房地产企业各环节涉及的税收分析
房地产行业税收分析
房地产行业税收分析房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。
1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。
2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税1查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
即预售房产时缴纳所得税的办法。
开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%;开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
2 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。
目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。
例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。
但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。
营业税营业税是对规定的提供商品或劳务的全部收入征收的一种税。
根据《营业税暂行条件》的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。
提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿销售不动产的活动。
有偿包括通过提供、转让或销售取得货币、货物或其他经济利益。
销售不动产包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物，此时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
如果单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税.对个人无偿赠送不动产的行为，不征收营业税。
城建税是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计算依据而征收的一种税收。
房地产开发各环节税收情况
实用标准文档目录一、取得土地环节 (2)（一）城镇土地使用税 (2)（二）印花税(土地出让或转让合同) (3)（三）契税 (3)二、设计施工环节 (4)（一）印花税(设计合同) (4)（二）印花税(建安合同) (4)（三）印花税(借款合同) (4)三、房产销售环节 (4)（一）土地增值税(预征) (4)（二）企业所得税(未完工开发产品) (5)（三）印花税(商品房销售合同) (5)（四）增值税 (5)（五）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 (6)四、竣工交房环节 (6)（一）企业所得税(完工开发产品) (6)（二）房产税 (7)（三）土地增值税(清算) (7)一、取得土地环节（一）城镇土地使用税以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
1、计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。
2、税率城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额，具体标准如下：大城市1.5～30元；中等城市1.2～24元；小城市0.9～18元；县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
表1：城镇土地使用税税率表3、应纳税额的计算年应纳税额＝计税土地面积（平方米）*适用税额城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。
纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
土地使用税针对“集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地”各地税务局有减免优惠。
房地产开发企业各环节税种分析
拿地阶段
拿地阶段——契税
税项
征税范围
减免和优惠
计税依据
税率
计算方法
契税
有下列情形之一的，减
1、 国有土地使用 征或者免征契税：
权出让；
（一）国家机关、事业
单位、社会团体、军事
2、 土地使用权转 单位承受土地房屋用于
1.国有土地使用权出让、土地 使用权的出售、房屋买卖，为 成交价格；
让，包括出售、赠 办公、教学、医疗、科
2、开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在 商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具 的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面 积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
这些合同不需要缴纳印花税
我国现行印花税税收政策规定了对13个列举税目 征收印花税，其中合同性质的税目有11个。对未 列入印花税列举范围的不征税。常见的不需要缴 纳印花税的合同：
纳税义务时间： 1.根据城镇土地使用税暂行条例第九条规定，对于新征用的土 地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地， 自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的 非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。 2.国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使 用税问题的公告（国家税务总局公告2014年第74号）：通过 招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕 地，纳税人应按照财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知（财税〔2006〕186号）第二条规定， 从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合 同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土 地使用税。
适用税额：枣庄市中区、薛城区、滕州市每平方米30 元； 山亭区每平方米24 元；峄城区、台儿庄区每平方米22 元。 占用基本农田建房或者从事非农业建设的，适用税额应当 在附件2规定的当地适用税额的基础上提高50%.
