7商业地产投资风险与机遇()1118PPT课件
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商业地产培训课件课件
发展阶段
20世纪中叶以后，商业地产开始进入快速发展阶 段，出现了一些大型购物中心和商业街区，业态 也更加多元化。
成熟阶段
20世纪末至今，商业地产进入成熟阶段，出现了 更多的商业综合体和城市综合体，业态更加丰富 和多元化。
商业地产未来发展展望
多元化发展
未来商业地产将更加注重多元化发展，包 括业态、区域和客户群体等方面，以满足
市场调研
投资前需要进行详细的市场调研，了解需求 、供应、租金水平等因素。
现金流管理
合理规划现金流，确保能够按时支付租金和 贷款等费用。
商业地产开发流程
土地获取
通过招标、拍卖、协议等方式 获取土地。
施工建设
进行基础设施建设、房屋建设 等。
项目策划
确定项目规模、位置、用途、 设计等。
规划设计
进行建筑设计、景观设计、室 内设计等。
利用现代科技手段，对商业地产项目进行 智能化升级，提高商业地产的运营效率和 服务质量。例如，建立智能化停车系统、 智能安防系统等。
注重环保和节能减排，推广绿色建筑和绿 色能源，提高商业地产的环保性能和社会 责任。
商业地产管理技巧
租户管理
与租户建立良好的关系，提供优质的租赁服务和管理支持 ，确保租户的稳定和满意度。
利用社交媒体平台进行线上营销，与消费 者建立互动和沟通，传递项目信息和推广 活动，扩大品牌影响力。
CHAPTER 04
商业地产风险与机遇
商业地产风险防范
01
02
03
宏观经济风险
随着经济周期的变化，商 业地产市场可能会出现波 动，需关注经济发展趋势 ，及时调整投资策略。
市场供求风险
过量供应或需求不足可能 导致资产价值下降，需充 分调研市场，了解客户需 求和竞争状况。
20世纪中叶以后，商业地产开始进入快速发展阶 段，出现了一些大型购物中心和商业街区，业态 也更加多元化。
成熟阶段
20世纪末至今，商业地产进入成熟阶段，出现了 更多的商业综合体和城市综合体，业态更加丰富 和多元化。
商业地产未来发展展望
多元化发展
未来商业地产将更加注重多元化发展，包 括业态、区域和客户群体等方面，以满足
市场调研
投资前需要进行详细的市场调研，了解需求 、供应、租金水平等因素。
现金流管理
合理规划现金流，确保能够按时支付租金和 贷款等费用。
商业地产开发流程
土地获取
通过招标、拍卖、协议等方式 获取土地。
施工建设
进行基础设施建设、房屋建设 等。
项目策划
确定项目规模、位置、用途、 设计等。
规划设计
进行建筑设计、景观设计、室 内设计等。
利用现代科技手段，对商业地产项目进行 智能化升级，提高商业地产的运营效率和 服务质量。例如，建立智能化停车系统、 智能安防系统等。
注重环保和节能减排，推广绿色建筑和绿 色能源，提高商业地产的环保性能和社会 责任。
商业地产管理技巧
租户管理
与租户建立良好的关系，提供优质的租赁服务和管理支持 ，确保租户的稳定和满意度。
利用社交媒体平台进行线上营销，与消费 者建立互动和沟通，传递项目信息和推广 活动，扩大品牌影响力。
CHAPTER 04
商业地产风险与机遇
商业地产风险防范
01
02
03
宏观经济风险
随着经济周期的变化，商 业地产市场可能会出现波 动，需关注经济发展趋势 ，及时调整投资策略。
市场供求风险
过量供应或需求不足可能 导致资产价值下降，需充 分调研市场，了解客户需 求和竞争状况。
商业地产行业的机遇与挑战
商业地产行业的机遇与挑战商业地产行业作为房地产行业的一个重要分支，一直以来都面临着机遇与挑战。
随着经济的发展和社会的进步，商业地产行业的前景越来越广阔，但同时也面临着许多困难和挑战。
一、机遇1. 城市化进程加速：随着人口的不断增长和城市化进程的加速，商业地产需求不断增长。
城市化进程促进了商业地产行业的蓬勃发展，为商业地产项目提供了更多的机会。
2. 消费升级带动需求：随着经济的发展和居民收入水平的提高，人们的消费观念逐渐发生变化，对商业地产的需求也在不断提升。
高品质的商业地产项目能够满足人们对消费环境的要求，吸引更多的消费者。
3. 互联网与商业地产的融合：互联网的迅猛发展为商业地产行业带来了新的机遇。
通过互联网技术，商业地产企业可以更好地了解消费者需求，提供个性化的服务，并通过线上线下的整合创造更多的商业价值。
二、挑战1. 地段竞争激烈：商业地产行业的核心竞争在于地段。
随着城市发展和商业地产项目的增多，地段资源变得越来越紧张，商业地产企业需要抢占有利的地段来提高竞争力，这对企业的运营能力和资源实力提出了较高要求。
2. 消费结构变化：消费者需求的不断变化也给商业地产企业带来了挑战。
