居圣苑项目整体营销策划报告
小区住宅项目策划书3篇
小区住宅项目策划书3篇篇一小区住宅项目策划书一、项目概述1. 项目名称：[小区名称]2. 项目位置：[详细地址]3. 项目性质：住宅小区4. 项目规模：占地面积[X]平方米，总建筑面积[X]平方米二、市场分析1. 市场需求：随着城市的发展，人们对居住环境的要求越来越高，住宅小区的市场需求旺盛。
2. 竞争对手：分析周边已有的住宅小区项目，了解其优势和不足。
3. 市场定位：根据市场需求和竞争对手情况，确定本项目的市场定位。
三、项目规划2. 规划布局：合理规划小区的住宅、配套设施、绿化景观等布局。
3. 建筑风格：采用现代简约风格，体现时尚、大气的建筑形象。
四、产品设计1. 户型设计：根据市场需求，设计多样化的户型，满足不同客户的需求。
2. 户型特点：户型设计合理，空间利用率高，采光通风良好。
3. 装修标准：提供不同档次的装修标准，满足客户个性化需求。
五、配套设施1. 教育配套：引入优质教育资源，配套幼儿园、小学等教育设施。
2. 医疗配套：临近医院，为居民提供便捷的医疗服务。
3. 商业配套：规划商业中心，满足居民日常生活购物需求。
4. 休闲配套：设置休闲广场、公园等，提供居民休闲娱乐的场所。
六、营销策略1. 定价策略：根据市场情况和项目定位，制定合理的价格策略。
2. 销售渠道：建立多元化的销售渠道，包括售楼处、网络平台、中介机构等。
3. 促销策略：制定开盘优惠、团购优惠等促销活动，吸引客户购买。
七、运营管理1. 物业管理：引入专业的物业管理公司，提供优质的物业服务。
2. 社区管理：建立和谐、文明的社区氛围，促进居民之间的交流与互动。
3. 后期服务：提供售后服务，及时解决居民在使用过程中遇到的问题。
八、财务分析1. 投资估算：包括项目开发成本、运营成本等。
2. 收入预测：根据销售价格和销售进度，预测项目的销售收入。
3. 利润分析：分析项目的盈利能力和投资回报率。
4. 风险分析：分析项目可能面临的风险，并提出应对措施。
某公寓策划报告精选
某公寓策划报告
某公寓策划报告精选
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历经多年，几经周折，天泰公寓项目即将启动兴建。
在定位上，已经确定了本项目的高层定位，项目的规划设计，施工方案也已经基本完成。
项目的营销准备工作即将开展。
在后阶段，清楚的认识市场的特点，项目的优缺点，充分了解项目的目标顾客群体特征，依据此，而在产品、价格、形象推广上作出高瞻远瞩，战略上的规划，制定行之有效的.策略方案，成功的把项目推向市场，成为后续工作的重点。
一、项目概况
1、项目名称：天泰公寓（暂命名，宜重新命名）
2、项目位置：项目位于龙柏路，临近二环线
3、土地性质综述：本项目的用地位于居民区，一块由交通道路围和的，约12000㎡的地块内，此块地的性质：市邮政局的宿舍（约4000㎡）；正在兴建的四方公司两栋多层的安置房（约3400㎡）；一个占地面积383㎡的幼儿园。
再者，本项目的用地。
本项目的经济技术指标：
规划面积：2753.83㎡
用地面积：630.07㎡
总建筑面积：11779.23㎡
其中：地上建筑面积：10162.08㎡
地下部分建筑面积：1617.15㎡
建筑密度：22.83%
容积率：4.91
停车数量：33辆
其中：地下停车数量22辆。
新房项目活动策划书模板3篇
新房项目活动策划书模板3篇篇一《新房项目活动策划书模板》一、活动主题[具体活动主题]二、活动目的1. 提升新房项目的知名度和曝光度。
2. 吸引潜在客户，增加售楼处的人流量。
3. 促进客户购房意向，提高销售转化率。
4. 增强与客户的互动和沟通，提升客户满意度。
三、活动时间和地点1. 时间：[活动开始时间]-[活动结束时间]2. 地点：[详细活动地址]四、活动内容1. 样板房开放日邀请潜在客户参观样板房，提供专业的讲解和介绍。
安排设计师或顾问与客户进行交流，解答疑问，提供个性化建议。
2. 购房优惠政策推出限时购房优惠，如折扣、赠品等。
提供首付分期、贷款优惠等付款方式选择。