房地产企业各环节涉及的税收分析
房地产企业各环节涉及的税收分析随着我国经济的快速发展，房地产业已成为支柱性产业，也是我国进一步深化税制改革的重点对象之一。
房地产企业涉及的税收分析较为复杂，需要从不同的环节逐一分析。
一、开发环节房地产开发是房地产企业的核心业务，也是涉及税收的重要环节。
房地产开发涉及的主要税收包括土地增值税和企业所得税。
（1）土地增值税：土地增值税是属于土地交易方面的一种税收，主要针对土地出让所得实行征收，它是按照该土地的增值部分计算，并且是属于事业性税收。
房地产开发企业在开发过程中需要获得土地，并以此作为开发的基础，当企业完成房地产开发并将其售出时，就可以通过合法渠道追缴土地增值税。
（2）企业所得税：企业所得税是指企业在营业过程中所产生的收入，减去相应的成本、费用以及减税优惠等因素后的净利润，按照税率进行计算所应缴纳的税收。
房地产企业从事开发业务时，除了要支付增值税外，还需要缴纳企业所得税。
二、房源销售环节房地产企业在销售房源时需要缴纳的主要税收包括契税和个人所得税。
（1）契税：契税是指房地产买卖双方在房地产销售过程中应缴纳的税收，它是按照房屋交易价格的一定比例（具体比例根据不同地区会有所不同）征收。
房地产企业在销售房源时需要缴纳契税。
（2）个人所得税：个人所得税是指针对个人所获得的各种收入进行征收的税收，根据我国税法规定，房地产销售收入应计入个人所得税范围。
如果房地产企业的销售对象是个人，那么销售所得就要缴纳个人所得税，而如果销售对象是企业或单位，则不需要缴纳个人所得税。
三、物业管理环节房地产企业不仅需要进行房地产开发和销售，还需要进行物业管理工作。
物业管理涉及的主要税收包括城市维护建设税和房产税。
（1）城市维护建设税：城市维护建设税是指为了维护和建设城市设施、改善城市居民生活而实行的一种城市税。
房地产企业在进行物业管理时，需要缴纳城市维护建设税。
（2）房产税：房产税是指对持有房地产的所有人或管理人征收的税收。
房地产开发各环节税收政策详解
房地产开发各环节税收政策详解房地产开发是一个复杂的过程，其中涉及到诸多的环节和流程，在此期间政府依照不同的土地、建筑和销售过程对开发企业收取不同的税费。
本文将为您详细解析房地产开发各环节的税收政策，帮助您更加全面地了解该领域的相关政策。
一、土地出让环节土地出让是房地产开发的首要环节，土地的使用性质和土地出让金的收入是税收政策的主要考虑因素。
土地使用权出让收入通常包括拍卖、竞价、授权协议等多种方式。
根据税收政策的规定，土地出让应纳土地增值税和印花税，土地增值税率为30%，印花税率为0.1%。
若涉及到征收拆迁补偿等土地代价补偿情况，还需缴纳土地调整费用。
二、建筑施工环节建筑施工环节主要涉及土地整理、工程招标、开工前审批和使用建筑材料等方面。
在税收政策的角度，建筑施工期间需要缴纳消费税、建筑税等相关费用。
建筑材料的购买需要纳入增值税，最终销售时也需缴纳销售税。
三、开发销售环节房地产开发项目销售是最为直接的税收来源，政府依据售价和规模的不同进行不同的税收政策。
房地产销售环节需要缴纳房产税、个人所得税和契约税。
房产税一般为房屋销售总价的1%，但需根据主管部门等实际情况进行调整。
对于房地产开发企业，个人所得税的纳税基数是项目净利润，税率为25%。
契约税是指房屋买卖合同中约定买受人支付给开发企业的金额，税率为0.5%。
四、总体税务环节开发房地产项目需要统筹考虑所有税务问题，而不是单独处理某一环节。
包括企业所得税、营业税、土地税等，总体税务环节的分类和征收标准也需经多部门协同事先制定。
当然，征收标准的变化也会随着宏观经济、市场供求等因素的变化而有所不同。
五、税收优惠政策政府在税收政策中也会针对房地产开发的不同形式提出不同的优惠和支持政策，以促进房地产市场的发展和稳定。
对于新开发项目，政策可以包括地方资金的财政补贴、税费减免、低息贷款、优惠政策等。
此外，政府也会制定房地产开发企业区域限制和配额限制等政策，来调剂房地产开发市场的供需平衡。
房地产开发各环节税收政策详解
房地产开发各环节税收政策详解房地产开发是我国经济中的一个重要领域，对于促进城市化建设、推动产业升级和提升人民生活质量有着重要作用。
然而，对于房地产开发项目而言，其涉及的税收政策颇多，而且在具体实践中也存在着很多的问题和争议。
一、房地产开发前期税收政策1、土地出让金的征收。
土地出让金被视为地方政府重要的财政收入来源之一，也是房地产项目开发前的重要财务支出。
具体来讲，土地出让金的征收标准按照土地的性质、所处位置等诸多因素不同而不同，按照每平米建筑面积收取。
