上海新天地分析
旧城改造类型
类型一：城市中心区——功能多元，高端引领 类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值 类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作 类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重 类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色
上 海 新 天 地
一种特殊的延存城市肌理和符号的改造模式
C2
从空间形态和尺度上来说,新天地是以老建筑改造和更新利用的商业街, 在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空间相对比较小,设计者通过在南 区和北区中间加入一条相对宽大的步行街,分为南区和北区。
布局：源自历史、围绕理念、强化特色
南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。 北部地块以保留石库门旧建筑为本利润最大化
旧 城 改 造
居民动机是追求个人利益最大化。
提升城市环境质量 及品位
居民动机
改善居住条件
个 人 利 益 最 大 化
旧 城 改 造
获取空间增值利益
空间生产的行为
管理、合作
政府
规划、政策
决策 配合、合作
开发商
开发、建设
旧城改造
服从 管理、保障 搬 迁
提供补偿
让出空间
居民
空间生产的行为过程体现了各方主体的地位及其利益表达。
旧城更新——以上海新天地为例
第六组 主讲人：徐畅 组员：郑云淼 周佳武 许凤姣 徐畅
目录
旧城改造概念 “新天地”改造的动机及项目定位 “新天地”规划方案
“新天地”开发模式总结
旧城改造
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生
活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的 发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又 表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断 的过程，取决于城市的发展方向和速度。
这就造成了行为主体地位不平等，限制了居民利益表达的权利，减弱了
居民对城市空间的影响力。
项目定位
第一阶段：综合性时尚场所
第一阶段主要强调综合性，目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、 购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。瑞安认为新天地 应该有一个明却的吸引力。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石 库门的历史价值，但至少明确了一个大方向，即做一个综合性的商业场 所。
优越的区位 不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓 厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。 统一的开发 实施
统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和
多赢的局面
瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政
府商议， 要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴
总体规划
新天地是太平桥改造规划的一部 分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿元， 动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个，原 居住人口7万人
在我国当前的政治经济结构和社会生产方式下，三方主体 在城市空间生产过程中的影响力和权力有显著差别。政府在城 市发展过程中兼具管理者和参与者两种角色，与开发商联合构 成“城市增长联盟”的主体，共同主导着转型期的中国城市空 间生产过程，政府需要在开发商的资本协助下推进旧城改造， 而开发商则需要在政府的支持下达到其利润最大化的目标，合 作的共同目标是推动旧城改造并从中获益。政府与开发商处于 影响力和权力的强势地位，决定了空间生产的结果。
此定位是根据预计的三个阶段的市场把握、及发展事