3. 互动游戏与抽奖设置互动游戏区域，如猜房价、拼图比赛等，获胜者可获得奖品。
举办抽奖活动，奖品包括家电、购房优惠券等。
4. 活动表演与娱乐安排乐队演奏、舞蹈表演等娱乐节目。
提供儿童游乐区，让家长和孩子在活动中享受乐趣。
5. 客户答谢晚宴邀请已购房客户参加答谢晚宴，表达感谢之情。
提供美食和饮品，增进客户与项目团队的关系。
五、活动宣传1. 线上宣传在社交媒体平台上发布活动信息和宣传海报。
利用电子邮件、短信等方式向潜在客户发送活动邀请。
发布活动专题页面，提供详细活动信息和报名渠道。
2. 线下宣传在售楼处、周边社区、商场等人流量较大的地方张贴宣传海报。
发放活动传单，介绍活动亮点和优惠政策。
与相关行业合作，进行联合推广。
六、活动执行1. 人员安排设立活动现场接待人员，负责客户接待和引导。
安排销售人员和专业人士提供详细的项目介绍和咨询。
确保活动现场的秩序和安全。
2. 物料准备制作宣传海报、传单、礼品等活动物料。
准备互动游戏道具和奖品。
确保售楼处的展示和布置符合活动主题。
3. 时间安排合理安排活动流程和各个环节的时间，确保活动紧凑有序。
预留足够的时间进行客户接待和咨询，保证每个客户都能得到充分关注。
4. 客户跟进活动结束后，及时对潜在客户进行跟进，了解他们的购房意向和需求。
底商整体策划书3篇
底商整体策划书3篇篇一《底商整体策划书》一、前言随着商业地产的不断发展，底商作为一种重要的商业形式，越来越受到关注。
本策划书旨在为底商的整体策划提供指导，通过对市场的深入分析和对目标客户的精准定位，制定出切实可行的营销策略和运营方案，以提高底商的竞争力和盈利能力。
二、市场分析1. 宏观环境：分析当前的经济、政策、社会和技术等因素对底商的影响。
2. 竞争态势：研究周边底商的分布、业态、经营状况等，找出竞争优势和差异化竞争策略。
3. 目标客户：明确底商的目标客户群体，包括年龄、收入、消费习惯等特征，以便更好地满足他们的需求。
三、项目定位1. 商业定位：确定底商的主题定位、功能定位和形象定位，打造独特的商业品牌。
2. 业态规划：根据市场需求和项目定位，合理规划底商的业态组合，包括零售、餐饮、娱乐等。
3. 品牌策略：引入具有潜力和知名度的品牌商家，提升底商的整体形象和吸引力。
四、营销策略1. 品牌推广：通过多种渠道进行品牌宣传，提高底商的知名度和美誉度。
2. 促销活动：策划各类促销活动，吸引顾客消费，增加销售额。
3. 客户关系管理：建立客户数据库，进行客户细分和精准营销，提高客户满意度和忠诚度。
五、运营管理1. 招商管理：制定招商政策和流程，确保引入优质商家。
2. 物业管理：提供优质的物业管理服务，确保底商的正常运营。
3. 营销活动策划：定期策划各类营销活动，提升底商的活力和吸引力。
4. 数据分析：通过数据分析评估营销效果和运营状况，及时调整策略。
六、财务分析1. 投资预算：制定详细的投资预算，包括建设成本、运营成本、营销费用等。
2. 收入预测：分析收入来源，预测销售收入和其他收益。
3. 成本控制：采取有效措施控制成本，提高盈利能力。
4. 财务指标分析：对财务指标进行分析，评估项目的经济效益。
七、风险评估与应对1. 风险识别：识别可能面临的风险，如市场风险、竞争风险、经营风险等。
2. 风险评估：对风险进行评估，分析其可能性和影响程度。
居住区项目营销策划方案
居住区项目营销策划方案前言随着城市的快速发展和人们生活水平的提高，居住区项目的需求逐渐增加。
然而，随之而来的是市场竞争的加剧，为了能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，本文将提出一份全面的营销策划方案，以帮助居住区项目实现成功市场推广。
战略目标本营销策划方案的战略目标是通过有效的市场推广和品牌建设，使居住区项目在目标市场中占据领先地位。
具体目标包括：1.提高项目的知名度与曝光度，吸引更多潜在客户。
2.建立强有力的品牌形象，增加消费者的信任度。
3.提高销售转化率和居住区项目的销售额。
目标市场分析居住区项目的目标市场主要包括年轻白领、小家庭和退休人士等。
