房地产五种情形会引起”前期盈利后期亏损“
房地产市场价格波动对开发商利润的影响
房地产市场价格波动对开发商利润的影响在当今社会，房地产行业是一个非常重要的经济支柱。
然而，房地产市场价格的波动对于开发商的利润有着很大的影响。
本文将探讨房地产市场价格波动对开发商利润的影响，并分析其中的原因。
一、价格上涨对利润的影响当房地产市场价格上涨时，开发商的利润往往会有所增加。
首先，价格上涨意味着开发商可以以更高的价格售出他们的房产，从而获得更高的销售收入。
其次，价格上涨还会刺激购房者的购买欲望，使得市场需求增加，进一步推动了销售量的增加。
这些因素综合起来，将为开发商带来巨大的利润。
然而，价格上涨对于开发商的利润也存在一些负面影响。
首先，房地产市场价格的大幅上涨可能导致购房者的购买能力下降，从而减少了销售量。
其次，通常情况下，房地产市场价格的上涨伴随着土地成本的增加，开发商不得不承担更高的土地成本，这将直接降低开发商的利润。
因此，尽管价格上涨会给开发商带来利润的增长，但也存在一定的风险。
二、价格下跌对利润的影响与价格上涨相反，当房地产市场价格下跌时，开发商的利润往往会受到负面影响。
首先，价格下跌意味着开发商将以较低的价格售出他们的房产，从而降低了销售收入。
其次，价格下跌可能引起购房者的观望情绪，购买欲望减弱，导致市场需求下降，使得销售量进一步减少。
这些因素综合起来，将使得开发商的利润大大减少。
此外，价格下跌还可能导致开发商面临亏损的风险。
在房地产市场价格下跌的情况下，如果开发商抱持着高价出售的策略，可能无法吸引购房者，最终导致库存积压，无法及时回笼资金，甚至面临破产的风险。
因此，价格下跌对于开发商的利润是一个严峻的挑战。
三、价格波动的原因分析房地产市场价格的波动是由多种因素共同影响而形成的。
首先，宏观经济环境的变化会对房地产市场产生重大影响。
比如，经济的增长速度、货币政策的调控以及就业率的变化等，都会直接影响到购房者的购买能力，从而对房地产市场价格产生影响。
其次，供需关系也是价格波动的重要原因。
房地产投资风险与收益分析
房地产投资风险与收益分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产投资成为了很多人追逐的目标。
然而，毋庸置疑，房地产投资既有风险也有收益。
在进行房地产投资之前，我们有必要进行风险与收益的分析，以帮助我们做出明智的决策。
一、房地产投资风险分析1. 政策风险：政府宏观调控政策对于房地产市场会产生巨大的影响。
政策的变动可能会导致市场供需关系的变化，进而影响到房地产的价格和销售情况。
2. 市场风险：房地产行业竞争激烈，市场需求波动大。
当市场供过于求时，房地产价格可能会下跌，投资者可能会面临亏损的风险。
3. 财务风险：房地产投资需要大量的资金投入，一旦资金链出现问题，可能会导致投资出现困难。
此外，房地产开发项目涉及多方利益关系，包括银行、业主、施工队等，一旦其中任何一方出现问题，都可能对投资造成不良影响。
4. 法律风险：房地产投资涉及到法律合同，一旦合同出现问题或违约情况，投资者可能会面临合同纠纷和法律风险。
5. 周边环境风险：房地产项目的成功与否也会受到周边环境的影响。
例如，交通、教育、医疗等基础设施的建设情况会直接影响到房地产的价值及吸引力。
二、房地产投资收益分析1. 房地产价格上涨：房地产市场具有较高的升值潜力，投资者购买的房产在未来可能会因为市场供需变化而带来较高的升值空间，从而带来丰厚的投资回报。
2. 租金收益：房地产投资还可以通过出租房产获取稳定的租金收益。
高品质的房产通常有较高的租金回报率，这可以为投资者带来持续的收益。
3. 资产配置多样性：房地产投资是一种多元化的资产配置方式，通过将资金投入房地产市场，可以有效降低以其他资产（如股票、债券等）为主的投资组合的风险。
4. 长期投资保值：相比短期投资，房地产投资通常具有较长的投资周期，能够有效地避免短期市场波动对投资者带来的负面影响。
从长期来看，房地产市场的整体稳定性相对较高，可以保值增值。
总结：无论房地产投资带来何种收益，都不能忽视其中存在的风险。
房地产项目的常见风险及风险管理
房地产项目的常见风险及风险管理引言概述：房地产项目作为一个重要的经济领域，不可避免地存在一定的风险。
