国内外CBD案例研究成果及借鉴 共74页
CBD研究及案例分析
完善的交通系统。人车分流的独特设计， 线路和停车场为人流的集散提供便利。
行政办公 商业
城市综合 服务中心
商务
深圳中心区北依莲花山，南 地413.86公顷。分为南北两 功能主要是以金融、贸易、 为主的城市商务中心；北片 办公、科技文化、会议等为 心；四周主要为高层住宅区
会展 运动休闲
文化娱乐
福田中心区的行政文化中心 中心内，其内容包括政府办 业展览馆，档案馆，会堂以 场等。
集办公、商务、购物、生活和休闲于一体 也是世界上最具代表性的城市综合体。目 215万平方米、公园区32万平方米；住宅 容纳3.93万人。
欧洲最大的公交换乘中心，高速地铁、号 交汇。停车场设有2.6万个停车位。开辟 统，地面步行，车辆全部在地下三层的交
强调街道空间的设计。拉德方斯的主轴线 特别是巨门建成后，极大增强了其吸引力
城市副中心随着城市主轴发展的不同，各类用 基本上都包含下面的功能：
工业 城市副 中心 仓储 批发业
办公 商业 金融业 服务业 交通 行政管理 工业 仓储批发 居住
通过聚集众多国内外跨国公司总部， 策划和生产经营决策的中枢作用，发 和生产组织的各项指令，实现对辐射 济运行控制。
集散功能。
通过吸引国内外跨国金融保险机构、 和各类专业服务机构，建立便捷的国 加速信息的中转和使用，汇集众多国 人才，使商务中心区成为集散各种经 要素的重要地区。
服务功能。
提高公共服务的效率和水平，完善各 系，培育市场经营主体，提供信息、 培训、会展和物流等服务，降低企业 在商务中心区内构筑高度发达的服务
强调生态性的塑造。中央公园的设立为居
新宿区位于东京都中心区以西，距银 是东京市内主要繁华区之一。
50年代，为控制、缓解东京原都心过 同时结合周边地区发展需要，东京都 宿、涩谷、池袋建设副都心。
CBD案例研究20110121
案例1：巴黎——拉德方斯
区位：巴黎西北部，城市主轴线西端 背景：1965年 位置/规模：距旧的巴黎中央商务区2公里，总占地面积达7.5平方公里 用地/建筑面积：1.6平方公里/250万平方米 进驻企业：共有3600家公司, 50%为外国公司, 26%全球前50大公司的总 部, 70%法国前20大公司的总部, IBM、索尼、法国惠普、西门子、施乐、 ELF等 规划就业：12万人/1200个公司 目前规模：办公：250万平方米
园建成；
中 心 区 基 和黄、中海、 础 市 政 设 深业、居住项 施 “ 七 通 目开工； 一 平 ” 基 六大政府工程 本完成； （ 市 民 中 心 、 成 功 拍 卖 图书馆、音乐 出 让 一 块 厅等）同时开 居 住 用 地 ； 工；；
中心区进入高 速发展期； 高交会馆正式 起用； 新中心区地位 已经确立； 居住项目竣工 投入使用； 江苏大厦、国 际商会大厦等 高级写字楼也 相继落成；
多克兰区——40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱乐设施 建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼 形象定位：伦敦领先的现代化金融区
堪萨斯城CBD是美国领先的公司服务中心
堪萨斯城CBD的主要特点 位置和规模
堪萨斯城中心 —占地面积2.5平方公里 —120万平方米的办公空间
入驻企业 —Sprint（电话服务中心） —AT&T（电话服务中心） —DST（负责保管金融服务记录）
可借鉴之处： 1、先进的交通设施与交通组织； 2、政府主导对基础设施的建设； 3、科技园、机场、会议中心等的建设提升新区价值。
案例6：深圳
区位：深圳地理中心； 背景：新城市中心 用地/建筑面积：2.33平方公里/450万平方米 北区为行政文化区，南区为中央商务区 进驻企业：金融/保险/信息咨询/法律/会计/网络/管理等 公共建筑：六大市政工程
建外SOHO——CBD案例研究
生态绿化：街道设计充分享受项目景观资源，且每个店铺的景观都不同。南侧店铺，面对
27米的绿化带和通惠河畔优美的景致。东西侧的店铺紧临超过30000平方米 的中心绿地，无论坐在哪家店铺喝咖啡，眼前都是绿色。
建外SOHO——内部经济
——建外SOHO首席设计师山本里显
建外SOHO的城市魅力——小、密的街区是形成繁华的商业气氛的元素之一
街铺的小－－－城市魅力的体现
十年前我住在纽约，还是喜欢遛大街，最喜欢逛SOHO。狭窄的街道，迷宫般的店铺和 摩肩接踵的人群。街区的魅力在于，即使名牌设计师的店面也是小小的，美术馆也小、餐 厅也小。
