万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
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万科高端项目产品分析报告 PPT课件
业主会所
部品研究
其他研究
豪华大堂
每一栋住宅的入口大堂在建筑的尺度上达到层高5.8米，已经具备了做豪华大堂的 尺度，在内装饰上，采用高档石材和木材，内部风格延续整个园区的美式古典的 主题，使豪宅的档次再次通过入口空间得到提升。
15
Park Mansion
触点六
提
要
项目简介
动线分析
八大触点
户型设计
室内装修
其他研究
是Downtown里的uptown 城市中的、自然的、悠闲的、宁静的、纯粹的
6
城市中心区最适宜居住的顶级住宅
Park Mansion
提
要
项目简介
动线分析
八大触点
户型设计
室内装修
景观园林
业主会所
பைடு நூலகம்
部品研究
其他研究
总平面图
7
Park Mansion
技术指标
提
要
项目简介
一线河景产品类型为180㎡、240㎡、350㎡、400㎡，占总量的28.6% 二线河景产品类型为200㎡、220㎡、240㎡、400㎡，占总量的24.4%
城市高端 Park Mansion
-----沈阳柏翠园项目-----
2010.01
1
万里车书尽混同，江南岂有别疆封？ 提兵百万西湖上，立马吴山第一峰！
2
Park Mansion
提
要
项目简介
动线分析
八大触点
户型设计
室内装修
景观园林
业主会所
部品研究
其他研究
我们的愿景-----引领沈阳高端住宅市场趋势 打造万科城市毫宅产品典范
新世界花园，综合体里的高端生活社区
《万科集团》PPT课件
❖ 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制 外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率 连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加 强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
万科案例分析PPT课件
2020/3/28
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四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
2020/3/28
按集团规范上报、归档
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➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
2020/3/28
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分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
2020/3/28
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二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
2020/3/28
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三、 控制活动（手段）
2020/3/28
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2020/3/28
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四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
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黄金海岸公寓——浪
.
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现代简约风格
.
49
现 代 中 式 风 格
.
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外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
万科房地产产品规划定位解析 PPT
2.客户分析框架
2.1依据客户地图圈定客户来源及其主要描述
成交客户居住地图
1、浦东客户落点沿江浦东南路一线及大三林区域； 2、浦西客户徐汇相对成群。
成交客户工作地图
1、浦东工作相对较多，集中于陆家嘴及浦东南路沿线； 2、浦西工作客户南京西路、人民广场、打浦桥区域相对成群。
案例：绘制客户地图
2.客户分析框架
房地产全程营销策划
——产品定位与规划解析（上）
万科集团建筑研究中心 副总策划师 高 剑
一、市场定位及产品策划
引子：万科的产品观
客户
土地
产品
（笔记） 聚焦1个“客户”——客户是谁 清晰2个“流程”——1、从客户到土地；从客户到产品 善用4个“工具”——客户细分、城市地图、7 对眼睛、产品目 录
市场定位、产品设计、标准化设计、缩短前期设计周期； 不同版本产品适应地区差异性； 花园洋房从土地投入第一笔钱到开盘，时间7个月
=1:4。价格急剧上涨，隔壁4000元/平，这里9000元/ 平。二期更到了14000元/平。迅速买完了。希望有 更多项目。天健剩余的地自己做了。98年，我们在 距离城市花园2公里处拿到温馨家园的地，6万平米， 要做城市花园升级版。做马蹄形围合布局。2000年
开始卖，439套，卖到2003年，8000元，7000元， 5000元，价格一浪低过一浪。营销费用11%。温馨
351户，多层围合小区，与天健地产合作，天健对锦 田没有把握。万科对市场认识深刻。万科地容积率
外大盘时代的开始。另外一家中海逸翠山庄同期，也很成功。
1.5，房子不是正南正北，为满足容积率，参考了墨
尔本一个获奖项目的设计。在全国率先引进半地下 车库概念，车位比1:1，双泳池设计，需