2、增值税的预征。
在房地产项目开发前期，开发企业还需要交纳增值税的预征金，该政策旨在防止开发商在项目完成后将多余利润带走，确保税收的稳定和高效。
3、房地产税的征收。
房地产税是我国新开征的一项重要税种。
自2017年开始，全国各地陆续实施该项税收政策，目前主要覆盖城区房屋和商业用房。
按照税率计算，税款支付的具体标准按照房屋的属性、用途、位置等方面考虑。
二、房地产开发中期税收政策1、土地使用税的征收。
土地使用税主要针对已经开始涉及施工的项目，该税种在我国实行已久，其税率根据地区不同而异，主要收取开发企业在项目实际施工过程中对土地的使用权所产生的费用。
2、印花税的征收。
在房地产项目的中期周期中，往往会涉及到一些交易、变更、过户等行为，而在这类交易情况下开发企业需要缴纳的印花税费用相对较高，该费用的计算标准以房产的市场价格作为基础。
三、房地产开发后期税收政策1、个人所得税的征收。
在房地产交易结束后，买卖双方需要缴纳个人所得税。
根据税法规定，个人所得税缴纳的标准根据房屋的售价和转让时间来计算，同时，对于非本地区户籍居民，税收按照特定的标准计算。
2、物业管理费的缴纳。
在房地产项目开发结束后，物业管理费才正式开始收取。
该费用的标准通常以物业面积、楼层、物业类型等因素为主，在部分一线城市中，物业管理费标准相对较高。
四、房地产开发中存在的税收问题1、土地出让款高企。
由于土地出让款的标准存在着去化缓慢的现象，同时政府部门对靠近市中心、交通便利的土地更为青睐，因此土地出让款的缴纳金额相对较高，可能会对开发企业造成压力。
房地产企业各环节涉及的税收分析
房地产企业各环节涉及的税收分析随着中国经济的快速发展，房地产行业在经济中扮演了越来越重要的角色。
大量的房地产企业涌现出来，为促进经济发展和满足人们对居住品质要求的需求做出了重要贡献。
但是，房地产企业在从开发到销售的每个环节都将涉及到税收问题。
因此，下文将会对房地产企业在各个环节中涉及到的税收问题做出深入的分析。
1、房地产开发环节的税收问题在房地产企业开发房地产时，其必须向国家缴纳开发税。
根据《房地产税法》规定，开发税为房地产增值税（简称“VAT”）。
这种税收是根据增值税税率来确定的，税率为17%。
不过，房地产企业在开发过程中并不仅仅只需要缴纳开发税。
根据《房地产税法》的规定，房地产企业开发房地产还需要向国家缴纳土地增值税和契税。
关于土地增值税，一般情况下，买卖价值远高于市场价值的土地将需要缴纳土地增值税。
这种税收是根据土地增值额来确定的，税率通常为30%。
另外，在土地开发过程中产生的其他一些收入，在满足一些特殊条件的情况下也会被纳入土地增值税的范畴。
契税是指在房地产买卖合同中涉及到的税收。
这种税收也是根据房屋的市场价格来计算的，但税率要根据不同地区而定。
例如，在北京地区购买二手房产买卖契税为1.5%，而在广州地区为3%。
2、房地产销售环节的税收问题房地产企业在销售房地产时需要向国家缴纳所得税、营业税和个人所得税。
所得税是依据公司的利润来计算的。
根据《企业所得税法》的规定，税率通常为25%。
营业税是房地产企业销售房地产所需缴纳的税种之一。
目前，营业税税率为5%，不过自2016年5月1日起，营业税被增值税取代。
房地产销售以及金融、保险、新闻出版等行业将被纳入到增值税的范畴。
个人所得税是买卖房产时涉及到的税种之一。
根据《个人所得税法》的规定，卖方在收到房地产销售款后还需要向国家缴纳个人所得税。
这种税收通常按照房地产的市场价值的5%计算。
3、房地产代理环节的税收问题房地产代理需要向国家缴纳增值税和营业税。
房地产企业各环节涉及的税收分析_原稿
房地产企业各环节涉及的税收分析_原稿随着房地产市场的火热，房地产企业成为了各类企业当中的“香饽饽”。
然而，对于房地产企业来说，涉及到各类的税收问题，不仅需要有所了解，更需要有针对性的规划。
本文将深入探讨房地产企业各环节涉及的税收问题，及其相应的分析。
一、房地产企业开发环节税收分析房地产企业在开发环节所涉及的税收主要是土地出让金、增值税、房产税等等。
1.土地出让金土地出让金是指土地使用权转让所获得的价格，税收政策规定，地方政府按土地出让金税率标准收取土地出让金税。
缴付土地出让金税，可预计财务成本，进行税费规避和缴费安排，但是土地出让金税率高，增加企业开发成本。
2. 增值税在房地产的供应链条中，增值税是最为重要的税种。
在房地产企业的经营过程中，需要缴纳增值税。