公寓
2栋写字楼 4栋SOHO办公
14栋SOHO公寓 4栋SOHO别墅
占地16.9公顷，建筑面积70万平米
商业
商铺 长1300米 约9万平
公共空间 绿化 3万平米绿地Βιβλιοθήκη 建外SOHO—— 总平分布
2栋写字楼+18栋商务公寓+4栋SOHO别墅+l6条小街+300个店铺
公寓
写字楼
商业
A B
商务公寓面对SOHO客户，写字楼面对商务客户，特色商业成为区域级商业活力中心
写字楼
写字楼
写字楼 写字楼
写字楼 公寓
公寓
公寓
公寓
三里屯SOHO——立体商业
屋顶花园
居住、办公于一 体的商务空间
在垂直层面上找空间，每一栋建筑体底端 打造一个商业体，形成5个不同主题的商 业体。
位于二层的空中 连廊
➢ 举措1：屋顶建造花园，整个项目被绿色所覆 盖；
➢ 举措2：通过北侧主入口将人流引导进入本项 目内部；
国内外城市商业综合体的设计案例分析
国内外城市商业综合体的设计案例分析在现代城市的建设中，商业综合体起到了重要的作用，不仅仅是满足人们的购物需求，更是为城市带来了活力和经济效益。
本文将对国内外城市商业综合体的设计案例进行分析。
首先，我们来看一家国内城市商业综合体的设计案例：深圳华强北商业综合体。
这个项目位于深圳市华强北商圈，总建筑面积超过20万平方米，包括商场、办公楼和酒店等多种功能。
在设计上，该项目以现代风格为主，体现了城市的时尚和多样性。
商场部分采用大开放空间的设计，营造出宽敞明亮的购物环境，同时还设置了休闲娱乐区域，提供更多的消费选择。
办公楼部分则采用了独特的外立面设计，使整个建筑在商圈中能够引人注目。
酒店部分则注重舒适度和体验感，提供高品质的服务和设施。
整个综合体的设计将不同功能融合在一起，为人们提供便利和舒适的购物、工作和休闲空间。
接下来，我们来看一个国外城市商业综合体的设计案例：纽约时代广场。
作为纽约市的标志性建筑，时代广场是一个集商场、办公楼和娱乐场所于一体的商业综合体。
该项目位于曼哈顿中心，是世界上最繁忙和知名的商业区之一、时代广场的设计充分利用了楼体外立面的巨大广告牌，成为纽约最具特色的地标之一、商场部分包括世界知名品牌的旗舰店，满足了人们的购物需求。
办公楼部分提供了高品质的办公场所，吸引了众多企业入驻。
娱乐场所则包括电影院、剧院和音乐厅等，吸引了大量观光游客和文艺爱好者。
整个综合体的设计充分考虑了人们的需求和感受，不仅仅是一个购物中心，更是一个集休闲、工作和娱乐于一体的城市综合体。
综上所述，国内外城市商业综合体的设计案例各有特色，但都注重了人们的需求和舒适度。
这些设计案例为我们提供了很好的参考和借鉴，启发我们在城市建设中设计更加人性化和多功能的商业综合体，为城市带来更多的活力和经济效益。
国内外金融CBD开发建设的经验借鉴与启示
一、CBD的定义、起源与特征纵观全球金融CBD的发展、从美国纽约的华尔街到英国伦敦的金融城,从法国巴黎的拉德芳斯到曰本东京的新宿，从上海陆家嘴到北京金融街，既有在长期的经济发展过程中慢慢自发形成的，也有为分扌日老城区压力而主动迁出的，还有在政府引导下从无到有迅速开发建设起来的•各种经验都值得后来者借鉴。
本文讨论国内外金融CBD的发展模式与开发建设经验，为国内新近兴起的金融CBD的开发建设抛砖引玉。
(-CBD的定义CBD(中央商务区是现代商务活动的中心区域和黄金地带,它不但聚集了大量金融、贸易、商业、信息及中介服务机构，同时也拥有了众多商务办公、酒店、公寓等配套设施和完善的市政交通以及高速快捷的通讯条件。
它不仅是一个国家或地区经济实力和社会文明开放程度的体现，而且是现代化国际大都市的窗口和象征和重要标志，也是城市国际化的必由之路。
(-CBD的起源1923年，美国芝加哥大学社会学家伯吉斯(E.W.Burgess教授在研究芝加哥城市结构的时候提出了CBD(Central BusinessDistrict的概念、当时定义为“商业会聚之处”。
随着内容的不断发展丰富,CBD已成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。
(三CBD的特征—般而言,CBD应该具备以下特征：1 •城市的功能核区，城市经济、科技、文化、商业等高度集中之地；2.交通便利,人流、车流、物流巨大；3•白天人口密度最高•昼夜间人口数量变化最大；4•位于城市的黄金地带，地价最高；5•高楼林立,土地利用率最咼。