根据市场调研数据分析，他们对居住区项目的需求主要集中在以下几个方面：1.优质的生活环境：包括安全、便利的交通、公园绿地等。
2.高品质的住宅：宽敞、舒适、现代化的住房配套设施。
3.便利的配套设施：包括商业中心、医疗卫生等。
4.宜居的社区氛围：包括社区活动、社交圈等。
竞争对手分析在目标市场中，已经存在一些竞争对手提供类似的居住区项目。
因此，在制定营销策划方案之前，了解竞争对手的情况至关重要。
竞争对手分析主要包括以下几个方面：1.项目定位：竞争对手的目标市场和目标客户群体是什么？2.产品定位：竞争对手居住区项目的特点和优势是什么？3.市场份额：竞争对手在目标市场中的占有率如何？综合分析竞争对手，我们可以发现他们的共同点和差异点，并以此为基础制定我们的营销策划方案。
营销策略建立强大的品牌形象品牌形象是吸引消费者的重要因素之一。
为了建立强大的品牌形象，我们将采取以下措施：1.设计独特的品牌标识和标语，以增强品牌辨识度。
2.提供高品质的住宅和完善的配套设施，树立品牌形象的口碑。
3.在社交媒体和印刷媒体上发布有关居住区项目的正面新闻。
多种渠道的市场推广为了提高项目的曝光度和吸引更多潜在客户，我们将采取以下市场推广措施：1.在目标市场的主要媒体平台上发布项目广告，包括电视、广播、报纸等。
项目运营策划书精选11篇
项目运营策划书项目运营策划书精选11篇时光如箭，转眼一划而过，一段时间的工作已经结束了，我们的工作再谱新的篇章，同样也要定好新的目标，是时候认真思考策划书如何写了。
现在你是否对策划书一筹莫展呢？下面是小编精心整理的项目运营策划书，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
项目运营策划书1一、公司基本状况（一）项目名称：往昔之音咖啡厅（二）经营范围：咖啡、西餐、茗茶、各类小点心等（三）行业类型：餐饮业（四）项目投资：约200万元（五）场地设置：xxx（六）消费对象：中高层消费者（七）经营面积：约200平方米（八)项目概况：为顾客营造一个放松、舒适、浪漫环境而且带给方便(主要带给咖啡、茗茶、各类小点心等），还带给在校大学生兼职，以满足礼貌大都市人们追求精神需要带给优质服务。
（九）经营宗旨：往昔之音咖啡厅旨在为所有顾客带给一个放松、舒适、浪漫环境而且物美价廉、时尚休闲等，令顾客满意的服务。
二、产品/服务介绍1、往昔之音咖啡厅不仅仅带给中外各式经典咖啡，如摩卡、蓝山、牙买加极品咖啡、冰冻奶油块咖啡、花式咖啡、白咖啡、老怡保白咖啡、玛琪雅朵等，还有各种茶点，如各式中国名茶、各种奶茶、保健茶、果汁、点心等。
我们的咖啡绝不是速溶的，而是当场手磨，口感好，品味佳。
咖啡屋只求服务，本着“以最低的价格带给最好的服务”的宗旨，以四个“一流”（一流的服务、一流的环境、一流的品种、一流的信誉）为目标，力使浪漫咖啡厅成为所有白领人士或情侣的休憩之地。
门旁挺立着碧绿的翠竹，屋内挂着精致的作品，柜台前摆设有存放各种报刊的书架。
室内宽敞明亮，座位舒适，环境幽雅。
坐在窗前，你能够周围的秀丽风光，领略开发区的漂亮景色。
在门前还准备了一些雨伞，对那些出门在外没有带伞的顾客带给方便。
2、核心竞争力或技术优势我们的往昔之音咖啡厅虽不像其他的竞争者那样有庞大的资金系统，但好在我们的地理位置较好，到目前为止，还极少竞争者。
但是，我们有坚实的核心观念。
房地产营销策划书（通用5篇）
房地产营销策划书（通用5篇）房地产营销篇1由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。
随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。
对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。
一、未来发展趋势一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。
因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。
另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。
