物业服务合同纠纷中的常见问题与解决建议.doc
关于物业服务纠纷若干问题及其处理对策
关于物业服务纠纷若干问题及其处理对策刘录随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，物业服务纠纷呈上升趋势。
如何更好地解决物业服务企业和业主之间不断出现的矛盾和纠纷，使物业服务企业更好地服务于业主，使双方的合法权益真正得到维护，已成为人们关注的焦点。
以下就物业服务纠纷中存在的若干问题进行分析、论述，提出合法性、合理性处理意见。
一、物业服务纠纷的类型及其处理根据物业管理的范围和内容以及物业管理的特点来分析，物业服务纠纷主要分为两大类型，即因合同产生的物业服务纠纷和因侵权产生的物业服务纠纷。
（一）因合同产生的物业管理纠纷的处理因合同产生的物业管理纠纷主要是由当事人违约所引起的，主要包括：因服务质量产生的物业管理纠纷、因服务内容产生的物业管理纠纷、因服务费用产生的物业管理纠纷、解除物业管理服务合同等等。
1、物业管理合同服务质量纠纷。
是指因物业管理企业提供的物业管理服务不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准，而引起的物业管理纠纷。
如，物业管理区域内公共设施设备不能正常使用或不能及时维护修理使其处于正常使用状态，日常环境卫生差，绿化不能及时维护管理，区域内公共秩序混乱、交通道路不畅，安全防范不力消防救灾不及时等等。
2、物业管理合同服务内容纠纷。
是指因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务，而引起的物业管理纠纷。
如，没有按照规定或约定提供、安装服务设施设备，没有按照规定或约定提供服务场地、车位、仓库，没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等服务内容及场所等。
3、物业管理合同服务费用纠纷。
是指因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的物业管理纠纷。
如物业管理企业未按物业管理合同约定或政府指导价标准收费，擅自扩大收费范围或提高收费标准、业主（或使用人）少交、欠交物业管理服务费等。
（二）因侵权产生的物业管理纠纷处理因侵权产生的物业管理纠纷主要是由当事人的侵权行为所引起的，主要包括：损坏公共财物纠纷、侵占共用部位纠纷、防碍管理服务纠纷、相邻关系纠纷等等。
2021年物业服务合同纠纷中的常见问题与解决建议
物业服务合同纠纷中的常见问题与解决建议一、常见问题（一）开发商责任问题1、房屋未办理房产证。
2、小区基础设施未配备到位，如消防设施不能正常使用、用电未交电业局直管、水压不够、摄像头未全覆盖等。
3、房屋质量问题房屋漏水、墙体开裂、不垂直、水管爆裂、门窗损坏等。
（二）第三方侵权1、邻里纠纷邻里间漏水、噪声、坠物造成房屋损坏、擅改管道、豢养犬只等。
2、底商纠纷油烟、噪声、擅自开门人员杂乱、门头挡光等。
3、侵害业主公共权益占用公共区域私搭乱建、种菜养鸡、划停车位等。
（三）物业服务质量1、公共设施的维修小区路灯、道路、监控、公共管道等；中修、大修费用无人申请维修基金，或申报后未能经过法定数额业主同意。
2、公共卫生和绿化卫生死角、除草不及时、树木缺失。
3、公共安全与秩序小区内失窃、车辆被划、门岗检查不严、过严、额外出售门禁卡、冲撞门禁车档杆等。
4、停车位的维护与管理对停车位服务费的误解、不能保证专有车位的使用。
（四）委托或捆绑收费水电气暖的二次收费，公共设施的维修。
（五）公共部位和设施经营；经营事项未经业委会或全体业主同意、收益收支不公开。
（六）收费程序不规范电话催费、上门催费无记录、书面催费不留照片，更无业主反映问题的落实-解决-回复机制。
（七）业主委员会的成立与备案业主委员会无人牵头成立，或成立后备案无门。
二、解决建议（一）侧重维护业主弱势群体的权益，扩大理解物业公司的公共秩序维护义务。
对不属于物业服务范围内的业主反映的属其他责任人的问题协助沟通、组织调解、建议整改、上报相关部门、定期策划清理等。
如物业公司穷尽一切手段协助协调解决问题，并提供相关工作记录和证据，无论问题是否达到彻底解决的效果，此类问题不得成立业主拒交物业费的充分理由。