二、CBD的区位、规模与配套比例(-CBD的区位从CBD的区位看•自发形成的CBD位于城市核心区。
自发形成的CBD大多是在原来的商业中心区的基础上，逐渐发展成为中央商务区的。
而城市中央商务区大都是在城市中心交通便利的区域，如纽约曼哈顿及中国香港中环。
政府规划引导形成的CBD则主要为缓解中心城区压力规划建设的•因此大多远离城市中心区，位于城市的近郊区，如巴黎拉德芳斯。
《典型CBD案例研究》课件
解决方案和策略
市政规划 土地开发 基础设施建设
根据城市发展需要制定详细规划。 购买和开发适合商务用途的土地。 改善道路、供水和电力系统。
实施过程和经验分享
1
招商
2
开展推广活动吸引投资者参与项目。
3
交付
4
项目完成后进行验收和交付。
规划
与专业顾问团队合作制定详细规划。
施工
按照规划进行土地开发和建设。
成果和效益分析
公共空间增加
商务机会增加
创造了大量的公园和休闲空间， 提升居民生活质量。
吸引了众多企业入驻，促进了 商业活动的发展。
城市形象提升
改造后的CBD成为城市的地标， 塑造了现代化形象。
案例展示和分析
案例一
一座老旧工厂改造成为现代 化办公楼，吸引了大量创新 型企业入驻。
案例二
一个废弃地块改造成为综合 体，包含商业、住宅和文化 设施。
《典型CBD案例研究》 PPT课件
成功的CBD案例研究需包含项目背景和目标、解决方案和策略、实施过程和 经验分享、成果和效益分析、案例展示和分析、总结和启示、问题和讨论。
项目背景和目标
城市更新
将老旧工业区改造为现代化 商务区，提升城市形象。
经济发展
促进商业活动，吸引投资和 创造就业机会。
社区改善
改善居民生活质量，提供更 多公共空间和文化活动。
CBD项目对当地居民的影响 有哪些？
பைடு நூலகம்
议题三
如何吸引大型企业参与CBD 项目？
案例三
一个传统商业区进行更新改 造，形成了独特风格和特色。
总结和启示
1 前期规划重要性
详细的市政规划能确保项目的顺利实施。
城市金融CBD案例研究
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
日期地点，微软雅黑16号克而瑞2012年度内部报告 精华摘选2012 CRIC 专题篇 城市金融CBD 案例研究摘自《2012 CRIC 南宁五象新区商业项目背景分析报告》绝对保密北京金融街23 上海陆家嘴金融中心1金融CBD 概述1 城市金融CBD 案例研究天津于家堡金融区4金融CBD的发展已成为城市经济水平、经济实力、发展质量的代表，成为城市、区域乃至国家层面的经济发展中枢。
何为CBD是以聚集发展现代金融业为产业特征，产业结构上是以金融产业为核心的服务业高度发达，产业形态上以企业总部、金融机构及完善的配套服务业构成完善产业群落，商务服务、信息服务业等现代服务业高度聚集。
金融CBD产业发展条件●发展轨迹：金融CBD基本遵循从现代金融服务也的形态完善—功能提升—产业聚集的模式发展；●产业形态：金融、商贸、制造业总部等。
金融CBD产业层次划分●第一圈层为依托要素市场或企业总部资源的金融企业，借助投资管理、信息服务等手段实现对区域经济的管理、辐射的职能；●第二圈层为周边服务业，依托制造企业总部、金融机构等资源形成完善的信息及商务服务产业链条，为第一圈层企业提供服务；●第三圈层为依托聚集的大量高端人口、商务人流及良好的商务氛围、优秀的周边资源，完善区域商务氛围，改善商务环境；●第四圈层为新兴成长性产业，以文化传媒等新兴产业作为必要补充，保持CBD区域经济的活力与成长性。
金融CBD行使着对金融产业为主导的经济活动及生产要素的管理、集散、服务和交往功能，是CBD发展的高端形态。
阶段时期20世纪50年代商业中心20世纪70年代功能复合20世纪90年代形态分化至今商业主导期衰退期恢复期转型期特征城市出现机械化交通的百货商店。
传统CBD由于交通拥堵，出现日益严重的“城市病”，一些传统CBD相对萎缩。
国内外总部基地研究(多案例)及经济分析
所在区域在城市站位中具备优势； 若居城市中心区域更具备配套上优
势，同时减少项目开发成本；
若偏离城市中心，注重打造商务配
套，才能满足客群商务、办公需求。
区域
以企业为主导的总部基地开发，目
标为实现利润，政策优惠单一；
以政府为主导的总部基地建设，兼
顾经济和社会效益，对目标客户提供税 收优惠、财政补贴，在政策上具备更强 的优势。
一种全新高端 城市经济形态
发展区域 经济的平台
推动城市经济 城市国际化水平与 发展的加速器 竞争力的重要标志
一、总部基地解读