态规划，三个阶段的定位必须符合三个层次的发展， 可因市场环境发生变化而调整。
项目指标
占地面积：约3万平方米
建筑面积：5.56万平方米
建筑覆盖率：56% 开发商：香港瑞安集团 规划顾问：本杰明•伍德 建筑顾问：新加坡日建设计事务所、
上海同济大学建筑设计研究院
日均客流量：约2万人次，
周末节假日达到3万人次
E瑞安总部大楼 B翠湖天地 D企业天地 A太平桥人工湖绿地
C上海新天地
地理区位
上海新天地坐落在市中心，淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路 之间，毗邻黄陂南路地铁站和南 北、东西高架路的交汇点。上海 市黄浦区太仓路181弄。是原来的 法租界1914年第三次扩建的旧式 里弄住宅。北至太仓路。
新天地开发的动机
政府动机可以归纳为寻求城市利益、政府利益和人民利益的综合 发展。 优化功能空间
城市利益 政 府 动 机 改善城市环境 保护历史建筑 综 合 利 益 最 大 化
政府利益
获得土地出让金 转嫁基础建设设施 改善人民居住条件
旧 城 改 造
人民利益
保障人民利益分配 维护社会公平稳定
开发商动机是追求资本增值。
建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投 资效益；
政府因为解决了里弄窳[yǔ]陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因
城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；
采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右
全部作价补偿，原居民不返迁 启动项目成为上海新地标，明显提升区域地位、完善区域功能 采用先经营后盈利的思路，通过启动项目的成功经营，使区域增值明显， 经济效益已从住宅、写字楼的销售中得到体现；
经济效益
开发商瑞安集团获利颇丰，本来在香港公司还排名20几名，如今扬眉吐气， 己经跃居前10名了。
国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、 餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风 靡欧、美、日及东南亚国家。 SHOPPING MALL的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态 和多功能商业服务设施形成的聚合体。” Shopping—mall跟百货商场最大的区别就是，shopping—mall经营的是业态， 是各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。一个完整 意义上的shopping－mall必须拥有多种不同业态的主力店。
南里建成了一座总楼集购物、娱乐、休闲的中心，进驻了 各有特色的商户，除来自世界各地的餐饮场所外，更包括了时 装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及一站式健身中心 ，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的 休闲娱乐热点。
北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装 潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、 德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地 的国际元素。 在南里和北里的分水岭--兴业路--是中共“一大”会址的所在地 ，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。 新天地中部的兴业路为中国共产党第一次代表大会（「一大」） 会址所在,辟为步行街。
“旧瓶装新酒”
内部改造
外观修复
在基本上不改动其外型的前提下，改善建筑内部条件。
业 态 分 析
业态组合特点
国际化、时尚化、流行化、多元化、休闲化、艺术化
上 海 时 装 周
运营模式：只租不卖，管理与经营分离
上海新天地通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌 入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商 家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样 新天地几乎天天都有推广活动。 这样做的好处有：对内——统一的运营管理 对外——统一的社会形象