如物业公司未开展相关工作，对业主反映问题不重视，粗暴推诿，则认定物业公司未尽到维护公共秩序的责任，建议降低物业费或适当赔偿业主损失。
1、对房屋质量等开发商责任问题建立物业公司与开发商的沟通协作机制，将业主反映的问题集中上报开发商，落实解决方案，不能解决的，邀请开发商参加调解，说明原因。
物业服务纠纷
物业服务纠纷
近年来，随着城市化进程的加速推进，物业管理成为城市居民生活中不可或缺的一环。
然而，随之而来的物业服务纠纷问题也越来越突出。
本文将探讨物业服务纠纷的原因、解决方法以及相关建议。
一、物业服务纠纷的原因
物业服务纠纷的产生往往源于以下几个方面。
首先，物业公司在管理中存在不足，导致服务质量难以达到业主期望。
其次，部分物业公司以牟取暴利为目的，忽视居民利益，严重影响了服务质量。
此外，物业管理的权责划分不明确，也是物业服务纠纷的一个主要原因。
二、解决物业服务纠纷的方法
针对物业服务纠纷，我们可以采取以下几种方法来解决。
首先，加强监管力度，建立健全物业监管机制，加强对物业公司的日常管理和服务质量把控。
其次，培养居民对物业服务的法律意识，提高维权意识。
同时，建立完善的投诉机制，便于居民及时反映问题。
此外，加强物业从业人员的培训，提高服务水平和管理能力，也是解决物业服务纠纷的重要方法。
三、相关建议
为了更好地解决物业服务纠纷问题，我们还可以采取以下几方面的建议。
首先，建立物业服务纠纷调解机构，提供独立、公正、高效的调解服务。
其次，加强业主自治，建立业主委员会等组织，为业主代表发声、维护自身权益提供渠道。
此外，加强对物业公司的评价和监
督，通过公示物业公司的服务评分等信息，激励物业公司提供更好的服务。
总结起来，物业服务纠纷是当前城市生活中普遍存在的问题，解决这一问题需要加强监管、提高居民维权意识以及完善调解机制等多方面的努力。
只有通过各方的共同努力，才能让居民享受到更优质的物业服务，提升城市居住品质。
物业纠纷常见问题分析及解决方法
物业纠纷常见问题分析及解决方法买了新居欢欢喜喜住新家，每位业主都期望物业管理也差强人意。
但有时随之而来的物业纠纷，也会令很多业主头疼不已，这里供应了一些物业纠纷常见问题分析及解决方法。
物业纠纷常见问题分析一、物业费纠纷物业费纠纷主要包括两方面：一是物业费包含的费用项目；另一个是物业费收取不到。
物业费，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于许多业主来说，很简单把这4项内容与额外的日常公共设施设备修理费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。
同时，由于物业管理公司在收取了物业费用后，有的开、有的给收据，使得许多业主对于自己缴纳的“物业费”毕竟包含了一些什么内容不甚清晰。
因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20～30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。
《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有排列出来，造成应当付的不付，而不该付的也付的怪现象。
同时，造成物业费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。
而目前仍旧有部分业主对物业费的定价缺少相关学问，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种状况在前期物业管理上尤为突出。
解决方法在收费方面，物业公司应当在赐予业主的相关物业费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部排列清晰，不能简洁地以一个“物业费”的名称来取代其中各类的费用名称。
二、物业服务合同纠纷目前许多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。
这主要是因为对于物业管理服务合同的熟悉不同。
据分析，假如双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。
