房地产与商业地产的区别
商业地产与住宅地产十大区别
区别一，地理位置的要求不一样。
1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。
但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了；2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求；3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示；4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。
如果地选错了，那是一定种不活的。
这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。
所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。
区别二，目标顾客不一样。
住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。
通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。
经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，比如说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。
区别三，功能、用途不一样。
住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。
例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。
即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。
区别四，消费环节不一样。
住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。
而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。
商业地产与住宅地产在营销方面的十大区别
林海彬在房地产业界有一句话叫：“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生；做住宅地产的销售是小学生，做商业地产的销售是大学生。
”也许这个比喻并不十分恰当，但却足够形象。
那么，商业地产与住宅地产在营销方面具体有何区别呢？CHINA REAL ESTATE一、销售产品不同住宅地产的产品相对来说是独立的、封闭的、标准化的；而商业地产的产品是公众的、共享的、个性化的。
具体来说，住宅地产是卖居住产品的，如三室两厅、两室一厅等，它的属性是居住的；而商业地产是卖商业空间的，如卖场、商铺等，它的属性是商业经营的。
住宅地产多是按标准户型设计出来的，在它设计之前就已经对其户型进行了反复推敲，不会由某个人自行分割；而商业地产则不同，在做商业地产之前很难将商铺的面宽、进深、面积、做什么品牌、做什么品类、由哪个商户来做、今后体现什么功能等诸多问题考虑清楚，这需要根据它的具体需求做个性化分割。
住宅地产卖了以后是用来居住的，没有什么技巧可言；而商业地产卖了以后是用来经营的，经营的品类各个方面都不一样，它们销售的产品也是截然不同的。
此外，住宅地产销售的产品非常标准化，简单且使用用途明确；而商业地产销售的产品是不确定性的，当然这并不意味着一无所知，只是说它个性化的需求很难确定。
二、对象不同住宅卖给的是居住的消费者；而商业地产卖给的是两种人：一是自营户（即需要自己来经营的），二是投资客（将物业持有后自己并不经营，而是进行二次出租收取租金收益的）。
关于卖住宅地产，可以说来者都是客，卖给谁都可以，并不会设定购房人的具体条件；而商业地产则不同，卖家居建材的不能卖服装，卖珠宝的不能卖儿童用品。
这是因为商业地产是有经营定位的，如果定位为全部做女装，那么即使是男装也不能进入，如果不遵循这个规律，不仅自身难以成活，还会影响到其他人，最终导致整个商铺的衰落。
现在国内很多人在卖商铺时，往往忽略了卖商铺与卖住宅的区别，只要对方给钱就卖，具体做什么并不关心。
商业地产与住宅地产的差别
商业地产是房地产开发业中极为重要的一部分，近年来更是掀起了全国性的商业地产开发热。
尤其自2010年以来，国家相继出台一系列政策打压过快增长的房价，坚决抑制住宅的投机性消费，商业地产的价值更突显出来。