上海新天地shopping mall
规模——规模并不算大
上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米，从规模来 看并不算大。 选址——以高档住宅支撑 新天地位于上海高档消费的成熟商业区，这样地段的商业不管怎样 都站在了一个良好的高起点。 模式——管理者与经营者分离 上海新天地只租不卖 盈利——以房地产来带动 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分。 投资方在意的是与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。
地段成熟 具备高端商 务形成的条 回收投资， 件 赚取利润，实 淮海中路 现项目溢价 东段中央商 务区的扩展 进一步抬 升后期住宅 的投资价值
最 终 把 新 天 地 拉 进 上 海 的 核 心
环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化
小结
如今,新天地早己成为一个时尚的商业地标, 严格意义上说,新天地模式并
不能算是石库门的保护方式,这种模式更多是在文化符号的延续传承上作 了尝试。“新天地”不是原生态的石库门里弄,它是造出来的天地,是地块 开发的一种模式。 “新天地”模式其实是一种SHOPPING MALL的模式。 居民的意愿基本没有体现。
超大规模购物中心（SHOPPING MALL）
超大规模购物中心(SHOPPING MALL)产生于二十世纪初，五六十年代在美
新天地开发改造的5个理念
◆昨天是今天的历史，明天是今天的创造。 ◆昨天，明天，相会在今天…… ◆重现凝固在建筑上的上海历史文化。 ◆“保留旧的建筑，改造旧的建筑，在旧围墙后面建新建筑，让人看到： 历史是怎样前进的。” ◆策略性城市规划，即：适当划分城市各区域的功能以利未来的自然发展， 投资建设一流基础设施以满足投资者与居民的需要，创造符合国际行政 人员要求的优良生活及工作环境，通过建设人文环境（新天地）和自然 环境（太平桥绿地），把整个环境营造好。
上海新天地成功的原因
观念的进步
以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就 是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因 为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与 方法看，新天地带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府带来 了效益。
手法的创新 瑞安集团掌握了契机，采用的作法是保留建 筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于 城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表 现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上 海石库门居住文化。
上海新天地简介
上海新天地简介上海新天地位于上海市黄浦区，是一座集购物、餐饮、娱乐、文化、商务于一体的综合性商业区。
它以其独特的建筑风格和丰富多样的商业配套设施而备受瞩目。
上海新天地占地面积约为3.9万平方米，由西、南、北三个区域组成。
其中，南区以其鲜明的历史风貌和欧洲风情而备受关注。
这里保留了上海老式石库门建筑的原貌，街巷狭窄，错落有致，仿佛让人穿越到了老上海的时光隧道。
南区的建筑风格多样，有法国浪漫风格的建筑、意大利文艺复兴风格的建筑、德国巴洛克风格的建筑等。
在这里漫步，仿佛走进了一个艺术殿堂。
北区则是上海新天地的商业核心区域，拥有一系列国际一线品牌的旗舰店。
这里集结了时尚、奢华、潮流等元素，吸引了众多消费者前来购物。
无论是国际大牌还是本土设计师品牌，都可以在这里找到最新潮流的时尚单品。
此外，北区还有各种主题餐厅和咖啡馆，让人们在购物之余可以尽情享受美食的同时，亦可放松身心。
除了购物和餐饮，上海新天地还拥有丰富多样的娱乐活动和文化活动。
这里有国际级的演出中心、电影院、艺术展览馆等。
每年都有大量的音乐会、话剧、舞蹈演出等文化活动在此举行，吸引了众多艺术爱好者前来观赏。
此外，上海新天地还定期举办各类展览和活动，为人们提供了一个了解文化艺术、感受时尚潮流的平台。
商务办公也是上海新天地的一大特色。
这里拥有现代化的写字楼和商务中心，为众多企业提供了高品质的办公环境和配套服务。
商务人士可以在这里找到理想的办公场所，同时还可以享受到便捷的交通和周边的商务资源。