物业管理中的矛盾调解与纠纷处理
物业管理中的矛盾调解与纠纷处理在物业管理中，矛盾和纠纷的产生是无法避免的。
作为物业管理者，我们需要善于处理各种矛盾和纠纷，以维护社区的和谐稳定。
本文将探讨物业管理中常见的矛盾和纠纷，并提供一些解决方法。
一、业主之间的矛盾在小区中，业主之间的矛盾是最常见的问题之一。
例如，业主之间对物业服务质量的评价不一致，或是对公共设施的使用管理产生分歧。
为了解决这些矛盾，物业管理者需要采取以下措施：1. 优化物业服务：加强对物业人员培训，提高服务质量，及时解决居民的问题和投诉。
此外，物业管理者还可以定期组织业主会议，听取居民意见和建议，及时改进管理。
2. 加强交流沟通：建立健全的业主沟通渠道，例如通过微信群、业主委员会等形式，及时传达小区信息，解答居民疑问，增强业主对物业管理工作的信任感。
二、物业与业主之间的矛盾物业与业主之间的矛盾主要涉及物业管理费用、维修费用的支付问题，以及对物业服务质量的不满意等。
为了解决这些矛盾，物业管理者需要采取以下措施：1. 建立公开透明的财务制度：定期公布物业费用细则和收费标准，确保费用的合理性和透明度，避免产生争议。
2. 定期开展满意度调查：通过定期开展满意度调查，了解业主的需求和反馈，及时改进物业服务质量，增强业主的满意度。
三、物业与业委会之间的矛盾在一些小区中，物业与业委会之间的矛盾常常引发纠纷。
例如，业委会对物业管理的干涉过多，或是物业公司未能充分履行其管理职责。
为了解决这些矛盾，物业管理者需要采取以下措施：1. 加强合作与沟通：与业委会保持密切的合作关系，建立互信机制。
定期召开业委会会议，听取业委会的建议和意见，共同商讨解决方案。
2. 明确职责和权利：明确物业公司和业委会各自的职责和权利，并通过签订合同等方式进行约束，避免因职责不清而引发的纠纷。
四、物业与业主的法律纠纷处理在物业管理中，有时候矛盾和纠纷无法通过和解解决，可能需要借助法律手段来进行处理。
例如，物业公司未履行合同约定的服务，或是业主不按时缴纳物业费用等。
如何解决物业管理中的纠纷与问题
常见的物业管理纠纷包括但不限于服 务质量纠纷、收费标准纠纷、维修责 任纠纷、公共设施使用纠纷等。
物业管理纠纷的常见原因
服务质量与收费标准不透明
维修责任不明确
物业服务企业提供的服务质量与收费标准 不透明，导致业主对物业服务企业的服务 不满意，从而引发纠纷。
在物业管理工作中，维修责任不明确，导 致业主和物业服务企业之间就维修责任的 归属产生分歧。
推广科技应用
推广科技在物业管理中的应用，提高管理效 率和服务水平，减少纠纷的发生。
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损害物业价值
物业管理纠纷如果不及时 解决，可能会损害物业的 价值，影响物业的保值和 增值。
影响社区和谐
物业管理纠纷如果处理不 当，可能会引发业主之间 的矛盾和冲突，影响社区 的和谐稳定。
02
解决物业管理纠纷的方法
协商解决
总结词
通过业主、业主委员会和物业公司之间的直接沟通，达成一致意见。
详细描述
协商解决是一种快速、低成本的方法，适用于小规模、简单的纠纷。业主、业 主委员会和物业公司可以面对面沟通，了解对方的诉求，寻找共同的解决方案 。
《物权法》
保护业主的合法权益，明确了业主、物业服务企 业等各方在物业管理中的权利和义务。
《合同法》
规范物业服务企业与业主之间的服务合同关系， 明确了合同双方的权益和义务。
法律法规在解决物业管理纠纷中的作用
提供法律依据
法律法规为解决物业管理纠纷提供了明确的法律依据，有助于维 护各方合法权益。
规范行为
利用现代信息技术
物业公司可以利用微信、 APP等现代信息技术手段 ，提高与业主的沟通效率 。
物业服务常见纠纷处理与防范对策
现实生活中，物业效劳管理工作涉及面广，其纠纷普通具有复杂性、综合性，如处理不当，简单引起群体性事件。
〔一〕前期规划设计缺陷引起的纠纷纠纷形式：1.因市政规划公示引起的纠纷；2.绿地及公共配套设施变更引起的纠纷。
防范措施：1.向业主进行耐心细致的解释说明，及时搜集业主关心的焦点问题及要求，把握动态；2.在敏感时期把相关事态动向及时向主管领导汇报，必要时启动突发事件应急方案；3.尽最大可能做好物业效劳工作，疏导业主情绪上的对立，化解矛盾。
