酒店投资估算报告

1.项目投资评估

1.1项目投资评估说明

⏹项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总

投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的

净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。

⏹对酒店开发过程的模拟为：第1年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3

年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可

证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。

⏹本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照

无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着

一定的差距。

⏹酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。

⏹本报告投资评估中，对项目进行3年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品

牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。

⏹假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法

测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。

1.2酒店基本主体构成

郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：

1.3投资成本估算

1.3.1测算依据

总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成：（预计200万投资成本明细）

汇总成本明细如下：

1.4经营测算

1.4.1测算依据

酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。

经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租率为75%，每年以5%幅度递增，平均房价以每年10--20元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下：

经营成本数据如下：

1.4.2经营收入

预测酒店经营期的第一年经营收入利润为36万元占投资总额200万的18%。其中，第二年利润收入72.24万元，占回收投资总额36%；第三年利润收入110.1万元，占55.05%。以后，预计3年回收所有酒店投资成本，属经济性酒店投资成本正常回收范围内！

1.4.4第三年转让价格预测

利用收益法对本酒店3年后的市值进行预估。根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时连同营业执照及80间房间数量的市场价值为400万左右。

1.5项目财务评价

1.5.1静态盈利能力

⏹项目总投资额为200万元。

⏹项目利润总额400万元，税后利润380万元。

⏹项目内部收益率为26.92%。

⏹项目投资利润率达到190%。

⏹全部投资回收期为：13年（含建设期两年）。即单纯通过酒店经营的收益，经

营13年可回收总投资成本。

各项静态财务指标计算结果如下表所示：

1.5.2动态盈利能力

根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。

⏹全部投资财务净现值为119920万元大于0，项目可行。

⏹全部投资内部收益率为26.92%，大于内部收益率8%。

2.项目价值预估

2.1项目价值预估

酒店在假设第1、2期建成第3期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且13年后实现租转售，故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和，进行现值评估。

单位：万元

Rate 第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期

第10

期

第11

期

第12期Value1 Value2 Value3 Value4 Value5 Value6 Value7 Value8 Value9 Value10

8% 3741 3990 4250 4523 4809 5108 5421 5749 6092 6451

注：第1、2年为建设期，收益净现金=0，第3年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全

部投资财务现金流量表”，第13年项目出售。

公式：V

经过估算，本项目在目前时间点的市值V= 32，381.16 万元。

3.附件

3.1酒店13年经营情况测算表

3.2项目总投资估算表

3.3经济评价指标汇总表

3.4全部投资财务现金流量表