镇江市场商圈商业调研概况-图文(精)
江苏镇江商业市场及定位报告-68页PPT精选文档共70页
江苏镇江商业市场及定位报告-68页 PPT精选文档
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
镇江房地产市场研究
郭庄镇、天王镇、宝华镇
丹阳市
1059
界牌镇、后巷镇、新桥镇、云阳
80.6
镇、司徒镇、陵口镇、吕城镇、 访仙镇、导墅镇、埤城镇、皇塘
镇、珥陵镇、延陵镇
扬中市
332
33.48
新坝镇、油坊镇、八桥镇、西来 桥镇
行政区划
镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。另有国家级经济技术开 发区-镇江新区行使市辖区经济、社会管理权限。镇江全市总面积3848平方公里，人口311万人。 至2009年底，全市共有51个镇（街道）、农场1个。其中:镇41个，街道办事处10个，农场1个。丹阳市辖13 个镇，句容市辖10个镇，扬中市辖4个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、1个农场、4个街道办事处，润 州区辖1个镇、4个街道办事处，镇江新区辖3个镇、2个街道办事处
城市经济
镇江的经济快速发展的前提下，三大产业结构区域合理 化。第二产业和第三产业保持逐年上涨的态势，总体形 成以第二产业为主，第三产业次之，第一产业为辅的产 业结构。
镇江2011年第一产业增加值100.41亿元，增长5.5%；第二产业增加值1274.23亿元，增 长12.7%；第三产业增加值935.76亿元，增长12.6%。2011年全年居民消费价格总指数 为105.0%，比上年上涨5.0%，在八大类消费品价格中：食品类、烟酒类、衣着类、家
城市人口
镇江户籍人口及城镇人口保持适度增长，涨幅不大，城 镇化水平有待提升。
人口保持适度增长。2011年 末全市户籍人口271.86万人 ，比上年增加1.15万人，其中 男性135.40万人，增加0.24万 人；女性136.46万人，增加 0.91万人，男女性别比（以女 性为100）为99.2:100。当年 出生人口2.16万人，人口出生 率为7.98‰，全市出生缺陷 发生率控制在8‰以下；死亡 人口1.76万人，人口死亡率为 6.48‰；人口自然增长率为 1.49‰。
工作研究：市区商贸业经营现状调查
市区商贸业经营现状调查商贸业作为国民经济的晴雨表，能够直观反映市场的阴晴冷暖。
人们常用“营业员比顾客多”来描述商业冷清的景象。
今年以来，市区商贸业一直处于不景气区间。
市商务局内部监测数据显示：全市127家重点流通企业，今年2月、3月、4月销售收入环比分别下降17.08%、11.13%、7.52%，仅5月小幅上升4.64%。
与去年同期相比，1-5月累计销售收入同比下降4.13%，百货、汽车、连锁超市、电器销售、批零、餐饮、物回7个主体行业中，除物回外，6个行业同比下降。
其中百货业下降9.08%，汽车销售下降8.54%，餐饮业下降7.18%，电器销售下降6.17%。
——位于市区东部丁卯的镇江义乌小商品市场，是市区五大专业市场之一。
2010年元旦开业后，90%以上的商铺如期租出，经营商户800多户，一时间，生意红火，经营状况达到预期效果。
然而，去年以来，市场的经营业绩逐步走下坡。
目前只有商户440家在艰难维持，撤出商户接近开业初期的一半，流失率较高。
由于商铺难招租，减少了租金收入，再加上现有商户经营利润下滑，拖欠租金，导致整个市场管理资金缺乏。
2014年市场全部管理费用和物业费用累计收入不到200万元，但各项支出高达500万元，余下的300万元只能由开发商贴补，开发商对此叫苦不迭。
——青年广场南隅的九润商业广场，于2011年10月正式营业，以乐购超市、中影国际影城为主力店。
开业仅一年多，由于人流量少，大量租户闭店撤场，商场经营日益惨淡，2013年8月起，商户开始拖欠租金、水、电费，商企九润置业被迫提起诉讼，在无法生存的境地下，乐购超市也于2014年7月撤场，随后中影影城闭店停业。
