抑制房地产泡沫问题
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略中国房地产市场在过去几十年来一直都是备受关注的焦点之一，其房地产泡沫问题也一直是社会关注的热点话题。
随着现代化进程的推进和城市化程度的不断提高，中国房地产市场也一直处于高速发展的状态。
随之而来的问题也随之而来，其中包括房地产泡沫问题。
房地产泡沫形成的原因及应对策略成为了亟待解决的问题。
一、房地产泡沫形成的原因1. 过度投机：中国房地产市场中存在着大量的投机资本，这些资本追求高额的回报，使得房地产市场成为了他们投资的首选。
这种过度投机导致了房价的过度膨胀，最终形成了房地产泡沫。
2. 融资渠道过于宽松：中国的金融市场一直处于开放的状态，融资渠道过于宽松，房地产开发商可以轻易地获取大量的资金，加速了房地产市场的发展，但也埋下了日后泡沫破裂的隐患。
3. 土地供应不足：在城市化进程中，土地资源是至关重要的，由于土地供应不足，导致了地价的飙升，进而使得房价也随之上涨，最终形成了房地产泡沫。
4. 政府政策干预不足：政府在房地产市场中的政策干预不够有力，一方面导致了房地产市场过度火爆，一方面也使得市场泡沫的形成难以有效遏制。
5. 城市居民抗风险能力不足：由于中国的住房保障政策以及居民的金融知识水平相对落后，使得城市居民的抗风险能力不足，容易受到房地产市场波动的影响。
二、房地产泡沫应对策略1. 加强政府政策调控：政府需要更加积极地加强对房地产市场的调控，制定出更为严格的政策，限制投机行为，确保房地产市场稳健发展。
2. 完善金融监管机制：对金融市场的监管需要更加严格，杜绝过度融资，防止房地产市场过度火爆，避免泡沫的形成。
3. 加大土地供应力度：政府需要出台更多的政策，增加土地供应，并推动土地利用的合理化，降低土地成本，缓解房地产市场的供需紧张状况。
4. 强化房地产税收政策：加强对房地产税收的调控力度，提高房地产税率，限制房地产市场的过度投机，遏制房价的过度上涨。
5. 完善住房保障政策：政府需要完善住房保障政策，增加公共住房建设力度，解决居民的住房问题，增强居民的抗风险能力。
新形势下我国房地产市场存在问题及建议政策
新形势下我国房地产市场存在问题及建议政策一、存在的问题1. 市场泡沫问题随着经济的快速发展，房地产市场的泡沫问题日益突出。
一方面，部分地区房价过高，已经超出了大部分家庭的承受能力，导致严重的房地产泡沫问题；一些地方政府为了提高GDP，过度依赖房地产市场，甚至通过违规手段来维持地方经济的增长，加剧了市场泡沫问题。
2. 土地资源浪费在我国，土地资源是有限的，但是由于房地产市场的火热，一些开发商为了快速扩大规模，不惜使用大量的土地资源，导致土地资源的严重浪费。
而一些地方政府为了增加土地出让费收入，也会放松土地用途的限制，进一步加剧了土地资源的浪费。
3. 房地产市场的金融风险随着金融市场的不断创新和发展，房地产市场的金融风险也在不断加大。
一些房地产开发商为了融资方便，选择信贷融资等非常规金融手段，导致金融风险的积聚。
而一些购房者为了购房需求，也会通过信贷等手段来满足自己的购房需求，进一步加大了金融风险。
4. 城乡差距拉大房地产市场的快速发展导致了城乡差距的不断拉大。
一方面，大城市的房地产价格居高不下，使得中低收入家庭难以承担高昂的房贷压力；农村地区的房地产市场发展滞后，导致了城乡差距的不断加大。
二、政策建议1. 控制市场泡沫政府应该采取有效措施来控制房地产市场的泡沫。
一方面，可以通过提高土地使用效率、加强土地供应管控、规范土地出让行为等手段来控制房地产市场的泡沫；可以通过完善房地产税收政策、推动房地产市场健康发展等措施来控制市场泡沫问题。
2. 优化土地资源利用政府应该加强对土地资源的管理和利用，通过严格的土地审批机制、调整土地用途规划等手段来优化土地资源的利用。
可以适当提高土地出让费用，以减少开发商对土地资源的过度浪费。
3. 规范金融市场政府应该加强对金融市场的监管，规范房地产市场的金融行为。
一方面，可以加强对房地产市场的信贷监管，严格控制特定地区的购房信贷规模；可以引导银行和其他金融机构加大对房地产市场的信贷支持，鼓励信贷资金流入到中小户型房地产市场。
房地产泡沫形成原因以及防范措施