随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。
竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。
在未来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。
小区住宅项目策划书范本3篇
小区住宅项目策划书范本3篇篇一《小区住宅项目策划书》一、项目概述1. 项目名称：[小区名称]2. 项目地点：[具体地址]3. 项目规模：[占地面积、建筑面积等]4. 项目定位：[高档住宅区、普通住宅区等]二、市场分析1. 目标客户群体：[年龄、收入、职业等特征]2. 市场需求分析：[对住房的需求、偏好等]3. 竞争对手分析：[周边已有的小区项目、其特点和优势]三、项目规划1. 小区布局：[建筑布局、绿化规划、公共设施等]2. 户型设计：[各种户型的面积、布局等]3. 配套设施：[停车场、健身房、儿童游乐区等]四、项目建设1. 建设周期：[预计开工时间、竣工时间]2. 建设进度安排：[详细的建设进度计划]3. 质量控制：[确保项目质量的措施和方法]五、营销策略1. 定价策略：[根据市场情况和项目定位确定价格]2. 促销策略：[如开盘优惠、团购优惠等]3. 广告宣传：[选择合适的媒体进行宣传推广]六、物业管理1. 物业服务内容：[安保、保洁、维修等]2. 物业管理费用：[收费标准和方式]3. 业主满意度提升：[措施和方法]七、财务预算1. 项目投资预算：[包括土地成本、建设成本、营销费用等]2. 项目收益预测：[销售收入、利润等]3. 资金来源：[自筹资金、银行贷款等]八、风险评估与对策1. 市场风险：[市场变化对项目的影响及对策]2. 政策风险：[政策法规对项目的影响及对策]3. 建设风险：[建设过程中可能遇到的问题及对策]九、结论篇二《小区住宅项目策划书范本》一、项目概述1. 项目名称：[小区名称]2. 项目地点：[具体地址]3. 项目规模：[占地面积、建筑面积等]4. 项目类型：[住宅类型，如高层、多层等]5. 项目定位：[目标客户群体、市场定位等]二、市场分析1. 宏观环境分析：对当地经济、政策、人口等宏观因素进行分析，评估项目的市场前景。
2. 区域市场分析：对项目所在区域的房地产市场进行调研，包括市场供求关系、价格走势、竞争对手等。
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开盘批次及时间
楼栋号
第一次开盘 10.6.12
1#、3#、17#、20# 、10#、12#、6#、 9# 住宅： 商业： 住宅： 商业： 住宅： 商业： 住宅： 商业：
2.2 认筹策略解析
1）逐日递增式优惠法内部认购——认购金1万元。自签署认购书之日起计算，距离 开盘日期间，每存在一天可以每平方米优惠1元，依日累加。同时，在项目正式开始盘 时，一次性付款的客户可再行给予9.9折的优惠 2）以小得大式优惠法内部认购——认购客户在认购时交纳认购金1万元，在开盘时 购买60㎡以下房屋可以冲抵购房款1.5万元；购买60㎡-80㎡房屋可以冲抵购房款2万元； 购买80㎡以上房屋可以冲抵购房款2.5万元。一次性客户在此基础上再以9.9折进行优惠 3）金银铜卡式优惠法内部认购——发售金卡18张，每张3万元，第一批优先选房， 每平米优惠300元；银卡58张，每张2万元，第二批优先选房，每平米优惠200元；铜卡 88张，每张1万元，第三批优先选房，每平米优惠100元。一次性付款客户在此基础上 每平米再行优惠20元。
第二章 各个营销阶段营销策略
第三章 价格体系及价格策略
第四章 第五章 整体推广计划 2009年度推广计划
第一章 全盘营销步调及推盘步调
1.1 推盘思路
1.2
1.3
楼座优劣评比
推盘计划
1,1推盘思路
先劣后优，创造最大利润
优劣结合，实现均衡销售
产品多元，满足不同客群
1.2楼座优劣评比
根据优劣程度，由低到高，分别由分值1-5来评算。
2.3开盘策略解析