消费者越来越注重个性化和全方位的消费体验，商业地产企业需要根据消费者的需求进行创新，提供更加多样化的产品和服务。
3. 成本控制难度增加：商业地产项目的投资规模较大，运营成本也相对较高。
随着土地和建筑材料价格的上涨，商业地产企业需要在降低成本和提升经营效益之间进行平衡，确保企业的可持续发展。
三、应对策略1. 精细化管理：商业地产企业应加强对项目的运营管理，提升服务质量和用户体验，增加项目的竞争力。
通过引入高科技设备和智能化管理手段，提高运营效率和资源利用率。
2. 技术创新：商业地产企业应积极采用互联网、大数据、人工智能等新技术，提升企业的创新能力和竞争力。
通过互联网技术，打造线上线下融合的商业模式，满足消费者个性化需求。
3. 融合发展：商业地产企业可以考虑与其他相关行业进行合作，打造多元化的商业综合体。
商业地产投资探索商业地产投资的机会和风险
商业地产投资探索商业地产投资的机会和风险商业地产投资是指投资者将资金投入到商业地产领域，通过购买、租赁或开发商业地产项目来获取回报的一种投资方式。
商业地产包括购物中心、办公楼、酒店及其他商业用途的不动产。
本文将探讨商业地产投资的机会和风险，并提供一些建议以帮助投资者进行决策。
一、机会1、稳定的现金流商业地产的租金收入通常较为稳定，因为商业租约一般较长期，有稳定的租金收入，可以提供持续的现金流。
这对于投资者来说是一个机会，可以确保他们获得稳定的现金流，并实现财务目标。
2、资本增值潜力商业地产的价值随着时间的推移可能会增加，这给投资者带来了资本增值的机会。
随着经济的发展，商业地产所在区域的需求也可能上升，导致物业价值的上涨。
在合适的时机出售物业，投资者可以获得投资回报率的提升。
3、多样化的投资选择商业地产投资提供了许多不同类型的投资选择，从购买整个商业大楼到投资购物中心或零售店。
这种多样化使得投资者可以根据自己的目标和偏好选择最适合的投资项目，并分散投资风险。
二、风险1、市场波动性商业地产投资受到宏观经济、政策变化等因素的影响，市场波动性较高。
例如，经济衰退或政府政策的变化可能导致租金下降，物业价值下跌。
投资者需要对市场变化保持警觉，并进行充分的研究和分析，以降低风险。
2、物业出租风险商业地产出租面临租客流失、租金未能按时付款等风险。
例如，在经济不景气时期，租户可能降低租金支付能力或选择终止租约。
投资者需要选择可靠的租户，并与他们保持良好的合作关系，以减少租赁风险。
3、维护和管理成本商业地产需要定期维护和管理，包括建筑物的维修、设备设施的更新等。
这些成本需要投资者承担，如果没有妥善管理，会增加投资风险。
因此，投资者需要确保有足够的资金和专业的管理团队来管理物业。
三、建议1、充分的市场调研在决定进行商业地产投资之前，投资者应进行充分的市场调研，了解所在区域的经济发展前景、竞争情况等。
只有在对市场有深入了解的基础上，投资者才能做出明智的决策，并选择具有潜力的投资项目。
第七章房地产投资项目风险分析《房地产投资分析》PPT课件
4．可测性：风险具有一定的不确定性，但这种不确定性并不 是指对客观事物的全然无知。通过概率分析方法对可能发生
的风险是可以主观预测和衡量的。
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第二节房地产投资风险的种类与控制方法
一、房地产投资风险的主要类型
（一）自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生
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x
第三节 房地产投资风险分析
7、置信区间与置信概率
“预期值±Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置
信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成
的面积。
xi x
x
式中：
xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值；
以上三种类型投资主体对风险—回报之间关系的态度，也 可用图示的方法进行说明（如图7－2所示）。
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回报
避险型
普通型
冒险型
风险
图7-2 不同类型投资者的风险曲线
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风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估 计其可能性。