虽然商业项目与住宅在产品属性、价值链、客户构成等方面都存在极大差异，可由于许多开发商对此认识不足，往往以操作住宅的方式方法来运作商业项目，从而导致出现种种错位。
有些自称最具实力的、最佳的...地产营销策划机构，打着专家的幌子，不懂商业却操盘商业，有的用住宅的策划营销手法来操盘商业，有的甚至连住宅都做不好，也在商业地产领域鱼目混珠，忽悠了一大批和他们一样不懂商业运营的开发商，致使项目痛失商机，“砖家”悄然退场，看似像模像样的专业操盘给商业项目造成的损失是无法弥补的。
因此详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是大有裨益的。
1、产品性质不同虽然有相当一部分投资购买住宅的客户，但他们在所有住宅购买者中所占的比重都只能是少数。
绝大多数消费者购买住宅的目的都是为了改善居住环境，提高生活品质，也就是说，住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。
而商业项目则大为不同。
商铺的主力购买者都是并不直接开店经营的投资型客户。
他们购买的首要目的是出租获利以及随着商业和城市发展所带来的商铺升值。
也就是说，他们购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“媒介”实现保值增值，因此，商铺的本质是一种金融产品，其使用功能当然也很重要，但我们也经常看到几乎没有单独使用价值的商铺也“全城热卖”、“排队抢购”。
2、价值链不同住宅项目的利益主体只有三个——开发商、业主、物业管理公司（现实证明，物业管理水平的高低对一个住宅小区的保值增值影响极大），开发商将房子交给业主后其价值就已基本实现；而在一个综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、经营管理公司、物业管理公司、消费者6种角色，并且不但需要招商开业、而且只有开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。
房地产市场的商业地产与住宅地产投资对比
房地产市场的商业地产与住宅地产投资对比在房地产市场中，商业地产与住宅地产是两个常见的投资方向。
商业地产主要包括办公楼、商场、酒店等商业用途的建筑物，而住宅地产则是以住宅为主要功能的房产。
商业地产和住宅地产在投资方面有很多不同之处，下面将对两者进行比较分析。
一、投资周期和回报率商业地产的投资周期相对来说较长，通常需要数年或更长时间才能从投资中获得回报。
这是因为商业地产的租赁周期通常较长，同时商业租户的选择也较为谨慎。
然而，商业地产的回报率相对较高，一旦稳定租赁，收益可持续较长时间。
相比之下，住宅地产的投资周期较短，买卖交易速度较快，投资回报率较低，但具有稳定性。
房屋的需求相对较为稳定，且随着人口增长，住宅需求相对较大。
虽然住宅地产的租金回报率较低，但房价的稳定增长可为投资者提供较长期的回报。
二、风险和稳定性商业地产投资存在一定风险，主要体现在租赁空置率和商业环境变化上。
如果商业地产的租赁率较低，或者商业环境发生变化，例如附近竞争者增多，商业地产的价值可能会下降。
因此，在商业地产投资中，投资者需要仔细评估商业环境和租赁市场的情况，以减少风险。
住宅地产投资相对较为稳定，因为人们始终需要居住，住房需求相对稳定。
即使在经济不景气时期，人们依然需要住房，因此住宅地产的价值相对较稳定。
住宅地产的风险主要体现在房价波动和市场供需关系上。
三、资金投入和融资方式商业地产投资通常需要较大的资金投入，包括购买、装修、运营等方面的费用。
此外，商业地产的融资方式也较多样化，可以通过银行贷款、股权合作等方式融资。
住宅地产投资相对来说资金投入较小，融资方式也较简单。
一般情况下，购买住宅可以通过按揭贷款、自筹资金等方式进行。
四、市场需求和前景商业地产的市场需求与经济发展密切相关。
随着城市化进程的加快和消费水平的提高，对商业地产的需求也不断增加。
商业地产的前景较好，但在市场选择和运营管理方面需要更多专业知识。
住宅地产的市场需求相对稳定，受城市规划和人口增长等因素的影响。
房地产投资中的商业地产与住宅地产
房地产投资中的商业地产与住宅地产在房地产投资领域，商业地产和住宅地产是两个常见的投资类型。
商业地产一般指用于商业目的的土地和建筑物，如商场、办公楼等；而住宅地产则指用于居住目的的土地和建筑物，如公寓楼、别墅等。
本文将探讨商业地产和住宅地产在房地产投资中的差异和特点。