必要时，应采取责任到人的做法〔限定事件、限定时间、限定对象，完成特定工作任务〕。
〔二〕商品房质量缺陷引起的纠纷纠纷形式：1.房屋装修质量瑕疵引起的纠纷；2.装修材料品质引起的纠纷；3.其他纠纷。
防范措施：1.保修期内，觉察质量问题的，物业公司应及时通知原施工方上门维修，并注意保存催促其上门维修的书面记录；2. 原施工单位不愿上门维修的，物业公司可另行委托进行维修，并对维修费用予以转扣；3. 因第三人引起的质量问题，且物业公司已尽到管理职责仍无法预防业主损失发生的，物业公司无需承担赔偿责任；4. 超过保修期限的，属于业主专有局部房屋需要维修的，维修费用需由业主支付。
5.以合同为依据处理，并向业主做详细的解释说明。
〔三〕公共设施、公共物业权属不清引起的纠纷纠纷形式：1.因会所的权属不清引起的纠纷；2.其他公共园地及公共设施权属不清引起的纠纷。
防范措施：1.完善《商品房买卖合同》、《暂时管理规约》的相关规定；2.明确建设单位所拥有产权的会所、车库等局部与业主所共有的公共设施以及公共物业的划分，并进行管理释疑。
〔一〕违反法律法规及业主管理规约的行为引起的纠纷纠纷形式：1. 物业公司应强化相关法规的宣导；2.对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定喂养动物、违章搭建、侵占通道及其他违法、违约的行为进行制止引起的纠纷；3.业主在进行装修时，破坏建造物承重结构、占用公共空间及改变建造物用途或者外观而引起的纠纷。
物业管理服务中的常见纠纷及解决方法
物业管理服务中的常见纠纷及解决方法物业管理服务在现代社会中扮演着重要的角色，它涵盖了许多方面，包括住宅维护、设备保养、公共区域管理等。
然而，由于各种原因，物业管理服务中常常出现各种纠纷。
本文将讨论物业管理服务中的常见纠纷，并提供解决这些纠纷的方法。
1. 押金争议租户在搬离住所时，通常需要缴纳一笔押金作为对住所的保证金。
然而，押金的归还常常成为物业管理中的争议点。
有时物业公司可能不按时归还押金、扣除过多费用或以不合理的方式扣留押金。
解决这一问题的方法可以是：a. 提供明确的押金退还政策，以避免争议的发生。
b. 提供详细的住所检查报告，以确保租户了解住所的实际状况。
c. 建立独立的仲裁机制，以解决租户和物业管理公司之间的争议。
2. 设施维修问题物业管理公司负责住宅设施的维修和保养，但有时可能存在维修不及时或者质量不过关的情况。
解决这一问题的方法可以是：a. 建立24小时维修热线，确保业主或租户能及时报修，减少维修滞后的时间。
b. 建立合理的设备保养计划，预防设备出现故障。
c. 定期组织业主或租户的反馈会议，听取他们对设施维护的意见和建议。
3. 物业费用计算物业管理公司负责收取物业费用，并将其用于住宅楼或小区的维护和管理。
然而，有时物业费用的计算可能存在不透明或不公平的情况。
解决这一问题的方法可以是：a. 提供清晰明了的费用计算说明，使业主和租户能够理解费用的具体项目和金额。
b. 定期公布费用使用情况，向业主和租户展示费用的具体运用和维护情况。
c. 提供独立的财务审计报告，确保物业费用的使用情况合规和透明。
4. 管理公司服务不当有时物业管理公司可能提供低质量或不专业的服务，给业主或租户带来困扰。
解决这一问题的方法可以是：a. 建立物业管理公司资格认证制度，确保管理公司具备一定的专业水平和经验。
b. 定期进行物业管理公司的评估和考核，以确保其服务质量。
c. 提供独立的投诉渠道，让业主和租户能够及时反映问题并得到解决。
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物业服务合同纠纷中的常见问题与解决建议
物业服务合同纠纷中的常见问题与解决建议
一、常见问题
（一）开发商责任问题
1、房屋未办理房产证。
2、小区基础设施未配备到位，如消防设施不能正常使用、用电未交电业局直管、水压不够、摄像头未全覆盖等。
3、房屋质量问题：房屋漏水、墙体开裂、不垂直、水管爆裂、门窗损坏等。
（二）第三方侵权
1、邻里纠纷：邻里间漏水、噪声、坠物造成房屋损坏、擅改管道、豢养犬只等。