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第一节 房地产投资项目风险概述
三、房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能 性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到 的损失。
的风险是可以主观预测和衡量的。
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第二节房地产投资风险的种类与控制方法
一、房地产投资风险的主要类型
（一）自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生
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x
第三节 房地产投资风险分析
7、置信区间与置信概率
“预期值±Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置
信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成
的面积。
xi x
x
式中：
xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值；
以上三种类型投资主体对风险—回报之间关系的态度，也 可用图示的方法进行说明（如图7－2所示）。
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回报
避险型
普通型
冒险型
风险
图7-2 不同类型投资者的风险曲线
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风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估 计其可能性。
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第一节 房地产投资项目风险概述
三、房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能 性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到 的损失。
房地产投资风险管理教学课件ppt
风险转移和分散策略
保险转移
购买相应的保险产品，将部分或全部风险转移给 保险公司。
合同转移
通过签订合同，将部分或全部风险转移给承包商 或其他合作伙伴。
期货合约
利用期货市场进行套期保值，转移价格波动的风 险。
05
房地产投资风险管理案例分析
案例一：某房地产公司的风险管理实践
总结词
该案例介绍了某房地产公司如何通过制定和执行一系 列风险管理措施，有效降低投资风险，提高公司的稳 健性和竞争力。
案例三
要点一
总结词
该案例介绍了某房地产项目如何进行风险评估和防范措 施的制定，以降低项目实施过程中的风险。
要点二
详细描述
该房地产项目面临的主要风险包括工程风险、市场风险 、政策风险等。为了降低这些风险，项目团队采取了以 下措施：进行详细的工程勘察和设计，选择经验丰富的 施工队伍和技术人员，加强工程质量管理和监督，以及 制定灵活的市场营销策略和政策应对措施。通过这些措 施的实施，该项目得以顺利实施，并取得了较好的经济 效益和社会效益。
风险评估流程
确定评估目标
明确评估对象和评估目 的，确定评估的重点和 范围。
收集数据和信 息
通过调查、访谈、文献 资料等方式收集与投资 项目相关的数据和信息 。
分析风险因素
对收集到的数据和信息 进行分析，识别出可能 对投资项目产生影响的 风险因素。
评估风险等级
根据风险因素的重要性 和影响程度，对风险进 行分级评估。
《房地产投资风险管理教学课件 ppt》
xx年xx月xx日
contents
目录
• 引言 • 房地产投资风险管理概述 • 房地产投资风险识别与评估 • 房地产投资风险防范与控制措施 • 房地产投资风险管理案例分析 • 总结与展望
商业地产PPT11[1]
![商业地产PPT11[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/e2ebf2afa1c7aa00b52acbf0.png)
引进大卖场的不同定位
• 休闲之都：成都的差异； • 北京家乐福与沃尔玛的差异； • 如何看大卖场的不同定位？
