松北区市场分析

户型 两室一厅 两室两厅
使用面积 69.95 97
套数 64 128 128 64 384
配比 16.67% 33.3% 33.3% 16.67% 100%
销售情况 51 115 68 13 64%
三室两厅 128-134 四室两厅 合计 142
松北区项目信息
保利水韵长滩
鸟瞰图
项目地址：松北区三环路与西宁路交汇处 开发商：黑龙江保利澳娱房地产开发有限公司 投资商：保利集团 建筑商：保利建设开发总公司 物业公司：上海保利物业酒店管理有限责任公司 项目规划：总建筑面积73万㎡，分四到五期开发建设，分南、 北两区开发。一期总建筑面积14万㎡ ，以别墅为 主大型高档低密度社区。 产品类型：一期以别墅为主，建筑面积在251—417 ㎡之间 建筑风格：欧式 景观设计：项目内北斗七星河，规划长达三里、总面积 65000㎡的龙形景观河道。总体建筑风格以北欧 为蓝本，以丹麦、挪威、瑞典、芬兰、冰岛五国 特色丰光构成项目的五大景观组团。 会所规划：5000㎡星级会所雪茄吧、室内高尔夫、游泳馆、 桌球室、网络间等休闲娱乐空间 社区配套：5000㎡的星级名流俱乐部，5000 ㎡的幼儿园， 7000 ㎡的小学，12000 ㎡的高尔夫练习场
松北区随着地价的上升、地块容积率限制、开发成本上升及利润实现等因素影响， 各项目产品开发均以中高端为主，“打造产品品质”成为各项目的首选，高层、花园 洋房和别墅产品将成为未来一段时间内松北区的主流产品。
华润 欢乐颂
东北最大的购物广场———华润·欢乐颂都市综合体
项目在松北区奠基。“红色央企”华润集团投资20亿 元，建设集购物、休闲、餐饮、文化、金融、商务及 居住为一体的城市综合体项目，预计2014年年底正式
使用面积 ８９－９２ １０９－１２４ １３３－１３９ 26.21 40.23 54.34 73 106
比例 20% 60% 20% 20% 10% 30% 10% 30%
套数 50 150 50 250 68 34 102 34 102 340
有一定特点，然而推向市场后反应平平， 在项目形象未表现前，客户对于产品特 点无深刻理解，同时由于面积大、套总
类独栋
双拼 联排 合计
408.92-442.17
315 270
18
30 118 166
10.84%
18.07% 71.08% 100%
松北区项目信息
世茂滨江新城
三期四区世贸蓝屿
世贸蓝屿由 100 栋别墅组成，与香堤雅、毕加
索小镇相比较，产品功能上有较大创新，产品品质提
升明显，项目以双拼，联排为主。 项目产品户型区间 270-315 ㎡，销售均价 1000 元 / ㎡ ， 预计看盘时间9月末，据案场经理访谈透露，前期世茂 蓝屿签订意向客户已销售70套，项目销售预期较好。
鸟瞰图
推广主题：
为一座城市而来
松北区项目信息
海域岛屿墅
实景图
总量
岛屿墅一期
120 162 124 406
销售率
100% 100% 83.7% 94.4%
实收均价
------11200
效果图
项目小析：
从项目的销售价格来看，项目销售已接近卫生，剩 余现房别墅仅有20余套，目前销售价格300万起/每套。 从项目建筑风格及品质来看，德式建筑风格的厚重
松北区产品分析
多层普通产品
该产品是松北区最原始的产品类型，在松 北区基础设施配套尚未齐备时，部分项目
高层产品
部分项目地处临江，具有得天独厚的观江优 势，吸引了部分改善型客户，代表楼盘世茂 滨江新城、北岸明珠、金色江湾等。近期随 着江南二环内限购政策影响，松北区高层销 售有明显起色。
通过低房价吸引部分江南挤压型客户向松
哈尔滨市松北区市场分析
松北区项目简析
松北区项目信息
世茂滨江新城
项目地址：松北世茂大道88号 开发商：哈尔滨世茂滨江新城开发 建设有限公司 投资商：世茂集团 建筑商：黑龙江省建工一公司、 哈尔滨恒达建筑公司 物业公司：哈尔滨景阳物业管理有 限公司 建筑风格：西班牙 产品类型：一期为高层住宅、三期 为别墅 项目规划：项目总占地面积400.84万㎡，总建筑面积360万㎡ ，总建设用地243.6万㎡ ，绿化率50%，容积率1.42。其中一期 规划；用地面积41.6万㎡ 、建筑面积75万㎡ 、总户数6152 户、总居住人数19687人、机动车泊位2437个，地上 1774个;地下750个，车位配比：1:2.5；二期规划；用地面积73万㎡ 、建筑面积110万㎡，三期规划；用地面积52 万㎡ 、建筑面积95万㎡ ，四期用地面积；77万㎡ ，建筑面积120万㎡ 。 会所规划：星级会所，会所内设有室内泳池、室内篮球、排球馆、棋牌室等多功能休闲娱乐服务设施。 社区规模：中高档住宅(多层、小高层、高层、Townhouse、高级别墅)、高级行政办公中心及与之配套的会议中心和商务中 心、超五星级酒店和酒店式公寓、商业步行街、大型购物中心、中小学校、幼儿园、高级会所、停车场、市民广 场、滨江公园。
