万科精英解读《万科标准工期》
万科开发标准工期
及直属城市西安、津、大连、长春、青岛、沈745120201210451202012115012020121850120201230501202012超高层33601202012别墅3201202042012020126201202012735120201210351202012114012020121840120201230401202012超高层33451202012小高层高层成都、武汉、重庆、贵阳、昆明成都区域小高层高层北京区域及直属城市西安、新疆公司北京、天津、大连、长春、青岛、沈阳、烟台、西安、新疆多层层数进度（天/层）总工期层数进度（天/层）总工期层数进度（天/层）总工期进度（天/层）总工期层数增加工期（天/123601225834012258500122538244832584064601225483258407856664012254624663686486700122566369654126726112012251066015690206120613401225116661761022261326202012123612251040122510601225310304104051050107012254104051050710701073122547286742875678012256742976312784712912251077015710520714072131225117771771192271547234121236122510401225106012进度（天/层）总工期主体结构工程（无裙房）的不同施工部位所需时间（天）小高层、高层、超高层完成1/3层数小高层、高层、超高层完成1/2层数小高层、高层、超高层完成2/3层数主体结构封顶斜层面曾加工期万科标准工期转换层25310304104051050107012 25410405105071070107312 2547286742875678012 256742976312784712912 2510770157105207140721312 2511777177119227154723412123612 25104012 25106012 25310304104051050107012 25410405105071070106412 2546246636864867012 256636965412672611212 251066015690206120618412 2511666176102226132620212总工期000000000加工期。
万科标准工期
及直属城市西安公
司津、大连、长春和青岛、沈阳（鞍山）、西
安
1颜色表格中准工期，
2、实际工期调整原则：
（1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行缩减，但总工期及各分段工期缩减量以10%（2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。
（3）落脚手架工期要求，分以下三种类型：
有保温、有副框的项目，按4天一层考虑；
有保温、无副框的项目，按5天一层考虑；
无保温、无副框的项目，按4天一层考虑；
集团内各区域和直属城市制定标准工
以10%为限。
和大连按照80天。
4、建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。
5、北京区域按80+4N（层数）计算主体结构封顶至落完外架时间。
6、地形地貌酌情考虑增加工期的10-15%。
7、 毛胚房从落完架到交付完成按照150天考虑。
8、 装修房施工介入点原则：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前30天（沈阳60天）考虑。
另外对于有赠送面积的装修房，其施工介入点从房屋建筑面积核查完成计。
9、装修房从施工开始到完成交付时
层结构施工每层为10天,小高层、高层和超高层标准层结构施工每层为7天。
平屋面按10天考虑，如为斜屋面需增加12天。
2、主体结构转换层按25天考虑，每增加一层地下室，需增加工期20天。
3、季节施工。
万科精装修标准流程与工期(1)
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.精装修施工标准流程和标准工期编制黄少武日期2008-7-17审核袁军日期2008-7-17批准日期2008-7-17流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.1.目的明确精装修（包括样板间和大面积装修）的流程和工期，更好的进行精装修管理操作。
2.适用范围深圳万科所有精装修项目，含惠州项目和东莞双城水岸项目。