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商业地产PPT11[1]
满足一站式购物需求 服务于大众家庭 提供免费停车场 开心购物家乐福 三大处37课
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满足追求高质量生活 的顾客购物需求
服务于白领及中产阶层 如：突出家居用品 提供寿司、海产品等
场所、机关、团体、企事业所在地； • 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—10分钟到达的
范围内； • 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高； • 店堂明快、清洁、货架丰满； • 目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有
目的的购买； • 经营实行信息系统化，开展单品管理； • 便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
10
4.9 5.9 6.9 7.9 9.9
4.9
7.9
12.9 14.9 16.9 19.9
Metro
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12.9
16.9
TRUST-
5
Mart
Your Need / Your Comment :
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商业地产PPT11[1]
Ladies’ slipper
60030-60039
按这一理论，美国等西方国家零售业大致经历了五个时期。
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商业地产PPT11[1]
零售轮转理论
2.发展一段时间： 高价格、高毛利、高成本
随时间发展补 充更多服务
3.继续发展： 高价格、高毛利、高成本
随时间 推移补 充服务
市场 机会 来临
1.新型组织发展： 低价格、低毛利、低成本
商业地产投资机会和风险解析
值的风险。
提升品牌形象
03
商业地产作为企业或城市形象的重要载体，能够提升品牌形象
和市场竞争力。
02
商业地产投资机会分析
城市发展带来的投资机会
总结词
随着城市化进程加速，城市人口增长和城市区域扩张将带动商业地产需求增加 ，为投资者提供机会。
详细描述
随着城市化进程的推进，城市人口数量不断增长，城市规模也在不断扩大。这 导致城市商业设施需求增加，商业地产市场前景广阔。投资者可以关注城市发 展热点区域，提前布局优质商业地产项目。
案例三：物流地产投资案例
总结词
物流地产是专门为物流行业提供仓储、配送等服务的商 业地产项目，具有稳定的需求和较高的回报率。
详细描述
随着电商和物流行业的快速发展，物流地产市场需求不 断增长。投资者可以通过投资物流园区、仓库等物业获 得稳定的租金收入和资产增值。此外，物流地产还能为 企业提供高效、便捷的物流服务，降低运营成本。
品质维护
定期对商业地产进行维护保养，确保 设施设备完好，提升物业品质，保持 吸引力。
合理定价
根据市场供求关系和竞争状况，合理 定价租金和售价，实现资产收益最大 化。
多元化投资组合
通过分散投资降低单一资产的风险， 选择不同类型的商业地产项目，实现 投资组合的多元化。
05
商业地产投资成功案例分析
案例一：城市综合体投资案例
酒店
主要用于提供住宿、餐饮等服务的商业地产 ，如酒店、度假村等。
办公楼
主要用于企业、政府机构等办公场所，如写 字楼、商务中心等。
公寓
主要用于居住用途的商业地产，如住宅公寓 、学生公寓等。
商业地产投资的特点
高回报
商业地产通常具有较高的投资 回报率，尤其在繁华地段或热
商业地产法律实务和法律风险防范 ppt课件
商业地产法律实务和法律风险防范
××律师事务所
主题内容
商业地产概述 商业地产开发、经营法律实务和风险防范 商业地产相关税收 商业地产融资之轻资产发展模式 几种特殊形态的商业地产介绍——养老和
酒店地产
精品资料
• 你怎么称呼老师？ • 如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你
是否会认为老师的教学方法需要改进？ • 你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ • 教师的教鞭 • “不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我