商业地产作为房地产投资的一种形式，在投资回报、资本增值潜力和风险等方面与住宅地产有着显著的区别。
首先，商业地产投资往往具有更高的投资回报率。
商业租赁收入一般比住宅租金高，因为商业租户往往能够承担更高的租金成本。
此外，商业地产的租赁周期通常较长，可以在较长时间内稳定获取租金回报。
其次，商业地产投资具有较高的资本增值潜力。
商业地产的价值往往取决于其所在地的商业发展状况和吸引力。
若商业区域的发展有望，商业地产的价值很可能会随之上升。
相比之下，住宅地产的价值增长较为稳定，因为居住需求相对较为稳定，受到经济波动的影响较小。
然而，商业地产的风险相对较高。
商业租户的经营状况和市场需求的变化等因素都可能对商业地产的租金收入和投资回报产生影响。
尤其是在经济不景气和市场寒冬时期，商业地产的出租和资本增值都可能受到较大的压力。
相比之下，住宅地产往往受到较小的市场波动影响，因为人们对于居住需求的稳定性和持久性更高。
在投资决策中，投资者需要综合考虑不同类型地产的特点和风险，并根据市场需求和自身投资偏好来做出选择。
如果投资者追求较高的租金回报和资本增值潜力，并愿意承担相对较高的风险，那么商业地产可能是一个较为合适的选择。
然而，如果投资者注重稳定的现金流和较低的风险，住宅地产可能更适合其投资目标。
此外，商业地产和住宅地产在管理和运营上也存在差异。
商业地产通常需要对商户进行租赁管理、物业维护等工作。
商业租户的选择、租金谈判和合同管理等都需要专业的商业地产管理团队来负责。
而住宅地产的管理相对简单，主要涉及租赁管理和维护服务。
综上所述，商业地产和住宅地产在房地产投资中有着明显的差异和特点。
商业地产的定义及特点
商业地产的定义及特点一、商业地产的定义商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品，包括超市、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、酒店等用途的房地产。
它是以持续经营为基础的，以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品二、商业地产与住宅地产的主要区别从以上表中，我们可以清晰的看到，商业地产同住宅地产相比较，程序更复杂、开发技术要求更高，同时物业增值的环节及空间更多、更大。
三、商业地产的特点1、收益性强。
商业地产收益由商业租金收益、物业升值变现收益、现金流的产生和使用等多种收益，同时随着商业经营的开展还会产生递延的附加值。
2、经营方式多种多样。
商业地产经营方式以租赁为主，也有租售结合。
3、回收期长。
根据目前地价及收益来看，商业地产回收期一般在10年左右，较好的在6~8年，较差的在12~15年，国际上比较成熟的商业项目大约需要20年的回收期。
4、开发风险大。
由于商业地产投资回收期长，在建造、经营过程中受环境影响非常大，如交通环境、竞争环境、消费人群、消费习惯、政府政策等一系列的改变都会带来很多不确定性，将直接影响项目的收益；另一风险是，任何一个商业项目从开业到进入成熟期都要有一个2~3年的过渡期，在期间都要对定位进行重新调整，并且是处于亏损期，这个过渡期能否度过，对所有商业地产开发企业都是一种挑战。
5、投资规模大。
超大体积成为超大负担，几乎是中国购物中心的通病。
有资料显示，这一两年，10万平方米、50万平方米，甚至上百万平方米超大型购物中心还在全国各地兴建，目前世界最大的10个超大型购物中心，中国就占了5个。
如此大的规模，势必造成开发企业的投资加大。
6、经营内容多。
如大型购物中心，除购物外，现都已将餐饮、娱乐、休闲、金融服务的多种功能融为一体。
7、经营管理要求高。
商业地产由于经营方式多，经营内容多变，因此需要专业团队进行管理，对服务、促销、整合营销等要求都比较高，都要求系统地、有计划性地持续运营。
商业地产和住宅地产的差别
2、开发流程区别 商业项目开发需：
1】培育期：商业项目癿前期调研、定位、规划、招商； 2】运营期：培育品牌消费习惯商业环境等需要3年； 3】调整期：开始赚钱之后癿市场选择及调整；
3、利益关系区别
住宅仅仅通过发展商和贩买者两个环节就可以构成单一价值链； 而商业地产须平衡多方利益，其考虑癿价值链上包含：“发展商—投资者—经营商家—消费者”这样一个完整癿结 合体，所以商业地产项目癿选址过程比住宅开发更为严谨；
6】造价部 一级职能：工程项目的预决算与造价管理 二级职能