3、精装修房标准流程和参考工期3.1样板房施工流程及工期(工期45d供参考)进场前准备阶段5d10d 15d 20d 25d 30d 35d 40d精装修出图装修单位采购土建、水电改造厨卫回填、防水施工战略标准材料采购厨卫电器设备安装天花吊顶墙地面砖铺贴衣柜、门框安装施工进场门、窗成品保护厅房吊顶、造型施工墙纸施工或墙面二遍面油施工场地交接验收顶棚刮腻子、一遍面油毛坯地板保护墙面刮腻子、一遍面油、墙纸界面剂顶棚二遍面油木地板铺贴空调安装防水蓄水验收水电隐蔽验收橱柜进场安装挂门扇个性化材料采购全面家居小组执行秘书下单项目部填写材料订货单传统采购招标或约谈SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.45d3.2 大面积装修施工流程及工期(工期130d供参考)进场前准备阶段10d 20d 30d 40d 50d 60d 70d 80d精装修出图装修总包采购外墙淋水土建、水电改造厨卫回填、防水施工装修分包采购厨卫电器设备安装天花吊顶墙地面砖铺贴衣柜、门框安装施工进场门、窗成品保护铝合金淋水厅房吊顶、造型施工墙纸施工或墙面二遍面油施工场地交接验收顶棚刮腻子、一遍面油毛坯地板保护墙面刮腻子、一遍面油、墙纸界面剂顶棚二遍面油木地板铺贴空调安装防水蓄水验收进场交底水电隐蔽验收橱柜进场安装挂门扇物业开荒开放开放前风险评估家俱等软装SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.90d100d 115d130d3.3 常见施工工序补充说明：3.3.1大厅、房间、大堂天花线安装；（安装前需注意天花平整度的复测以确保方正） 3.3.3室内天花吊顶；（常用有轻钢龙骨，木龙骨不提倡常用，木龙骨可使用于湿度较小的部位，同时吊顶前需注意对吊顶部位的水电管线标识，此处不抹灰可采用在主体砼浇灌前在模板上标上油漆的做法）3.3.4内墙腻子油漆（控制在木门安装前完成二底一面漆完成，木门安装前需重点检查门内贴脸处、线盒周边墙面平整，木地板安装前全部完成，木地板安装前需重点检查踢脚线处墙面的平整度）；3.3.5木地板踢脚线安装的预先打孔，打孔前需由土建总包的水电人员对其进行交底或直接在踢脚线处做好水电布线的标识；3.3.6卫生间、厨房墙地砖户型铺贴样板，需先由精装修总包完成户型排砖图后，方可进行样板铺贴；3.3.7橱柜、浴柜样板安装；（橱柜图纸深化前需对其相应的水电位置进行复核，后再进行现场放线后，方可投入生产，浴柜的尺寸需由精装修工程师现场确定，需重点注意座厕工作面的位置，及镜前灯线管预埋的高度均要按精装修图纸进行定位） 3.3.8煤气管道样板安装；（厨柜图纸设计前需先明确煤气管道的安装方式，是明装还是暗装，对穿厨柜的煤气管道时，需与厨柜公司配合先完成煤气安装样板） 3.3.9强弱电穿线，安装并调整强弱电面板；（穿线需在墙地砖铺贴前完成，以避免后期因穿线不通进行二次平凿，面板安装可在内墙油漆第一次面漆完成后安装） 3.3.10厨房墙砖、卫生间墙、地砖大面积铺贴；（墙地砖铺贴前冷热水管通水15天，即室内水管带压施工）3.3.11卫生间浴缸安装；（需在土建沉箱施工前完成浴缸的招标，以确定安装部位地面的标高，需重点关注浴缸去水管的位置） 3.3.12厨房阳台外墙油漆完成；（阳台排水管最好是在外墙腻子完成并打磨后，方安装效果会更佳）3.3.13淋浴门安装；（安装前需由土建总包水电人员对其交底，以确保安装时不会钻到水电管线）3.3.14 小五金开孔；（小五金的定位需按样板先行的原则执行） 3.3.15窗台大理石制安；（需重点复查空鼓问题）模拟验收开始（模拟验收需在室内通水通电时才能进行，即龙头洁具安装完毕） 3.3.16油烟机安装；（需在厨柜图纸设计前提供样板） 3.3.17物业开荒；（需重点与保洁公司的移交工作，提前对其成品保护进行交底）室内空气检测 物业开荒入伙模拟验收第一次 装修总包全面清洁一模整改完成模拟验收第二次二模整改完成SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.3.3.18交付（注意相应说明书的保留及移交物业）概括而言：从上到下、从里到外、从湿作业到干作业的施工顺序，用意在于改进施工程序，减少交叉施工，利于成品保护，避免返工。
万科北京区域铝模施工标准工期模型
2.2 向铝模厂提供的图纸及方案包括：建筑图、结构图、装修图、水电图、外架方案、放线孔位、布料机位等；图纸 应由项目部下发，有相关签发记录。 （注：1、使用叠合板的项目需提供叠合板设计尺寸、叠合板使用的支撑体系；