总的来说，上海新天地是一个集购物、餐饮、娱乐、文化、商务于一体的综合性商业区。
它以其独特的建筑风格和丰富多样的商业配套设施吸引了众多人们的关注。
无论是购物、用餐、娱乐还是文化艺术，都可以在这个地方找到满足自己需求的场所。
无论是游客还是本地居民，都可以在上海新天地找到属于自己的独特体验。
上海新天地景色赏析与商业模式探讨
上海新天地景色赏析与商业模式探讨上海新天地是上海市黄浦区的一个著名景点，也是上海最具特色的商业区之一。
它位于南京东路和马当路的交汇处，占地面积约25,000平方米。
新天地在1997年建成开放，凭借其独特的魅力和先进的商业模式，迅速成为上海市民和游客们的热门打卡地之一。
首先，新天地的景色是迷人的。
在新天地，你可以看到欧式建筑和中国传统建筑的完美融合。
一排排仿古建筑和独特的装饰使整个区域仿佛回到了上海的过去。
在新天地的马当路上，有许多具有特色的餐馆和咖啡店，让人们可以边品尝美食边享受美丽的景色。
此外，新天地还有一个精心设计的公共庭院，供游客休憩和拍照。
无论是白天还是夜晚，新天地都会给人们带来不同的视觉享受。
其次，新天地融合了传统文化和商业模式，成为了一个独特的消费场所。
新天地的商业模式以打造“生活方式中心”为核心，提供全方位的购物、餐饮、休闲娱乐等服务。
在新天地，你可以找到一些国际知名品牌的商店，如GUCCI、Prada等，也可以找到一些本土品牌的创意与设计店铺。
此外，新天地还拥有许多高端餐厅和咖啡馆，满足了不同消费群体的需求。
除了商业设施，新天地还定期举办一些文化活动，吸引更多的游客和市民。
例如，新天地经常举办音乐会、艺术展览和时尚秀等活动，为广大观众带来了艺术和文化的享受。
这些活动不仅丰富了人们的业余生活，也提升了整个区域的知名度和影响力。
然而，新天地的商业模式也面临着挑战。
随着上海城市的发展，越来越多的商业区涌现出来，竞争日益激烈。
与此同时，高租金和人流量不稳定等问题也给商业模式带来了压力。
为了保持竞争力，新天地需要不断创新和更新，提供更多独特的体验和服务。
总的来说，上海新天地是一个独特的景点，融合了欧式建筑和中国传统文化。
它以其独特的魅力和先进的商业模式吸引了大量游客和市民。
然而，新天地也面临着竞争和挑战，需要不断创新和改进，保持其独特性和吸引力。
我希望新天地能够继续发展壮大，成为上海市最具特色和影响力的商业区之一。
上海新天地——精选推荐
上海新天地第⼀篇：⽯库门⾥弄与现代商业的交融上海新天地是上海的“城市客厅”、上海的“城市名⽚”，曾经多次获得国际国内荣誉奖项。
上海新天地⾸次改变了⽯库门原有的居住功能，创造性地赋予商业经营价值，其优秀的设计理念与建筑特⾊，经得起历史检验。
项⽬概况01 | 区位分析上海新天地位于淮海中路南侧由⾃忠路、太仓路、黄陂南路、马当路环绕▼02 | 交通条件项⽬途经公交13条靠近地铁1号线黄陂南路站、10/13号线新天地站▼建筑规划特⾊01 | 设计原则保护历史建筑、城市发展以及建筑功能的⾓度新天地建筑的最⼤特点就是⽯库门建筑群不仅营造出了浓厚的上海风貌建筑也以此为卖点成功打造成著名的旅游观光景点▼新天地⽯库门建筑外⽴⾯作为重新开发地区这⾥保留着原法租界的传统⽡屋有很多像东京西⿇布的咖啡馆曾是外资饭店、爵⼠乐俱乐部的密集区▼02 | 强调历史感作为旧改项⽬新天地⼤量运⽤⽯库门特⾊元素重现旧时代上海⾥弄的风光韵味重修建筑尽量⽤原来的旧砖⽡甚⾄是门上的青苔与⼩草，都务求贴近它原来的⾯貌▼⽯库门的特⾊元素03 | 整体规划新天地分为南⾥和北⾥两个部分南⾥代表现代，以现代建筑为主北⾥代表传统，以保留的⽯库门旧建筑为主南⾥、北⾥新旧对话，交相辉映在南北⾥的分⽔岭兴业路是中共“⼀⼤”会址所在地是凝结历史⽂化与艺术的城市风景线▼⼀⼤会址外观（局部）项⽬建筑设计分析01 | 项⽬外⽴⾯新天地南⾥购物中⼼南⾥的外⽴⾯是具有商业元素的设计以玻璃幕墙为主，配有⼤幅电⼦屏和⼴告牌▼南⾥购物中⼼的玻璃幕墙新天地北⾥现在的新天地北⾥的⽯库门弄堂外表是昔⽇的青砖步⾏道和清⽔砖墙但内⾥加装了现代化设施改造成全新概念的消费经营场所▼北⾥俯瞰图▼沿街的⽯库门特⾊建筑群▼北⾥的街巷⾥弄02 | 内部设计▼北⾥⼩型聚客⼴场▼北⾥⾛道建筑装饰▼南⾥购物中⼼⼆楼连廊03 | 南⾥购物中⼼内部▼中庭▼见天中庭和顶部设计▼⾛廊▼形式多样的休息座椅▼购物中⼼洗⼿间设计04 | 景观⼩品▼新天地北⾥禄寿喷泉▼⼴场上造型多变的⽯椅▼雕塑⼩品▼绿植景观▼外围绿植景观▼购物中⼼内部绿化05 | 完善的导视系统▼⼴场⼊⼝处的平⾯导视▼北⾥洗⼿间导视▼地铁出⼊⼝处的导视▼扶梯处导视⽴牌▼顶部导视牌▼平⾯导视项⽬亮点总结引⾔上海新天地概况分析01 | 项⽬周边资源项⽬地处淮海路商圈核⼼地段周边有⾹港⼴场、⼒宝⼴场、K11等▼商圈商业分布02 | ⽬标消费客群共享淮海路商圈的客流吸引本地中⾼档消费群体03 | 项⽬定位总体定位具有上海历史⽂化风貌创造前沿⽣活体验的时尚中⼼形象定位时尚、流⾏、复古、⼈⽂、景观档次定位⾼端概念定位风情万种的⽯库门弄堂，现代化的⽣活⽅式集⾼端餐饮、购物、演艺等为⼀体的时尚休闲中⼼▼03 |物业产品构成总建⾯为8.6万㎡，涵盖了南/北⾥和时尚购物中⼼88新天地酒店式公寓、新天地壹号会所等▼物业产品构成分布内外部交通动线01 | 外部动线▼车流主要出⼊⼝▼客流主要出⼊⼝▼兴业路/复兴中路主要出⼊⼝▼新天地时尚购物中⼼主要出⼊⼝02 | 内部⽔平动线主动线从新天地壹号向南⾥延伸道路平均宽度6-8m▼南⾥购物中⼼内部主动线从四个出⼊⼝向商场中部的电梯、扶梯延伸道路平均宽度10m▼03 | 内部垂直动线▼南⾥购物中⼼垂直动线分布▼新天地时尚⼿扶电梯▼新天地时尚垂直电梯项⽬整体业态布局分析01 | 整体业态业种分析新天地商业包括北⾥、南⾥和新天地时尚购物中⼼三期从整体来看，餐饮的经营⾯积在新天地占⽐最⼤零售主要集中在南⾥购物中⼼的1F和2F休闲娱乐业态主要分布在南⾥购物中⼼的3F、4F▼各区域业态业种配置⽐例▼各区域楼层主题业态分布02 | 各楼层业态业种分析北⾥业态组合北⾥以餐饮业态为主，店铺数量占⽐达47%，⾯积占⽐60%⼤多为⾼端的特⾊餐饮，零散分布了⼀些⾼端酒吧业态布局点评北⾥为⽯库门建筑群，餐饮占⽐最⼤在这⾥，构建了新天地的⾼端休闲餐饮区域▼北⾥餐饮平⾯图南⾥⼴场业态组合南⾥⼴场以餐饮业态为主店铺数量占⽐达65%，⾯积占⽐52%特⾊餐饮最多，其次为休闲餐饮零售主要为休闲服装和⾷品业态布局点评南⾥⼴场主打依然是餐饮，但零售的⽐例有所上升88新天地的落位，提升了服务配套的⽐例▼南⾥⼴场餐饮平⾯图南⾥购物中⼼1F业态组合包含零售和餐饮两种业态零售店铺数量占⽐达82%，⾯积占⽐73%以时尚服装和休闲装为主餐饮主要为特⾊餐饮和休闲餐饮业态布局点评1F的主题是潮流服饰零售占⽐较⾼，时尚/休闲服装占⽐都很⾼▼南⾥购物中⼼1F平⾯2F业态组合包含零售、餐饮和服务配套三种业态零售店铺数量占⽐达72%，⾯积占⽐57%以时尚服装和钟表眼镜为主餐饮主要为正餐和特⾊餐饮业态布局点评2F以零售业态为主，男⼥时装占⽐最⾼服务配套类配有美甲沙龙，迎合时尚消费需求▼南⾥购物中⼼2F平⾯3F业态组合包含餐饮和休闲娱乐两种业态餐饮店铺数量占⽐达86%，⾯积占⽐57%以特⾊餐饮和休闲餐饮为主业态布局点评3F特⾊餐饮配⽐较⼤，聚客能⼒较强KTV是该楼层的主⼒店，吸引⽬的性消费能⼒较强▼南⾥购物中⼼3F平⾯5F业态组合包含餐饮和休闲娱乐两种业态餐饮占⽐最多，均为酒吧店铺数量占⽐达67%，⾯积占⽐53%业态布局点评5F提供了⼤⾯积的休闲娱乐场地，有2家主题酒吧主⼒店是UME国际影城，聚客作⽤明显▼南⾥购物中⼼5F平⾯新天地时尚购物中⼼B1业态组合业态布局点评是集⾼端餐饮/购物/演艺功能于⼀体的时尚休闲中⼼同时也是上海市⼀张重要的旅游名⽚是名副其实的城市会客厅下期将继续为⼤家分享项⽬的优劣势与启⽰第三篇：现代商业启⽰录引⾔上海新天地位于上海市中⼼，是⼀个展现上海历史⽂化风貌的都市旅游景点，它的成功改造是多种因素的集合，很难被简单的复制模仿。
上海新天地城市更新案例分析(旧改)
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
7
新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
13
上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
上海新天地 案例分析报告
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
上海新天地案例综合分析讲课文档
随着太平桥区域在上海核心地位的奠定，翠湖天地 的住宅价值也是逐年翻升，从2002年一期项目均价 在1.6万元/平方米左右，到如今的三期项目均价已经 超过12万元/平方米，其升值速度远远高出同区域同类型 产品40%以上。
第七页，共40页。
上海新天地—建筑理念与特色
整旧如旧，翻新创新
◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。
第十三页，共40页。
上海新天地—商业业态
新天地时尚
新落成的“新天地时尚xintiandiStyle”在旧的新天地后面，位于自忠路及与复
兴中路之间，与原来的上海新天地是通过天桥连接，是一个地下地上各两层共四 层的大型室内购物商场。在建筑形式上还是沿用了新天地一贯的中西合壁，新旧 结合的风格，将新天地的街景引入室内。这个新开的新天地时尚除了部分国际知 名品牌商户外，主推的是一些新生亚洲设计师品牌，比较年轻新鲜的时尚气氛。