本文将从四个方面详细阐述房地产项目的常见风险及风险管理措施，以帮助读者更好地了解和应对这些风险。
一、市场风险1.1 市场需求波动：房地产市场受经济周期和政策变化的影响，需求可能出现波动。
开发商需要密切关注市场动态，做好市场调研和预测，以及及时调整项目定位和销售策略。
1.2 价格风险：市场价格波动可能导致项目预期收益下降。
开发商应制定合理的定价策略，结合市场情况和项目特点，避免价格过高或过低，同时要关注竞争对手的价格动态。
1.3 政策风险：政府的政策调整对房地产市场有重要影响。
开发商需要密切关注政策变化，了解政府的政策取向，并及时调整项目规划和运营策略，以适应政策环境的变化。
二、资金风险2.1 资金周转困难：房地产项目的开发和运营需要大量资金，资金周转不畅可能导致项目进展受阻。
开发商应制定合理的资金计划，建立稳定的资金来源，同时注意项目进展与资金需求的匹配，避免出现资金断裂的情况。
2.2 利率风险：利率的上升可能增加项目的融资成本，影响项目的盈利能力。
开发商应制定灵活的融资策略，关注市场利率的变化，选择合适的融资方式和期限，降低利率风险的影响。
2.3 资金流失风险：项目运营过程中，资金可能面临挪用、浪费等风险。
开发商应建立严格的财务管理制度，加强内部控制，确保资金的安全和有效使用。
三、技术风险3.1 建筑质量风险：建筑质量问题可能导致项目的安全隐患和声誉损失。
开发商应选择有资质的建筑团队和材料供应商，建立严格的质量管理制度，加强监督和检查，确保项目的建筑质量达到标准要求。
3.2 技术创新风险：新技术的应用可能带来风险和不确定性。
开发商应在采用新技术前进行充分的研究和试验，评估其风险和效益，确保技术的可行性和稳定性。
3.3 网络安全风险：随着信息技术的发展，房地产项目面临着越来越多的网络安全威胁。
开发商应加强网络安全意识和培训，建立完善的网络安全保护体系，防范网络攻击和数据泄露的风险。
影响房地产行业利润因素分析
影响房地产行业利润的因素分析一、引言房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。
主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。
我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,1998年房地产业开始真正发展起来。
从2002年开始,我国房价节节攀升,房地产业成为一个新的经济增长点,一直备受关注。
直到2007年底开始出现房地产市场有价无市的现象,紧接着就迎来了2008年的房市低迷。
低迷到有些地区的金融受到冲击,在国家进行一系列政策调整后,2009年房市出现大反弹,房价一直飙升至2010年底。
2011年以来,为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。
房价涨幅得到控制,有些地区已经出现下降趋势。
房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业，在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。
房地产业能够直接推动经济的增长，而经济的增长的同时也能带动房地产业的增长。
房地产业具有很强的关联效应，它的兴旺繁荣能够有力地带动很多产业的发展。
促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。
房地产业对财政收入的贡献也在不断加大，它既是政府的集中性分配活动，又是国家进行宏观调控的重要工具。
因此，房地产行业的发展对国家经济运行具有重要的作用。
利润是一个企业生存和发展的基础，同时它也是投资者进行投资决策的最重要影响决策之一。
企业利润是指企业在一定会计期间的经营成果。
企业只有不断提高企业的盈利水平，增强企业的盈利能力，才能在残酷的市场环境中生存，具有无限的生命力。
这就需要企业必须探索适合本企业特点的提高利润的有效途径。
因而对房地产行业利润的影响因素的分析十分重要。
‘二、文献综述Dhaoui Abderrazak，Ouidad Yousfi（2010）研究了目前的研发战略的决定因素和分析对财务绩效与盈余管理的权力下放的R&D的影响，研究结果表明跨国公司的研发权力下放，以改善公司的盈利能力，而管理人员的优势，可以得到一些私人和非转让的盈余管理而增加的好处。