1）中开高走一月一价——在内部认购期间，为了迅速且有效的聚集人气，采用中 低价位吸引客群的原则，在进入上市期后，为了体现项目的不断升值，同时给市场造 成一种紧迫感，采用每月增价的方式。具体为每月每平米上调20-30元 2）认购客户100%中奖——所有交纳了认购金的内部认购客户，在开盘购房后参 与100%中奖的活动。具体为： 一等奖：10名，笔记本电脑一台 二等奖：30名，壁挂式名牌空调一台 三等奖：剩余客户，高档蚕丝被一套
高层（11幢） 楼号 噪音 景观 采光 总评 排序 1# 1 1 2 4 3 2# 3 2 2 7 1 3# 2 2 2 6 2 4# 2 2 2 6 2 5# 1 2 1 4 3 15# 3 3 1 7 1 16# 3 3 1 7 1 17# 1 2 1 4 3 18# 1 2 1 4 3 19# 3 1 2 6 2 20# 1 1 2 4 3
高层的优劣程度为：2#、15#、16#＞3#、4#、19#＞1#、5#、17#、18#、20#
洋房（5幢） 楼号 楼号
多层（4幢）
10#
11#
12#
13#
14#
6#
7#
8#
9#
噪音
景观 采光 总评
2
2
2
3
3
噪音
景观 采光 总评
1
2
2
2
3
3
3
3
1
1
2
2
1
2
2
2
2
2
1
1
1
2
7
7
7
8
6
3
5
5
5
排序
2
2
2
第三章 价格体系及价格策略
3.1 价格策略制定原则 3.2 总体价格策略 3.3 价格调整策略 3.4 价差策略 3-4-1 价差原则 3-4-2 楼栋价格走势 3-4-3 楼层差价 3-4-4 一起推盘单元差价 3.5 项目均价定价方法 3.6 当期价格定位 3-6-1 项目分值判定与计算 3-6-2 楼价与分值相关分析 3-6-3 本案定价 3.7 分期均价 3.8 销售部折扣 3.9 首期楼栋分套价格
4F
-100
4F
-100
3F
0
3F
0
2F
-60
2F
-60
1F
-120
1F
-500
有赠送
无赠送
C、洋房 层次价值由大而小依次为：3F＞2F＞4F＞1F＞5F
楼 层
价 差
5F
-500
4F
-100
3F
0
2F
-30
1F
-150
3.4 价差策略 3-4-4 一期推盘单元差价
A、拥有明卫、观景阳台的户型价格上涨20-50元 B、把边单元应比中间单元价格低10-30元，东把边户型应比西把边户型高10-20元/㎡
3.6 当期价格定位 3-6-3 本案定价
本项目假设条件下的得分为6.4，将得分代入公式， 计算得出本案当前均价 多层：4200元/㎡，高层：3800元/㎡。 建议入市产品平均价格确定为 多层：4100元/㎡，高层：3700元/㎡， 洋房：4400元/㎡。
3.7 分期均价
套数 （单位：套 ） 总面积 （单位：平方米） 销售均价 （单位：元/平方米） 总销售额 （单位：元）
3.3价格调整策略
1）以低开高走方式建立本项目价格体系，以利于销售工作开展及项目价值提升 2）每月项目价格上涨20-30元/平方米（根据市场情况），增加客户购买紧迫感、 营造项目不断升值态势 3）每期开盘后二周左右根据销售情况适当上扬销售价格，形成房产升值，巩固已 购房客户的购买信心
3.4价差策略 3-4-1价差原则
项目整体营销策划报告
序 言
沈阳瑞赛·居圣苑项目前期策划已基本完成，产品方案已经确定，销售中心交付使 用，项目进入实质性建设阶段。为顺利实现项目营销目标，须尽快确定项目整体营销思
路与推广方案，以便于正式启动项目亮相与开盘筹备。
本报告旨在深入挖掘瑞赛·居圣苑项目价值，提出项目营销策略，及相应营销思路 与工作计划。
A、楼栋差价考虑位置、景观、遮挡、噪音、推盘时间等因素，拉开价差并逐步上 涨 B、单元价差根据采光、位置、景观的不同进行设定，避免形成销售不均 C、楼层差价考虑采光、视野、位置、景观之不同，高层产品楼层越高价格越贵， 洋房、多层则遵循“金三银二”原则 D.户型差价考虑面积、舒适度、设计、景观、噪音等不同形成差价
3-4-3 楼层差价
底商
B、多层 a.如果一层建有私家花园及六层建设露台，并免费赠送，层价由高而低依次为3F＞2F＞4F＞1F＞5F＞6F b.如果没有私家花园及露台赠送，层价由高而低依次为3F＞2F＞4F＞5F＞1F＞6F