目前，九润广场已加盟总部设在杭州的“第六空间”家居连锁企业，内部改装、招租正在进行。
——位于市区西部牌湾的东方伟业广场，由镇江深国投商用置业有限公司投资建设，2010年6月动工。
两年后，因工程款被挪用，造成资金链断裂，累计拖欠工程款近1亿元，总债务约达2亿元。
镇江市商圈调研及在建商业调查
一般 48元/㎡/月
2）扬歌歌城
位置 档次 包间数 太和广场5楼 中档 45
经营面积
消费 租金
1500㎡
包间最低消费150 51元/㎡/月
滨江商圈
所处区域：京口区、润州区 居住人口及消费能力：当地居民、政府商 务人士、外来游客
龙吟坊 商业街
板块交通：处于长江路沿线
商业格局：旅游，餐饮，住宿，休闲，娱 乐，商务 综合消费指数：★★★ 总评：
西津渡 金山宝地
滨江商圈沿长江路分布，依靠著名旅游景点金山、焦 山、北固山、西津渡等，提供餐饮、住宿、休闲、娱 乐、文化等一体化服务，是外地游客旅游消费的主要 场所，也是当地居民消费休闲、政府官员交际应酬的 去处，同时吸引了南京、扬州、泰州的周末短途消费 人群。由于整体规划刚刚起步，整体环境有待提升， 商铺租金较低。消费呈现两个极端，低端、高端消费 需求旺盛，中端消费萎缩。
3. 镇江市总体规划
总体规划：
镇江老城分区由老城区与北部综合旅游区组成， 重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌， 以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。 南徐分区，城市次中心定位，由行政、文化、 商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功 能复合型新城区。 丁卯分区，城市东部地区中心，以高新技术产 业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区， 重点发展大学城和以光电子为主导的高新技术产 业园。 谷阳分区，城市南部地区中心，以高新技术产 业、第三产业和生活居住为主的城市新区 南山风景区，城市中心绿地，建设现代休闲度 假旅游区和城市森林公园 总规提出，城市发展空间由原来的沿江“一” 字型发展向沿江沿路的“T”字型发展。
镇江--商业市场及定位报告
2012.05
一、城市概述 1. 城市概况
江苏镇江房地产市场调研报告课件
114
114
0
2010-5-26
36#
36
35
1
2009-11-27
37#
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0
2009-11-12
35#
36
36
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2009-10-16
8#10#12#27#29#
206
206
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2009-9-18
26#28#30#
90
90
0
2009-9-18
32#34#38#40#
136
136
0
2009-7-23
14.85万㎡
建筑面积
9.80万㎡
户型区间
在售190㎡联排（送70㎡地下室）， 三期216、236㎡联排（送100㎡地下室）
价格情况
在售190㎡总价230-280万/套，三期216、236㎡总价预计约 260-350万/套。均价约12000-15000元/㎡
销售进度
在售二期2套190㎡联排，三期预计近期推出，已推出的产品 总销售率97.8%
预售日期
3#4#
24
2
22 153、173㎡叠加 2010-12-7