目录提纲：摘要引言简单介绍房地产以及引出房地产泡沫一、房地产泡沫的实质二、房地产泡沫的危害(一)造成经济结构和社会结构的失衡(二)容易引起金融危机(三)造成生产和消费危机(四)容易引发政治和社会危机三、房地产泡沫的成因（一）过度投机（二）消费者及投资者对未来价格的预期(三) 银行信贷非理性扩张四、防止房地产泡沫产生的措施（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理（二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度(三)强化土地资源管理（四）加强金融监管力度，合理引导资金流向五、我国房地产泡沫成因及其治理过程（一）我国房地产泡沫的形成原因（二）我国房地产泡沫治理的对策房地产泡沫形成原因以及防范措施内容摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。
由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务.近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。
一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。
资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。
泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
房地产市场泡沫风险
通过调整贷款政策、加强贷款监管等手段，控制房地产信贷规模和风险，防止信贷过度扩张和风险积累，缓解市 场泡沫风险。
长期应对策略
长期经济发展策略
通过制定科学的经济发展战略，加强产 业政策和区域政策的协调配合，推动经 济结构调整和转型升级，从根本上解决 房地产市场泡沫问题。
VS
长期住房政策
通过制定科学的住房政策，加强住房保障 和住房供应体系建设，推动住房制度改革 和住房市场健康发展，从根本上解决房地 产市场泡沫问题。
消费水平下降
房价下跌会导致家庭财富 缩水，消费者信心下降， 进而影响消费水平。
产业失衡
房地产市场泡沫破裂会导 致相关产业如建筑、建材 等受到影响，进而影响整 体产业结构。
对金融体系的冲击
银行信贷风险
房地产市场泡沫破裂会导致抵押 物价值下降，银行面临信贷风险
。
股市波动
房地产市场泡沫破裂会导致相关上 市公司股价下跌，影响股市稳定。
REPORTING
定义与特征
定义
房地产市场泡沫风险是指房地产市场 价格偏离其内在价值，并在某一时刻 发生大幅度下跌的可能性。
特征
泡沫风险通常表现为房地产价格的快 速上涨、市场过热、过度投机以及供 求关系失衡等现象。
泡沫风险的类型
信贷泡沫
01
由于过度宽松的信贷环境和低利率，导致购房者过度借贷，推
高房地产价格。
Hale Waihona Puke 市场调查法通过调查购房者和投资者的预期、行 为模式等，了解市场情绪和投机程度 。
计量经济模型
利用宏观经济指标和房地产市场数据 ，构建模型来预测和评估泡沫风险。
WENKU
PART 02
房地产市场泡沫风险的形 成机制
浅析房地产市场中的泡沫问题及其防范
冯广 东Biblioteka 经 济ｌ ｌ １ 论坛 车 宏 伟
浅 析 房 地 产 市 场 中 的泡 沫 问题 及 其 防范
（ 尔滨 市阿城 区房地产事业管理局 ， 哈 黑龙 江 哈 尔滨 １０ ０ ） ５ ３０
摘 要： 房地产具有联动效应 ， 是拉 动国民经济增长的有效手段。 为避免房地产市场过热而产 生泡沫 ， 就宏观调控手段进行探讨分析。 关 键 词 ： 地 产 泡 沫 ； 范手 段 ； 策 房 防 政 中国房 地产业 自 ２ ０世纪 ８ Ｏ年代 开始迅 速发展。 ０ ２ 世纪 ９ 年代住房改革 ， Ｏ 相当 比例的 城市居 民以低价购买 了旧住房产权。城市大规 模发展并派生拆迁 需求 ， 人均收入的提高、 建筑 技术的升级、 民进城 、 农 消费信贷等金融支持促 使房地产的质量升级 。 需求主体从商业楼宇 向 住宅转移 ，从集 团购买力 向个人 转移 ；０ ２ ２０ 年 以来则迅速从消费品向投资 品转移 ，从国内投 资者 向国际投资者转 移。但 良好的长期发展 预 期， 并不意味着短期 就没有泡沫 。 特别是高度垄 断的金融房地产 ， 其价格暴涨暴跌 ， 泡沫的生成 与破灭 ， 只要宏观控制稍微放松 ， 几乎是必然出 现的，而且一旦形 成就很难控制 。对此估计 不 足， 必将产生严重后果。 房地 产泡沫 是指 由于房地产 投机引起 的 房地产市场价格与使用价值严重背离 ，脱离了 实际使用者的支撑能力而继续上涨 的过程及状 态。 房地产 泡沫是一种价格现象 ， 是房地产行业 内外 因素， 特别是投机性因素作用 的结果。 １房地产泡沫 的成因 房地产作为泡 沫经 济的载体 ， 本身并不是 虚拟资产 ， 而是实物资产。