北京怀柔雁栖湖项目整体定位与发展战略研究报告(247p)
北京怀柔雁栖湖项目客户调研报告
−其他方式积累的客户主要是指公司别墅项目销售经理推荐 意向客户、其他员工推荐别墅客户资源、龙山新新等别墅项目现场针 对性访谈等。
本报告是严格保密的。
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关键问题分析
1. 客户背景与置业计划 2. 关于置业目的与使用方向 3. 关于面积需求与价格计划 4. 关于项目区域及交通的认知 5. 关于整体规划与公共景观设计 6. 关于建筑单体 7. 关于私家庭院 8. 关于配置与社区配套
西三环
西直门
其他
被访客户工作地点以中关村、亚运村为代表的西北向和北向为主； 在金融街及CBD高档办公集中区工作的客户也相对集中； 在其他地点工作的客户比较分散
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9
被访客户计划别墅置业时间与置业类型
被访客户中计划购买独栋者占主流；
选择两者均可且预算在150-250万的客 户表示“在总价不变的前提下更倾向于 购买独栋”；
本报告是严格保密的。
访谈结果显示：被访客户多拥有2-3次置 业经历；
海归客户和公房居住客户是出现“首次 置业”的原因；
是否首次别墅置业（25人）
25
20 17
15
10
8
5
0 是
不是
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关键问题分析
1. 客户背景与置业计划 2. 关于置业目的与使用方向 3. 关于面积需求与价格计划 4. 关于项目区域及交通的认知 5. 关于整体规划与公共景观设计 6. 关于建筑单体 7. 关于私家庭院 8. 关于配置与社区配套
专业人士
私企业主和企业管理人员在被访客户中占多数；
被访客户行业分布广泛，涉及IT、金融、、移动通信、地产、进 出口贸易、教育、音像、钢铁、化工、自由职业者、专业人士等各 个行业
北京亚华怀柔项目第一阶段最终定位_87PPT_伟业
岛上餐厅
奢华室内
36页
定位原则——市场情况
怀柔度假会议培训市场概况
怀柔区作为北京理想的会议、旅游、度假发展建设区， 会议培训市场供应较多，但档次均较低； 本项目所在的红螺湖及雁栖湖周边区域目前已有30余 家中央、北京的单位落户建度假、会议、培训中心； 年接待会议近千个，20多万人次、7000个床位； 代表性项目有：北京法官进修学院
500强公司的会议、培训需求大， 且有较强的企业文化特色
2006年6月
10页
定位原则——客户需求
案例——GE培训中心
GE培训中心有着明确的使命：创造、确定、 传播公司的学识，以促进GE的发展，提高 GE在全球的竞争能力，为GE员工的成长 与发展提供培训，向GE各业务部门传播最 佳实践、公司的举措以及学习的经验，传 播公司的文化与价值观 每一年，在克劳顿村接受培训的GE高级经 理人员都达5000－6000人，他们分别来自 GE在全球的业务部门；
康体设施：室内外网球场、游泳池、保龄球等
2006年6月
33页
定位原则——市场情况
玛雅小岛
建筑：3栋低层拱型建筑，夜晚灯光下呈现两种颜色。外部运用粗坯外墙，拱型 的门廊等，用料为手工砖，色彩热烈浓厚的实木，未经打磨的板岩等 主题策划：借鉴玛雅文化题材，建筑、餐饮、生活环境等，如有墨西哥风格手工 制作的陶器，室内外的雕塑，铸铁的栅门、灯饰等手工艺品装饰 岛租：50000元/天（含10人的餐费） 可承受人数：20人 环境：尊重乡间自然并且富有创意的国际设计理念——园中的庭园雕饰、观景高 台、沙滩垂钓、室外烧烤，以及数不清的灌木、乔木、各种花卉等 主要客户：实力派公司的高级董事会等
2006年6月
22页
定位原则——市场情况
北京市怀柔区雁栖水厂案例分析(出版稿)
雁栖水厂的规划与设计杨峰1，刘春明2，肖华1（1.北京市水利水电技术中心，100073，北京；2.北京市水务局，100038，北京）摘要：本文从规划、设计的角度分析了雁栖水厂建设的思路，并简述了雁栖水厂的管理机制建设。
对雁栖水厂供水工艺、监控系统、污水处理与回用、节水节能以及管理机制建设等进行论述，力图为农村安全饮水工作提供借鉴。
关键词：雁栖水厂；规划；设计；管理机制中图分类号：TU991+TV212.2 文献标识码：C文章编号：1000-1123(2007)10-0047-02雁栖水厂位于北京市怀柔区雁栖镇下庄村南，距怀柔县城6km，占地面积0.78hm2，设计日供水能力5000t。