第八页，共40页。
上海新天地——核心价值点
中西文化的交融、碰撞 国际化视野的创新、本土历史文化的传承
第九页，共40页。
上海新天地——品牌定位
上海新天地是什么？ “城市会客厅、生活新天地” 上海新天地是一个具有国际知名度的聚会场所，在上海这个国际化 都市里，不同民族、国籍、种族的人汇聚在上海新天地，使之成为了具 有浓厚“海派”风格的旅游景点。
◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。 ◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。 ◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，工程人 员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、 铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。 ◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、 清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营 消费场所。
上海新天地综合体案例分析
1 项目区位
上海新天地位于市中心 卢湾区淮海中路东段，高 架桥交汇点，原法租界 1914年第三次扩建的旧式 里弄住宅。北至太仓路； 西至马当路；南至自忠路； 东至黄陂南路。
2 项目概况
占地面 积
主要业 态
建筑风 格
周边配 套
52万平米
零售、餐饮及休闲娱乐，业态比例 38%、42%及20%。
新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000 元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/ 平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其 上涨幅度仍超过4倍。
海派，旧上海石库门风格
日本料理、法国餐厅、中餐馆等中 外美食，美容会馆、健身会所等休 闲场所，画廊、花艺等艺术门面
3 上海新天地——总体规划
新天地是太平桥改造规划的 一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿 元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个， 原居住人口7万人
市中最有活力的人群。
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
上海新天地调研
上海新天地调研一上海城市概况上海是中国第一大城市，四大直辖市之一，中国国家中心城市，中国的经济、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心。
上海位于中国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口和最大的工业基地。
隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接。
上海也是一座新兴的旅游城市，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹。
如今上海已发展成为一个闪耀全球的国际化大都市，并致力于在2020年建设成为国际金融中心和航运中心。
二上海城区内商业街概况上海市商业街分布主要有南京路步行街，淮海路商业圈，徐家汇商业圈，城隍庙商业街，四川路商业街，上海新天地。
三上海新天地整体规划设计1上海新天地周边环境：上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧，黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
上海市卢湾区太仓路181弄。
新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。
北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线上海新天地旁边开辟了太平桥公园绿地和人工湖，绿地占地四万四千平方米，位于整个太平桥项目的中央地带。
绿地北侧新辟一条长一千二百米的湖滨路，沿人工湖划出了一条优美的曲线，与湖西「新天地广场」的石库门海派建筑连成一体，成为市中心一处独特的新景观。
2 上海新天地道路形式：主干道与次干道相互垂直。