企业总部基地的 选址的趋势。一 些以总部经济定 位的商务花园代 表了未来总部选 址的潮流。
总部基地
CBD
窗口/营销中心
Business Park
总部/研发等分支 机构
商务花园
3、总部基地的演变历程
Business
第一代：
第二代： 第三代：
第四代：
park目前已
工业园的演变 商务与社区 发展邻里关系
NEW TOWN
在国外经历 基本 城市边缘，由 城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区
了四代发展， 情况 多组小规模的
建筑组成
形成了成熟
的理念。
入园 企业
偏重于基于科 学研发的企业
景观
企业总部基地十分重视内部景观的打
造，“生态”、“绿色”、“花 园”等景观理念是大部分总部基地的
景观主题。
商服配套
商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到基地的档次 与形象
总部基地的商业规划定位为中高档次的商业配套 ，大型总部基地商服业态更为丰富： 星级酒店以满足商务接待； 大型商业街、会所，满足娱乐、休闲、运动等需 求； 公寓配套，满足员工居住置业需求； 培训中心，以便满足商务交流、业务培训等需求 。
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周边区域 功能延续 动态发展
D区
F区
餐饮娱乐、
混 及临时 A区 合 居住区
B区 居家
次级 住宅区
区
零售区
高档
C区
零售区
商务 办公区
E区
公共管理及 办公机构区
功能延续区
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CBD规律与模型
D区 A区 B区 F区
C区 E区
A区——高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。 所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分 布。
第三类 国家级 天津等
300万M2
结论：城市级别决合肥定、C长B沙D、规模。
第四类 地区级 大连等
150~250万M2
约0.4人/平米 约0.3人/平米
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CBD规律与模型
规律5：CBD开发强度（容积率）
单中心城市 CBD规模及容积率 比较表：
规律3：CBD开发成型时间
合理开发时间：
城市
新宿
启动 成30年
城市 启动 历时
北京 1993年
12年
上海 1990年
14年
深圳 1990年 14年
广州 1993年 12年
结论：成型的CBD建设时间在10年以上。
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B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常 位于A区一侧或围绕A区不连续分布。
大开连发新强市度中心指区标容积率2.多2 在2.5左右。400
容积率
1.6 3.3 2.8 2.5 2.3 2.6 4.0 1.8
深圳中心区CBD
0.8
300
3.7
本地块经过验证，规划指标基本吻合此三大规律。
广州珠江新城
CBD
1
500
5.0
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CBD规律与模型
规律6：CBD开发与老城区的距离
新中心区
新
核心
宿
距老城区距离 5公里
上 海
5公里
规划人口
30万 20万
广 州 6公里
18万
深 圳 4公里
26万
结论： 成功CBD与老城区的距离为4~6公里。
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CBD规律与模型
规律7：成熟CBD的功能结构
区位经济法——
1 专业零售、娱乐物业 2 商务办公物业
以CBD为中心，时间距离为尺度来衡量其他各个区位 与CBD的距离，来确定城市区位的优劣。
3 旅馆、批发业、 临时居住物业
峰值地价点与租金峰值的关系——
4 居家物业及其它物业 峰值地价点的周围地带往往成为CBD的核心，
CBD内峰值地价与 物业承租能力模型
同时也是城市最高租金汇集地。
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CBD规律与模型