雁栖水厂集中反映了北京市农村安全饮水工作的模式和经验，下面从规划、设计、管理等三方面对雁栖水厂进行介绍。
一、统筹规划，集约管理1.地处水源保护区，水源条件优越怀柔区位于北京市北部，根据北京市总体规划，怀柔区是北京市重要的“生态涵养发展区”和水源保护区，各级饮用作者简介：杨峰(1980－)，男，助理工程师水源保护区面积约占全区总面积的97％，承担着保护、供应、涵养北京饮用水源的重要任务。
雁栖镇位于北京市水源线路京密引水渠南侧，是重要的地表水源保护区。
同时，雁栖镇处于北京水源八厂和怀柔城市水源地上游，也是重要的地下水源防护和补给区。
因此，规划的雁栖镇水厂水源条件优越,地下水水质达到《生活饮用水卫生标准》（GB5749－85），设计水源井3眼（2用1备），井深均为54m。
2.结合雁栖镇规划，合理确定水厂规模根据《怀柔新城规划（2005－2020年）》，雁栖镇作为怀柔新城重要的产业发展区，规划建设成为首都高水平的生态友好型都市产业园区和重要的科技创新及成果转化基地。
根据规划需求，雁栖镇供水工程既要满足当地生活用水要求，又要满足开发区用水要求。
当时已建水厂虽然满足了开发区工业用水需求，但是供水规模基本达到了水厂的设计规模，没有挖掘的潜力。
北京雁栖湖生态发展示范区规划设计任务书0506
北京雁栖湖生态发展示范区整体环境建设规划及景观设计规划设计任务书北京市规划委员会2010年5月北京雁栖湖生态发展示范区整体环境建设规划及景观设计规划设计任务书目录第一章总则 (1)1 用地位置 (1)2 规划范围 (1)3 规划依据 (1)4 功能定位 (1)5 发展目标 (2)6 指导思想 (2)7 规划重点 (2)7.1 用地功能布局和规模细化 (2)7.2 整体环境规划及景观设计 (2)7.3 生态技术应用措施方案 (3)7.4 重点地区详细景观设计 (3)7.5 近期建设环境景观设计 (3)第二章规划设计条件 (4)1 现状情况 (4)1.1 工程地质环境 (4)1.2 自然环境条件 (4)1.3 行政区划情况 (4)1.4 土地使用情况 (4)1.5 土地权属情况 (6)1.6 现状建设情况 (6)1.7 土地资源综合评价 (8)1.8 现状交通条件 (8)1.9 现状市政设施条件 (9)2 规划条件 (10)2.1 规划用地条件 (10)2.2 建设强度控制 (12)2.4 交通系统 (13)2.5 市政基础设施 (13)2.6 安保及应急设施 (14)2.7 需同步协调落实的相关问题 (14)第三章规划设计要求 (15)1 总体功能布局规划 (15)1.1 规划原则 (15)1.2 总体功能布局要求 (16)1.3 交通体系规划要求 (17)1.4 市政设施规划要求 (20)2 环境景观规划设计 (21)2.1 规划原则 (21)2.2 景观道路方案 (22)2.3 公共空间节点 (22)2.4 滨水岸线景观 (23)2.5 滨水慢行体系 (23)2.6 水面景观 (23)3 近期建设实施方案 (23)3.1 近期建设核心区 (23)3.2 重点提升改造区 (23)3.3 基础设施启动区 (23)3.4 重点绿化建设区 (24)3.5 环境整治过渡区 (24)第四章成果要求 (25)1成果构成 (25)1.1 规划说明 (25)1.2 图件 (25)2 成果规格形式 (26)附图 (27)北京雁栖湖生态发展示范区整体环境建设规划及景观设计规划设计任务书第一章总则1 用地位置北京雁栖湖生态发展示范区（以下简称“示范区”）位于北京市区东北部，地处怀柔区雁栖镇，南邻怀柔新城集中城市建设区，是红螺山——雁栖湖市级风景旅游度假区的东区。
怀柔雁栖湖项目客户调研报告
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关键问题分析
1. 客户背景与置业计划 2. 关于置业目的与使用方向 3. 关于面积需求与价格计划 4. 关于项目区域及交通的认知 5. 关于整体规划与公共景观设计 6. 关于建筑单体 7. 关于私家庭院 8. 关于配置与社区配套
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客户对区域的自然资源满意度较高，但对 生活配套满意度较低
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总价一定情况下，赠送一定物业面 积对客户决策的影响程度较大; 赠送物业面积是变相降低物业单价， 提高物业的性价比，可能改变客户对 项目的选择决策。
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客户对总价的敏感程度