房地产项目的常见风险及风险管理
房地产项目的常见风险及风险管理引言概述：房地产项目是一个复杂的投资领域，涉及到多方面的风险。
了解和管理这些风险对于投资者和开发商来说至关重要。
本文将介绍房地产项目中常见的风险，并提出相应的风险管理措施。
一、市场风险1.1 市场供需失衡市场供需失衡可能导致项目无法按计划销售或出租，从而影响项目的盈利能力。
1.2 市场波动市场波动可能导致项目价值波动，投资者可能面临资金损失。
1.3 政策调整政策调整可能对项目的开发和销售产生不利影响，投资者需及时调整策略应对。
二、财务风险2.1 资金链断裂资金链断裂可能导致项目无法继续开发，影响项目的完工和销售。
2.2 财务杠杆过高财务杠杆过高可能导致项目无法承受市场波动，增加投资者的风险。
2.3 资金管理不善资金管理不善可能导致项目运营不稳定，影响项目的盈利能力。
三、技术风险3.1 施工质量问题施工质量问题可能导致项目存在安全隐患，影响项目的使用和价值。
3.2 设计不合理设计不合理可能导致项目无法满足市场需求，影响项目的销售和租金收入。
3.3 环保问题环保问题可能导致项目无法通过验收，影响项目的开发和销售。
四、法律风险4.1 合同纠纷合同纠纷可能导致项目无法按计划进行，增加项目的成本和风险。
4.2 土地权属问题土地权属问题可能导致项目无法合法开发，影响项目的使用和价值。
4.3 法律法规变化法律法规变化可能对项目的开发和销售产生不利影响，投资者需及时调整策略。
五、管理风险5.1 项目管理不善项目管理不善可能导致项目进度延迟，增加项目的成本和风险。
5.2 人员管理问题人员管理问题可能导致项目运营不稳定，影响项目的盈利能力。
5.3 市场营销不足市场营销不足可能导致项目无法及时销售或出租，影响项目的盈利能力。
结论：房地产项目面临多方面的风险，只有通过有效的风险管理措施，才能降低风险并确保项目的顺利进行和盈利。
投资者和开发商应充分了解各种风险，并采取相应的措施来规避和管理风险，以保障项目的成功和可持续发展。
房地产企业财务风险成因及控制措施
房地产企业财务风险成因及控制措施一、财务风险成因1. 市场风险：房地产市场波动较大，市场需求和价格难以预测，房地产企业可能面临销售困难和资金回笼缓慢的风险。
2. 资金风险：房地产企业需要大量的资金用于土地购置、开发建设等环节，一旦资金链出现断裂，将无法保证项目的正常进行，进而导致财务风险。
3. 政策风险：政府的政策调控对于房地产市场有重要的影响，政策的变动可能导致房地产企业的销售困难、投资回报率下降等风险。
4. 市场规模风险：房地产企业规模过小，缺乏竞争力和市场份额，难以在激烈的行业竞争中立于不败之地，从而面临市场份额和利润下降的风险。
5. 项目开发风险：项目开发过程中可能遇到的工程质量问题、法律纠纷、政府审批等风险，一旦发生将给企业带来巨大的经济损失。
二、财务风险控制措施1. 市场风险控制：对市场需求和价格进行预测和分析，合理制定销售策略，多元化销售渠道，降低单一市场的依赖程度，增强适应市场波动的能力。
2. 资金风险控制：建立严格的资金管理制度，合理安排企业的资金需求和资金来源，加强项目资金管理，避免资金链断裂的风险。
3. 政策风险应对：密切关注政府政策的变动，及时进行调整和应对，建立与政府的有效沟通渠道，积极参与和响应政府调控政策，减少政策风险对企业产生的影响。
4. 市场规模风险控制：通过增加企业的规模和市场份额，提高企业的竞争力，实施多元化经营战略，降低市场份额和利润下降的风险。
5. 项目开发风险控制：建立严格的项目管理制度，加强对项目的风险评估和监控，加强工程质量管理，合理制定风险防控措施，保障项目的稳定开展。
房地产企业财务风险是一个值得重视的问题。
企业应该积极采取措施，从市场风险、资金风险、政策风险、市场规模风险和项目开发风险等方面进行有效的控制，以降低财务风险的发生概率，确保企业的可持续发展。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目盈亏平衡点分析是指通过对项目的各项收入和支出进行综合考虑，确定项目的盈亏平衡点，即在何种情况下项目能够实现收支平衡。
