅皆以小高层、高层为主流，似乎与深圳住宅用地的稀缺不相映衬。
许多国际大都市，比如与深圳隔了一条河的香港，超高层住宅比比皆是，北京、上海、广州超高层住宅的开发也接二连三，可以预见，不久的将来，深圳的超高层住宅将风声水起，引领深圳住宅楼市的风骚！本文对超高层住宅开发中的一些问题进行研究和思考，旨在与同行交流，共同研讨深圳超高层住宅开发中需关注的课题。
全文排序如下：◆主要结论◆超高层建筑的界定◆超高层住宅建筑部分特点◆部分开发环节技术难点的研究与思考▲成本核算▲结构系统▲垂直交通设计▲消防弱电系统▲节能、环保措施及其他◆深圳市场超高层住宅物业研究与思考▲东海港丽豪园▲擎天华庭主要结论:◆超高层建筑的界定高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。
联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
根据我国《高层民用建筑设计防火规范》，凡是超过100米的均为“超高层公寓”。
(本文把40层以上楼定为超高层)◆超高层住宅建筑部分特点●结论：虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。
故而对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。
◆部分开发环节技术难点的研究与思考●结论一：成本的增加势必使得开发物业销售价格上扬，同时也使得项目开发获取得利润率降低，所以，在开发成本和销售价格不可控的情况下，缩短超高层住宅物业的开发销售周期是保证利润率的一个关键。
港台超高层汇总
台、港两地超高层建筑简介台北101（TAIPEI 101）台北101是位于台湾台北市信义区信义路5段7号。
业主：台北金融大楼股份有限公司 楼高：509.2m （屋顶高度:449.2m ） 楼层共地上101层、地下5层 建筑面积：41.25万平方米 主要用途：商业、办公、观光于1999年动工，2004年12月31日完工启用。
其最初名称为台北国际金融中心（Taipei World Financial Center ），2003年改为现名，亦俗称为101大楼。
曾于2004年12月31日至2010年1月4日间拥有“世界第一高楼”的纪录。
台北101的9至84楼为出租办公室，其中35、36、59、60楼为“空中大厅”，将整栋大楼分为低、中、高楼段三个区域，大厅楼层提供便利商店、邮局、管理办公室等设施。
36楼设有国际会议中心，提供会议服务。
84楼为“风云会”，为多功能活动场地。
89楼为室内观景台、91楼为室外观景台。
高雄85大楼高雄85大楼，又称东帝士85国际广场、东帝士建台大楼，位于台湾高雄市苓雅区，自强三路7号 楼高：378m （屋顶高度:347.5m ） 楼层共地上85层、地下5层 建筑面积：30.6万平方米 主要用途：酒店、办公、公寓完工于1997年。
高雄地标，台湾地区第二高楼。
1F~11F 商业娱乐12F~37F 办公（亿大集团）、公寓 38F~85F 酒店（君鸿国际酒店） 74层为观景台新光人寿保险摩天大楼新光人寿保险摩天大楼，简称新光摩天大楼，位于台湾台北市中心，中正区忠孝西路一段66号。
与台北车站比邻。
楼高：244.2m楼层共地上51层、地下7层 建筑面积：11.8万平方米 主要用途：商业、办公完工于1993年。
台湾地区第三高楼。
大楼内1至13层为新光三越百货台北站前店，其余为新光人寿、新光金融控股公司的办公室。
46层为展望台远雄信义金融大楼位于台北市信义计划区高松璐1号。
业主：远雄企业集团 楼高：208.3米楼层共地上32层，地下4层 建筑面积：约6万平方米 主要用途：办公 完工于2013年，是台湾最具代表性的低碳绿色办公大楼。
香港超高层
凯旋门
产品规划， 栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面， 产品规划， 4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面， 大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景
外立面：4栋住宅大楼扇形排 外立面 列，保证每户大观景面，大部 分单位均可观赏维多利亚无敌 海景；建筑物以暖色系为主， 使凯旋门与邻近的建筑物凸显 出来 层高：共65层，231米；从普 层高 通公寓的3米到别墅般挑空大厅 享受的3.8～4.0米 产品：凯旋门提供4幢，标准 产品 单位面积由约500～2,300平方 尺，以三房单位为主；提供少 量特色单位，包括五个面积由 约3,300～5,500平方尺的“天 际独立屋”，12个面积由约 3,300～3,400平方尺的“至尊 门”和21个面积超过2,500平方 尺的“大宅门” 其他： 其他：3层为平台花园， 5层 以上为住宅部分，1054个单位； 59～61层为空中会所，62层为 著名的空中花园；每座均有一 层专为隔火层