3 上海新天地商业特征及经营形势：海新天地商业模式是管理者与经营者分离。
上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，也被国内大部分专家认可。
有了第一代Mall的前车之鉴，所有的投资商都不会不明白这一点，但在资金压力之下，能够坚持下来的还是不多。
4 上海新天地建筑风格以及设计内涵：新天地位于上海市中心，（Xintiandi·Shanghai）是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。
上海新天地-案例分析
上海新天地
项目简介：上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米。
它以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街，是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满
现代感的新建筑融为一体。
位置关系图：（红色块为上海新天地所在位置）
改造前：
改造后：
符号：
创新，人工湖与大型商场结合：
新旧对比：
立面对比：
内部对比：
细部处理：
感想：
这是个中国旧城改造的一个样本。
它企图衔接旧上海的文脉，并藉此营造富人消费休闲的飞地。
很多人说它很成功，但“新天地”的建筑功能从一开始就被篡改了，本来是一个贫民窟，却被转换成一个奢华的商业中心，其中包括各种高档的咖啡馆、酒吧和餐馆。
“这是建筑话语在视觉和功能上的双重反讽：用香港富人的消费天堂，反讽了上海贫民窟的悲惨历史。
”我想，这些都应该是我们做规划做建筑的应该考虑的东西，在进行旧城改造时，是该完全改变这个区域的生活形态还是该有所保留？
在总的平面的规划上，它在保留原有交通主要流线的基础上，让两块地有机地结合，而且增加了长轴方向的交通，在功能分区上与旧建筑的保留上做了融合的规划。
它也是成功的一个专业行为，在对于旧的文化保留上，既有做旧如旧的手法，即完全保留旧建筑的做法，尽量延续它旧的形式，以达到保留旧有文化遗产的目的；同时，在更多的地方，它运用了在欧洲司空见惯的新旧建筑坦然对比结合的手法，就让人在感受城市新形态的同时，对过去的文化有所怀念，在对旧文化思考时，也会感叹时代的步伐。
总的来说，它算是一个很成功的商业策划行为，在这个物质流横飞的年代，还算一个体面的旧城改造。
上海新天地分析
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超大规模购物中心（SHOPPING MALL）
超大规模购物中心(SHOPPING MALL)产生于二十世纪初，五六十年代在美国 等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮 、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、 美、日及东南亚国家。
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此定位是根据预计的三个阶段的市场把握、及发展事态规 划，三个阶段的定位必须符合三个层次的发展，可因市场
环境发生变化而调整。
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项目指标
占地面积：约3万平方米 建筑面积：5.56万平方米 建筑覆盖率：56% 开发商：香港瑞安集团 规划顾问：本杰明•伍德 建筑顾问：新加坡日建设计事务所、 上海同济大学建筑设计研究院 日均客流量：约2万人次， 周末节假日达到3万人次
转嫁基础建设设施
利 益 最 大
机
化
改善人民居住条件
人民利益 保障人民利益分配
维护社会公平稳定
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开发商动机是追求资本增值。
开发商动机
资本利润最大化
旧城改造
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旧城改造
个人利益最大化
居民动机是追求个人利益最大化。
提升城市环境质量
及品位
居民动机
改善居住条件
获取空间增值利益
迁费6亿元人民币
人口数量：原自然街坊23个，原居
住人口7万人
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从空间形态和尺度上来说,新天地是以老建筑改造和更新利用的商业街, 在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空间相对比较小,设计者通过在南 区和北区中间加入一条相对宽大的步行街,分为南区和北区。