这是一个重要的分析工具，可以帮助项目方在制定经营策略和决策时做出准确的判断。
1. 收入分析首先，我们需要对项目的收入进行分析。
收入来源主要包括房屋销售收入、租金收入和其他收入。
以房屋销售为例，我们可以考虑以下因素：销售价格、销售面积、销售周期和销售数量。
需要注意的是，这些因素会受到市场需求、竞争环境和政策因素的影响。
2. 成本分析其次，我们需要对项目的成本进行分析。
成本包括土地成本、建设成本、运营成本和管理费用等。
土地成本可以通过市场价格或拍卖价格来确定。
建设成本可以通过施工方案和工程量清单来估算。
运营成本包括物业管理费、维修费用、保险费用等。
管理费用包括项目管理人员的工资和办公费用等。
3. 盈亏平衡点计算通过收入和成本的分析，我们可以计算出项目的盈亏平衡点。
盈亏平衡点是指项目在何种情况下能够实现收支平衡，即总收入等于总成本。
计算方法可以采用以下公式：盈亏平衡点 = 固定成本 / (1 - 可变成本比例)其中，固定成本是指不随销售数量变化的成本，可变成本比例是指可变成本占总成本的比例。
4. 盈亏平衡点分析在计算出盈亏平衡点后，我们可以进行盈亏平衡点分析。
分析的目的是确定项目在不同情况下的盈亏状况。
通过对销售价格、销售数量、成本等因素进行变动，可以得出不同情况下的盈亏情况。
这有助于项目方了解项目的风险和可行性，并制定相应的经营策略。
二、项目敏感性分析项目敏感性分析是指通过对项目关键因素的变动进行分析，评估项目的敏感性和风险。
通过分析不同因素对项目盈亏的影响，可以帮助项目方了解项目的风险和可行性，并制定相应的应对策略。
1. 关键因素的确定首先，我们需要确定项目的关键因素。
关键因素是指对项目盈亏影响较大的因素。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目盈亏平衡点分析是指通过对项目成本和收益进行综合分析，确定项目的盈亏平衡点，即在何种条件下项目能够实现盈亏平衡。
这一分析对于投资者和开发商来说非常重要，可以帮助他们评估项目的风险和潜在收益。
1. 项目成本分析项目成本分析是确定项目开发和运营过程中所需的各项成本，并对其进行详细的估算和分析。
这些成本包括土地购置费用、建筑物建设费用、设备购置费用、人力资源费用、运营费用等。
通过对这些成本进行综合分析，可以确定项目的总成本。
2. 项目收益分析项目收益分析是对项目的预期收益进行评估和分析。
这些收益包括销售收入、租金收入、资本收益等。
通过对市场需求、价格走势、竞争情况等进行研究，可以对项目的收益进行合理的估算。
3. 盈亏平衡点分析盈亏平衡点是指项目在何种情况下能够实现盈亏平衡，即项目的总成本等于总收益。
通过将项目成本和收益进行对比，可以确定项目的盈亏平衡点。
在盈亏平衡点之前，项目处于亏损状态；在盈亏平衡点之后，项目开始盈利。
二、项目敏感性分析项目敏感性分析是指通过对项目关键变量进行变动和模拟，评估这些变动对项目盈利能力和风险的影响。
这一分析可以帮助投资者和开发商了解项目在不同情况下的表现，以及项目所面临的风险和机会。
1. 敏感性变量的选择在进行项目敏感性分析时，需要选择一些关键变量进行变动和模拟。
这些变量可以包括市场需求、销售价格、建筑成本、利率、税率等。
通过对这些变量进行敏感性分析，可以评估它们对项目盈利能力和风险的影响。
2. 敏感性分析的方法敏感性分析可以采用多种方法，如敏感性表、敏感性图、敏感性指标等。
通过对不同变量进行变动和模拟，可以观察到项目盈利能力和风险的变化趋势。
这样可以帮助投资者和开发商更好地理解项目的风险和机会。
3. 敏感性分析的结果敏感性分析的结果可以帮助投资者和开发商更好地了解项目的盈利能力和风险。
通过对不同变量进行变动和模拟，可以评估项目在不同情况下的表现。
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另外，对销售未完工的房产，企业将预售收入按照 25%的计税毛利率，减除5.65%的营业税及附加、2-5% 的土地增值税和期间费用（经测算全国费用率为8%， 我市为9%）等后，计入当期应纳税所得额（实际利润 率最高约9.35%），待完工后再进行调整。最终企业缴 纳的企业所得税占预售收入的比例仅2.34%。应当说， 我市确定25%的计税毛利率并不高。 .