但是 ， 与虚拟经济膨 胀的原因相 同，房地产泡沫的产生 同样是 由于 出于投机 目的之虚假需求的膨胀 ， 所不 同的是 ， 由于房地产价值量大 ，这种投机需求的实现必 须借助银行等金融系统的支持。 一般来说 ， 房地 产泡沫的成 因， 主要有 以下三个方面 ： 首先 ， 土地的有 限性和稀缺性是房地产泡 沫产生的基础 。居者有其屋是一个社会最基本 的福利要求 ，人们对居住 条件的要求是没有穷 尽的。 由于土地 的有 限性 ， 从而使人们对房地产 价格的上涨历来就存在着很乐观的预期 。当经 济发展处 于上升时期 ，国家的投资重点集 中在 基础建设 和房屋建设 中，这样就使土地 的供给 资源十分有 限，由此造成许多非 房地产企业和 私人投资者 大量投资 于房地产 ，以期获取价格 上的好处。 加上人 们对经 济前景看好 ， 再用房地 产作抵押向银行借贷 ， 炒作房地产 ， 使其价格狂 入 家庭 ， 其供应 、 分配 和经营完全 由政府控制 ， 廉租房不能进入市场流通 ；经济适用房是具有 没有土地供应 ， 房地产开发 和商 品房供 给 社会保障性质 的政策性商 品房，政府对其建设 就无从谈起 。土地供应政策对房地产市场的发 在土地供应和税 费征 收上给予 了很多优 惠 ， 但 展与运行起着决定 性影响。土地供应政策 的核 其销售价格和销售对象受政府 的指导 ；市场价 心， 是土地供应计划。 土地供应计划对房地产开 商品住宅则采取完全市场化的方式经营 、是城 发投资调节 的功效非常直接 和显著 ，因为房地 市房地产市场 的主要组成部分。如果政府对廉 产开发总是伴 随对土地的直 接需求 ，政府对土 租房 、 经济适用房 的供给和分配政策控制不严 ， 地供应计划所确定 的土地供 给数量和结构 ， 直 就会使市 场价商 品住 宅受 到前两 类住宅 的冲 接影响着房地产开发的规模 和结构 。从土地源 击。统计 已有房地产详细信息 ，增 加经济适用 头人手 ， 障土地使用结构合理 ， 保 加快建设 有形 房 ， 保证一定 收入水平居 民买得起或租得起房 ， 土地市场 ，实现 国有土地使用权交易的公正公 政府对真正需要住房 的居 民提供优惠 ，鼓 励成 开公平。 建立土地信息系统 ， 各城市政府应对所 立住 宅合作社 ， 由政府提供廉价土地 ， 欲购房的 有待 出让 的土地 、 现有土地使用结构 、 划 、 规 评 居民 自己组 织起来 ， 对住宅的设计 、 采购 、 施工 、 估价格等信 息公开 ， 防止圈地炒地谋取暴利 ； 对 财务和质量 进行 全过程的参与 和监督控制 ， 彻 违规者给予 严厉制裁 。对房地产 开发商的盲 目 底打掉中间环节的非法 回扣 ，预计可使成本降 与冲动形成有效 的抑制。 低 ３％ 左右 。 ０ ２２金融政策条件 ． ２５税 收 政策 ． 房地产业与金融业息息相关 。 金融业 的支 房地产 税收政 策是政 府控制 房地产 市场 持是房地产业繁荣必 不可少 的条件。个人住房 的核心政策之一。正确运用税收杠杆对抑制市 抵押贷款价值比率 的调整 ，会明显影响居 民购 场投机、 控制房地产价格 。开征财产税 ， 即使闲 加 对 房支付能力 ， 进而影 响居 民当前购房需求 的数 置也要按评估价征税 ， 大囤积房地产成本 ； 量。 房地产开发贷款利率、 信贷规模和发放 条件 高档不动产开征不动产累进税 ，是 防范房地产 的调整 ，也会大大影 响房地产开发商 的成本和 泡 沫 的一 个 重 要 手 段 。 利润 ，进而对其开发建设规模和商品房供给数 综合运用上述各项 调控手段 ， 充分发挥政 加强房地产市场宏观调控； 强化土地供 量产生影响。 因此 ， 通过信贷规模 、 利率水平 、 贷 府职能 ， 款 方式等金 融政 策调节 房地产 市场 ，对未来 应管理 ， 严格控制土地供应总量； 促进土地 的合 严格控制 自有资金不足、 为不规范 的 行 ５１ 一 ０年总量和结 构进行整体把握 ， 解决供 给不 理使用 ； 足 和结构失衡问题 。调高投资别墅、 高档公寓 、 房地产开发企业新开工项 目；大力发展经 济适 调整房地产市场供应 结构 ； 充分发挥金 高档娱乐设施、 商厦写字楼 的贷款利率 ， 高个 用住房 ， 调 人非 自 住房的贷款利率 ， 使低息政策向中低收 融对 房地产市场 的调控作用等手段 ，目标 就是 入 者倾斜 ； 加强对按揭贷款风险控制 ， 控制投资 让房价有 明显 的回落 ， 同时改善房产结构 。 控制 性购房 ，尤其是通 过按揭贷款进行的投机性购 房地 产泡沫 ， 其意义远远超过房地 产和经 济发 房； 完善信用制度和抵押制度 、 抵押保险和抵押 展本身 ，是对市场经济能否完善而不被投 机资 二级市场 。 控制消费信贷 ， 提高首付款 比例。 加 本要挟的一 次考验 。 