2、在总包未确定时，需进行铝模深化的项目至少提供建筑图、结构图、装修图、水电图、外架方案） 2.3 深化图完成后，铝模厂将图纸发项目部、设计部、工程部、（墙板厂）、总包等单位，项目部负责组织各单位参加 联合会审确认； 2.4 铝模加工试拼装完成后项目部、总包、监理应对铝模节点、加固体系、尺寸偏差、窗边（梁、墙）部位压槽等进 行验收确认，对存在的问题要通过书面形式提出，并发相关人员； 2.5 模板编号需由总包与厂家共同完成，同时相关的铝模展开图纸与编号相对应； 2.6 模板移交必须办理三方验收单。模板移交资料：配模图、模板编号图、模板背楞加固图、模板清单、三方验收 单、模板施工技术交底等； 2.7 模板加固方式（拉片式或螺栓式）在铝模设计之初需由项目部决定。并在铝模板深化图纸完成后，制定专项墙面 螺栓空洞、拉片孔洞的处理方案。
可以提效大约 15-16%。
2、 提效措施
2.1 模板形式：使用铝合金模板+快拆体系。建筑层数需超过 22 层，否则铝合金模板不具备成本优势。
2.2 外架形式：钢质爬架基本可以做到与主体施工进度一致，基本不占用主体施工时间。
悬挑钢管架需每 6 层设置一层悬挑，每次悬挑影响主体工期 2-3 天。
2.3 结构形式：铝模+全现浇外墙+全现浇板。模板展开面积较大，铝模人工功效需达到 55-65 平米/工日。
程工艺如下：
2.4 模板安装与拆除程序 （1） 墙柱模板安装流程
上海万科工程主要节点统一工期(第二版)
上海万科工程主要节点统一工期(第二版)
工程管理部
上海万科工程主要节点统一参考工期（第二版）
008
12、多层按砖混结构考虑，如非砖混结构，主体工期应适当可缩短。
3、如中间碰到春节，可加20天工期；如中间碰到黄霉季节，可加8天工期；以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。
4、清水混凝土每层结构施工周期为15天，如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。
5、单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格。
6、具备交付条件：住宅配套竣工：
①、水、电表全部安装完毕，煤气连接管镶接完毕，道路、绿化及路灯竣工；②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明；③、雨、污水永久排放证明；④、规划竣工验收合格证明；
⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案表。
工程管理部
二OO四年二月九日
拟文：金义审核：华立冲签发：陈东彪
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万科集团标准工期解读
万科集团标准⼯期解读⼀、集团标准⼯期详解关键路径：主体－砌筑－抹灰－外墙涂料－落外架集团标准⼯期从基础开始：30+20*地下室层数+12*裙楼层数+25*转换层数+6*标准层数+80+4*楼栋层数+150 +⾬季+春节+其他影响因素到⽑坯交付1、地下室2、主体、落架说明：1、每⼀层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天⽅可进⾏下道⼯序；形成流⽔作业后，3天砌筑⼀层；2、每⼀层砌筑⾄抹灰完成，总⼯期为45天。
3、81天：14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，37天为顶层砌筑及间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、⼲燥时间，7天为顶层基层修补和顶层涂料时间。
4、4天:1天基层修补、移交，1天涂料流⽔，2天拆架（含电梯）。
3、砌筑、抹灰说明：1、⼯序1-2可前置，⼯序1-13为⼀层砌筑全部完成⾄可抹灰施⼯，总计32天；2、⼯序14-15为开始抹灰⾄外门窗收⼝完毕（认为外墙抹灰为关键线路），总计13天；3、砌筑抹灰单层⼯期为45天。
4、其他因素5、装修⼆、合理⼯期如何通过合理的⼯序搭接，实现标准⼯期。
1、实际⼯期调整原则：（1）在采取相应技术措施的情况下，实际⼯期可适当进⾏调整，但禁⽌超过10%。
（2）当多层建筑采取多套模板时，每层⼯期不少于6天。
2、关键线路分析：（1）主体：6天⼀层，是保证质量的基本前提，不可压缩；（2）砌筑：关键在于提前介⼊，基本封顶后砌筑结束；（3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰2天，室内抹灰2天，室内抹灰不受主体结构封顶影响，可以提前进⾏，楼层越⾼可以提前的时间越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键⼯序；（4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响；（5）落架：电梯落架受室内陆坪或室内电梯开通时间影响。