楼 层
价 差
楼 层
价 差
6F
-800
6F
-1000
5F
-300
5F
-300
3.4 价差策略
A、高层 1F-4F，每层差价60元/㎡；5F-7F，每层差价40元/㎡；8F-9F，每层差价20元/㎡，越高越贵 10F-12F，高于标准层10元/㎡；13F-14F，高于标准层20元/㎡；15F-16F，高于标准层30元/㎡；17F，同标准层无 价差
楼 层 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 价 差 0 +30 +30 +20 +20 +10 +10 +10 0 -20 -40 -80 -120 -160 -220 -280 -340 楼 层 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 价 差 0 +30 +30 +20 +20 +10 +10 +10 0 -20 -40 -80 -120 -160 -300
3.4 价差策略 3-4-2 整栋价格走势
A.根据产品差异，洋房楼座价格最高，多层居中，高层最低 B.根据项目楼栋布局分布，项目四周楼栋因受道路噪音、景观环境影响，价格应 低于中间楼栋 C.四周楼栋根据所在位置受环境影响价格应有不同，同时由于每栋楼户型、面积、 采光情况不同价格上亦应有所区分 D.中间楼栋位于主绿化中庭及社区中心位置，景观、视野条件最佳，并无外部噪 音影响，价格应高于其它位置楼座
2010.7.18
2010.9.26
2#、4#、5#、18#、 11#、14#、8#、商业
第三阶段
2010.10.24
2011.4.10
15#、16#、19#、 13#、7#、商业
第二章 各个营销阶段营销策略
2.1 营销阶段
2.2
2.3 2.4
认筹策略解析
开盘策略解析 主要时间节点SP活动
2.1 营销阶段
本报告先后参阅国家统计局、建设部以及辽宁省、沈阳市相关权威机构发布的统计
数据。全面分析项目营销所面临宏观环境、市场环境，对区域竞争环境进行重点考察， 提炼项目核心价值提出项目形象定位，运用市场比较法提出项目价格定位，以及相应营 销思路与重点工作计划。去繁从简，去粗取精，完成此报告。
第一章 全盘营销步调及推盘步调
C、临外街把边单元应比不临外街把边单元价格低20-50元
D、观景效果好单元应比相对较次单元高20-50元
3.5 项目均价定价方法
本项目定价主要采用竞争导向定价，并结合需求导向定价。具体方法为可比项 目加 权定价法。
3.6 当期价格定位
3-6-1 项目分值判定与计算
影响本项目价格之主要因素为地段、外部配套、外部景观、公共交通、开发商品牌、建筑形态、项目规模、产品、物业服务、内 部景观、营销表现等11项。此11个因素，共分5个等级，每一等级对应分值由低到高分别为1、2、3、4、5分。可比项目综合因素 量化统计如下： 步阳 帝基 楼盘 瑞赛 太湖国 香树湾 备注 江南甲 江山别 因素及权重 际花园 居圣苑 第 院 地段因素0.5 外部配套0.4 外部景观0.4 公共交通0.3 开发商品牌 0.1 物业形态0.1 项目规模0.1 产品0.4 2 2 1 2 3 2 3 3 4 3 2 4 2 2 1 2 1 1 3 1 3 2 4 4 3 2 2 3 2 2 2 1 3 2 2 3 1 2 2 3 指标：距城区中心区的距离 指标：A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电等 ；B、社会服务设施：商业服务、文化教育、医疗卫生 、文化体育、邮电等 指标：项目四界景观性 指标：A、公共交通线路数量及舒适程度；B、距公交车 站远近；C、公交站点数量 指标：A、企业资产与资质；B、开发楼盘数量及质量； C、企业品牌 指标：建筑类型搭配 指标：A、总建筑面积；B、总占地面积；C、总户数 指标：A、整体规划；B、建筑质量；C、户型舒适度；D 、环保水平；E、其他 指标：A、物业服务品牌；B、物业服务质量；C、物业 服务费 指标：园林的文化艺术性