君临天下
擎天半岛
地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观， 地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级 地段； 地段；交通便利成香港企业家最大卖点
地段繁华， 地段繁华，无敌海景资源 位于九龙城海边繁华地段 紧靠园林中央公园 临海而建，南向维多利亚港，西向中港码 头，无敌海景资源 交通非常便利 到中环只需一站 直达香港国际机场 靠近中港码头 将建南环线驳通港九新界和通往内地 客户： 客户：已与100多位买家签约，约一成是 一成是 内地客户， 内地客户，主要来自北京、上海和深圳； 另外四成是中港商人。他们大部分都是最 另外四成是中港商人 能干的企业家，很多人买房子都是一次性 很多人买房子都是一次性 付款，不用做按揭。 付款，不用做按揭 在九龙区买房子的大部分都是香港的厂 大部分都是香港的厂 企业家和实业家，经常要到内地做生 家、企业家和实业家 意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内 地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很 大的卖点。
香港超高层建筑解读
213米 212米 210米 207米 206米 206米 205米 202米 200米
香港 太古广场二期（Pacific Place）| 213.4米| 56层|199米| 61层| 香港 乐悠居(Indi home)| 212米 | 50层|建成 香港 国际金融中心一期 (One IFC)|210米|37层|建成 香港 |亮贤居（Shining Heights）| 55层 |207米|建成 香港 花旗银行大厦 (Citibank Tower)|206米|51层|建成 香港 警察总部 (Hong Kong Police Headquarters）|206米|42层|建 香港 四季酒店(Four Seasons Hotel Hong Kong)|205米|40层| 建成 香港 蓝湾半岛 (Island Resort) |202米x 4|62层|建成 香港 缙庭山 (The Promise Hill) | 68层|62层|58层|(150-200米)|建成
国际金融中心二期，高412米，地上 88层，地下6层，电梯62台，建筑面 积185805平方米 。该建筑高度全世 界排名第14位香港第二高楼。
建成日期：2003年 开发商：新鸿基 设计者：Cesar Pelli & Associates
中环广场
中环广场，高373.9米，地上78层， 地下3层，电梯39台，建筑面积 172798平方米 。该建筑高度全世界 排名第22位香港第三高楼。
如心广场 ，高318.9米，地上80层， 地下2层，电梯60台.该建筑高度全世 界排名第47位香港第六高楼。
建成日期：2007年 开发商：香港华懋集团 设计者：Dennis Lau & Ng Chun Man Architects & Engineers
高层建筑案例_香港hysan_place
About HYSAN PLACE
空间漫游 SPACE
TYPICAL LEVEL 办公标准层
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希慎广场是香港第一个自主发展节能系统的商业建筑，四万平方米的零售空间占据了近15层，另外十五层是总面积达
2.2万平方米的高效办公空间，绿色的屋顶花园将成为香港学习的榜样。
About HYSAN PLACE
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WHAT THEY DO
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KPF进军亚洲市场始于日本名古屋的450万平方英尺 (420,000平方米) 的日本铁路中心大厦 (1999) 。
KPF在10年中的足迹遍布日本、韩国、印尼、泰国、香港、台湾和中国大陆。其中在亚洲已建成的项目包括上 海南京西路的恒隆广场(2001)，首尔的罗丹美术馆(2003)，东京美林银行总部(2004)和上海环球金融中心 (2008)。
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About HYSAN PLACE
空间漫游 SPACE
RETAIL ENTRANCE 零售主入口