1、合理⼯期——主体砌筑⼯序⼀、主体结构施⼯与砌筑开始流⽔时间关系：N1：3*楼层＝6（楼层-N1）+32以18层为例理论开始流⽔时间为：3×18＝6×（18-N1）+32，介⼊楼层为14层。
(万科)标准化工期
23
邮电信报箱安装完成
封顶后135天
24
电视、电信安装完成
封顶后135天
21
智能化安装完成
封顶后135天
22
紧急备用电源安装完成
封顶后120天
23
小区道路、管网完成
封顶后120天
达到工程竣工标准
24
园林环境配套完成
封顶后140天
25
规划验收完成
工程竣工后30天
26
环保验收完成
工程竣工后60天
封顶后60天
10
拆除外排棚
封顶后63天
11
毛坯完工
封顶后90天
12
豪华装修竣工
封顶后180天
13
永久供水
封顶后85天
14
永久供电（电压配电）
封顶后80天
15
取得消防验收合格证
封顶后85天
16
邮电报箱安装完成
封顶后85天
17
电视、电信安装完成
封顶后85天
18
智能化安装完成
封顶后85天
19
小区道路、管网完成
达到工程竣工标准
24
园林环境配套完成
封顶后105天
25
规划验收完成
工程竣工后30天
26
环保验收完成
工程竣工后60天
27
取得质量验收意见书
工程验收后60天
28
取得档案认可书
工程竣工后75后
29
取得竣工验收备案表
工程竣工后85天
30
《房地产权属证明书》及全部分户图
工程竣工后90天
☀多层&洋房项目合计工期：±0.00至毛坯完工165天，±0.00至豪装完工190天
万科 住宅施工阶段标准工期
阶段
内容
分项
工程管理策划
图纸会审
院墙
广告围挡
前期准备阶段 临建工程 临水
临电
道路开口
售楼处施工
样板房施工
第一阶段 基坑开挖 （基坑施工） 基坑验槽
浅基础
第二阶段 （基础施工）
从垫层开始施工到+0完成
主体1层到预售条件
第三阶段 预售条件到封顶 （主体结构） 主体砌筑工程及二次结构
主体结构验收完成
内墙抹灰
外墙抹灰
屋面工程完成
厨卫瓷砖铺贴
地暖地面工程
单位 天
标准工 期
说明
15 包括工程管理策划编制、评审、审批
天
10 包括三方会审，图纸会审记录
天
15 15天/每千米
天
15 15天/每千米
天
30 市政开口配套
天
30 市政开口配套
天
30 包含市政道路开口，甲方主道路，以及大门和道路冲洗设备等相关
天
21 包括垫层、回填。如果有地下室参照高层标准工期
相应基坑验槽完成后开始
天
22 主体首层、2层、顶层各为10天，标准层6天/层，另顶层造型10天，封 ±0完成后开始
天
20 顶为顶层完成，不包括机房和造型,封顶前完成室内砌体和抹灰样板。 预售条件达到后开始
天
30
包括砌体、挡水墙、构造柱、后塞缝，在主体封顶后30天之前完成， 平均工期本地项目5天/层，外地项目4天/层
在成本部结算完成之后1个月完成
调整
条件 争预售 转换层 斜屋面
内容
假期影响 工期调整项
农忙影响
天气影响 雨季
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万科精英解读《万科标准工期的来龙去脉》
☀万科工期解读☀
万科的工期标准，是很多企业对标的标准......
但是，万科的这个标准是怎么来的？我们简单套用是否合适？
今天，就邀请万科的高管分享《万科标准工期的来龙去脉》
☀万科工期解读
一、万科集团标准工期探秘
万科工期关键路径：
主体----砌筑---抹灰---外墙涂料---落外架
万科集团标准工期计算公式
从基础开始，工期计算公式：
=30+20*地下室层数+12*裙房层数+25*转换层数+6*标准层数+80+4*楼栋层数+150+雨季+春季+其他因素到毛坯交付
2、万科主体、落架工期
说明：a、每一层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天方可进行下道工序；形成流水作业后，3天砌筑一层；
b、每一层砌筑至抹灰完成，总工期为45天；
C、81天：14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，37天为顶层砌筑及间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、干燥时间，7天为顶层基层修补和顶层涂料时间；
D、4天：1天基层修补、移交，1天涂料流水，2天拆架（含电梯）。
3、万科砌筑、抹灰工期
外墙抹灰封顶后开始理论工期
二、万科合理工期
如何通过合理的工序搭接，实现标准工期。
1、实际工期调整原则：（1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行调整，但禁止超过10%。
（2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。