我们相信 ， 只要中央政府 息要慎重 ， 中国按揭贷款利率不低 ； 开发性贷款 决心坚定 ， 又有 广大居 民真实需求的支持 ， 在挤 更 高，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链 掉投机资本 ， 打破垄断 以后 ， 正常需求会进人市 条 出 现脱 节 。 场 ，使我们 年轻 的房地产行业在不断挤泡沫的 涨。 ２３ 地 价 政 策 ． 过程 中， 实现长期稳定可持续发展 ， 使社会主义 房 地产价格 是政 府宏观调 控房地产 市场 和谐社会“ 居者有其屋 ” 的理想真正在经济增长 其次 ， 投机需求膨胀是房地产泡沫产生 的 直接诱因。 与土地的稀缺性有关 ， 人们买楼不是 的主要对象 ，因为房地产 价格不但直接影响房 中得 以实 现 。 为了居住 ， 只是为 了转手倒卖。 这种行为一旦成 地产市场 的运作 ， 而且对整体社会经济 、 投资环 为你追我赶 的群体行为 ， 就很难抑制 ， 房地产泡 境产生直接 的影响 。 地价 、 建造成本、 专业费用 、 管理费用 、 财务费用 、 投资利润、 税金等 因素 ， 极 沫随之产生 。 再次 ， 金融机构过度放贷是房地产泡 沫产 大地影响着房地产市场上的供给价格 。在一定 建造成本与之相关的专业费用 、 管理费 生的直接助燃剂 。 由于房地产是不动产 ， 容易查 时期 内， 财务 费用和税金大体固定在一定水平上 ， 通 封、 保管和变卖 ， 使银行部门认为这种贷 款风险 用 、 是十分有效 的。 小 ，在利益的驱动下愿意 向房地产投资者发放 过地价来 间接调控房地产价格 ， ２ 住房政策 ． ４ 以房地产作抵押的贷款 。 居住是人类生存 的基本要求。住房问题不 ２防范房地产泡沫 的手段 而且是社会问题。目前我 国城市 为保证 房地产 市场 的稳 定发展 和整个社 仅是经济问题 ， 即廉租房 、 经济适用房 会经济的安定繁荣 ， 防范房地产泡沫的产生 ， 宏 住宅的供给主要有 三类 ， 观调控是非常重要 的。宏观调控房地产市场的 和市场价商品住宅 。 其中 ， 廉租房是面 向最低收
房地产泡沫形成的原因、危害及其防范
泡沫的载体可能是实物资产，如房地产、邮票、古董、艺术品等；也可能是虚拟资产，如债券、股票等。
本⽂研究房地产作为⼀种实物资产的泡沫情况。
⼀、房地产泡沫形成的原因 从主观上来看，房地产泡沫产⽣的原因主要有两个： ⼀是⼤量投机⾏为的存在。
对房地产的需求包括真实需求和投机需求两个⽅⾯。
真实需求是居民为了满⾜⽣活需要、企业为了满⾜扩⼤再⽣产的需要⽽形成的需求。
投机需求则是为了从房地产买卖差价中获得利润。
投机者购买房地产不是为了实现保值增值，⽽是为了在价⾼时转⼿倒卖。
当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，许多⾮房地产企业和个⼈投资者⼤量投资于房地产，房地产交易⼗分⽕爆。
另⼀⽅⾯，在银⾏利率较低的情况之下，社会资⾦缺乏好的投资渠道。
因此，全社会普遍对房地产价格有着良好的预期，这样就会导致⼤量的房地产投机⾏为，房地产价格不断攀升。
⼆是商业银⾏的信贷⽀持。
由于房地产价值量⼤的特点，房地产泡沫是否出现，⼀个最根本的条件是市场上有没有⼤量的资⾦存在。
因此，资⾦⽀持是房地产泡沫⽣成的必要条件，没有商业银⾏配合，就不会有房地产泡沫的产⽣。
同样，对商业银⾏⽽⾔，由于房地产是不动产，银⾏部门普遍认为这种贷款风险较⼩，在利润的驱动下银⾏也⾮常愿意向房地产投机者发放以房地产作抵押的贷款。
从⽽加强了投机者的融资能⼒，这就可能进⼀步地加剧了房地产价格的上涨。
从客观上来看，房地产泡沫产⽣的原因主要有三个：把房地产估价师站点加⼊收藏夹 ⼀是房地产三级市场和租赁市场的不发达。
房地产⼀级市场是指政府举⾏的⼟地拍卖的⼟地市场，⼆级市场是指新建商品房交易市场，三级市场是指⼆⼿商品房交易市场。
在⼀个完善的房地产市场体系中，特别是住宅市场，三级市场应该是很活跃的。
新房交易只是所有交易中的很少⼀部分，⾼收⼊阶层去买新房，他们以前的房⼦会被下⼀收⼊层次的家庭占有，下⼀收⼊层次的房⼦⼜会继续向下传递。
我国传统观念和居民消费习惯是买房就要买新房⽽不是⼆⼿房。
房地产经济泡沫产生与防范
学习借鉴国际先进经验和做法，引进国际先进的房地产市场调控政策和技术手段，提高 我国房地产市场的监管水平和风险防范能力。
加强信息共享
加强与国际组织和相关国家的交流与合作，共享房地产市场信息，共同应对房地产市场 风险和挑战。
05
房地产经济泡沫的案例分析
美国房地产泡沫破裂
总结词
2008年美国房地产泡沫破裂引发了全球金融危机，对世界经济造成了巨大冲击。