OFFICE ENTRANCE 写字楼主入口
广场设有17层零售店铺，面积为42,000平方米，定位为‘一切皆时尚’。室内的精心设计充分的融合了这一概念，运
用淡雅的单色调，大胆的加入重叠、几何建筑线条，营造一种蜿蜒、现代的氛围，迎合了客户追求‘女性、中性、年 轻和乐趣’的主题。
HYSAN PLACE Of HONGKONG
KPF建筑师事务所(Kohn Pedersen Fox Associates）
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WHO THEY ARE
Kohn Pedersen Fox Associates
KPF是一家国际知名的建筑师事务所，KPF分别是三人名字的缩写，全 称为： Kohn Pedersen Fox Associates （科恩·佩德森·福克斯合伙 人）。 KPF设计作品遍布全球多个国家，包括学术机构、博物馆、保 健中心、法院、机场、宾馆、写字楼、体育场、多功能交通中心等。 从20世纪90年代早期开始，技术与结构观念就成为该事务所关注的焦 点。其经典作品包括华盛顿世界银行总部，牛津大学罗瑟米尔学院， 美国今日集团总部，荷兰海牙政府办公大楼。超高层建筑是KPF的拿手 好戏。全世界有200多座高层和超高层建筑是KPF的设计，在中国，包 括108层的香港九龙车站大厦、480米高的香港环球贸易广场、288米 高的上海恒隆广场等
香港高层建筑消防ea
香港高层建筑消防现在用兼顾设计灵活性和消防平安投入一效果分析的方法，来设计高层结构已成为可能。
近来，香港的一些超高层建筑已经采用了消防平安设计的原那么。
本文对于"超高层"的定义，是按照?中国国家建筑标准(China Notional Building Code)?，即高度超过250m。
l 疏散策略保证生命平安或许是建筑标准最根本的目的。
建筑设计要求的最完美功能是在发生紧急情况(如火灾)时，人员能够平安撤离。
这对高层建筑提出了严峻的挑战，因为高层建筑中人员众多，且撤离时要经过垂直方向的较长距离。
在香港，原来建筑的疏散方法大多都是遵循"同时(singlestage)疏散"的原那么。
利用这个原那么，楼梯就要设计得足够宽，以便于所有人员都能同时撤离。
所谓足够的楼梯宽度，就是楼梯宽度要符合?英格兰和威尔士建筑条例(BuildingRegulationofEnglandand Wales)许可章节(Approved Document)B中指令性设计表格的规定，香港目前就是采用该条例。
现在已发现，对于内有大量人员的高层建筑，采用"同时疏散"是行不通的。
所以就出现了"阶段疏散(phased evacuation)"系统，也就是在火灾事故中分不同的阶段进行疏散。
今天，一些国家或一些指令性建筑标准(包括((NFPA 72)和澳大利亚标准哎AS 2200))已经开始认识到或表达出，阶段疏散是高层建筑疏散较恰当的方法。
虽然阶段疏散的理念看起来对于多数紧急事件是一种适宜的解决方法，但是对于一些非常极端事件，还是要求建筑能够满足同时疏散的要求。
2 避难层的垂直距离香港的疏散标准要求，所有高度超过25层的建筑，都要有逃生避难层。
在非工业建筑中，至少每25层就应有1个避难层。
避难层是为疏散中的人群提供休息的场所，它应该能够为残疾和受伤人员提供保护，直到得到消防人员的救助。
香港高层建筑风工程
香港高层建筑风工程作者：杜平， Roy Denoon， 霍展航作者单位：杜平,Roy Denoon(奥雅纳工程顾问,香港九龙九龙塘达之路80号又一城五楼)， 霍展航(香港科技大学中电风洞实验所,香港九龙清水湾)1.会议论文刘斌.李亚明超高层建筑抗风设计1997该文结合我院设计的两幢超高层建筑实例，依据风洞实验资料，进行了抗风分析设计，并通过现行规范方法和理论方法的比较，提出了设计建议。
2.会议论文李京校.程云峰学校防雷现状与对策──漯河市中小学校雷电防护安全调查报告2007漯河市地处河南省中部，属于暖温带气候，为南北气候过渡带，是典型的季风气候，受特殊地形的影响，雷暴频繁，年平均雷暴日在35天以上，属于多雷区。
同时，随着教育事业的迅速发展，学校高层建筑物不断增多，电化教育、远程教育等信息技术应用日益普及，防雷工作显得更加重要。
2007年7月9日至7月15日，对漂河市中小学校雷电防护安全情况进行了专题调查。
河市全市共51个乡镇，1261个行政村，有中学约130所，小学 1150所。
调查中发现，有部分学校比较重视防雷工作，学校教学楼、实验楼等都装有防雷装置。
但是也有很多学校不重视防雷，并存在“雷电灾害不会发生在我校”的侥幸心理。
总之,对学校防雷要引起足够的重视,一定要安装防雷装置,严格加强对学校新建、改建、扩建工程防雷装置的设计审核和验收工作；学校各类建(构)物、计算机信息系统、网络教室和其他设施的防雷装置须每年检测一次；切实解决好防雷装置的安装和年度检测费用问题，做好防雷避险安全知识的宣传。