《城市地下空间开发利用管理规定》
地方立法：深圳市《城市地下空间使用条例》、《上海市城市地
下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》等
--立法较滞后，涉及使用权的界定、设定、登记公示制度、权 利冲突协调等方面的法律问题
土地使用权 取得与转让
规划与 招商
商业地 产租赁
商业地 产销售
商业地 产管理
--地方实践：深圳2005年起开始土地分层出让，上海2006年
2、“买卖不破租赁”原则限制适用的情形
（1）处理抵押权和租赁权的关系
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押 权的影响
（2）执行中存在不适用“买卖破租赁”的情况 （3）已经被法院查封的财产出租的，不适用买卖不破租 赁的原则
（4）破产财产处理过程中不适用“买卖不破租赁”
土地使用权 取得与转让
需要注意： （1）是否可以利用地方产业政策 （2）是否需要变更用途、补缴地价款 （3）是否需招拍挂 （4）是否符合土地利用总体规划
土地使用权 取得与转让
规划与 招商
商业地 产租赁
商业地 产销售
商业地 产管理
2、商业网店规划 --法律依据：
1）《中华人民共和国城乡规划法》； 2）商务部《城市商业网点规划编制规范》(商建发[2004]180号) ； 3）《商务部办公厅关于做好县级城市商业网点规划工作的通知》
××律师事务所
主题内容
商业地产概述 商业地产开发、经营法律实务和风险防范 商业地产相关税收 商业地产融资之轻资产发展模式 几种特殊形态的商业地产介绍——养老和
酒店地产
精品资料
• 你怎么称呼老师？ • 如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你
是否会认为老师的教学方法需要改进？ • 你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ • 教师的教鞭 • “不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我
《城市地下空间开发利用管理规定》
地方立法：深圳市《城市地下空间使用条例》、《上海市城市地
下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》等
--立法较滞后，涉及使用权的界定、设定、登记公示制度、权 利冲突协调等方面的法律问题
土地使用权 取得与转让
规划与 招商
商业地 产租赁
商业地 产销售
商业地 产管理
--地方实践：深圳2005年起开始土地分层出让，上海2006年
2、“买卖不破租赁”原则限制适用的情形
（1）处理抵押权和租赁权的关系
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押 权的影响
（2）执行中存在不适用“买卖破租赁”的情况 （3）已经被法院查封的财产出租的，不适用买卖不破租 赁的原则
（4）破产财产处理过程中不适用“买卖不破租赁”
土地使用权 取得与转让
需要注意： （1）是否可以利用地方产业政策 （2）是否需要变更用途、补缴地价款 （3）是否需招拍挂 （4）是否符合土地利用总体规划
土地使用权 取得与转让
规划与 招商
商业地 产租赁
商业地 产销售
商业地 产管理
2、商业网店规划 --法律依据：
1）《中华人民共和国城乡规划法》； 2）商务部《城市商业网点规划编制规范》(商建发[2004]180号) ； 3）《商务部办公厅关于做好县级城市商业网点规划工作的通知》
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以明发商业广场为代表，目前99%的商 业地产均是如此。
雷区三：视线窄（所有围合式、多中心 商业综合体），无法实现诱导消费
雷区四：先建房后招商 “筑巢引凤”是走一步算一步，必败无疑。
雷区五：购物业种过半 电商网购已冲击零售商
雷区六：品牌档次定位不当 过高、过低、过乱、过散均不能成功。
雷区七：品牌同质化 恶性竞争，艰难度日。
先讲几个商业常识
1、何为商业地产？
何为商铺?
商业地产基本概念和常识
1)商业地产开发是由建筑和艺术、社会和形象， 统筹和效益等多方面整合的长期社会活动。
2)商铺的定义： 内涵：用来挣钱的场所 外延： 混凝土围屋 装修及商品 交易环境及顾客氛围
2、和谐共赢实质 项目产业链关联人受益
3、商业地产主要风险来自哪里？
商业布局、动线、商品组合、经营管 理等前期计划、后期执行而成。因此，商 场兴旺是靠策划而成的。
