房地产业成本预算面试简答题

一、简答题

1.成本控制战略提倡全方位的成本控制主要包括哪些方面？

答：成本控制战略提倡全方位的成本控制，包括拿地成本、前期费用、规划设计、工程施工、营销推广等房地产开发成本，以及人力成本、管理成本、经营的财务成本等。

2.房地产已进入微利时代，如何加强成本控制，提升竞争力？

答：一是建立全员责任成本控制体系。

二是建立合约规划体系，变成本事后统计为事前控制

三是建立成本预警机制。

四是建立费用指标承包机制。

五是建立成本优化奖励机制。

3. 成本预警设置为几个级别？

答：成本预警设置为两个级别，一级警报：当月动态成本超过目标成本5%以内，下属公司组织分析实行限期整改；二级警报：当月动态成本超过目标成本5%时，总公司组织分析，对项目实施会诊，分析原因，提出改进措施，下属公司总经理做详细的成本专题汇报，直至解除警报。

4. 如何进一步完善设计管理机制，切实提高设计质量和效率？

答：一是进一步完善设计管理体制。

二是进一步强化设计条线双重管理职能。

三是进一步规范方案评审行为。

四是进一步强化方案质量控制

五是图纸质量处罚机制。

六是建立产品缺陷反馈机制。

5. 如何强化方案质量控制？

答：第一，建立方案交底制度。

第二，强化施工图会审制度。

6. 如何建立产品缺陷反馈机制？

答：第一，在设计管理中心设置专职设计质量检查员，专职检查各公司在建项目的设计缺陷，每季度完

成一次《设计缺陷检查报告》；第二，物业管理中心、营销管理中心、客服管理中心应根据交付和客户反馈情况，每半年向出具一份《项目产品缺陷反馈一览表》。

7.全员全面强化成本控制，建立房地产集团的成本领先竞争优势的具体工作要求？

答：（1）进一步调整和完善成本限额指标；

（2）重视和加强成本优化工作；

（3）建立全员成本控制机制；

（4）深入推进成本人员的转型；

（5）严格落实好《合约规划制度》；

（6）加大招标价格信息库建设，结合建设产业集团等兄弟单位历史数据，全面建成一个内容系统、更新及时、信息公开的数据库，作为指导内部招标、决策的重要依据。

8.如何重视和加强成本优化工作？

答：一是加强设计阶段的成本优化，推进限额设计。二是加强对施工方案的优化，成本部要介入审核施工单位上报的施工方案。三是加强对新型材料的研究，在不影响效果的情况下，积极采用造价低的新型材料。四是要重点加大对“三点一线”的成本控制，严格控制样板房、临时售楼处、示范区使用奢侈材料，在确保效果、品质的情况下，尽可能考虑使用一些替代材料。

9. “三点一线”具体指什么？

答：“三点一线”的具体内容为：售楼处（会所）、样板房、工地现场、看房通道，以及覆盖售楼处、样板房、工地现场的示范区。

10. 如何强化检查监督，完善移动办公制度？

答：一是开展检查监督。

二是实现移动办公检查表单化。

三是建立年度审计监察机制。

11. 如何进一步提升移动办公的针对性和时效性？

答：1、确定移动办公“3+10”模式”，提升移动办公有效性。

2、建立移动办公工作“五维度”汇报机制，加强移动办公规范性。

12.移动办公工作“五维度”包括哪些？

答：移动办公工作“五维度”主要包括：1）对问题及上轮整改情况进行检查；2）针对问题提出管理措施和要求；3）对相关部门提出的指导意见；4）对相关部门的服务与支持；5）针对体制、机制和制度提出的意见和建议。

13.成本管理中心在拿地阶段的测算要点是哪些？

答：1、人防车库成本应全部摊入成本中，收益中不考虑可租的费用；

2、初步规划图中有疑问的地方及时和设计部沟通了解；

3、有安置房、代建房的要考虑这部分亏损费用的成本应摊到可售成本中‘

4、各种费用一定要按最新产品类型、最新经验数据填写、建安部分特别要注意钢材、砼的市场波动

情况。

5、估算中考虑预留3~5%不可预见费用。

14.成本控制原则的原则是什么？

答：1、节约原则

2、全面控制原则

3、动态控制原则

15. 三点一线建设的标准和思路？

答：一是设计标准化

二是施工标准化

三是材料标准化

16.成本管理思路？

答：准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算。

17.2012年．成本控制的具体要求是什么？

答：一是重视和加强成本优化工作；

二是建立全员成本控制机制；

三是要充分发挥成本人员的作用；

四是加大招标价格信息库建设；

五是要深入推进成本人员的转型。

18. 成本管理整个流程节点是怎样的？

答：拿地阶段----方案设计阶段----目标责任成本制定阶段----初步、施工图设计阶段----工程实施阶段----竣工结算阶段----后评估阶段。

19. 成本管理中心在方案设计阶段主要流程、管控和测算要点是哪些？

答：方案设计阶段是成本控制的极为重要的阶段，通过对设计方案的比较，本阶段能够实现的成本控制的效果占整个项目全阶段成本控制效果的比率约为75%～80%。这一阶段的成本控制的阻力最小，控制成本需要进行的成本投入最低。

20. 成本管理部在方案设计阶段重点关注的是什么？

答：产品定位，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式。

21.目标成本管理原则是什么？

答：1.不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标，应与产品目标挂钩。

2.目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数; “算了再做”而不是“做了再算”

3.目标成本应随着项目的实施（产品提升等）分阶段进行检查、修改。

22.怎样做好项目成本全员控制原则？

答：由成本管理部牵头，联合财务管理部，对全年综合成本指标进行细化，分解到每一个部门，形成各部门的成本控制指标，并与各部门签订成本控制责任状，明确成本控制奖罚措施。因此成本控制涉及项目组织中所有部门和成员的工作，并与每一个成员的切身利益有关，应充分调动每个部门和每一个成员控制成本、关心成本的积级性，真正树立全员控制成本的观念。

23.什么是成本的动态控制原则？

答：所谓动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中，收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体的原因采取相应措施。

24.三点一线建设的标准和思路是什么

一是设计标准化；由研发部负责研究启动区规划、户型、会所建筑、精装修和景观五个方面的标准化图纸；二是施工标准化，由总公司工程管理中心组织开发会所、售楼处和精装修战略施工单位，并相对固化；三是材料标准化，由设计管理中心牵头，联合物资管理中心，研究、确定会所、精装修的标准材料及使用的品牌。二是明确所有剩余资产重复使用的要求。

加强对“三点一线”材料的回收和再利用管理，由财务管理部负责对样板房、售楼处的家具、家电逐一进行编号、登记和定期盘点。