户型鉴赏：A3 82㎡ 两房两厅一卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：A4 175㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C2 129㎡ 三房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C1 142㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C3 185㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
二期190㎡联排 两端南入口户型
江苏镇江房地产市场调研报告
镇江项目管理及市场分析调查报告
一、本地块优缺点分析(一)优点1、本地块属于规划主城的五大功能区之一的南徐新城板块，紧靠未来行政中心(南徐大道与檀山路交界处），邻近南山风景区这一城市绿核，具有极佳的升值潜力。
2、与润州区政府仅为一路之隔,具有地标性意义,提升了小区整体形象与档次,带来生活安定感和满足感。
3、本地块北依润州广场，环境优美,空气清新,给居家休闲创造了便利条件，同时也具有地标性意义。
4、润扬大桥工程的启动，方便镇江与扬州等长江北部城市的联系和往来,润扬大桥给周遍地区的发展创造了优越的条件,能带动周边经济发展,积聚更多的人气,从而给本地块带来契机。
5、南徐生态大道的建成，跑马山路、檀山路、朱方路的改造,中山北路的拟建和润扬大桥的即将竣工通车为本地块创造了发达的路况网络，方便了交通，是本地块一个至关重要的因素。
6、本地块所属区域为未来开发新区，各方面极具可塑性，与发展较早的老城区相比，有更大的发展空间。
7、离镇扬汽渡较近使本地块给人以一种离长江较近的感觉,可借长江这一世界闻名的“黄金水道”来为本项目造势。
8、靠近江苏的省会城市——南京。
9、依托金山风景区，为本项目注入历史人文气息，提升小区的文化韵味。
10、介于三茅宫和七里甸之间,居民较多，各种配套较齐全，相对方便。
11、该区域目前尚无新推楼盘,且原有住宅小区规划档次不高,如本项目推案适时，在规划较好的情况下,不存在很强的市场竞争。
12、周边各种生活配套较为齐全，方便生活。
13、本项目规划户数为350户,规模适中,可使小区物业管理最优化。
14、本项目户型设计合理化、人性化,空间浪费少,采光好。
15、本项目户型面积配比较为合理,以90m2左右的三房和120ｍ２左右的四房为主。
镇江商圈商业概况调查
镇江商圈商业概况调查引言镇江市作为江苏省的重要城市之一，商业发展非常活跃。
本文将对镇江市的商圈进行概况调查，包括商业发展情况、商圈特点、消费人群特征等方面进行分析和总结。
商业发展情况商业发展历史镇江商业发展可以追溯到古代江南水乡的繁华商业场景。
随着经济的发展和城市的扩大，镇江商业逐渐发展成为了一个完善的商业体系。
商业设施镇江市有多个商业区域，分布在市中心和周边地区。
市中心的商业设施相对较为集中，包括购物中心、超市、专卖店等。
周边地区的商业设施相对分散，多以社区商业为主。
商业业态镇江市的商业业态多样化，包括零售、餐饮、娱乐等。
其中，零售业是商业发展的重点领域，包括服装、家居、食品等多个领域。
商圈特点定位特点镇江市的商圈定位明确，有的商圈以高档消费为主，有的商圈以大众消费为主，满足不同消费需求。
商圈地理位置镇江市的商圈地理位置多样化，分布在市中心和郊区。
市中心的商圈地理位置优势明显，交通便利，人流量大。
商业竞争情况镇江市的商业竞争非常激烈，商圈之间存在着激烈的竞争关系。
商家不仅要面对激烈的价格竞争，还要不断创新提升服务质量。
消费人群特征年龄分布镇江市的消费人群年龄分布相对均衡，包括青年人、中年人和老年人。
消费习惯镇江市的消费人群习惯于在商圈内消费，喜欢购物、聚餐、娱乐等。
他们注重品质和服务，对价格敏感。
结论通过对镇江商圈的调查，我们可以看出，镇江市的商业发展非常活跃，商圈具有明确的定位和特点。
消费人群相对多元化，呈现出一定的消费规律。
在未来的发展中，商家应根据消费人群需求做好定位和服务，以保持竞争优势。
参考文献1.镇江市统计局. 镇江市统计年鉴. 2020年版.2.镇江商务局. 镇江市商务发展报告. 2021年版.。