规律2：城市功能聚集中心
CBD的三种功能聚集中心—— 管理和控制职能积聚 金融市场运作功能积聚 专业化生产服务职能积聚
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CBD规律与模型
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CBD的定义、形态和特征
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CBD的定义
关键词：
中央商务区 商务中心区 中央商业区
CBD——
英文全称为Central Business District 即中央商务区 最早产生于上世纪20年代的美国
现代大都市的CBD——
是经济生活国际化的产物； 是适应生产力进步的结果； 同时也应是一个城市现代化的象征与标志。
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CBD的形态
CBD的形态——
关键词：
CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；
现代建筑群
商务设施职能 CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设施，市政
CBD规律与模型
规律4：CBD开发规模
不同级别CBD的合理规模：
分类
级别 主要城市例举
CBD规模
（建筑面积）
人均占有量
纽约、巴黎、 第一类 世界级 伦敦、东京等
1500~2500万M2 约1.2~3.5人/平米
全球
多伦多、悉尼、
第二类 区域级 上海、北京等
500万M2
约0.4~1.6人/平米
深圳、广州、
息、科技领域重合的趋势显著。
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CBD意象
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曼哈顿CBD
法国拉德方斯 房地产8E网
CBD的7大规律与模型
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CBD规律与模型
规律1：地价与租金峰值关系
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CBD的特征
城市CBD的八大基本特征 ——
拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导； 拥有商务空间的最高聚集度； 具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统
的核心）； 拥有最高的地价； 与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信
谨呈：中南控股集团有限公司
世联地产CBD案例研究 成果及借鉴
本报告是严格保密的。
23.07.2019
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本报告结构
国内外CBD的研究成果
1、CBD的7大规律与模型 2、成功CBD的物业配比研究 3、成功CBD的启动模式研究 附件：CBD典型案例研究
本报告是严格保密的。
管理与服务中心
交通、通讯条件完备；
CBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施 及一定量的传统商业零售类职能设施；
CBD的产业形态：经济运做管理中心
金融中心
本报告是严格保密的。
生产服务中心
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CBD的形态
关键词： CBD对城市的作用——
经济核心
管理、金融、服务的创新使其成为 经济发展的核心和经济变革的发源地。
单一中心CBD 巴黎拉德方斯 芝加哥中心
用地面积 KM2
1.6
1.8
建筑面积 万M2
250
600
休斯顿中心
1.5
420
结论悉：尼金单融中区心城市CBD1 开发三大规律250——
新加坡CBD
1.5
350
总用地规模多在2平方公里以下；
上海陆家嘴CBD
1.7
400
总北京建建筑外面CB积D多在5001万.5 平方米以下6；00