(1) 业务范围涉及的增值税在房地产企业的业务范围中涉及到的增值税主要有：a.房屋销售与租赁b.建筑工程、施工、监理、设计、咨询等相关业务c.建筑材料、设备、机械等进口业务(2) 不同税率的增值税在房地产企业的经营过程中，需要根据不同的业务范围，支付不同税率的增值税。
a.销售自建房屋（普通住宅）纳税率为5%b.销售商贸、办公等经营性类房屋纳税率为11%c.拆迁补偿房等纳税率为4%以上只是增值税涉及的主要业务，此外还涉及到不动产投资、资产交易等涉及不同税率的增值税。
3.房产税房产税是对居民住房及非居民娱乐用房的税种。
房产税税基一般计算房屋的租金收益，税率与居民所在的城市不同，但是对于房地产企业的开发环节并不涉及到房产税。
二、房地产企业销售环节税收分析销售环节税收主要包括增值税和企业所得税。
1.增值税(1)一般纳税人房地产企业在销售环节的增值税主要针对一般纳税人，其纳税标准为销售额－进项税额，税率为17%。
(2)小规模纳税人对于销售额在500万及以下的企业可以选择小规模纳税人，并按照当地规定的税率交纳税费。
2.企业所得税在销售环节，房地产企业可根据当地税收政策，享受不同的所得税减免政策。
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土地使用税的纳税义务时间
财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知?（财税2006年186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
”基于此规定，如果合同中没有写明土地交付时间，则会引起多交土地使用税的风险。
土地投标合同中没注明土地交付使用时间而多缴纳税收的分析
2010年11月，安徽阜阳市某一家房地产企业通过“招、挂、拍”程序，耗资2亿与当地土地储备中心签订一份土地转让合同。
由于当地土地储备中心2010年的土地储备指标全卖完了，为了实现2010年的财政收入的目标，当地政府只好把2011年的土地指标预先放到2010年来销售，也就是说，当地政府即土地储备中心与该房地产公司签订的土地销售合同，卖的是2010年的土地指标，而不是真正的土地实物，结果在土地转让合同中没有写清楚，也不好写，只好不写土地交付的使用时间。
房地产公司从土地储备中心索取的一张2亿的发票，在财务上的账务处理是：借：无行资产——土地，贷：银行存款。
由于没有具体的土地，只好没有办理土地使用权证书，直到2011
年12月份才把土地交给房地产企业使用，该房地产企业直到20 12年3月份才办理了土地使用权证书。
2012年5月份，当地的税务稽查局抽到该房地产公司进行检查，结果发现该房地产公司2010年11月份买的该土地，没有缴纳土地使用税，要求该房地产企业进行补缴2010年12月份以来的土地使用税，并要求罚款并缴纳滞纳金，该房地产公司的老板和财务经理百思不得其解，请问当地税务稽查局的认定结论是否正确。
财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006年186号）第二条规定：“以出让或转
让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
”基于此规定，如果合同中没有写明土地交付时间，则会引起多交土地使用税的风险。
至于本案例中的房地产企业在与当地土地储备中心签订
的土地转让合同中，没有写明土地交付使用的时间，根据财税[2 006]186号文件第二条的规定，本房地产企业必须从2010年签订合同的时间11月的次月12月开始申报缴纳土地使用税。
?中华人民共和国税收征收管理法（中华人民共和国主席令第49号）第六十二条规定：“纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报
送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。
”第六十四条第二款规定：
“纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
”
如果该房地产公司在2011年11月与当地土地储备中心签订土地转让合同时，就能够考虑到当地土地储备中心无法交付土地的客观实践情况，在当时的土地转让合同中写清楚预计政府能够提供土地交付使用的时间，假使为2012年4月，则根据财税[2006]18 6号文件第二条的规定，该房地产公司缴纳土地使用税的时间为2012年5月份，就可以规避当地税务稽查局作出的以上补税、罚款和缴纳滞纳金的税收风险。