房地产经济泡沫产生与防范
汇报人： 2024-01-09
目录
• 房地产经济泡沫概述 • 房地产经济泡沫产生机制 • 房地产经济泡沫的防范措施 • 房地产经济泡沫的应对策略 • 房地产经济泡沫的案例分析
01
房地产经济泡沫概述
定义与特征
定义
房地产经济泡沫是指房地产市场 价格脱离经济基本面，持续上涨 并无法得到实际价值支撑的现象 。
特征
房地产经济泡沫通常表现为房地 产价格迅速上涨、房地产市场过 度投机、房地产信贷过度扩张、 土地供应不足等。
泡沫产生的原因
经济因素
经济增长过快、流动性过剩、低 利率等经济因素可能导致房地产 市场过度投机，进而引发泡沫。
政策因素
政府政策的不合理、不健全，如 土地政策、房地产税收政策、房 地产市场监管政策等，也可能导 致泡沫的产生。
过度投资与投机
总结词
过度投资与投机是房地产经济泡沫产生的另一个重要原因，当投资者和投机者 过度追求短期利益时，会导致市场过热和房价虚高。
详细描述
在房地产市场繁荣时期，投资者和投机者往往会盲目追求高回报率，大量资金 涌入房地产市场，推动房价上涨。这种过度投资与投机行为会导致市场过热， 房价虚高，形成泡沫。
严格控制房地产信贷标准和规模，防止资金过度流入房地产市场。
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略随着中国经济的飞速发展，房地产市场也经历了多年的火热，而这种火热程度却远远超出了实际需求的范畴。
由此，中国房地产泡沫的形成成为了当前亟需解决的一个问题。
本文将针对中国房地产泡沫形成的原因及其应对策略进行阐述。
1.国家政策导致的过度倾向在2008年经济危机爆发后，中国政府纷纷推出了一系列经济刺激政策，其中包括大量的贷款、税收减免等。
这些政策的实施使得房地产业成为了金融资本以及各种资产移动的重要对象，同时也让很多做不到飒爽英姿的年轻人走上了购买房子之路。
2.高地价和开发商的高毛利率由于城市化速度快，地产开发商土地购买成本过高，加上房价上涨，导致开发商的高毛利率，成为了催生房地产泡沫的重要原因之一。
3.内外需求失衡中国的农村人口大量向城市流动，导致城市人口增加。
在中国的系统性城市发展计划中，实行的是抓增长的“以房地产拉动内需”的模式，迅速推动城市化过程。
而随之而来的业内私有制地盘、垄断竞争、房价源源不断地增长，结果住宅购买者支付货币成本高、信息不对称和财务风险较高的房地产价格，使得中国房地产市场开始形成泡沫。
1.加强房地产市场监管政府应加强对房地产市场的监管，推行精细管理，防止投机炒房，及时对市场的变化拿出紧急应对措施。
同时，应该建立健全房地产市场风险防范和化解机制。
2.放开土地制度实行土地制度的改革，让农村土地进入市场，解决土地供给问题，使未来房地产市场的供应量提早并足够地跟上城市化进程，从而方便住房市场对供求的调整。
3.培育多元化住房市场政府应该支持多种房屋供应和购买方式，如政策性住房、共有产权房、租赁型房屋和保障性住房的建设等，使更多中低收入群体能够拥有住房，从而加强住房市场的多样性。
4.加强土地流转市场建设政府应加强规划和组织市场化土地展示、评估、交易服务，提高土地开发效率，扩大土地流转量。
同时，加强管理土地流转市场的法制、信用评估体系建设，增强土地物流服务能力，让土地能真正成为支持房地产市场稳定的资源。
房地产市场泡沫破裂的原因及应对措施
房地产市场泡沫破裂的原因及应对措施随着我国经济不断发展，房地产市场也不断壮大，但在过去几年中，房地产市场泡沫异常明显，市场出现了一些诸如高房价、高杠杆、高投资回报率等问题。
为了防止房地产市场泡沫破裂，我们必须找到泡沫产生的根源以及有效的应对措施。
一、泡沫破裂的原因1.资金过剩近几年来，我国货币政策保持的是宽松的状态，货币增速很快，资金过剩给房地产市场创造了条件。
大量的资金流入房地产市场，导致房地产市场价格不断上涨。
2.房地产作为投资品的需求越来越多的资本涌入到房地产市场中，成为了房地产开发商的重要资金来源，同时，许多投资者也开始将资金投入到房地产市场中，房地产逐渐成为了一个重要的投资品。
3.房地产税收政策的不完善我国房地产税收政策不完善，房地产税缺乏连续、系统性、全面性和协同性等特点，导致资产获取成本过低，投资者获得收益就会很高，进一步助长了泡沫发生。
4.地方政府债务膨胀地方政府利用土地出让的方式来缓解财政压力，土地出让金给予地方政府的财政收入增量占比相当大，出让土地更多的地方政府就能获得更多的资金，导致部分地方政府债务膨胀。
二、应对措施1.调整房地产政策我国应通过改革房地产税征收机制，增加房地产税收抽成比例，降低它的投资吸引力，减少其作为金融资产的功能。