镇江商业调查报告
镇江商业调查报告镇江是一座有着长久历史、魅力和活力的城市，其地理位置和生态环境优越，市场潜力和发展前景广阔。
近年来，镇江市的商业经济得到迅速发展，成为长江经济带中的核心城市之一。
本文将针对镇江市的商业发展做一次较为全面的调查分析。
一、镇江市商业概况1．发展历程与现状从20世纪80年代开始，镇江市先后实行了“三化”改造和城市现代化建设，为商业发展奠定了基础。
近年来，镇江市先后建成了一系列大型商业综合体，如丹徒万达广场、新世纪商厦、西环城一期等，推动了镇江市的商业繁荣。
目前，镇江市商业格局呈现出规模大、类别齐全、布局合理和市场活跃的特点。
商业主要由大型百货商场、专业市场、超市、特色商圈等各类形式的商业单位构成。
各大商业品牌企业相继进入镇江市场，为城市商业市场注入更多活力，推动了商业竞争和发展。
2．商业运营形式当前，镇江市商业运营形式已经从单一的传统营销模式向多元化方向发展。
鉴于消费者的多元化需求，目前商业运营形式主要有线下实体店、电商购物等多种方式，并且其数量在不断增长。
3．商业建设规划未来几年，镇江市商业建设规划将面临以下几个重大变化：一方面，镇江市将持续推进商业建设，改善商业场所，提高服务水平，提升商业附加值，加强市场定位，促进社会经济的发展。
另一方面，镇江市将关注新兴商业形态的产生和发展，倡导环保、创意、国际化等理念，推动“商产学研促进机制”建设，通过快速创新来创造新的商业形态。
二、镇江市商业现状与市场分析1．分析全市民众购物场所偏好首先，我们进行了一项针对镇江市的民众购物场所偏好的调查。
结果表明，当地消费者购物的场所形式并不固定，高峰期主要是集中在大型百货商场和超市，而经营规模较小的特色商圈和专业市场相对偏弱。
2．分析全市商业市场现状目前，镇江市商业市场运作形式和商业规模相对成熟，但由于市本身经济发展程度、消费能力、消费信心等的限制，商业市场并未充分释放出其潜力，以进一步发展。
因此，市场竞争度不够，商业市场上的效益相对偏弱，一定地影响了商业市场的拓展和培育。
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镇江商圈商业概况一、现阶段镇江商业现状1、整体商业布局按照镇江市规划,现有一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。
一个市级商业中心是指大市口一级商业中心。
四个区级商业中心为南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心;九个居住区级商业中心分别是跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资。
2、各商圈商业业态及商圈特征大市口商圈作为市级商业中心,功能定位是集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、金融、商务等于一体,反映了镇江城市经济发达程度的重要窗口,是对镇江本地市民具有极强吸引力的商业、休闲活动目的地。
丁卯区级商业中心,面向本区域居民的日常消费,面向学生为主的特殊消费群体,打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。
该商业中心以京口广场为中心,由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“ 双十字” 街区组成。
南徐区级商业中心,面向本区域居民的日常消费,面向城市行政、文化、商务机构,以零售及文体休闲、商务、宾馆等服务业为主。
该商业中心位于檀山路中部,由檀山路与凤凰山路形成的十字商业街区和高铁车站商业配套服务区组成。
谷阳区级商业中心,将面向本区居民的日常消费服务,面向城乡周期型特定购物群体,该商业中心由谷阳大道街区以及 312国道与镇宝路交叉口节点组成。
大港区级商业中心,将面向本区域行政、港口、企业、面向周边城乡居民的日常消费,以零售及商务宾馆等服务业为主该中心位于大港中心区内。