万象购物公园拔开和 跳出误区致力于按商业规 律和真谛去策划和实施。
越过所有雷区，通往兴旺发达的 万象购物公园究竟怎么做
1、规模适宜：20万方。 配置比例： 文化教育：2万方 养生健身：3万方 假日酒店：3万方 歺饮：4万方 鉴赏：1万方 玩乐：2万方 购物：4万方 其他：1万方
2、人流动线极致简单
只有一条700米环型室内情景街。 不重复、不漏走、不迷路，铺铺均等旺场。
700米环型室内情景街
3、单中心广场，视线开阔
客人可看到70个业态业种 快速理解和接受商场。
4、先招商再建房
万象购物公园根据商业经营规律策划好 的建筑规划设计图纸：
截至2013年底招商超8万方（订单物业）， 2014年中17万方全部招满， 提前一年作好准备（2015年中开园）。
一个懂商业、负责任的商业地产运营 商必须做到：
招满商家后才售商铺。
万象购物公园招满商家后才售少量“合 格”的商铺，回馈社会。
(合格商铺的定义：内涵：用来挣钱的场所 外延： 混凝土围屋 装修及商品 交易环境及顾客氛围)
5、弱化购物，降低比例，丰富和补充城 市市民第二居所各功能要求。
万象购物公园购物比例少于25%，、、、
铜陵有＂天井＂：上通天，下通海。 安徽九华山，香飘佛国，经常天降祥云。 神州大地，天降五谷，丰衣足食
今天，天降万象购物公园，何因？
1、铜陵商界传言：铜陵商业不过三
2、安微商业地产之过度疯狂
3、中囯商业地产难上难，成功率极低 由于万象购物公园遵循商业天规地律，
构思于大道，成就于大法，不来自铜陵、不 诞生于安徽、不出自神州，而是顶天立地， 惊天动地、从天而降。
你恨你的朋友吗？叫他去做商业地产， 投资经营商铺，让他亏得屁滚尿流！
涉足商业地产＂十赌九输＂
不论开发商还是商铺投资经营者
涉足商业地产就等于进入雷区， 没被炸死活着出来的没有几个
雷区一：规模过大，城市人口无法承载（三 线城市单项目购物类商业总量超5万方）
雷区二：人流动线复杂，客户重复逛与漏逛 并存，降低了商业机会。
市场还是竞争? 疯狂的结果:优胜劣淘！！！
万象购物公园是全球商业首创模式，没有竞争对手。
4、超大规模不经济
（适者生存、适宜经济）
以万达文化城和 三、四线城市超级商业大盘蕴藏巨大风险
5、商业地产之魔咒
二十多年前我进入商业地产时，我的启 蒙师傅告知我：
你爱你的朋友吗？叫他去做商业地产， 投资经营商铺，让他挣得盆满钵满！
遇到了雷区还得过误区
很多地产开发商喜欢用李嘉成的＂名言＂： 地段、地段、还是地吧，不也是“冷场＂吗？。
在美国，沃尔玛都是郊区商业，从未进入市 中心，不也成就了世界老大位置吗？！
所以，商业兴旺关键与商业核心有关，与地 段关系不大。
商业旺场真谛
商业旺场真谛为：
9、优化关联整合布局、统一筛选招商
从年龄小到大的心身成长培养场地设计 从每人从早到晚的生活习惯 从顾客消费习惯顺序考虑 从家庭生活空间变化 从交朋结友及外事活动安排 …… 多方位,多角度综合优化布局…
挑选有经营能力\实力\品牌意识\开店成功率100%的商家
10、统一经营旺场办法系统、 管理体系
1、食品卫生安全。 2、同城同品牌最低价。 3、同城唯一品牌货真价实。 4、体验娱乐最潮化。 5、终身教育公益化。 6、购物环境情景化。
购物类面积少于4万方.
6、万象购物公园定位准确
10%高档、70%中档、20%时尚 40%精神文化 、35%享乐体验、25%物资文明
7、避免同质化竞争
万象购物公园 600个商家中50%以上品牌首次进驻铜陵
8、万象不回购，共旺场、再合资合作去拓展
满场开业，高手云集，火爆经营，持续兴旺
合资拓展，共享繁荣，自由买卖股权（商铺 ）
（地价、建安、各种税费、管理费、财务费等等）
剩30万元。
（投资收益率为30%，万达14%，万科11%）
不懂商业运营，培育期三年，无租金。
三年中，开发商支付投资者租金10万元*3年=30万元
“商业圈套？！”
开发商支付完三年租金后，已经一无所有了 ，还能继续投入旺场吗？
还能继续支付未来七年70万元租金吗？
商业地产投资风险与机遇
2013年11月18日
温暖的阳光、树草的气息、婀娜多姿 飘逸的杨柳、湖面微风荡漾、青铜艺术塑 象，无不反映自然之美好，这就是翠湖公 园。
然而，万象购物公园有大师的雕塑，更 能超自然地成就无以伦比的世外桃源商业 。
随着中国城市化的进程，房地产的疯狂 发展，在这么多年的房地产职业生涯中， 对于日照和绿化率之规范是首先要考虑的 问题，最后越来越发现，阳光是很贵的， 緑化是很难得到的。
还有钱支付100万元回购投资者的商铺吗？
雷区九：无法统一布局、不能有机系统招商 （万达广场金街为代表，就是如此）
雷区十：经营服务水平差
商家和营业员未经严格、长期培训，、、、
雷声不断，血流成河, 你还敢进去吗?