这样才能最大限度地避免和减少雷电灾害造成的损失。
3.会议论文李庆祥.杨仕超.黄啟明高层建筑密集区人行高度风环境的风洞实验研究2008高层建筑密集区的风环境问题越来越受到人们的关注，因此在项目建设前期对其周围的风场特性进行研究与评估十分必要。
本文介绍了两个典型高层建筑密集区域的风环境风洞测试实验的基本情况，主要分析了拟建建筑周围人行高度处的风速分布情况，结合当地风气候气象资料对风环境舒适性进行评估，指出了容易出现不利风环境的关键区域，并提出相关解决措施。
香港超高层建筑解读
香港超高层建筑解读香港作为一个繁华的国际都市，以其壮观的超高层建筑而闻名于世。
这些建筑物不仅给这个城市带来了独特的地标风景，也展示了香港的建筑创新和经济实力。
本文将对香港超高层建筑进行解读，探索其背后的设计原理和城市发展的意义。
一、超高层建筑的背景与发展香港作为一个拥有有限土地资源的城市，不得不向上延伸建造超高层建筑。
随着经济的发展和人口的增加，香港需要提供更多的住房和商业空间。
超高层建筑的出现为解决这些问题提供了有力的解决方案。
同时，超高层建筑也代表了香港作为一个国际金融和商业中心的地位。
这些建筑物不仅可以容纳大量的办公室和零售空间，还展示了香港的现代化和创新能力。
因此，超高层建筑成为了香港城市发展的重要标志。
二、超高层建筑的设计原则1. 结构稳定性超高层建筑面临的最大挑战是其结构稳定性。
由于香港地处多地震带，建筑物必须能够抵御地震和风力的影响。
为了确保结构的安全性，超高层建筑采用了先进的结构设计和材料技术，如钢筋混凝土框架和钢结构。
2. 楼层布局与功能性超高层建筑通常具有多功能的布局，不仅包括办公室和商业空间，还有住宅、酒店和公共设施等。
设计师需要充分考虑不同功能的需求，并合理布局各个楼层。
此外，为了增加建筑的可持续性，一些超高层建筑还融入了绿色建筑概念，如太阳能发电和雨水收集系统，以减少能源消耗和环境污染。
3. 外观设计与标志性超高层建筑的外观设计往往具有独特的标志性，并成为城市的地标。
设计师通过创新的形式、材料和色彩，营造出独特的建筑风格。
这些标志性的建筑物不仅丰富了城市的景观，也对城市形象和发展起到了积极的推动作用。
三、超高层建筑对城市发展的意义1. 经济贡献超高层建筑作为商业和零售空间的集中地，对城市经济的发展起到了重要作用。
这些建筑物吸引了大量国内外的企业入驻，在提供就业机会的同时，也带动了周边产业的繁荣。
2. 城市形象与吸引力超高层建筑不仅是城市的标志，也是吸引游客和投资者的重要因素。
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（9）景观大窗，开启小窗。强化建筑高空的景观视野，减弱高空风大影响。 （10）统一空调室外机安装，以前多是窗式空调，近年采用分体空调。 （11）楼顶飘板彰显超高层建筑个性，夜晚楼顶灯光强化建筑昭示性。
（12）塔楼采用现代建筑风格，裙楼多用新古典造型（后现代设计手法），以增加超高层 建筑的典雅与高贵。 （13）裙楼结合商业、停车场布置，外墙装饰奢华，多采用镜面石材。 （14）超过150米的超高层住宅建筑多设置避难层（结合设备层）。
香港超高层住宅建高层建筑群，以调整视觉的建筑高宽比与稳重感。
（2）外窗玻璃采用浅绿玻、浅蓝玻，将建筑外墙窗户色彩作为建筑色彩的重要部分，。 （3）建筑立面色彩明快，没有灰色系建筑。加强竖向线条，横向作细部处理。近年采用 白色线条，以增加色彩反差，使建筑显得更加挺拔俊朗。 （4）建筑色彩丰富，至少有三种以上建筑外立面色彩（含窗户玻璃色彩），且有丰富的 色彩细部。往往与绿玻配色，外墙采用暖色系色彩。仅有两种色彩外墙的建筑，多是已经 遭遇淘汰的旧建筑。 （5）外墙采用瓷砖，不用涂料。 （6）具有个性，绝不与临近建筑群相混。在全港的超高层建筑之间也决不雷同，禁止抄 袭，注重原创。 （7）除非是超级海景景观面，一般少有整面玻璃幕墙，一控制成本，二尊重国人居住习 惯。 （8）全部凸窗，少见阳台。增加“赠送面积”，缓解“实用率低”矛盾。
珑园42层，2008年开盘
半岛 城邦二期48层，2009年开盘 幸福里49层，160米，2009年开盘
作为解决土地资源紧缺的一种有效手段，超高层住宅建筑已经越来越多崛起于国内大城 市及二线城市。深圳作为与香港最近的，国内房价最高的一线城市，应该在超高层住宅 建筑中有所建树，有所积累，有所领先。
附：深圳超高层住宅建筑档案
万科俊园46层，楼高151米，1998年开盘
擎天华庭48层，楼高168米，2002年开盘 港丽豪园42层，2003年开盘 华尔登府邸57层，楼高199米，2006年开盘 万科金域蓝湾三期47层，楼高160米，2006年开盘