合肥板块部分市场分析PPT课件
董
铺
二环路
水
库
高新区建成区
高新技术产业聚集
合肥高新区作为安 徽省最大的高新技术 产业化基地 ，累计引 进内外资项目800多 个，2009年实现生产 总值171.6亿元。
高新产业 交通便利
高端楼盘云集、客户认知良好
绿城桂花园
合肥传统富人区，绿城桂 花园、华润澜溪镇、梦园 小区等高端楼盘云集； 市民对高新区认知良好， 环境好、素质高，但大多 局限在蜀山以东区域。
产品 形式
高层850010000元/㎡
高层为主
客户 特征
对城市价值非 常认可，追求 生活便利性， 具有较高的经 济实力
代表 万达广场、融 项目 侨官邸等
市中心板块
商业中心，人气聚集
市中心商业 氛围浓郁，四 牌楼商圈吸引 大量人气； 交通便利， 可方便通往全 市。
万达广场
市中心项目高价面市
市中心项目相对较少， 但都实现了较高的价格： 万达广场的高层平层豪 宅实现了13000元/㎡的 价格（含精装3000）， 融侨官邸在限价的情况 下也实现了近9000的价 格。
市中心
区位优势
望江路 二环路
区位优势明 显，在老城区、 大蜀山区、政 务新区的环抱 之中，享有他 们的资源条件。
区域的局限
由于所在区域发展较早， 被市中心、高新区、政务 新区环抱，决定了土地后 续供应有限、出让价格高， 楼盘的销售价格普遍较高， 未来开发也将以旧改项目 为主。
本报告是严格保密的。
二环路
基础设施良好
经过十多年的发展，政务 新区已经发展为市政配套 齐全的居住、办公区，未 来随着万达、万象城等大 型商业的进驻，商业配套 会日趋完善
客户认知度高
以完善行政功能与优质生 态资源为核心驱动的政务 新区，其居住价值已被逐 渐认可，办公氛围逐渐形 成，投资价值也日益凸显
万科新产品分析四大产品ppt课件
建筑设计分析
情景花园洋房：
层层退台，采光良好，私密性强。设计有入户花园、超大客厅、 以及大面积景观露台，开豁视野。 根植于大地，尽可能贴近地面。
顶层复式
层层退台
贴近地面
建筑设计分析
高层建筑——新奢华主义风格
简洁、舒适又注重细节。时尚和实用结合。
以现代别墅的标准去构筑高层，建筑偏东方向18 °，结合无锡的风 向规模和夏季主导风向，保证通风效果。 高层特别设计的宽度阳台，同考究的通透居住空间设计配合，视线 之内无对视，结合日照偏向，保证自然采光的良好效果。
主力户型分析
主要物业情况：
210～280m2田园别墅 60～150m2景观高层 约60m2精品公寓
主力户型分析
双车位
阳台
阳台
入户花园
主人套间
晨曦墅（TA）户型分析： 建筑面积： 280平方米（四房二厅三卫＋半地 下室） 开间尺寸： 客厅：7.2、餐厅：3.9 主房：3.9、次房：3.9 设计情况： 前中后三庭院设计。 双车位设计 独立主人层设计 综合点评： 优势： 入户花园使庭院延伸到室内， 形成公到私很好的过渡 主人层功能完善，具有私密性 和档次感 餐厅跃式设计，体现了空间感 超大露台设计，附送面积多 卧室均带阳台。
无锡万科东郡——GOLDEN（都市.时尚生活） 深圳万科清林径——TOWN（山水.悠然生活） 深圳万科第五园——CITY（大城.丰盛生活） 上海万科翡翠园——TOP（墅庭.高尚生活） 该四项目总结对比简表
无锡万科东郡
无锡万科东郡
万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的 多元化成熟居住模式，锻造精细生活细节，营造成熟 人文氛围与归属感
《万科产品定位》课件
品牌形象差异化
塑造独特的品牌形象，包括品牌 理念、品牌标识、品牌形象等， 提高消费者对品牌的认知度和忠
诚度。
服务差异化
提供优质的服务，包括售前、售 中、售后服务等，提高客户满意
度和口碑。
03 万科产品定位实践
CHAPTER
住宅产品定位
总结词
以客户需求为导向，注重居住体验和生活品质
详细描述
万科住宅产品定位以满足客户需求为核心，注重居住体验和生活品质的提升。在 产品定位过程中，万科通过对目标客户群体的深入了解，挖掘其需求和痛点，针 对性地设计住宅产品，提供舒适、便捷、智能的居住解决方案。
等。
客户群体细分
根据消费者的年龄、性别、收入、 职业等因素，将市场划分为不同的 客户群体，如年轻人、家庭、高端 人士等。
产品类型细分
根据产品的不同类型，将市场划分 为不同的领域，如住宅、商业、办 公等。
目标客户群
明确目标客户
客户需求分析
通过市场细分，明确企业的目标客户 群体，了解他们的需求和特点，制定 相应的产品定位策略。
办公产品定位
要点一
总结词
以客户需求为导向，打造高效、智能的办公环境
要点二
详细描述
万科办公产品定位以客户需求为导向，致力于打造高效、 智能的办公环境。通过深入了解客户的办公需求和管理模 式，万科在办公产品的规划、设计、运营等方面提供定制 化的解决方案，以提高企业的运营效率和员工的工作满意 度。同时，万科还注重办公产品的绿色环保和可持续发展 ，以满足现代企业对环保和社会责任的要求。
深入了解目标客户的需求和痛点，挖 掘他们的潜在需求，提供符合他们需 求的产品和服务。
客户画像
通过市场调查和数据分析，为企业的 目标客户群体制定详细的画像，包括 年龄、性别、收入、职业、生活方式 等。
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学习改变命运,知 识创造未来
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
•PART3 •产品形态调查分析
学习改变命运,知 识创造未来
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
•收集户型示意图
一梯二户 一梯三户 一梯四户 一梯五户 一梯六户
其他
万科金色 名郡
绿地海顿 公馆
绿城玉兰 公寓
绿城百合 公寓
碧水源
滨湖品阁
学习改变命运,知 识创造未来
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
•竞品楼盘高层户型列表
一房二 厅
60平米以下 60～70平米 70～80平米
二房二 厅
80～90平米 90～100平米
100～110平米
万科金色名郡 A1、A2
三房二 厅
1ห้องสมุดไป่ตู้0～120平米 120～130平米