国家税务总局2010年第29号公告
国税发【2009】31号文件第33条 土地增值税“春秋战国乱悠悠”
国税发【2009】31号文件第32条 预提配套设施成本
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天津市M房地产公司：
1、2013年未完工收入1亿元；
2、预计计税毛利率为25%；
3、2013年期间费用 540万 4、税金及附加合计为760万
五种情形引发的前期盈利后期亏损！
（一）预计毛利率高于实际毛利率。 （二）完工年度以后取得发票（税务稽查） （三）土地增值税清算年度缺乏收入配比 （四）车位、车位、车位！（文章） （五）“公共配套后建”引发的不配比问题
“企业所得税”和“土地增值税 ”计算方法异同的比较！
国税发【2009】31号文件第34条 PK 2012年15号公告第6条
税务认为：根据31号文件34条规定，由于发票是
2013年取得的，只能在2013年扣除。
因此，企业应当补缴2012年度所得税款1000万元，
《对税务机关检查问题的回复意见》
允许2013年将4000万元发票计入成本。
尊敬的XX税务局：
企业认为：哇，我2013年没有收入啊，难道2012
第一，感谢贵局的检查，使我公司提高了纳税遵从度 年补缴税款，2013年增加4000万元亏损？我是项
2．津地税企所【2010】1号文件讲计税毛 利率定为25%，严重脱离天津市房地产经 济发展的水平。
.
天津市地税局 天津市政府法制办
被申请人答复：
1.为合理确定我市房地产开发企业的计税毛利率，市地 税局与市国税局做了深入调研，选择了100户企业进行 平均利润率测算，又选取了10户企业，就计税毛利率问 题进行了实地调研测算并征求了意见，将计税毛利率定 为25%。
坚决要 求退税！
做梦吧！
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申请审查回复书
房地产公司
申请人： 被申请人：天津市地方税务局 申请审查内容：审查废止津地税企所 【2010】1号文件 申请人认为： 1. 津地税企所【2010】1号文件没有征求 纳税人意见，不符合《税收规范性文件制 定管理办法（试行）》（国税发[2005]201 号）第16条的规定，程序违法；
第二，完全同意贵局的检查结果
目公司，以后也么有收入了！
第三，根据31号文件第34条规定，2012年未取得发票，
同意补税；2013年取得发票后，按“规定”计入计税 税务说：的确有点儿不合理，可税法就这么规定
成本。这里的规定是指“权责发生制的规定”
的，这叫做“法不容情”，我“爱莫能助”！
第四，按照以上理解，2012年补税，2013年追溯退税，
1300
5、应纳税所得额：1200万
6、缴纳税款： 300万元
天津市M房地产公司： 1、2014年完工收入1亿元； 2、计税成本9000万元； 3、毛利转回2500万； 4、2014年期间费用； 460万 5、应纳税所得额： -1960万
1、项目合计收入：1亿元 2、项目合计成本：9000万元 3、期间费用合计：1000万元 4、税金及附加：760万元 5、应纳税所得额：-760万元 6、2003年：1200万元 ；2014年：-1960万元，合计：-760万
本机关认为：津地税企所【2010】1号文件制 定程序合法、内容合法、不予废止。年11月15日 天津市政府法制办公室
.
2013年10月，税务机关对M公司进行检查： M房地产公司2012年完工，由于完工年度未 取得发票4000万元部分已经全部计入销售成本。 但是，在稽查期间，M公司客服困难，将 4000万元的发票全部取得。
不再缴纳税款；
第五，国家税务总局2012年15号公告第6条规定了追
溯调整的基本规则。
第六，“他山之石，可以攻玉”，河北国税的冀国税
函【2013】161号文件明确规定可以追溯调整。
第七，我公司愿意缴纳1年时间的滞纳金。
第八，如贵局一意孤行，我公司将启动听证、复议、
诉讼三项法律救济措施。
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第三十四条 企业在结算计税成本时 其实际发生的支出应当取得但未取得 合法凭据的，不得计入计税成本，待 实际取得合法凭据时，再按规定计入 计税成本。（国税发【2009】31号）
房地产公司 天津市地税局 天津市政府法制办
经审查： 1.市地税局与市国税局选择了100户企业进行 平均利润率测算，又选取了10户企业就计税毛利 率问题进行了实地调研测算并征求了意见。 2. 津地税企所【2010】1号文件符合《房地产 开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发 【2009】31号）关于直辖市非经济适用房开发项 目计税毛利不得低于15%的规定。而且，再减除 营业税金及附加、土地增值税和期间费用后，企 业缴纳的企业所得税占预售收入的比例仅为 2.34%。
二十二、房地产开发经营企业在竣工结算以后 年度取得成本发票应如何处理？
根据国家税务总局《关于印发房地产开发 经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税 发〔2009〕31号）第三十四条规定，“企业在 结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但 未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实 际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。” 及《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处 理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第 15号）第六条第一款规定，“对企业发现以前 年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得 税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做 出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生 年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5 年。”因此，对于房地产开发企业在竣工结算 以后年度取得成本发票的应进行追溯调整。