3、商圈消费人群构成及消费层次4、消费导向及趋势随着镇江城乡居民收入的增长,购买力水平逐步提升,从镇江市场的商业发展势头来看,消费结构逐步升级,居民生活不断向舒适享受型过渡,但目前镇江商业发展相对滞后,品牌吸引力不够,镇江商业不能完全满足高端人群需求。
二、未来发展方向1、在规划及在建商业项目(1万达广场镇江万达广场位于润州区核心板块(原华铝地块,镇江火车站旁 ,是万达集团在镇江开发的大型城市综合体项目。
项目建筑面积约 41万 m2, 项目总投资近 25亿元, 其中商业面积约 20万 m2, 是以五星级酒店、公寓、商业广场、步行街等多种物业类型, 集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性开发项目。
万达广场,是镇江迄今为止最大的城市综合体项目,预计今年 10月开业。
(2苏宁广场镇江苏宁广场位于解放路、中山东路交汇处,地处镇江商业的核心位置——大市口商圈。
由苏宁置业投资开发建设。
项目占地面积超过 3万平方米,规划总建设面积约 40万平方米,建筑高度达到 300米。
苏宁广场将建成超过 10万平方米规模的购物中心,共 8个楼层,引入一线品牌旗舰店,将零售、精品超市、健身、餐饮、娱乐、影院等多种商业业态融为一体,满足城市高端群体各种休闲购物需求, 。
2、城市整体规划方向及未来消费层次定位由于城市地理位置的特殊性,镇江城市未来发展重点向南发展,丁卯、南徐作为城市南拓的重点板块将大力承接城市生活功能, 而我们的西津湾项目距离大市口商业中心约一公里,城市属性较强,具备一定的地理位置优势。
从大市口商圈商业调研来看,镇江商业发展相比周边城市相对滞后,中心商圈与周边发达地区的商业中心比较,档次与整体形象不高。
从即将开业的万达广场了解到的情况,餐饮、休闲类的占比占到了 50%以上,城市高档商业购物场所不足(目前只有八佰伴 , 国际知名品牌不多,餐饮在城市商业占比较大,针对我们的西津湾项目,要快速起步与发展,餐饮、休闲类商业业类所占比例也是我们需重点研究的课题。
三、重点商圈 -----大市口商圈调研大市口商圈地图“ 大市口” 是镇江经济、金融、交通、商贸活动中心,是镇江市民社会活动最为重要的区域。
镇江主城区 70%的人日常工作、生活均离开不了大市口,同时也是镇江迄今为止唯一的大型经济商圈。
1、调研时间:2011年 3月 23日— 24日2、调研地点:镇江大市口商圈(电力路与中山东路交界路口,沿中山东路向东直至梦溪广场3、参与人员:仇荣荣、励嘉4、调研目的:考察镇江大市口区域商业布局和商业发展5、走访形式:实地考察、拍照记录6、走访路线大市口商圈是一个东起梦溪路,西至电力路,南北以解放路为界的超大区域。
在此区域内,包含了大润发、八佰伴、太和广场、镇江商业城、紫金广场、第一楼街、南门大街、在建设中 300米海拔高的苏宁广场,可谓是商业集中区。
(1大市口商圈大型商业大润发超市八佰伴太和广场镇江商业城购物广场镇江八佰伴位于镇江市商业聚集区—中山东路,总建筑面积 140000平米,是集时尚百货、超市生活会馆、餐饮、娱乐、休闲于一体的时尚购物中心。
镇江八佰伴以高档的购物环境、众多的全球知名品牌,为镇江目前中高档消费群体的集散地。
购物广场连地下负一层共 7层八佰伴调研总结1、地理位置:八佰伴坐落于中山东路,属于镇江主城区核心位置,市内到达交通极为方便。
2、消费群体:镇江全市内各区域消费者、消费档次较高,针对人群为镇江市中高收入人群。
3、设计与购物环境:大气、宽敞、典雅,效仿南京德基广场,一楼留有适当的挑空。
从视觉上给人一种舒适的购物中心,邻近街道一面的橱窗均为国际或国内知名大牌,例如卡地亚、万宝龙等,购物中心比较方正,动线比较清晰,各柜台设计摆放整齐。
4、目前的一些问题:八佰伴为去年 1月份新开业的购物广场,品牌与镇江之前的老商业城比较,高档许多。
属于镇江高端购物中心, 在目前来看,大牌消费能力支撑不够,接受度尚不足,目前还处在商业培育期。