客户对别墅总价 的偏好（25人）
（人次） 15
12
9
8
7
6 4
3
3
1
1
1
0 150-200 200-250 250-300 300-350 350-400 400-450 450以上
被访者的总价主要分布在150-250万元区间 随总价上升，客户数量呈递减趋势 少量客户对总价没有明确的表态，具体要看产品品质如何。
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付款方式和首次支出状况
付款方式（25人）
（25人）25
20
15
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10
5
0 按揭贷款
5
3
3
分期付款 一次性付款 视资金而定
付款方式：按揭贷款的选择比例较高，显示出部分被访客户价格 承受能力有限。 一次性支出：选择按揭贷款客户，大多计划首付款比例为3-5成， 购房一次性支出约为200万元左右，其中含50-100万元的装修支出。
14
12 10 10
8
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北京市怀柔区“十二五”时期城市社区发展规划
北京市怀柔区“十二五”时期城市社区发展规划城市社区发展规划二Ｏ一一年四月目录序言 (5)第一部分城市社区发展回顾 (6)一、城市社区发展成绩 (6)二、存在问题 (8)第二部分面临的形势、机遇与挑战 (9)一、建立社会主义和谐社会需要加强城市社区建设 (9)二、北京世界城市发展战略为社区建设带来了新的机遇 (9)三、怀柔机遇对城市社区建设提出了新的挑战 (10)第三部分指导思想和基本原则......... . (10)一、指导思想 (10)二、原则 (10)第四部分总体思路和目标 (11)一、总体思路 (11)二、目标 (12)第五部分主要任务 (14)一、加快推进社区化管理覆盖面 (14)二、加快推进社区规范化建设 (15)三、加强社区工作人才队伍建设 (17)四、完善社区基本公共服务体系建设 (20)第六部分规划实施保障......... .. (26)一、加强组织领导 (26)二、加强调查研究 (26)三、加强物质及经费保障 (27)四、完善制度保障 (28)序言社区是社会的基本单元，是人们社会生活的共同体。
党的十七大报告中指出，要把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。
切实加强城市社区建设，不断扩展与完善社区功能，努力发挥社区在社会管理和公共服务中的作用，是怀柔区“十二五”城市社区发展的重要内容。
规划期限：2011年至2015年编制依据：中央办公厅、国务院办公厅《关于加强和改进城市社区居委会建设工作的意见》，国务院《关于加强和改进社区服务工作的意见》，民政部《建设和谐社区实施纲要》（草案），民政部《关于进一步推进和谐社区建设工作的意见》，北京市委、市政府《关于建设和谐社区和谐村镇的若干意见》，《北京市社会建设实施纲要》，《北京市社区管理办法（试行）》，《北京市社区工作者管理办法（试行）》。
第一部分城市社区发展回顾一、城市社区发展成绩“十一五”期间，怀柔区以和谐社区建设为切入点，通过加强社区基础设施建设、理顺社区运行机制、优化社区工作者队伍、完善社区服务体系等工作，全面促进社区各项事业健康发展。
北京市怀柔区人民政府关于印发怀柔区“十三五”规划纲要主要指标和重点任务分工方案的
北京市怀柔区人民政府关于印发怀柔区“十三五”规划纲要主要指标和重点任务分工方案的文章属性•【制定机关】北京市怀柔区人民政府•【公布日期】2016.04.21•【字号】怀政发〔2016〕 16号•【施行日期】2016.04.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】发展规划正文北京市怀柔区人民政府关于印发怀柔区“十三五”规划纲要主要指标和重点任务分工方案的通知怀政发〔2016〕16号各镇乡人民政府、街道办事处，区政府各委办局，各区属机构：《怀柔区“十三五”规划纲要主要指标和重点任务分工方案》已经2016年第5次区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
北京市怀柔区人民政府2016年4月21日怀柔区“十三五”规划纲要主要指标和重点任务分工方案一、“十三五”时期经济社会发展主要指标（一）约束性指标1.常住人口规模小于45万人。