价高，销售速度一般。
项目启示：
产品创新如何让市场理解！
松北区客户分析
江南挤压型客户
江南几两年房价的不断攀升，部分刚性 需求客户开始转向松北区域，代表楼盘 世纪花园、欧美亚等，客户群体为白领、 企业工人、江南低收入原住民等。
改善型客户
松北区得天独厚的环境优势为部分改善型 客户所青睐，部分楼盘自身的容积率、景 观打造及会所规划等为江南项目所不具备， 代表楼盘北岸明珠、保利公园九号等，客 户群体为公务员、教师、金融机构人员、 小私营业主等。
松北区项目信息
海域岛屿墅
项目地址：松北区商业大学以东、热源路以北 开发商：哈尔滨广信志华房地产开发有限公司 投资商：上海绿地集团 建筑商：长城建筑 物业公司：上海圣雅士物业管理有限责任公司 项目规划：总占地面积29万㎡ ，总建筑面积38万㎡，一期 总建筑面积10万㎡，由438套别墅为主大型高档 低密度社区。 产品类型：一期以别墅为主，建筑面积在260—275 ㎡之间 建筑风格：德式 景观设计：项目内无大型组团景观，以每家每户均观景为特 点，德式园林风格。 社区配套：2000㎡的星级名流俱乐部，3000 ㎡的幼儿园
投入运营。
华润·欢乐颂项目，位于松北核心区域，比邻市政府，东临昆明路、南临世茂大道、北临郑州路，该项目总占地面 积9.01万平方米，总建筑面积约30万平方米，其中“欢乐颂”建筑面积20万平方米、住宅8万平方米、主题商业1.8 万平方米。“欢乐颂”主题购物广场，为大型超市、购物中心、休闲设施及其他配套服务等多种业态会聚一体。目 前，“欢乐颂”项目已开始在深圳、无锡、海口、珠海、青岛等地布局,但在哈尔滨市的建设规模最大、标准最高， 为“华润万家”的标志性项目。
与古朴最为客户所接受，并明显优于其他项目。
从产品设计上看，项目产品设计建筑面积在250 — 280㎡之间，面积区分不大，产品均好性较强。项目从 控制总价角度考虑，却降低了产品的舒适度。
松北区项目信息
金泰湖滨绿茵
项目地址：松北区三环路与过江隧道交汇处 开发商：黑龙江金泰房地产开发有限责任公司 建筑商：市建一 市建六 物业公司：黑龙江金鼎物业公司 项目规划：项目占地9.11万㎡，总建筑面积19万㎡，分三期 开发，一期为花园洋房，二期为三栋板式高层。 绿化率50%。 产品类型：一期以花园洋房为主，使用面积在88—140㎡之 间，二期、三期以高层为主。 建筑风格：法式 景观设计：项目内以小组团景观为主，中心为喷泉广场，水 系景观。 会所规划： 1658.5㎡的星级运动健康型会所，茶艺馆、羽 毛球馆、乒乓球室、桌球室、健身区、亲子中 心、高标准客房。
三期四区世贸蓝屿产品分析： 产品形式 双拼 联排 合计 建筑面积(M2) 315 270 总套数 32 68 100 户型配比 32% 68% 100%
松北区项目信息
金色江湾
开发商：哈尔滨美德地产置业有限公司 地理位置：哈尔滨市松北开发区，由世茂大道—天元街— 江 湾路—松北大道合围处 项目规划：项目总占地面积32万平方米，总建筑面积53万 平 方米（不含地下建设部分）；其中住宅部分的建 筑面积40万平米。项目整体划分四个区域（A、 B、C、D），绿化率超过60%。建筑形态包括高 层、小高层、多层、花园洋房、濒水别墅、商 服、写字楼、高档商务酒店及生态休闲酒店。项 目建设周期约为五年。项目A区以地中海风格之经 典西班牙风格为主打。 会所规划：健身、游泳、棋牌、乒乓球、羽毛球、餐饮等。
享受型客户
松北区的别墅项目距离市区较近，且品质较高，部分项目套总价仅相当于江南的高层大户型套 总价，代表楼盘世茂、保利水韵长滩、海域岛屿墅等，客户群体为政府高管、私营企业主等。
政府对于营业税及二套住宅首付款比例政策的调整，开始对居民二套住宅“计划 生育”，此政策对于改善型及享受型客户有着较大的影响。 而松北客户群体中，以灰色收入为主政府高管的占有较大比例，该部分人群对于 高品质及高端性住宅倾向性较强。
鸟瞰图
推广主题：
贵族修养地
高尚外交场
松北区项目信息
金泰湖滨绿茵
实景图
项目小析： 项目为哈尔滨市第一个花园洋房 项目，模仿深圳万科城项目，一层私家 花园，二层以上层层带露台。 从项目品质来看，并无较大问题，
项目低容积率，高绿化率，内部景观具
序号 洋房
高层
户型 二室一厅 三室两厅 四室两厅 合计 一室一厅 两室一厅 两室一厅 两室两厅 三室一厅 合计
北区偏移，代表楼盘世纪花园、欧美亚等。
花园洋房
该产品最初由湖滨绿茵开发，套总价高， 产品类型并不为客户所熟知，销售情况 并不理想，随着客户层次的提高，松北 区该产品类型逐渐增加，代表楼盘金泰 湖滨绿茵、保利公园九号等。
别墅产品
09年松北区别墅推出较为集中，经过2年的去 化松北区在售别墅项目目前销售基本接近尾 盘，近期内出世贸蓝屿外，松北区别墅项目 市场推出产品较少，代表楼盘世茂、保利水 韵长滩、海域岛屿墅。