北临长江西路，五里墩高架桥西起点； 东临合作化南路，五里墩高架桥南起点； 南临50～60年代三层居民生活区楼； 西临一中石化加油站。
地形图
区位图
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
用地现状
•加油站
•五里墩高架
•105医院
•用地北界
•电信大楼
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
万科合肥万科江淮地块 容量及产品形态分析报
告96PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
•PART1 •项目用地前期概况
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
用地区位介绍
该地块地处合肥市西方向，坐落于合肥新 旧城市交接地带，五里墩立交桥西南角。处于长 江西路和合作化路交叉口西南角位置；项目往东 距离合肥现在商业中心三孝口约3公里，往西距 离高新技术产业园约3.5公里，沿合作化路往南 距离合肥新政务中心约5公里，往南1公里就是中 国科学技术大学新校区和安徽大学。
130～140平米
四房二
厅
140～150平米
A3
150平米以上
绿地海顿公馆 B1、B2
B3、B4 B5
绿城玉兰公寓 C1
绿城百合公寓
碧水源 E1
C2
B6
C3、C4
E2、E3
B7、B8、B9、B10
B11 B12、B13、B14
B15
B16、B17、B18
C5、C6、C7
D1 D2、D3 D4 D5
E4、E5 E6
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
•万科金色名郡高层户 型
•一梯四户户型
学习改变命运,知 识创造未来
•建筑面宽：42.6m •平均进深：8.4m
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
•绿地海顿公馆高层户 型
•一梯两户户型
学习改变命运,知 识创造未来
•建筑面宽：26.6m •平均进深：10.6m
沿街条式住宅建筑长度不超过60米（规划局内部规定） 日照测算：满足其居室大寒日2h满窗日照； 消防间距：高层建筑间13m；高层与多层间9m； 特殊规定：
南面界线为与拟建高层建筑平面外截的大寒日8时及16时太 阳方位角（57°）控制线，北面界线为拟建高层建筑高度的 1.0倍，最大不超 过100米；东面、西面界线为遮挡建筑高度 的0.5倍，最大不超过50米，最小不小于30米。上述阴影范围 以外的建筑不进行日照分析。（附图二）
北面界线为与被遮挡建筑平面外截的大寒日8时及16时的太 阳方位角（57°）控制线，南面界线为最高遮挡建筑高度的 1.0倍，最大不超过100米；东面、西面界线为最高遮挡建筑 高度的0.5倍，最大不超过50米，最小不小于30米。（附图三 ）
附图二
附图三
附图一
规划指标
总用地面积：116337平方米 （含代征道路600平方米）
•PART2 •设计限定条件
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
相关法规
建筑退让：退让基地北面20M，东西面8M，南面10M，退 让城市一级道路20M（附图一）
建筑间距： 正向重叠30米以内，不小于南侧建筑高度0.3倍 正向重叠30米-40米，不小于南侧建筑高度0.4倍 东面、西面正向重叠40米以上，不小于南侧建筑高度0.5倍
消防卫生交通等有关规定的前提下，可按每提供1平方米有效面积 的开放空间，允许增加3平方米的建筑面积，但增加的建筑面积总 计应不超过核定建筑面积的百分之二十。 酒店式公寓： 在合肥规划中，住宅用地中可考虑部分酒店式公寓；指的按酒店 式管理，可按单元式出租、出售的公寓，满足公共建筑的消防要求 ，允许少量（30%以内）单元降低日照要求，可按居住建筑处理。
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
•绿地海顿公馆高层户 型
•一梯三户户型
学习改变命运,知 识创造未来
•建筑面宽：31.5m •平均进深：12.5m
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
其中住宅用地：101737平方米 商业用地：14000平方米
住宅地块容积率：3.30 商业地块容积率：5.50
绿地率：40%
学习改变命运,知 识创造未来
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
合肥规划特殊法规
增加容积率的鼓励性措施： 建筑基地在核定指标之外为社会公众提供开放空间的，在 符合
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
•绿地海顿公馆高层户 型
•一梯三户户型
学习改变命运,知 识创造未来
•建筑面宽：29.3m •平均进深：10.6m
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
•绿地海顿公馆高层户 型
•一梯三户户型
学习改变命运,知 识创造未来
•建筑面宽：29.4m •平均进深：10.0m
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
•绿地海顿公馆高层户 型
•一梯两户户型
学习改变命运,知 识创造未来
•建筑面宽：25.9m •平均进深：10.9m
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
•绿地海顿公馆高层户 型
•一梯两户户型
学习改变命运,知 识创造未来
•建筑面宽：26.6m •平均进深：11.0m
•表中所列为18层以上高层户型。
滨湖品阁 F1 F2、F3 F4、F5、F6、F7
F8、F9、F10 F11 F12 F13
学习改变命运,知 识创造未来
万科合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告96PPT
万科金色名郡高层户型 •一梯四户户型
学习改变命运,知 识创造未来
•建筑面宽：34.2m •平均进深：10.4m