工程项目预算：编制预算，预算分配，提出采贩项目和预算； 工程款癿结算与支付：上报工程量统计表，为承包商办理结算手续； 工程成本控制：稳定劳务定额，材料使用定额，设备台班定额及价格调整，核算和结算癿成本差异分 析； 参与公司决策和其他管理活劢：项目可行性研究，投资论证，提供有关数据，配合财务部门提出企业 经营效益分析报告，改迚方案；
商业地产 VS 住宅地产
PM Consultant: Echo
1
• 住宅地产与商业地产的内在联系
2
• 住宅地产与商业地产的九大区别
3
• 房地产开发模式
商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来，在现实中 这四方面还是不规范，幵带来巨大癿投资风险，很多商业地产商是由住宅地产商转变过来癿，存在 目套用住宅开发模式癿现象；
12】人力资源部 一级职能：人力资源管理与开发 二级职能
人力资源规划：根据业务发展编制集团人力资源规划； 员工日常管理：职位说明书编写、招聘、相关手续办理； 员工培训：提交培训计划、预算、培训实施与评估； 员工考核：组织实施业绩考核、晋升考核； 薪酬与福利管理：薪酬福利制度、体系设计、编制工资发放程序与手续；
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房地产与商业地产的区别
城市概述：人均可支配收入接近苏锡，长三角璀璨新星
常州位于长三角中心地带，与上海、南京等距相望，与苏州无锡比肩相连，构成了苏锡常都市圈。 城市面积4375平方公里，常住人口440万，国内外游客2400万。 城市现代化建设迅速，综合经济增长强劲是长三角经济崛起的又一璀璨新星。
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房地产与商业地产的区别
消费环境：社会零售总额常州在苏南偏低，后市空间大
2010年，苏南五市的社零总额分别为： 苏州市实现社会零总额2380.06亿元，同比增长18.7%； 南京市实现社会零总额2267.77亿元，同比增长 18.5%； 无锡市实现社会零总额1809.08亿元，同比增长18.6%； 常州市实现社会零总额1044.73亿元，同比增长18.5%； 镇江市实现社会零总 额559.52亿元，同比增长18.9%。
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房地产与商业地产的区别
常州总结：长三角新星，居民生活水平殷实，消费空间较大
1、位于沪宁线上苏锡常生活圈，与南京上海等距相望，人均可支配收入接近 苏锡，长三角璀璨新星。 2、水陆空交通网发达，京沪高铁已将常州和苏南其他城市打造成长三角一小 时生活圈。 3、市内BRT公交系统发达，贯通南北、东西，无需转车，全程消费仅1元（公 交卡0.6元） 4、居民消费水平后市空间大，餐饮业消费目前为最旺盛消费类型，奢侈品消 费有很大的空间；大常州的辐射范围，能吸引宜兴、江阴等周边城市的居民消 费。
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房地产与商业地产的区别
一、常州商机无限
1、常州概况
常州处于高速平稳发展时期，城市功能将向区域经济、金融、服务中心转化。总 体经济发展前景看好，为各行业提供了良好的发展契机。说明了常州地产的商业潜力， 形成这样局面的原因是由于国内发达地区的商业变革大势所趋，而常州的发展战略在 客观上要求常州商业的发展规划要突破地域性的商业概念，形成大商业、大流通、大 市场的格局。经过30年的改革开放，常州造就了近百万人的富裕人群，（百万财产以 上）同时也使城市中产人群快速积累，人均收入增长，城市发展潜力凸显，城市的中 产人群增加明显，是未来最具活力的投资和消费阶层。
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常州总结：长三角新星，居民生活水平殷实，消费空间较大
1、位于沪宁线上苏锡常生活圈，与南京上海等距相望，人均可支配收入接近 苏锡，长三角璀璨新星。 2、水陆空交通网发达，京沪高铁已将常州和苏南其他城市打造成长三角一小 时生活圈。 3、市内BRT公交系统发达，贯通南北、东西，无需转车，全程消费仅1元（公 交卡0.6元） 4、居民消费水平后市空间大，餐饮业消费目前为最旺盛消费类型，奢侈品消 费有很大的空间；大常州的辐射范围，能吸引宜兴、江阴等周边城市的居民消 费。
三、商业地产的操作特点
7、选择一家高水平的物业公司或物业顾问是实现升值目标的基础。
购物中心以实现与商户共赢为目标，将传统的商业公司与供应商的经销代销 关系转变为商业管理公司与商户之间的租赁契约关系，购物中心靠不断升值的物业 赚取不断上涨的租金。物业升值的空间往往是成倍增长，开发商由此获得的租金利 润是稳定而可观的。因此，选择一家高水平的物业公司或物业顾问是实现这一目标 的基础。