接踵而来的是社会问题的出现，投资者、 商家堵其他主力店经营之门，堵市政道路、上 访、拉横幅、、、
雷区八：返租+回购 （回购之＂谎言＂）
开发商承偌: 返租十年,年回报率为10%，十年后可原价回购
。 好大的诱惑哦？投资者有保障，无风险…???
投资者认为：开发商低息贷款，真聪明…??? （其实，内心里认为是狡猾）
真是这样吗？
例如： 投资者：买100万元商铺。 开发商：收100万元。
付完全成本70万元
雷区三：视线窄（所有围合式、多中心 商业综合体），无法实现诱导消费
雷区四：先建房后招商 “筑巢引凤”是走一步算一步，必败无疑。
雷区五：购物业种过半 电商网购已冲击零售商
雷区六：品牌档次定位不当 过高、过低、过乱、过散均不能成功。
雷区七：品牌同质化 恶性竞争，艰难度日。
先讲几个商业常识
1、何为商业地产？
何为商铺?
商业地产基本概念和常识
1)商业地产开发是由建筑和艺术、社会和形象， 统筹和效益等多方面整合的长期社会活动。
2)商铺的定义： 内涵：用来挣钱的场所 外延： 混凝土围屋 装修及商品 交易环境及顾客氛围
2、和谐共赢实质 项目产业链关联人受益
3、商业地产主要风险来自哪里？
商业布局、动线、商品组合、经营管 理等前期计划、后期执行而成。因此，商 场兴旺是靠策划而成的。
万象购物公园拔开和 跳出误区致力于按商业规 律和真谛去策划和实施。
越过所有雷区，通往兴旺发达的 万象购物公园究竟怎么做
1、规模适宜：20万方。 配置比例： 文化教育：2万方 养生健身：3万方 假日酒店：3万方 歺饮：4万方 鉴赏：1万方 玩乐：2万方 购物：4万方 其他：1万方
2、人流动线极致简单
只有一条700米环型室内情景街。 不重复、不漏走、不迷路，铺铺均等旺场。
700米环型室内情景街
3、单中心广场，视线开阔
客人可看到70个业态业种 快速理解和接受商场。
4、先招商再建房
万象购物公园根据商业经营规律策划好 的建筑规划设计图纸：
截至2013年底招商超8万方（订单物业）， 2014年中17万方全部招满， 提前一年作好准备（2015年中开园）。
一个懂商业、负责任的商业地产运营 商必须做到：
招满商家后才售商铺。
万象购物公园招满商家后才售少量“合 格”的商铺，回馈社会。
(合格商铺的定义：内涵：用来挣钱的场所 外延： 混凝土围屋 装修及商品 交易环境及顾客氛围)
5、弱化购物，降低比例，丰富和补充城 市市民第二居所各功能要求。
万象购物公园购物比例少于25%，、、、
铜陵有＂天井＂：上通天，下通海。 安徽九华山，香飘佛国，经常天降祥云。 神州大地，天降五谷，丰衣足食
今天，天降万象购物公园，何因？
1、铜陵商界传言：铜陵商业不过三
2、安微商业地产之过度疯狂
3、中囯商业地产难上难，成功率极低 由于万象购物公园遵循商业天规地律，
构思于大道，成就于大法，不来自铜陵、不 诞生于安徽、不出自神州，而是顶天立地， 惊天动地、从天而降。
你恨你的朋友吗？叫他去做商业地产， 投资经营商铺，让他亏得屁滚尿流！
涉足商业地产＂十赌九输＂
不论开发商还是商铺投资经营者
涉足商业地产就等于进入雷区， 没被炸死活着出来的没有几个
雷区一：规模过大，城市人口无法承载（三 线城市单项目购物类商业总量超5万方）