镇江太和广场广场内部为租赁商铺,租赁式广场,业态以服饰居多,且大多为个体买卖的不知名品牌。
少数几个知名品牌 veromoda 、 only 、 JJ 、 Eland 等,均为品牌折扣店。
走道一边个体租满开放式小铺,以美甲、小玩具、饰品居多,且摆放杂乱。
消费群体层次较低。
(2特色商业街:南门大街南门大街是镇江一条特色商业街,总长度约为 700米,道路宽度约为 20米,主要以沿街底层商铺为主,在不到 700米的道路上, 聚焦了约有 250多家商铺,主要以经营百货、服装(特别是女装为主,针对的消费对象为学生、工薪阶层,目前人气比较旺,到了夜晚,南门大街就变成了步行街,夜市、排挡长达 200米。
(3大市口商圈周边街道商业业态与租金价格表(4镇江次商圈——丁卯商圈该商业中心以京口广场为中心,由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“ 双十字” 街区组成。
面向本区域居民的日常消费及学生为主的特殊消费群体。
在该区域除拥有江苏大学、镇江高职、一中新校区等学校外,更有近 20万的聚居人群, “谷阳新村” 、“瑞泰花园” 、“金田花园” 、“沃得雅苑” 、“江南世家” 、“恒美嘉园”等生活小区。
沃得广场是丁卯片区的大型商业广场，占地面积 30 亩，建筑面积 50000 平方米，现有沃尔玛、苏宁电器、肯德基进驻，整体建筑高三层，一楼主要是肯德基汽车餐厅及租赁式商铺，二楼为苏宁电器、沃尔玛超市，三楼为沃尔玛超市及办公区域。
租赁价格在 1.5 元/天/平方——2 元/天/平方. 四、镇江商业市场调研分析1、目前镇江九成商铺经营模式为租赁根据访谈商家得知，接近绝大部分的商铺经营为租赁，购买商铺的只占全部被访者的极少部分，这说明镇江的商铺以投资自主经营者只占到很小的比例。
投资者购买居多，经营者购买较少。
这一方面是因为经营者资金实力较弱，另一方面与经营者投资意识还不够强有很大关系，他们普遍对于购买商铺并利用租金收益还贷的经营方式考虑不足。
2、商铺面积以小面积为主，40 平方米以下占六成从商家反馈的信息中我们看到，商铺面积在 40 平米以下的占到六成左右，不少的被访者认为 30—40 平米的面积足够达到经营要求。
从面积来说，30—40 平米左右的商铺还是最受欢迎的。
a 经营者认为服装店、百货零售、室内娱乐市场潜力较大从统计结果我们发现，未来经营者的投资意识越来越向休闲、娱乐的商业业态发展，他们的投资意识还是非常跟紧商业发展步伐的。
其中，服装店约占 30％，百货零售和室内娱乐均为 20％。
就镇江目前的商业业态来看，仍然缺少这类休闲、娱乐、购物一体化的商业配套，现有的只是集中在大市口地区一些较大的百货商场，某些在顶层设置了一些餐饮场所，而休闲娱乐类的场所就少之甚少，而且分布零散，缺乏集中型，导致镇江整体商业规模和档次发展速度缓慢。
不过，相对而言，这样的商业缺口也刚好为具备强大实力的开发企业提供了发展空间，从而有利改善镇江目前的商业业态状况。
b 投资地点首选中山东路附近商铺，其次大西路与解放路附近商铺调查发现，半数受访者认为中山东路为经营者购买商铺的首选地点。
该路段地处市中心，商业十分繁荣；周边相邻街道做为市中心辐射选择率排名第二。
分别为解放路、南大街、第一楼街等。
说明经营者愿意选择目前商业发展较好的地段。
当然经营者也承认，在实际进行投资时，他们还需要考虑商铺的价格，因为成熟地段的价格必定较高，非成熟但有潜力的地段也是投资者的一种选择。
c 商户对商铺的租金承受能力对于租金的承受能力来讲，多数经营者承受租金 4—6 万/年为主，其次 6—10 万/年的商铺，目前镇江商铺业态分布零散。
租金在 4 万/年以下占到 12％，4—6 万/年的约有一半，6 万/年以上的占 40％。
从商业建筑形态来分析，多以沿街商铺为主，缺少统一规划，仍然没有突破镇江传统的商业形态。
同时，镇江传统的商铺租赁模式使经营者还未完全摆脱租赁商铺的经营意识，相信随着镇江经济的发展，商家的经营模式将会得到改变。
五、环云台山周边市场调研另行提报。