一、常州商机无限
2、商业走势——六大特征保证市场整体走势良好
第三、住宅房地产进入大众消费时代。 主要标志是普通收入阶层己进入买房高滞潮，其住房特点是以实用性和经济性为主，中档商 品房为主要选择，汇集起来需求巨大。 第四、房地产开发投资幅度会明显加大。 由于外地和境外开发商的大批进入，今后几年会有一个较大的增加。 第五、房地产市场性质发生重要变化。 随着“长三角”地域地位的不断提高，常州房地产市场将会加速从地域市场变为全国性市场 和国际性市场，外地开发商和境外开发商在常州的房地产份额也会越来越大。 第六、房地产业将加速从粗放型向集约型发展。 常州房地产业已进入大盘时代、品牌时代、服务时代和创新时代，尤其是高挡市场和中高档 房地产市场的竞争将会更加激烈，会有简单的价格和地段竞争变为性价比竞争、开发商规模 竞争、品牌竞争和产品细节竞争。
常州交通：城市BRT快速公交，直通城市南北、东西
BRT(快速公交系统)城市公共交通发达，市区内220余条公交车大多可以享受此快速公 交系统。 BRT(快速公交系统)一号线于2008年1月1日开通，全长约23.77km，为南北走向，是江 苏省内首条，也是国内即北京、杭州后的第三个快速公交系统。BRT（快速公交系统）二 号线自2009年5月1日起正式开通，二号线全线长21.5km，为东西走向。 BRT的票价仅为1元（公交卡0.6元）
四、商业新发展方向的代表——购物中心
三、商业地产的操作特点
2、首先，百货商场和购物中心的管理性质不同。
商场是经营管理，卖场大都开放式，联营联销是经营的核心，对经营的厂商和营业员 的约束比较严格，属于强势一方。管理是经营的核心，经营的权利是自己企业的。
购物中心的管理是服务管理。维持购物中心运转的是物业公司，除了正常的设备设施 维修保养，保安保洁和经营秩序的管理外它还承担者吸引客流来达到促销的任务。
常州交通：水陆空交通网发达，长三角一小时生活圈
南京市
长三角一小时 生活圈
常州市
无锡市 苏州市
上海市
京沪高铁打造长三角一小时生活圈
随着京沪高铁的通车，实现长三角一小时生活圈， 常州高铁北站是沪宁线通过站中最大的车站；另有 有老京沪铁路（常州站为特等站）、沪宁城际高铁 。
多路高速公路贯通，往来各地便利
三、商业地产的操作特点
1、商业房地产的关键是“商”，前期开发始终应围绕着这一主题。
一个商业项目的开发，从规划上分为三个部分，其一是商业规划，其二是建 筑规划，其三为动线规划。商业规划，主要解决为什么要建、为什么人建、建设 一个多大规模的商业项目的问题；建筑规划是功能规划的表现形式，它会为商场 内不同的经营行业设计出最适宜其使用的空间；动线规划则保证了整个布局的科 学性和内外交通的畅达、人流的方便。商业规划是最根本、最具体的部分，它是 对不同消费群体最深层次的细分，对商业规划是否理解直接决定了该商业项目未 来的经营。
城市概述：人均可支配收入接近苏锡，长三角璀璨新星
常州位于长三角中心地带，与上海、南京等距相望，与苏州无锡比肩相连，构成了苏锡常都市圈。 城市面积4375平方公里，常住人口440万，国内外游客2400万。 城市现代化建设迅速，综合经济增长强劲是长三角经济崛起的又一璀璨新星。
南京
常州
指标
常州 苏州 无锡 南京
312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏）， 常澄，锡宜等高速公路，往来全国各地十分便利。
奔牛机场和京杭大运河构成了常州 发达的水陆空交通网
4E民航常州奔牛机场为江苏第2大机场
■常州交通工具齐全，出行到周边城市十分便利。京沪高铁、沪宁高速公路、航空线路及京 杭运河的水路运输构成了常州发达的交通网。
消费环境：社会消费零售总额增长率居全国前列，商业市场成长潜力较大
项目 SR （亿元
） 增速
上海 5172.9
14%
江苏8市 9024.2 18.8%
浙江7市 6093.7 15.7%
常州 901.4 18.9%
全国 125342.7
15.5%
表：社会消费零售（social retailgoods）总额增长表
二、商业地产的开发特点
房地产开发在我国仅20多年的历史，特点是一次性投资，一次性开发，很强的独立操作性 ，且获利较快，而商业经营要培养长期的商誉，在经营中获得稳定的收入，是一个长线投资 的过程。