雷区二：人流动线复杂，客户重复逛与漏逛 并存，降低了商业机会。
市场还是竞争? 疯狂的结果:优胜劣淘！！！
万象购物公园是全球商业首创模式，没有竞争对手。
4、超大规模不经济
（适者生存、适宜经济）
以万达文化城和 三、四线城市超级商业大盘蕴藏巨大风险
5、商业地产之魔咒
二十多年前我进入商业地产时，我的启 蒙师傅告知我：
你爱你的朋友吗？叫他去做商业地产， 投资经营商铺，让他挣得盆满钵满！
遇到了雷区还得过误区
很多地产开发商喜欢用李嘉成的＂名言＂： 地段、地段、还是地吧，不也是“冷场＂吗？。
在美国，沃尔玛都是郊区商业，从未进入市 中心，不也成就了世界老大位置吗？！
所以，商业兴旺关键与商业核心有关，与地 段关系不大。
商业旺场真谛
商业旺场真谛为：
9、优化关联整合布局、统一筛选招商
从年龄小到大的心身成长培养场地设计 从每人从早到晚的生活习惯 从顾客消费习惯顺序考虑 从家庭生活空间变化 从交朋结友及外事活动安排 …… 多方位,多角度综合优化布局…
挑选有经营能力\实力\品牌意识\开店成功率100%的商家
10、统一经营旺场办法系统、 管理体系
1、食品卫生安全。 2、同城同品牌最低价。 3、同城唯一品牌货真价实。 4、体验娱乐最潮化。 5、终身教育公益化。 6、购物环境情景化。
购物类面积少于4万方.
6、万象购物公园定位准确
10%高档、70%中档、20%时尚 40%精神文化 、35%享乐体验、25%物资文明
7、避免同质化竞争
万象购物公园 600个商家中50%以上品牌首次进驻铜陵
8、万象不回购，共旺场、再合资合作去拓展
满场开业，高手云集，火爆经营，持续兴旺
合资拓展，共享繁荣，自由买卖股权（商铺 ）
（地价、建安、各种税费、管理费、财务费等等）
剩30万元。
（投资收益率为30%，万达14%，万科11%）
不懂商业运营，培育期三年，无租金。
三年中，开发商支付投资者租金10万元*3年=30万元
“商业圈套？！”
开发商支付完三年租金后，已经一无所有了 ，还能继续投入旺场吗？
还能继续支付未来七年70万元租金吗？
商业地产投资风险与机遇
2013年11月18日
温暖的阳光、树草的气息、婀娜多姿 飘逸的杨柳、湖面微风荡漾、青铜艺术塑 象，无不反映自然之美好，这就是翠湖公 园。
然而，万象购物公园有大师的雕塑，更 能超自然地成就无以伦比的世外桃源商业 。
随着中国城市化的进程，房地产的疯狂 发展，在这么多年的房地产职业生涯中， 对于日照和绿化率之规范是首先要考虑的 问题，最后越来越发现，阳光是很贵的， 緑化是很难得到的。
还有钱支付100万元回购投资者的商铺吗？
雷区九：无法统一布局、不能有机系统招商 （万达广场金街为代表，就是如此）
雷区十：经营服务水平差
商家和营业员未经严格、长期培训，、、、
雷声不断，血流成河, 你还敢进去吗?
接踵而来的是社会问题的出现，投资者、 商家堵其他主力店经营之门，堵市政道路、上 访、拉横幅、、、
雷区八：返租+回购 （回购之＂谎言＂）
开发商承偌: 返租十年,年回报率为10%，十年后可原价回购
。 好大的诱惑哦？投资者有保障，无风险…???
投资者认为：开发商低息贷款，真聪明…??? （其实，内心里认为是狡猾）
真是这样吗？
例如： 投资者：买100万元商铺。 开发商：收100万元。
付完全成本70万元