2、底商纠纷：油烟、噪声、擅自开门人员杂乱、门头挡光等。
3、侵害业主公共权益：占用公共区域私搭乱建、种菜养鸡、划停车位等。
（三）物业服务质量
1、公共设施的维修：小区路灯、道路、监控、公共管道等；中修、大修费用无人申请维修基金，或申报后未能经过法定数额业主同意。
2、公共卫生和绿化：卫生死角、除草不及时、树木缺失。
3、公共安全与秩序：小区内失窃、车辆被划、门岗检查不严、过严、额外出售门禁卡、冲撞门禁车档杆等。
4、停车位的维护与管理：对停车位服务费的误解、不能保证专有车位的使用。
（四）委托或捆绑收费：水电气暖的二次收费，公共设施的维修。
（五）公共部位和设施经营；经营事项未经业委会或全体业主同意、收益收支不公开。
（六）收费程序不规范：电话催费、上门催费无记录、书面催费不留照片，更无业主反映问题的落实-解决-回复机制。
（七）业主委员会的成立与备案：业主委员会无人牵头成立，或成立后备案无门。
二、解决建议
（一）侧重维护业主弱势群体的权益，扩大理解物业公司的公共秩序维护义务。
对不属于物业服务范围内的业主反映的属其他责任人的问题协助沟通、组织调解、建议整改、上报相关部门、定期策划清理等。
如物业公司穷尽一切手段协助协调解决问题，并提供相关工作记录和证据，无论问题是否达到彻底解决的效果，此类问题不得成立业主拒交物业费的充分理由。
如物业公司未开展相关工作，对业主反映问题不重视，粗暴推诿，则认定物业公司未尽到维护公共秩序的责任，建议降低物业费或适当赔偿业主损失。
1、对房屋质量等开发商责任问题：建立物业公司与开发商的沟通协作机制，将业主反映的问题集中上报开发商，落实解决方案，不能解决的，邀请开发商参加调解，说明原因。
2、对业主与其他业主、业主与底商的纠纷：要求物业公司提供信息、协助沟通、组织调解，同时向业主释明尽力协助，但不能保证满意结果，如争议过大仍需通过法律途径向责任人主张权利。
3、对他人侵害业主公共权益的问题：除上述协助协调工作外，还要求物业公司向侵权人发放整改通知（需侵权人签收或拍照留证）、上报有关行政管理部门、定期策划集中执法等清理活动。
（二）秉承“收费与服务质量兼顾，以服务质量为先”的处理原则。
案件处理中，先听取落实业主反映问题，物业企业提出或法院建议解决方案，问题整改解决后再谈拖欠物业费。
问题的解决方法和情况必须回复业主，必要的可邀请业主指导或见证解决。
除律师外，要求物业企业指派熟悉小区情况，并有调度能力和沟通能力的专员负责跟进物业诉讼案件，以便于及时落实解决业主反映的问题并与业主致歉沟通等。
对于一个小区的多发问题，如停车秩序差、卫生绿化差等，向专员建议物业企业提出集中整顿方案或根治方案。
（三）设计四步沟通工作法，要求物业企业与法院建立步调一致、工作协调、标准统一的索费程序。
四步沟通工作法为：
1、倾听业主意见，表达关心和理解（不能不听，不能打断，不能粗暴回应，主动询问问题细节情况，以换位法表达对业主的理解）；——我在听你说
2、提供解决方案或具体帮助，明确回复和落实期限；——我可以做什么
3、释明法律，说明业主反映问题是否是物业服务范围。
不是物业服务范围的，要着重说明物业企业愿意提供帮助协助，但不能替代责任人承担责任。
——我坐不了什么
4、指明法律解决途径，表明物业企业可协助提供信息、证据。
——你能怎么做，我还能帮忙
每个小区以一周为周期，每周期进行一轮征求意见、落实问题-回复跟进。
物业企业要以步调一致的工作安排及时落实问题并回复业主或法院。
物业企业要以统一标准对业主提出交费方案。
对经解决问题、释明法律后愿意交费的业主，免除违约金，物业企业承担诉讼费，但不能退让物业费本金。
对仍不能依法交费的业主，转入审理程序，诉中调解中不能低于诉前调解交费的业主。
以此体现公平公正，并对其他（诉或未诉）业主起到教育和警示作用。
（四）加强法律释明，划明物业服务边界，出示具体法律规定和案例，指明问题责任人和解决的法律途径，并以通俗、生动、接地气的语言和比喻向业主释法说理。
常用的比喻方法：1、物业企业和开发商，好似两兄弟各有营生，一家是一家的买卖，也好似衣服的裁缝和洗衣人，各有其责。
2、物业企业服务范围，好似保姆月嫂对主家的责任。
三、现实疑难
1、物业费收支的公示
2、公共部分经营的合法性和收支公示
3、专项维修基金的申请
4、业主委员会成立的牵头和备案。