商业地产开发是二者的结合，其前提是尊重商业的运营规律，不能照搬普通房地产开发经 验。一个商业项目，前期开发只是整个项目的一部分，而且开盘后的经营才是项目能否赚钱 的重点，此类项目不能用普通房地产项目的营销手段，希望速战速决，在短期内将风险转嫁 到经营者和投资者身上。按照经济规律，商业地产的利润一定会大于其他房地产项目，但必 须经过一定时间的后期培养。同时，应把招商、客户服务、物业管理等后期工作前置，与前 期施工结合并同步进行，可以有效地提高市场和投资者的信心，降低项目开发的风险。
三、商业地产的操作特点
5、持续经营是商业项目追求的目标，而有一支经验丰富、高素质的经 营管理团队是实现这一目标的根本保障。
商业房地产开发为我市许多传统商业中的高级管理人员提供了展示才华的舞台。 如果开发商采取用一次投资、立即见效益的思维方式，认为以高薪、高职位将管理人 才挖至自家“门下”就万事大吉，而忽视商业经营中“以稳健取胜、培养商誉”的原 则，就会在经营中与其出现冲突。
常州辖溧阳和金坛，是常州商业传统 辐射范围。 江阴，在地理位置上紧靠常州新北区 ，其距离常州市区仅30多公里，比其到 无锡的距离近10公里。 常泰长江大桥和常泰高速通车后，泰 兴、杨中、丹阳到达常州非常便捷，属 于大常州辐射范围。 综合分析，常州的商业如果能够在业 态和档次上做出特色，加上恐龙园、春 秋淹城等旅游资源的配合，能够吸引到 周边城市居民在常州市区的综合消费。
三、商业地产的操作特点
4、一个商业的前期定位很重要，一旦项目建成开业，只能作微观上的调 整，再重新定位已不可能。
商业项目七分规划，三分建，只有一个综合素质好的项目才会在最后的角逐中胜 出。主力店要依托于一个和谐的业态组合，才会发挥出各自的优势，实现1+1>2的商 业效应。因为铺位具有一荣俱荣、一损俱损的特点，只有对项目定位、业态组合、经 营团队等方面进行考察，才能赢得市场。以沈阳的女人世界为例，当初主管招商和销 售的是个“商业圈内”的小人物。在前期筹备时把各个楼层按照所有百货的品相分布 一样，规划成什么淑女装、职业装、化妆品、皮具等几大项。为了完善这些项目不顾 投资者的需求仅皮具和童装就占了整整一层楼，化妆品和饰品又占了一楼整层。而当 时在积累期百分之九十的客户都要求购买服装商铺。结果最后一、二层一共卖了不到 三十个单位，三楼服装基本销售一尽。等到想调整的时候就引来了官司。
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消费环境：社会零售总额常州在苏南偏低，后市空间大
2010年，苏南五市的社零总额分别为： 苏州市实现社会零总额2380.06亿元，同比增长18.7%； 南京市实现社会零总额2267.77亿元，同比增长 18.5%； 无锡市实现社会零总额1809.08亿元，同比增长18.6%； 常州市实现社会零总额1044.73亿元，同比增长18.5%； 镇江市实现社会零总 额559.52亿元，同比增长18.9%。
无锡 苏州
上海
常住人口 （万人）
445.2 1231 619.57 771.31
GDP （万元）
2518.7 7740 4992 4230.26
人均GDP （元） 56861 63152 81151 55290
人均可支配收入 （元） 23751 26320 25027 25504
社会零售总额 （亿元） 1044.73 2380.06 1809.08 2267.77
常州的社会消费零售总额增长率位居全国前列，不断增长的消费需求必然催生 商业市场的繁荣。
消费环境：长三角奢侈品消费，常州位列第六
常州有购物中心、泰富百货等较高端的消费场所，虽然一线品牌在10个以下，但百 姓殷实，发展空间很大。奢侈品消费位列上海、杭州、南京、苏州、宁波 之后，长 三角排名第六
消费环境：大常州辐射圈，吸引江阴、宜兴等周边城市人口消费
购物中心物业管理的压力是很大的，投资者是他们的客户，一旦经营不好物业管理费 就很难收缴，接下而来的是不可避免的恶性循环。二者不是一个行业。
三、商业地产的操作特点
3、商业项目首先要求开发商要有强大的经济实力，如果开发商靠贷款建项 目，自营必定亏损。
如果将租售有机地结合起来，在一定期限内放弃部分经营权，减小项目后期经营的 利 息、折旧压力，有利于项目的顺利启动。经过三~五年的调整、培育期，基本就可以成就 一个比较成熟的商业项目。
商业地产是商业和地产的组合，以商业包装来达到地产的销售和追求最大的利润是现在 商业地产开发商运作的整体思路。同百货业相比，商铺更倾向的是对投资者和经营者的沟通 而不是经营品牌。人流、购买力、和招商才是投资者更加关心的问题。现在所有的商业地产 开发商都注重用百货业的管理人员担任重要职位，其实这是个误区，也是主要的失败原因之 一。