2、关键线路分析：（1）主体：6天一层，是保证质量的基本前提，不可压缩；（2）砌筑：关键在于提前介入，基本封顶后砌筑结束；（3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰2天，室内抹灰2天，室内抹灰不受主体结构封顶影响，可以提前进行，楼层越高可以提前的时间越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键工序；（4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响；（5）落架：电梯落架受室内地坪或室内电梯开通时间影响。
一）、主体砌筑工序，
主体结构施工与砌筑开始流水时间关系：
N1:3*楼层=6（楼层-N1）+32
以18层为例理论开始流水时间为：3*18=6*(18-N1)+32,介入楼层为14层。
以33层为例理论开始流水时间为：3*33=6*(33-N1)+32,介入楼层为22层。
根据集团要求主体进入7层时，开始砌筑介入工作，那么可以推导出:
1、33层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为90天；
2、33层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为42天。
在此期间甲方项目部至少需要完成
A、装修水电图纸；
B、铝合金图纸；
C、铝合金样板层安装；
D、弱电图纸；
E、砌筑样板层（含水电铝合金）完成并通过验收。
万科样板引路及清单
二）、砌筑抹灰工序
砌筑与内墙抹灰开始流水的时间关系：
N1:2*楼层=3*（楼层-N1）+13
以18层为例抹灰理论开始流水时间为：2*18=3*（18-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成10层；
以33层为例抹灰理论开始流水时间为：2*33=3*（33-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成17层。
理论上从完成砌筑样板层验收（砌筑流水开始）至内墙抹灰大面积开始之间时间：18层楼栋为24天；33层楼栋为48天。
在此期间甲方项目部至少需要完成：
A、防火门样板层安装（需要前置）；
B、入户门样板层安装（需要前置）；
C、消防设施样板层安装（需要前置）；
D、抹灰样板层（含公共部分）完成并通过验收。
三）、工序搭接
1、主体结构施工与砌筑介入时间N1：
N1:3*楼层=6（楼层-N1）+32
以18层为例理论开始流水时间为：3*18=6*(18-N1)+32,介入楼层为14层。
以33层为例理论开始流水时间为：3*33=6*(33-N1)+32,介入楼层为22层。
2、砌筑与抹灰的最佳介入时间：
室外抹灰为主体结构封顶后，砌筑完顶层砌体，所以介入时间为顶层砌筑完成7天以后。
3、抹灰与外墙涂料：
外墙涂料最早开始时间为外墙抹灰完成14天（养护7天，干燥7天），涂料施工一层需要3天。
所以外墙涂料开始时间为顶层抹灰完成14天。
鉴于劳动力不充裕，质量要求高等问题，以上介入楼层可以认为是最晚的介入时间，另外介入之前，班组最终选定、砌筑样板层、抹灰样板层需要全部完毕。
四）、小结
以33层建筑为例：1、砌筑开始介入时间为主体7层，主体进入22层后如果砌筑样板层还未完成验收也未开始正常流水作业则判定工期延误。
2、抹灰开始介入时间为主体22层，主体进入25层后如果抹灰工程样板层还未通过验收也未开始正常流水则判定工期延误。
3、主、砌、抹三个阶段中，抹灰工程最容易影响工期，另外在标准工期中存在可能进行压缩的就是抹灰，特别是外墙抹灰的穿插时间。
三、万科如何压缩工期？
根据理论推断，很容易发现进入抹灰阶段后工期开始变得紧张，也就是说主砌抹三个阶段，抹灰最容易成为拖后腿的工序。
实际工程中也往往是如此，特别是外墙抹灰往往需要等到结构封顶后才开始施工。
以33层建筑为例，理论上砌筑完成17层时，主体完成至25层，所以内墙抹灰可按以上节点开始流水施工。
外墙抹灰（假设无法穿插）需要在主体结顶后56天方可进行抹灰施工，与内墙抹灰流水开始相差104天。
事实上，如果我们需要在标准工期上进行压缩，这104天则是我们可以科学合理压缩利用的时间
分段流水：土建阶段就穿插作业
1、流水划分
划分为两个流水，第一段工期为D1（砌筑），第二段工期为D2（结构+砌筑）
2、划分位置（N为总层数，N1为划分位置）,假设封顶后
公示1: 4（N1-1）+30+6=6（N-N1）
3、总工期（D）
根据 D1=4*N1+30+6; D2=（N-N1-1）*6+10+4*（N-N1-1）+30+6 一般而言D2大于D1，则 D=81+4(N-N1)=81+4。