牵头领导：朱家亮、王赤主责单位：区发展改革委、公安分局、各镇乡政府2.城镇登记失业率小于4%。
牵头领导：朱家亮主责单位：区人力社保局3.城乡居民养老保险续保率大于96%、新农合参合率大于98%。
牵头领导：朱家亮、任武军主责单位：区人力社保局、区卫生计生委4.城镇职工五项保险收缴率大于98%。
牵头领导：朱家亮主责单位：区人力社保局5.食品安全监测抽检合格率大于98%，药品抽检合格率大于99%。
牵头领导：王弢主责单位：区食品药品监管局6.单位地区生产总值生产安全事故死亡率降低，达到市级要求。
牵头领导：任武军主责单位：区安全监管局7.全区用水总量达到市级要求。
牵头领导：鲍晓健主责单位：区水务局8.重要水功能区水质达标率达到100%。
牵头领导：鲍晓健主责单位：区水务局、区环保局9.单位地区生产总值能耗降幅达到市级要求。
牵头领导：朱家亮主责单位：区发展改革委10.单位地区生产总值水耗降幅累计大于15%。
牵头领导：鲍晓健主责单位：区水务局11.单位地区生产总值二氧化碳降幅达到市级要求。
北京雁栖湖国际会都概念性规划
Beijing Yanqi Lake Capital Guest House
Importance of the project 怀柔区域重要基地
Capital Location:
1 hour from Beijing City Center Central Component of Huairou International Conference District
BLCC, ranked No.1 of Beijing State-owned Company and owns several regional subsidiaries such as Airport Expressway (Beijing) Group, Beijing Gas Group Co., Ltd., Beijing Yanjing Beer Group Corporation and many real estate companies
(contract negotiation in progress)
Follow-up commission from conceptual plan to implementation From RFP to sole-consultant
June 2010
Conceptual Master Plan
Oct 2010
Master plan Revision + Architecture Concept
Beijing Yanqi Lake Capital Guest House Conceptual Master Plan Beijing, China 中国， 北京 2010.7
Main report
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北京怀柔雁栖湖项目整体定位与发展战略研究报告(247p) 北京怀柔雁栖湖项目整体定位与发展战略研究报告
一、项目背景
1.1 项目概述及目标
1.2 项目所在地区及基础条件
1.3 项目现状及存在问题分析
二、市场调研与分析
2.1 目标市场分析
2.1.1 潜在客户群体分析
2.1.2 竞争对手分析
2.2 市场需求分析
2.3 市场前景预测
三、项目定位策略
3.1 项目整体定位
3.2 目标客户定位
3.3 竞争优势定位
四、开发规划与设计
4.1 总体规划设计
4.1.1 项目用地规划
4.1.2 建筑物规划设计 4.1.3 环境景观规划设计4.2 功能区划与设计
4.2.1 住宅区设计
4.2.2 商业区设计
4.2.3 休闲娱乐区设计
4.2.4 公共设施区设计
五、市场营销策略
5.1 品牌建设与宣传
5.2 销售渠道策略
5.3 产品定价策略
5.4 市场推广活动策划
六、项目投资与融资计划
6.1 项目投资估算
6.2 资金筹措渠道分析 6.2.1 自有资金投资 6.2.2 银行贷款
6.2.3 股权融资
6.3 资金使用计划
七、风险分析与对策
7.1 政策风险分析
7.2 市场风险分析
7.3 项目实施风险分析
7.4 风险应对措施
八、项目实施计划
8.1 项目工期计划
8.2 项目组织架构
8.3 项目工作分解结构
九、项目成果评估与控制
9.1 成果评估指标
9.2 项目跟踪与控制方法
9.3 项目评估报告
附件：
附件一、项目地区地图
附件二、市场调研报告
附件三、规划设计图纸
附件四、资金筹措协议
附件五、风险评估报告
法律名词及注释：
1、法：指X法律的简称，为应对特定问题而制定的法律。