另外，限制企业杠杆率，加强房地产市场监管、防范房地产市场风险等。
2.增加土地供给为了缓解房地产市场的压力，推动房地产平稳健康发展，政府应当积极增加土地供给，合理规划城市用地，降低房地产价格，实现房地产市场平稳发展。
3.完善金融市场完善金融市场的功能，开展房地产融资交易，推动资本市场的发展，将资金更多的流向股票、债券等证券市场，从而减少炒房投资者的心理需求，降低房地产市场泡沫的风险。
4.注重社会稳定对于一些居民来说，房子不只是一个生活场所，还是一个紧紧联系着他们财富、美好生活、工作等各种方面的关键环节。
因此，政府应注意保障社会平稳和市场稳定，缓解市民因房地产泡沫破裂而带来的社会问题。
房地产泡沫的成因与防治
试论房地产泡沫的成因与防治摘要：本篇文章首先对房地产泡沫的形成原因作了详细分析，随后就其原因提出了相应的防治措施。
关键词：房地产；房地产泡沫；形成原因；防治我国房地产业经过多年的发展与努力，现已成为我国国民经济三大支柱产业中的其中之一。
房地产业的良性发展可以有效拉动我国国民经济的增长，但同时，房地产作为泡沫经济的主要载体之一，一旦泡沫破灭了，必然会给国民经济的运行造成困难。
一、房地产泡沫的含义及其形成原因1.房地产泡沫的含义房地产泡沫，主要是指房地产开发中所出现的一种泡沫现象，也就是指土地和房屋的价格被哄抬得极高，远远超过了土地和房屋的实际使用价值，但是这种现象往往只能流于表面形式，只能在账面上将土地和房屋的价值哄抬和增长得很高，实际却很难得以实现。
所以业内人士称这样的现象为房地产泡沫。
2.房地产泡沫的形成原因2.1土地资源紧张，导致地价投机性上涨房地产是由土地资源及其地表之上的附着建筑物共同构成的，且土地资源和建筑物都具有不可移动的特点，所以我们推论：房地产业是一个从事不动产开发、投资以及经营等相关活动的行业，它的经管活动的开展离不开土地的供给。
然而随着世界人口的不断增多，城市人口的密集度越来越大，土地资源的紧缺问题也变得越来越严重。
从2004年开始，我国大部分城市的房价和地价便开始呈现述同步上涨的趋势，且这种上涨趋势一致持续到了今天。
在地球环境中，土地资源的供给总量是固定不变的，虽然可以通过推山填海的方式来进行土地面积的扩张，但其所需要花费的成本太大，再加上全世界都在提倡保护自然生态环境，如果采用推山填海等方式扩大土地的使用面积，必然会造成海洋生态系统和陆地生态系统的生态平衡，对环境产生破坏，所以推山填海的扩大土地使用面积是不可取的。
如此一来，土地资源便变得极为有限。
就我国而言，我国的土地资源相对匮乏和紧缺，且随着我国国民经济的发展，以及人口数量的不断增多，原本就匮乏的土地资源便显得越来越稀缺。
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题目:抑制房地产泡沫问题摘要房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。
作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。
表观为在经济繁荣期,地价飞涨形成泡沫景气,但到达顶峰状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随之破灭。
本文就通过房地产这一问题对城市房价作了深入的分析和科学的探讨。
我们对城市房价构建数学模型。
首先，在只考虑成本的情况下，得出了地价与房价之间的线性关系；接着，我们借助了“蛛网模型”的思想，在同时考虑成本、市场供求的情况下，建立了需求函数、供应函数、供需平衡方程来分析市场供求对价格的影响，并考虑现实生活中，本周期的供应量与地产商对本期的预测房价有关；最后得出房价的表达式。
通过对城市房价模型的分析和求解，更深入了解了房价的形成因素及复杂的演化机理，从而针对性地提出解决房地产泡沫的有效政策和建议，并对所提政策和建议作出科学的预测和评价，为城市居民的住房问题提供诸多便利。
最后跟据相关模型进行对认证近年来我国房地产市场形势及2012年走势预测。
灰色系统预测模型 在问题四中采用灰色系统预测GM （1，1）模型。
建立灰色预测GM （1，1）模型：(1)0()()d k a z k b += 其中，的（可）为x 的灰导数(1)(1)(0)000()()(1)()d kx k x k x k =--=；(1)0z 为(1)0x 的均质数列，(1)(1)(1)000(()(1)();2x k x k z k +-=；a 为发展系统，b 为灰色作用量，(1)0z 为白化背景 利用最小二乘法用MATLAB 编程求出a ，b 的值，继而作出预测综上所述，运用我们的模型得出相应的房价，然后利用我们相应的政策作为指导，我国的房地产不但会抑制房地产泡沫问题，而且我国的房地产市场将得到持续健康地发展。
关键词：熵值法 灰色系统预测模型 房地产一 问题重述近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨、高居不下的情况。
房价的上涨使生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难。
因此如何有效地抑制房地产价格上扬，是一个备受关注的社会问题。
现在请你就以下几个方面的问题进行讨论：1．建立南昌房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析；2．通过分析找出影响房价的主要因3．给出抑制房地产价格的政策建议；4．对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。
二模型假设1．房地产公平竞争，存在不合理现象。
2．城市商品房的价格是建立在对房地产行业的合理的分析基础上的。
3．在求解商品房价时不考虑自然灾害或人为因素对房价造成的大起大落。
4．所在城市的物价比较稳定。
三符号说明符号说明x第i个事物的第j个指标的数值p表示第j个事物占该指标的比重ije表示第j项指标的熵值ig第j项指标的差异系数iw表示第j项的权j四模型的建立和求解针对问题1以下为收集的影响南昌市房价的相关数据：年份人均可支配收入人均GDP 房屋造价房价2001 6302.8 22998 1644.4 12802002 6612.2 24840 1707.4 14932003 7005.5 27924 1834.4 17202004 7493.6 30991 2094.6 20632005 8882 33946 2397.4 2317 2006 10653 37079 2618.8 2863 2007 12578 41204 2956.9 3494 2008 14725 46029 3300 4069 2009 16738 54234 3847.3 4703 2010 19873 62543 4589.6 5496 注：以上数据来自《2010南昌统计年鉴》、百度搜索（1）熵值法建立房价模型（2）灰色理论介绍灰色预测法是一种对含有不确定因素的系统进行预测的方法。
灰色系统内的一部分信息是已知的，另一部分信息时未知的，系统内各因素间具有不确定的关系。
灰色预测通过鉴别系统因素之间发展趋势的相异程度，即进行关联分析，并对原始数据进行生成处理来寻找系统变动的规律，生成有较强规律性的数据序列，然后建立相应的微分方程模型，从而预测事物未来发展趋势的状况。
其用等时距观测到的反应预测对象特征的一系列数量值构造灰色预测模型，预测未来某一时刻的特征量，或达到某一特征量的时间。
尽管过程中所显示的现象是随机的、杂乱无章的，但毕竟是有序的、有界的灰色预测通过鉴别系统因素之间发展趋势的相异程度，即进行关联分析，并对原始数据进行生成处理来寻找系统变动的规律，生成有较强规律性的数据序列，然后建立相应的微分方程模型，从而预测事物未来发展趋势的状况。
其用等时距观测到的反应预测对象特征的一系列。
（3）灰色系统预测模型及GM(1,1)步骤(4) 数据的无量纲化处理观察初始模型，为了考察房地产发展的各项指标对经济发展的各项指标的影响度，但是由于不同的指标性质不同，量纲不同，其间不具有可比性和可加性。
为了得到一个实用性更强的资源配置模型，我们将各指标抽象成同质的统一的[0,1]区间纯量化指标再进行加权处理就可以得到单一化的加权综合量度指标；表1 权系数关系表联系表格给出的相关信息，再联系熵值法的原理，我们知道n=3,m=4。
由于数据不存在负数，所以我们没有必要将数据作非负数化处理。
按照求各个事物权重计算的步骤可得到结果如下各事物的综合得分：即房地产增值率、房地产投建利用率、房地产资金回收率、商品房售出率对经济发展的影响权重分别为：0.2701 、0.2840 、0.3129、 0.1973。
如图 1：房地产增值率、房地产投建利用率、房地产资金回收率、房地产回收率对经济发展的影响权重比较直方图见上图，图中可清晰显示出房地产增值率、房地产投建利用率、房地产资金回收率所占权重较大。
（5）影响房价的一些因素1.影响房价的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况等。
目前来说，很多因素是相对稳定的，而交通基础设施建设的影响，常常是最不稳定的因素。
路通桥架后，大量的居民迁离市中心，选择交通便捷的市郊，但交通基础设施建设并不能从总体上支撑和提升房价，它只是起着一种“人口优势”转移的作用。
因此，考虑交通影响房价的因素时，应以人口流动作为考虑的重要因素，而不只是以有无在建、待建的交通基础设施为标准。
例如，在临近地铁的市郊某地区，如该地铁线将向更偏远方向延伸，则该地区的人口可能不是增加，而是减少，对该地区房价并不一定有利。
人口的流动是影响房价的直接因素。
交通基础设施建设，是影响房价的间接因素，它通过影响人口流动来影响房价。
从整体上来看，交通设施建设，通过“人口优势”的转移，调整各区域房价的比价。
但是，有的因素同样影响“人口优势”的转移，以至于影响各区域房价的比价。
这些因素包括：各区域的地理区位优势、开发程度、发展潜力、人文景观等等。
这也对“人口优势”的转移起着重要的作用。
所以，在考虑其它影响房价因素的同时，研究人口移动情况来判断各区域未来房价，要比从交通设施建设情况判断各区域未来的房价更为科学和准确。
房产作为一种商品，和经济学上定义的普通商品也有相同的特性，就是要服从一个供求关系。
所以论影响房产的因素，可以考虑如下一些方面：当地的人口和收入水平（细分的话可以考虑不同分类的人口对房产的需求度以及其购买力），地区政策所对应的土地批租面积和实际竣工面积（这主要考察市场的供应量），以及一些金融政策，比如贷款上限和利率等，这关系到购房的实际成本。
个人认为将买方进行细分是一个重点也是一个难点，要准确把握实际的交易中购房者的行为导向对最终的分析结果是很有意义的，简单地说所谓投资购房和自住购房是有必要分开讨论的，而动迁居民也是一个需要用不同方法处理的数据。
2.这些因素如何影响房价？这个问题定性的分析是比较容易的，比如收入的上升或者放贷利率的下降都会让需求曲线正向移动，那么在房屋供应不变的条件下，房价是会升高的。
其他的因素也有类似的分析。
但定量的分析需要你创建合理的模型和采集有效的数据。
3.各种因素影响有多大？这个很难说，因为在不同地区，不同时期，各种因素的影响程度是变化的。
但对于一个确定时期和地区的分析，比如南昌2008年到2010年的房地产市场分析，可以基于你的假设分析不同因素对最终房价的影响。
实际上，当你得到一个可信度比较高的数学模型后，你可以尝试改变其中某一既定参数，来观察最后的输出结果。
比如你可以考虑增加10亿的外来投资资金会对市区房价造成多少影响等等。
五模型建议抑制房价，一是提高供给，二是降低消费，这两项目前效果不大，因为受到的干扰因素太多，而且需求的旺盛远远超出供给，这使得无论采取什么样的柔性措施都无效，房地产开发商仍然会蜂拥开发，就算把房价飙到天上去，也不可能使得供需平衡。
我们针对成本和供求及在网上搜索的资料提出以下政策建议：1．强化土地资源管理通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。
要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。
要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。
对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动[4]。
2．明租、正税、清费，降低房地产开发成本针对房地产开发成本中存在不合理的因素，明租主要是推行土地年租制，由于土地缴纳的只是一年的租金，土地中蕴含的价值并不大，开发商依靠土地抵押贷款开发项目的盈利模式将彻底消除；正税主要是征收物业税，保有环节的税收将在一定程度上抑制过渡的投资；清费主要是清除不合理的费用，本着谁投资，谁受益的原则，清晰产权，合理地降低房地产开发成本[6]。
3．优化与改善供应结构房价的上涨的原因之一就是：中低价位商品住房供应量下降，使得中低价房供不应求，高档商品住房供应量增加，导致了商品房平均价格上涨。
所以要加大中低价房供应以平抑房价。
4．建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。
对全国房地产市场通过信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。
近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。
六模型预测一、从需求分析1、国民经济持续快速发展,人民生活水平提高。
2、城市化速度的加快3、政府的政策导向。
2004年,政府提出住宅建设为国民经济新的增长点,出台了多项促进住宅建设和住房消费的政策,如:减少契税,税率由全国统一的8%,下调到普通商品住宅的2.5%,还有的地方实际只有2%.,推广按揭贷款,把住宅建设规模作为考核地方政府的指标等等。